审定农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告.docx
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审定农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告
农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
xx农副产品综合批发大市场建设项目
（二）项目选址：
本项目位于岱湖路以西，创新路以东，南邻陈沟路。
（三）项目性质：
新建
（四）承办单位：
xxxx置业有限公司
（五）项目法人：
二、项目编制依据、原则、研究范围
（一）项目编制依据
1.国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；
2.国家经贸委等六部、委、局联合下发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行[2001]189号）；
3.《关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）的通知》（经贸[2003]737号）；
4.《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》（农市发[2006]5号）；
5、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
6、xx发展和改革委员会《关于xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目建议书的批复》；
7、xx规划局《关于xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目选址意见书》；
8、xx环境保护局《关于xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目环境影响报告的审批意见》；
9.《xx城镇发展总体规划》；
10.宿州市2013年统计年鉴；
11.《投资项目可行性研究指南》；
12.项目建设单位提供的其它基础资料；
13.国家现行的其它有关规范、规程和标准。
（二）编制原则
1、依据xxxx镇总体规划和项目区的总体布局，合理规划，妥善处理好批发市场的人流、物流，最大限度的扩大规模，增加服务与设施，完善批发市场功能满足建设发展的需要。
2、立足商品位、高质量、多方位的服务宗旨，建立健全完善物流及批发市场服务体系，强化中心的综合性管理。
3、建设集交易、仓储、运输为一体，初级交易与批发相结合，立足xx，辐射整个皖北地区，面向全国，形成一个具有一定规模和影响力，具有人性和特色，符合社会主义市场经济的现代化农副产品批发市场。
4、重视管理经营，建立现代市场经济条件下高效管理经营机制，增强市场的竞争力。
5、坚持软件建设与硬件建设同步推进，引进和培训经营管理人才，建立一支高效、懂经营、会管理的人才队伍。
6、严格执行国家有关法律规定，守法经营。
7、本项目的设计要贯彻安全第一、预防为主的方针，立符合职业安全卫生的要求，保障职工和附近居民的安全和卫生，同时应注意卫生及消防设施的配套建设。
（三）研究范围
依据国家有关政策要求和农产品批发市场升级改造建设规划方案，本可研报告主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件，工程技术方案，环境保护，项目实施进度，投资估算和社会经济效益等进行全面论证和研究。
三、项目主要经济技术指标
表1—1经济技术指标表
项目
数量
单位
总用地面积
49792
平方米
总建筑面积
57100
平方米
其中
一期用地面积
30588
平方米
二期用地面积
19204
平方米
计算容积率的地上建筑面积
53500
平方米
一期总建筑面积
36600
平方米
其
中
大棚面积
2450
平方米
办公及商业面积
33850
平方米
其他
300
平方米
二期总建筑面积
16900
平方米
其
中
冷库面积
1000
平方米
办公及商业面积
15700
平方米
其他
200
平方米
不计算容积率的地下建筑面积
3600
平方米
其中：
一期地下车库建筑面积
3600
平方米
建筑基底面积
17250
平方米
容积率
1.055
绿地率
20
%
建筑密度
36.76
%
地上汽车停车位
224
辆
地下汽车停车位
99
辆
非机动车停车
3500
辆
表1—2财务技术指标表
序号
项目名称
单位
数据
备注
1
项目总投资
万元
23175.8
1.1
固定资产投资
万元
21675.8
1.2
流动资金
万元
1500
4
资金筹措
万元
23175.8
4.1
公司自筹
万元
13175.8
4.2
申请银行贷款
万元
10000
5
经营收入
万元
790
年平均
6
总成本费用
万元
480
年平均
7
所得税金
万元
77.5
年平均
8
净利润
万元
232.5
年平均
9
投资利润率
%
23.77
10
投资利税率
%
31.70
11
财务内部收益率
%
24.01
12
财务净现值
万元
234.83
Ic=10%
13
税前投资回收期
年
5.1
含建设期
14
税后投资回收期
年
6.2
含建设期
15
盈亏平衡点
%
71.5
年平均
四、简要结论
xx农副产品综合批发大市场建设项目符合国家产业政策和地方发展规划，一是可以更加有效的发挥批发市场农副产品流通载体，促进项目区农业产业结构调整，推动农业产业化进程，帮助农民提高收入；二是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为城乡居民提供优质的农副产品供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。
该项目前期各项基础条件具备，有较强的竞争力，经济效益明显，社会效益显著，建设方案实施性强，项目建设是必要的，也是切实可行的。
五、xxxx置业有限公司简介
xxxx置业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政工程建设为主的民营企业；也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。
公司成立于2013年注册，注册资金1000万元，具有房地产开发三级资质，年开发能力为10多万平方米。
公司现有职工50多人，专业技术人员20人，大专以上学历占95%。
公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。
初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。
虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。
营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。
建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。
一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。
该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。
超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。
这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力。
公司将秉承“与时俱进超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。
该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。
当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。
市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。
企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。
因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。
第二章项目提出背景可行性与必要性
一、项目背景
按照国家“十二五”经济及社会发展规划及国家中西部大开发战略布置和要求，要保持国民经济又好又快的发展，对经济结构进行战略性调整，就必须要加快发展服务业，扩大总量，优化结构，拓宽服务领域，提高服务水平。
运用现代经营方式和服务技术对传统服务业进行改造，着重发展商贸流通等行业，建立全国统一开发的市场体系，实现城乡市场的紧密配合，国内市场与国际市场的相互衔接，促进资源的优化配置。
为此，我省已明确提出，要以市场化、社会化为发展方向，以满足城乡居民消费需求，拓宽发展规模和服务领域，优化结构和提高服务质量为重点，积极发展现代服务业，改组改造传统服务业。
扶持发展一批跨地区、跨行业的多元化投资主体的大型流通企业集团。
重视和加强市场体系建设，加快发展生产要素市场、中介市场和服务性消费市场，在交通干线的重点城镇和大宗农产品集散地建设一批农产品批发贸易市场，促进生产要素和商品的流动，建立竞争有序、流通顺畅、均衡供给的社会主义新的商品流通体系。
在省内一些大中城市建立一批较大的农产品综合性批发市场，适时吞吐大宗商品，提高商品流通效率，可促进社会主义新农村建设，加快对农业及农村经济结构的调整，加快农业产业化经营和现代农业的发展进程，实现农民收入的尽快增加，促进农产品质量安全体系的建立和农业社会化服务体系的进一步完善。
农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。
根据《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。
尽管xx县委、县政府十分重视市场的建设和培育，先后建起了一些小型农副产品批发市场。
但由于多种因素的影响，致使这些农产品批发市场，还远未达到现代流通市场大流量、大吞吐、管理及服务手段先进、交易方式先进的要求，还不能适宜当前现代农业发展的需要。
特别是随着农业及农村经济结构的调整和农业产业化经营步伐的加快，要求农产品流通市场的交易规模和交易方式以及服务及管理手段要相应的予以提高和改进，以适应当前现代农业发展的需要。
随着流通市场的发展和市场交易规模及幅射范围的逐步扩大，某县现有的一些农副产品批发市场内的服务功能及设施已显落后，交易场地也显狭窄、拥挤，交易规模普遍偏小，交易品种也显偏少，市场管理方式也显落后，场内大部分交易方式还停留在较传统的交易模式上，使市场幅射范围受到一定的限制。
尤其是在国家强调要加强对流通市场的整顿，规范流通市场管理，杜绝假冒伪劣产品进入流通市场，防止有毒有害商品侵害消费者利益的时候，更显某县现有的一些农产品批发市场在流通设施的布局、建设和管理方式以及农产品质量安全检验、检测等方面的不足和不完善。
某县现还没有一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的大型农产品批发市场，不仅影响了该区域农产品顺畅、快捷地流通，而且还影响了对该区域农业生产结构的调整和推动农业产业化经营及农民收入明显增加促进作用的发挥。
还未形成市场牵龙头（企业），龙头带基地，基地连农户的良性发展格局。
此外，由于对现代物流管理技术、自动化技术和信息技术的应用基本上还处于未开发状态，因而使该区域现有农副产品市场的管理及服务技术还远未达到标准化、规范化的要求，进场从事各种农产品交易活动的客商对各种信息资源的利用，还未达到应有的水平，尤其是利用网络开展远程网上交易的活动还未开展，使市场内商品流通的组织化程度和集中度不高，影响了交易规模的进一步增大和交易范围的扩大，同时也影响了农产品生产基地和消费群体间的信息沟通，使市场信息不能及时反馈到农产品生产领域和消费领域，不能充分发挥市场对农业生产及农产品加工的导向作用。
xx是我国商品粮生产基地、xx省棉花生产示范县、全国辣椒制种第一县、全国面粉加工强县；盛产家蓄（生猪、肉牛、白山羊等，年出栏100万头以上）、家禽（鸡、鸭、鹅等年出栏800万只，其中xx强英鸭业集团年出栏商品鸭500万只）、水产；蔬菜（xx胡萝卜远销全国各地）、西瓜、甜瓜、酥梨、水晶梨、桃、杏、李子、石榴、银杏等几十种农副产品，年产量30万吨以上。
买难、卖难的问题一直制约着当地农副产品业的发展，制约着农民的治富。
由于销售渠道不畅项目区近年来多次出现农副产品烂在地里、园里卖不出去的现象。
为避免同样的情况再次出现，最大限度的减少农民损失。
正是基于上述一些理由，该项目业主——某县城南街道办事处，在县政府的积极支持和配合下，提出拟按规范化、标准化、功能设施配套齐全，交易方式及管理手段先进，交易品种及交易规模较大，市场幅射范围广的综合性农产品批发市场模式，在某县洛渭屯适宜地点，新建一个区域性的综合性农产品批发市场，并使其成为在周边区域农产品批发交易流通领域中，能起中心作用的较现代化的大型农产品批发市场。
目前，该项目的土地规划、征用、拆迁安置、供电、供水、消防、环保、资金筹措等方面的前期准备工作正在陆续进行中。
二、项目的必要性
（一）在市场经济条件下，项目区目前尚没有大型多功能农副产品批发市场，项目区及周边地区盛产农副产品，急需建设一个大型综合农副产品批发市场。
市场是经济发展的载体和中介，是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分。
现代化的网上交易、期货市场、异地交割等目前xx还是空白，整体上表现出市场适应能力差、信息不畅，难以满足项目区及周边地区农业产业化经营和发展的需要。
（二）现代农业需要功能完善、科学有序的市场作为载体。
建设农副产品批发市场，发挥“大市场、大流通、大载体”的功能能够顺利实现农产品产销对接，减少中间环节，让农民真正走“以市场为导向，以效益为目标”的农业产业化经营的路子。
（三）有利于城镇战略位置的形成。
中共中央国务院在《关于做好农业和农村工作意见》中指出“要充分考虑现有小城镇的发展水平、区位优势和资源条件及今后的发展潜力，选择已经形成一定规模小城镇，加快建设。
采取5—10年努力，把一批小城镇建设成为具有较强带动能力的农村区域性经济、文化中心，使全国城镇化水平有显著提高。
”xxxx镇作为连接萧砀的商贸重镇，多年来由于党委政府的重视，在萧砀边界不仅具有广泛的影响，而且作用不可替代。
因此该项目的投资建设，将有利于进一步推动当地商贸活动，搞活市场；有利于吸纳当地剩余劳动力向二、三产业转化；有利于优化经济环境，扩大招商引资，达到以商兴乡活经济，增加农民收入的目的，实现一业兴百业旺。
（四）不断延长产业链条，优化产业结构，使广大农民按照市场经济规律来安排农业生产。
同时，也因为市场的拉动作用、集散地作用，将使农副产品等进一步升值，增加农民收入。
据初步估算，该规划项目完成后，年交易额将达到6亿元。
因市场导向作用，必将会促进农业生产结构的优化，产生更大的效益。
项目建成后，可解决2000—3000人的就业，并带动相关产业的发展，从而拉长全镇及至周边乡镇的产业链条。
三、项目的可行性
（一）政府高度重视市场建设
随着社会主义市场经济体制的逐步建立和发展完善，产业结构调整与升级换代逐步加快，在第一、二产业稳定发展的同时，第三产业发展速度明显加快，比重迅速上升，发展大市场、大贸易、巩固和提高已初步形成的统一、开放、竞争、有序的商品市场体系，已成为第三产业发展的重点，生产市场化是提高人民生活水平，满足市场经济发展的需求，是生产与经营直辖市发展的重要措施。
xx省委、省政府高度重视市场建设，相继颁发了一系列文件，做出关于加强市场建设的决定，明确指出：
“我省各类市场不大，设施简陋且不配套，层次不高，辐射力不强，远远不适应改革开放和经济建设发展的需要。
全省各级都要从加快建立社会主义市场经济体制和振兴xx经济的高度，充分认识加快市场建设的战略意义，进一步强化市场意识，以尽快形成一个与经济发展相适应的市场网格。
”《xx省人民政府办公厅文件》皖政办[2006]13号中更是明确提出要“加快区域性批市场建设”和“加快新型流通方式创新力度”。
由于xx镇及至全县整个南部区域各类农产品特别是农副产品蔬菜市场规模小，聚散能力差，辐射范围小，许多农产品由于销售渠道不畅、仓储能力差、贮运不及时、价格低廉等原因，损失浪费严重；同时，由于产销信息不通畅，形成粮贱伤农、果贱伤农、菜贱伤农、肉贱伤农的现象；另外，通过多功能、高聚散、信息及时准确的交易中心的动作，产销直接对接，真正把握市场的需要，有利于调整该地产业结构，促进农业产业化的形成和健康发展。
（二）符合我国解决“三农”问题的发展方向
项目的兴建，能够加强农村城镇化进程，拓展城镇就业空间，转移农民、减少农民、富裕农民。
农村城镇的发展可以加快农村非农产业发展，转移农业劳动力，改善长期以来农村劳动力不合理的就业结构，从而使农民增收致富。
城镇的发展，可以带动人口、信息、资金资本的聚集、流动重组，为农村第三产业发展提供动力。
同时由于城镇化造成聚集效应，可以减轻污染，为第二、三产业带来更快发展。
可以促进农村土地、资金等生产要素流动重组，提高农民人均资源占有量，进而提高收入水平。
（三）具有充足的资源。
项目所在县是我国商品粮生产基地、xx省棉花生产示范县、全国辣椒制种第一县、全国面粉加工强县；盛产家蓄（生猪、肉牛、白山羊等，年出栏100万头以上）、家禽（鸡、鸭、鹅等年出栏800万只，其中xx强英鸭业集团年出栏商品鸭500万只）。
2013年xx粮食作物种植面积80万亩，主要为小麦、大豆、玉米等；瓜果蔬菜种植面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。
孙圩子太阳杏、马井猕猴桃、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、xx石榴、九店西瓜、甜瓜等名优农产品闻名全国。
（四）区位条件优越
xx农副产品综合批发大市场选址在xxxx镇的西部，位于岱湖路以西，创新路以东，南邻陈沟路，北侧为岱河。
xx农副产品综合批发大市南临311国道20米、西靠萧杨公路100米、北距徐郑高铁xx站一公里。
连霍高速公路丁里出口7公里，京台高速朱圩子高速公路出口10公里。
地理环境优越，交通便利。
xx东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。
南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。
陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。
xx农副产品综合批发大市场建成后将成为xx最大、功能最全目前唯一的农副产品专业批发市场。
在完善市场功能，助农治富，促进项目区农业产业结构调整和产业化进程，将填补全县没有大型农副产品专业批发市场的空白。
因此，项目建设必要而可行。
第三章项目市场分析
一、本地区及周边农产品流通设施建设现状及存在的主要问题
（一）本地区及周边农产品流通设施建设现状
近10年间，xx及周边市场建设得到了空前发展。
截至2013年，xx共有各类商品市场49个。
49个各类商品市场中：
消费品市场26个，生产资料市场10个，生产要素市场13个。
消费品市场中：
消费品综合市场12个，农产品市场8个，工业消费品市场5个。
生产资料市场中：
工业生产资料市场7个，农业生产资料市场6个。
星罗棋布的市场不仅方便了全县人民的生活，繁荣了经济，扩大了就业，促进了社会稳定，而且已经成为本地区社会稳定、经济发展的前沿阵地和改革开放的窗口。
随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，本地区农产品流通设施建设有了较快的发展。
基本形成了城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的产品市场体系，初步形成了大流通格局。
（二）本地区及周边农产品流通设施建设存在的主要问题
在取得成绩的同时，本地区及周边农产品批发市场同样也存在不少问题。
规模小，设施简陋，辐射面小，交易方式落后，而且缺少一个大型专营的农产品集散中心，已不能适应本地区经济发展、农业产业结构的调整和农业产业化发展的需要，也影响到xx综合农业的发展。
1、缺乏总体规划，市场布局不合理，结构不完善。
在市场数量不足的同时，还存在着另一个倾向，就是由于缺乏总体规划，有关部门没有把市场规划纳入城镇整体规划之中，造成市场建设单位不能很好的调查情况，盲目低水平投资，重复建设，致使所建市场布局不合理，结构不完善，缺少必要的专营市场，不能发挥应有的效能。
市场规模普遍小、档次低，建设布局不合理，利用率不高，效益不佳。
另外一些市场紧邻217国道，騎路交易，造成交通堵塞，抑制城镇发展等不利原因，已不符合城镇总体规划。
2、农产品批发市场，普遍规模小，档次低，设施简陋，辐射能力差，交易方式落后，功能不齐全，特别是中小乡镇农贸市场更是如此，基本处于初级状态。
从某种意义上讲仍然是一个放大的集贸市场，与国内外现代化的农产品批发市场相比，还有较大差距，还没有充分发挥其价格形成中心、信息中心和货物集散中心的作用。
产地批发市场近几年虽然有一定发展，但与先进地区相比，数量仍然不足，功能也不齐全，影响农民外销农产品，卖难问题比较严重，在带动当地农业产业结构调整方面，没有发挥应有的作用，滞后于农村经济发展的需要。
3、本地区现有的农产品批发市场，都是传统的集贸市场，功能很不完善，管理方式和交易方式都十分落后，主要表现在：
一是农产品的市场管理制度尚未健全，市场管理缺乏相应的法律法规。
收费项目过多，管理不规范，缺少制约机制，难以对生产者和中间商起到制约作用，直接影响人民生活的质量和安全；二是龙头企业的带动作用发挥不够，企业、农民之间尚未形成紧密的经济利益共同体，供销合同缺乏法律约束力；三是农产品的储藏、配送设施落后，服务功能滞后。
所以急需高起点、上档次、上水平地建设一批农产品批发市场，完善各类配套服务设施，采用先进的交易手段和管理方式，使之成为现代化的农产品批发市场。
4、农产品流通的中介组织发展缓慢，流通的组织化程度低，农村实行家庭联产承包责任制后，尽管农户的市场主体地位得到了确认，但由于规模小，不能及时掌握市场需求信息，农业的小生产和大市场的矛盾非常突出，产销脱节，市场变动频繁，“果贱伤农”的现象经常发生，农产品流通基本处于无序发展的状态。
（三）xx及周边地区农产品资源调查
1、xx周边地区2013年农产品产量统计数据
xx全县2013年农产品产量统计表
序号
产品名称
2013年
比上年增长%
1
粮食产量
70.59万吨
1.02
2
蔬菜产量
49.42万吨
3.16
3
水果产量
6.21万吨
2.13
4
肉类总产量
10.43万吨
3.80
5
其中：
猪牛羊肉产量
6.26万吨
2.10
6
禽蛋产量
6.38万吨
2.22
7
牛奶产量
0.12万吨
1.09
8
水产品产量
0.68万吨
2.18
9
全年肉猪出栏
100.54万头
1.21
10
全年山羊出栏
95.38万头
3.45
11
全年肉牛出栏
2.12万头
5.14
12
全年家禽出栏
627万只
3.79
2、xx2013年国民经济状况
2013年，全县地区生产总值完成186亿元，增
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