9物业管理管理公约鹏欣.docx
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9物业管理管理公约鹏欣
装修管理规定
装修管理规定
为了保证小区管理在装修期间的正常运转，保证建筑物的完好和安全，保持小区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，特制定本规定。
希望业主及其所聘请的装修工程队能按规定进行装修，以避免因不合理的装修而带来的麻烦。
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第一章装修申请手续
1、业主或业主授权的代理人必须亲自到管理处办理装修申请，代理人须出具业
主委托书及代理人身份证件。
2、申请人必须详细、如实的填写《装修申请表》，提供装修单位资料（资质证
书、营业执照、负责人联系方法）、装修内容及施工图纸，并签订《业主装
修承诺书》。
3、如果装修内容不复杂，施工图纸资料齐全与清楚，管理处能在一星期内对装
修申请进行审核批准。
如果装修内容复杂，申请人必须给管理处足够时间审
核。
如管理处认为有必要对装修方案征求设计院等专业部门的意见，所发生
的费用应由申请人负责。
4、取得管理处批准后，申请人必须指示其装修单位到管理处办理装修人员出证，
提交装修人员有效证件复印件，签订《装修单位承诺书》，交纳办证费用。
5、完成申请手续并得到批准后，管理处开具《装修开工单》，装修单位须将《装
修开工单》贴于所要装修单元的进户门外侧。
6、以上手续完备后方可进行施工。
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第二章装修内容
1、业主应雇用装修施工资质和信誉可靠的装修单位进行装修设计与施工，并详
细阅读和清楚《商品房使用说明书》的内容和遵守国家有关规定。
2、进行装修设计时，应注意以下事项：
2．1楼宇外墙
为保持楼宇外观完美，禁止在屋外更改或加建设施，包括封闭阳台，加设檐
蓬、花架、晾衣架、防盗窗等附加建筑物、构筑物或伸展出屋外之电视天线、
广告及标志牌等。
2．2进户门外之公共部位
公用地方为住户公共所有、任何住户不得在此加装、拆除、更改一切设施。
2．3室内装修
A室内承重墙、柱、梁、板均严禁拆除、开洞或更改，非承重墙须要作部分修
改的，应征得物业公司同意并在其指导下方可施工。
B不得在任何部位放置或加建超过楼板设计承载标准的物件。
C不得更改用户配电箱。
D不得在房屋内加层。
2．4厨房、卫生间、天井、露台
A不得变更厨房、卫生间之使用功能结构，不得私自拆装煤气管接头、表具和
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配件。
在离装表接头上下左右各0．5米墙面不得设置固定柜、架、搁板等什物。
表具以下之煤气支管安装应符合煤气公司有关规定。
B不得拆改管道井，排水系统。
C不得拆改或移动污水管道。
D注意楼板防水，在铺地砖前须作楼板防水处理，铺设防水层。
E不得将垃圾投入排污管道，以免造成堵塞。
F底层天井（包括围栏）不得做任何改建。
G顶层露台不得做任何搭建。
3、即使业主的装修设计得到管理处的审核批准，业主仍必须对所申报的装修设计负全部责任。
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第三章装修施工规则
1、装修人员管理
1．1装修单位负责人必须督促和指导其装修人员（包括其供应商员工）遵守本规
定的所有条款，服从小区管理处的管理。
1．2装修人员必须佩带管理处所签发的出入证，自觉接受管理处人员检查，管理
处有权禁止未有或不佩带出入证的装修人员在小区内工作或逗留。
1．3装修人员须按规定使用电梯。
1．4装修人员须衣着整齐，不得在公共场所赤膊、穿拖鞋，不得随地吐痰、乱丢垃
圾、喧哗打闹、赌博饮酒，不得在非工作区逗留。
如有破坏或盗窃等违法行
为，须负法律责任。
1．5装修人员如确因装修工作之需在装修房屋内住宿，须持有警署签发的暂住
证，并由房屋业主向管理处提出书面申请。
2、文明与安全施工
2．1装修单位必须确保文明与安全施工，除经管理处同意外，任何公共部位不得作为
装修场地，不得将水泥浆、碎砧、砂石、油漆、溶剂、硬什物等倒入下水道，
不得在走廊、电梯厅和楼梯走道堆放材料、工具或垃圾堵住通道。
2．2严禁将建筑垃圾倒入生活垃圾桶（箱）内。
2．3建筑垃圾须在规定的时间内堆放到管理处统一划定的区域内。
2．4施工期间，不能制造过量嗓音与尘灰，影响或破坏小区内生活环境。
须保
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护施工场地及所有公共部位，不得偷用公共部位的水与电。
2．4装修单位必须负责施工现场的消防监护工作，确保各项防火措施的落实，配备
有效的消防器材，小区内严禁擅自动用明火；临时施工用电必须符合安全用电
规范；对易燃材料的运输与存放必须小心按规定操作。
2．5装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，要注意每户的额定最大功
率及最大电流和安全使用，以免因使用不当而造成损失或人员伤亡。
2．6装修过程中如发生工伤事故（包括第三者责任事故）均由业主和装修单位负责。
2．7装修时间：
星期一至星期五8：
00至20：
00，双休日及国定节日均严禁施工。
装修单位须在预定的装修期内（不能超过三个月）完工，逾期必须再补办装修
申请手续。
3．装修工程管理
3．1装修单位必须按申报批准的图纸施工。
3．2装修时不得对原建筑结构、屋面防水、隔热层、管道井、公共部位管线及公共部位装修等造成破坏。
3．3要认真处理厨房与卫生间的防水，确保排水系统安装完好，如因施工问题造成
渗水或其他破坏，业主须负一切责任。
3．4业主在安装卫生间吊顶时，必须在排水、排污管道的积水弯处预留适当检修口，室内管弄井的检修口不得封堵，否则日后由于排污管检修而引致的吊顶拆装等费用，由该业主承担。
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3．5空调室外机须安装在预留的固定位置，须将冷凝水管插入统—的引流管道内或阳台内适当的排水地方，不得悬挂在任何外墙部位，以防漏水扰人及污浊墙面。
3．6施工队动用明火须提出书面申请，并采取一定的防护措施。
4、材料运输
4．1装修材料只能在管理处指定的地方卸货，装修材料须包装完好，如有装修材料散落或污浊公共部位，施工队必须负责清洁工作。
4．2送货车必须服从管理人员的指挥，不可堵塞小区内交通和影响安全。
超过5吨以上（含5吨）的货车不得驶入园区内。
4．3禁止携超长（2．1M）和超重（750KG）物品进入电梯，不能改短的材料只能从消防楼梯逐层传输上楼。
黄砂、水泥、砖块及液体状建材须有严格的包装才能使用电梯运输。
4．4运输材料时必须特别小心，注意安全和不得破坏公共设施。
（如污染和损坏墙面、地面和楼梯扶手等）。
装修材料及建筑垃圾运送时间：
星期一至星期五：
8：
00至12：
00；13：
00至20：
00。
5、建筑垃圾处理
5．1建筑垃圾应及时装入编织袋并封口（袋口必须封闭严实），使用物业管理处提供的手推车再送往指定的堆场堆放。
5．2注意使用消防梯不能超载，不能破坏电梯的保护板和阻碍电梯的正常操作，不得在电梯保护板上涂鸦、张贴。
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第四章装修施工检查
1、在进行装修施工前，业主应对单元进行全面检查，如发现单元内存在需要发展商整改或维修的问题，须通知管理处到现场查看并作记录。
发展商不承担由于业主进行房屋装修而引致的维修责任。
2、在装修期间，管理处人员有权进入装修房屋对装修内容与施工情况进行检查。
装修单位须充分配合，自觉出示有关资料和文件。
3、在接好厨房与卫生间排水管与防水层面后，必须要求管理处人员到现场检查后方可继续施工。
4、完成装修工程后，业主必须通知管理处到现场作最后检查，并到管理处办理完工手续，将《装修开工单》和装修人员出入证交回管理处。
5、因装修工程对小区和邻居房屋所造成的一切损坏，必须由业主负全部责任。
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第五章违规处理
1、施工中和装修完工后，由管理处装修工程进行检查，如有违反本规定及小区其他管理规定行为或对他人财产或公共部位、设施、设备等造成损害的，管理处有权对其进行索赔或进一步追究法律责任。
2、对违反本规定第三章第3．2条之规定的，装修单位必须立刻无条件将其恢复原状，管理处保留进一步追究其法律责任的权利。
3、管理处对严重违章施工的装修单位，有权责令停工。
由于违规所造成的破坏与损失，业主或装修单位须负完全责任。
（完）
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管理公约
目录
总则………………………………………………………………1
开发商………………………………………………………………1
业主的权利与责任…………………………………………………2
管理服务……………………………………………………………6
物业管理服务费……………………………………………………8
物业维修基金………………………………………………………9
其他…………………………………………………………………10
附件
《创世纪花园管理公约》承诺书…………………………………12
第一章总则
1—01创世纪花园《管理公约》（以下简称为本公约），根据中华人民共和国有关法律法规及《上海市居住物业管理条例》制定。
l—02本公约制定的目的在于阐明本住宅小区一创世纪花园之开发商、管理公司、业主（或住户）三者的权利、权益与责任、义务，并通过本公约的实施，达到本小区的统一管理，以保证所有业主能够有效地使用其购置的物业，维护本小区全体业主的整体利益和各业主、（或住户）的合法权益。
1—03本公约自开发商（甲方）与购房者（乙方）及管理公司（丙方）在本公约承诺书（见附件）上签字（盖章）后即生效。
本小区之所有业主均受本公约条文之约束。
l—04本小区将按照《上海市居住物业管理条例》之规定，在适当时候召开业主大会或业主代表大会，成立业主委员会。
由其组织行使对本公约之审议、修改之职权。
第二章开发商
2—01上海鹏欣房地产开发有限公司为“创世纪花园”之开发商（以下简称开发商），开发商只要拥有该土地的一部分，即享有业主的权利并承担相应的义务。
2—02开发商享有小区及楼宇的命名权和更名权，并有权在认为合适的情况下向政府部门提出并经批准后更改小区或其中的楼宇的名称及编号，无须因更名及编号征询业主意见，也不负赔偿责任，管理公司亦不承担因更
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名及编号所引起的任何损失。
但开发商必须就更名征得政府有关部门的批准，并提前二个月向业主发出更名通知。
2—03开发商在取得政府部门批准的情况下，有权对该土地上的建筑规划、设计蓝图进行更改、修订，而无须征得其他业主的同意。
但所进行的修改不得妨碍其他业主使用其自己房屋的权利。
2—04开发商和管理处及各自的承建商、代理人以及经管理处许可的人，为管理和维修的需要，有权进入并可携带机具、器材进入小区内任何部位。
如有必要，可进入任何房屋内部，但应事先（紧急情况除外）通知有关业主及使用人，有关业主及使用人应提供便利，不得阻碍进入。
2—05开发商可委派代理人行使开发商在该土地上拥有的任何权利。
第三章业主的权利与责任
3—01业主（或住户）在享受公约规定的权力、权益的同时，应保证履行公约规定的责任与义务，遵守公约的各项条款，共同创建一个“安全、整洁、舒适、优美”的生活环境。
3—02业主享有其名下房屋的占有权、使用权、处理权（转让、抵押、出租等）且独自享有处理收益权。
但业主在处置其所属房屋时，必须符合有关法律法规和本公约规定。
3—03业主可共同享用小区内任何共用部位和公共设施，但不得占用和妨碍其他业主使用，且必须遵守管理处对其所实行的统—管理。
3—04业主享有对管理公司及其员工的投诉权。
享有对小区各项管理制度的建议权。
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3—05业主在转让房产所有权及相应比例土地面积的土地使用权时，应确保业主签署本公约承诺书并交给管理处，承诺遵守本公约的一切条款。
新业主有责任在受让房产前确定前业主已付清转让日以前的管理费及其他各项费用，否则，新业主有义务清偿前业主所欠付的一切费用及滞纳金。
3—06所有业主、住户或租户在入住使用前必须到管理处办理登记和申领住户卡（IC卡）。
业主、住户或租户搬离小区前，必须把住户卡（IC卡）退回给管理处。
3—07业主应按时缴纳管理费用，如逾期不交者，每逾期一日加付3％。
的滞纳金及管理者因追讨欠款而发生的一切费用。
逾期超过三个月，管理处有权采取停水、电、取消IC卡等措施，直至业主交清所欠费用。
3—08业主应如期付清因房屋所有权或物业使用发生的（包括将来发生的）公摊费用（维修基金）。
3—09业主或住户自己房屋所使用而发生的水费、电费、煤气费、电话费等公用事业费由房屋业主（住户）按有关部门的规定各自承担。
3—10任何业主或住户不得以任何不正当方式干涉小区管理处对小区提供的维修养护和正常的管理工作。
业主或住户须遵守管理处所订立的《住户手册》、《装修管理规定》及其他规章制度。
3—11业主或住户的私人或单位的任何车辆停泊小区内时，必须遵守小区的车辆管理规定，否则，小区管理处有权提请相关政府部门锁闭违章车辆、处罚违章者；非机动车辆出入小区时，必须下车推行及按指定路线行走。
业主或住户必须按时缴付车辆停放管理费，业主或住户有义务保护地下停车库的各项设备。
3—12任何业主或住户只能根据出售合同中规定的用途使用所购房产，不得改变房屋的结构、用途及外貌。
３－１３业主、住户或其他任何人不得在自己房屋内或小区之任何部位存放武器、弹药、易燃、易爆、有毒、放射性及其他危险物品。
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3—1４业主或住户在进行装修前，必须详细阅读《商品房使用说明书》至管理处填写《装修申请表》，经管理处审核批准后，方可进行施工。
业主或住户必须对因装修不当所造成的任何后果、诉讼、索赔及由此产生的费用负完全责任。
3—1５任何业主或住户，未经管理处书面允许，不得私自改变、截断或连接其房屋内及共用部位的水、电、煤气、电话的线路。
不得打开或破坏共用部位的管道井、电线槽、吊顶等设施。
3—1６业主或住户不得在房屋内安装超出楼板设计承载能力的设施（备），房屋内使用的耗能设备之容量不得超出该房屋额定容量。
3—1７为保持小区内整体外观的统一性，业主或住户必须在小区管理处指定的位置安装空调室外机，排水胶管必须插入冷凝滴水管，不得悬于阳台外或墙体外，不得随意开孔、开洞。
禁止在该楼宇的外墙上安装遮光帘、遮蓬、花架等其他结构，不得在阳台架设或安装独立讯号接收装置，不得封阳台。
除以上行为外，凡破坏或影响房屋外立面观瞻的行为都将被制止。
3—1８业主或住户须负责其物业内部整洁及维修，保持排水系统畅通完好，如人为造成水道堵塞，导致溢水，且对小区及其他住户造成损失的，业主负责全部修理费用与相关的赔偿。
3—1９业主或住户不得在共用部位如楼梯间、公共走廊、道路、邻近空房、绿地等地方晾晒衣物、堆放或留置箱物、家具、车辆、垃圾、设置广告、指示牌等妨碍整体环境或阻碍这些地方的通行；禁止在窗台上、放置花盆及其它物品，亦不得在阳台以外、窗口以外拉绳悬挂衣物及杂物。
3—２０任何业主或住户应有责任为毗邻房屋的维修安装提供方便。
凡因楼上的浴缸、座便
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器的正常维修安装必须在楼下才能进行的，楼下住户必须允许工程人员进入施工。
3—2１业主或住户未经管理处同意，不准进入小区内所有机房、电表房、变电站、污水处理站等设备用房。
3—2２未有火警发生时，任何人不得动用、拆解消防设施、设备、器材，不得堵塞消防通道及楼梯走道。
3—2３业主或住户，在使用电梯时应共同爱护，电梯严禁超载，严禁在轿厢内吸烟、张贴、图画或损伤内壁。
如果因行为不当造成电梯故障或厢壁损坏，责任者必须赔偿损失。
3—2４任何人不得在公共部位设立神位或燃烛烧纸。
未经小区管理处同意，不得在公共场所、公共部位举办任何宗教活动。
业主或住户在花园的共用部位举行任何庆典活动或联欢会，要事先征得小区管理处的书面同意。
3—2５业主或住户不得在自己房屋内或共用部位饲养牲畜及家禽。
若饲养宠物，必须持有有效许可证明文件，如果因宠物伤害他人或影响相邻业主、住户的正常生活，损坏小区整体面貌，影响小区环境卫生，则该宠物将禁止在园区内饲养。
3—2６业主或住户不得在外部墙壁、地面和共用设施上乱涂乱画，要爱护小区内一切公用设施和绿化，不得从窗口向外抛丢物品，如因不当行为而误伤他人或破坏设施，必须赔偿所造成的损失。
3—2７业主或住户有义务保护园区公共部位的各项设施及设备，包括音箱、电视探头、喷泉、路灯、红外线报警系统等，如发现有人为损坏的行为责任者必须赔偿一切损失。
3—2８业主或住户，不得在自己房屋内或任何共用部位，制造或容许其他人制造噪音，发出损害人体的气味以及发生影响他人休息的行为。
3—2９未经管理处同意，小区内禁止分发传单或促销品，以免影响住户生活和小区的管理。
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3—３０业主或住户无权直接惩戒小区管理处员工，如对某员工不满意，可向小区管理处或其上级公司投诉，由小区管理处对其作出适当处理。
3—3１凡违反本公约规定或对小区构成任何损害的业主或住户必须承担所引致之损失，并支付一切由此而产生的费用。
各业主除本人遵守公约各项规定外，还要敦促家属、租户、使用人、代理人、雇员、佣人、访客及有关人员共同遵守本公约。
如上述人员违反公约规定，有关业主应负连带责任。
3—3２业主如长期离开其所购房屋，应在小区管理处登记，声明管理费等费用支付方式，留下通讯地址，以使管理处向其送达有关之通知，函件等，同时关闭好室内门窗，水、电、煤气总阀，确保安全。
第四章管理服务
4—01在本小区成立业主委员会之前，开发商委托上海鹏欣物业服务有限公司为“创世纪花园”小区之唯一管理者。
同时聘请怡安（上海）物业管理有限公司担任物业管理顾问。
设立“创世纪花园管理处”实施该土地范围内的物业管理，创世纪花园管理处将竭诚为业主或住户提供良好服务。
4—02小区管理处应认真履行职责，包括但不限于：
A．为业主在入住使用时办理登记、付款、验房、接收所购房屋的钥匙等手续；签署各项承诺书。
B．执行《管理公约》，制订《住户手册》、《装修管理规定》及其他必要的规章制度，并督促业主和住户遵守。
向各业主或住户收取管理费及一切应该收取的
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费用。
C．根据《装修管理规定》，制订装修工程及物料运送之程序，并以有效之形式督促业主及住户遵守；业主或住户的装修工程申请须事先经管理处审核，办理有关装修手续；管理处有权进入正在装修的物业，监督业主的装修工程，并有权制止违反管理规定的行为必要时，提请当地房地产行政主管部门进行处理，管理处有权在适当的时候对装修规定进行修改，并可要求装修的业主和住户进行相应的调整。
D．进行建筑物和设备设施的维修保养，确保各种设施设备的正常运行。
E．进行花园小区共用部位的清洁卫生，垃圾清运、绿化养护、建筑物清洗。
F．制定小区车辆管理规定和停车场守则，控制小区内所有车辆停放、收取相关的费用，清走所有违反管理规则停泊的车辆。
G．维护花园小区正常秩序，保护各业主和住户的合法权益。
搞好安全消防工作，配置保安、消防器材设备，组织24小时安全巡逻，安排消防训练和岗位培训。
H．提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定的一切设置（招牌、广告，装饰、天线等），并收取拆除及恢复原貌所发生的费用．
I．就有关小区管理事务，发生争议时委托律师或聘请法律顾问，参与法律诉讼
J．代表小区全体业主就小区有关问题与政府部门交涉、谈判，并处理有关的投诉、来信、来访；
K．就小区物业管理，聘任管理人员、操作人员、技术人员，签订合同（协议）．
L．编制小区财务管理制度，控制管理开支，提供管理费用收支实际情况报表．
M．为工作需要，可将小区管理范围内的部分专项管理业务委托其他专营公司承担，并就其制定人事管理制度、评定工作质量与价格，向全体业主负责。
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N．小区管理处负有监督落实公约各项条款的责任，有权针对违反公约之行为采取适当方法和有效措施，必要时诉诸法律。
4—03小区管理处在下列情况下不承担管理责任‘
A．无法避免的燃料、材料、供水、电力、煤气短缺、火灾、水灾、地震等不可抗力导致的服务中断。
B．涉及产权出租人及产权承租人双方间的纠纷，而造成的任何损失。
C．管理处无责任接收业主或租户转交代收寄存的任何物品和函件？
D．涉及任何刑事责任，无意或蓄意破坏而造成的损失。
E．涉及业主或住户任何财物，包括机动车或非机动车失窃、损坏的。
F．业主或住户在小区内使用公共设施时因自身原因而造成身体伤亡或物品损坏的。
G，小区管理处所无法控制的其他一切原因。
第五章物业管理服务费
5—01物业管理服务费用的用途包括但不限于下面各项：
A．建筑物及共用部位、共用设备、公共设施维修、保养和运行服务；
B．保安服务，包括巡视、检查等；
C．环卫保洁服务；
D．环境绿化、花木更新养护；
E．公用设备能源开支及维修费用；
F．管理处行政管理费用（办公、保险、通讯、电器、服装、差旅、公关、审计等）；
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G．管理处员工薪金及福利；
H．应缴政府税金；
I．其他管理服务开支。
5—02不论物业是否空置、占用或出租等，业主或住户须开始负责交纳管理费和其他应付的费用。
业主在收到入户通知书一个月内应缴付物业管理费。
5—03所有管理费及其他根据管理公约规定的费用，业主均须按期缴纳。
业主如果未能在规定的付款日起十五天内付清应付款项，则管理处有权采取下列措施并收取附加费用；
A．收取未缴付的款项自规定的付款日起至实际付款日的滞纳金，滞纳金按每日千分之二计算；
B．管理者有权对欠款业主提出法律诉讼或作出其他追讨措施，如停止该物业的水、电；限制该欠款或违约的业主、用户使用小区与大楼设备和公共设施；停止对该房屋的维修等服务；在大厦告示栏张贴欠款业主名单，直至该业主付清全部欠款和利息。
因以上措施而支出的一切费用后果均由该业主、住户负责，
第六章物业维修基金
6—01按政府规定，开发商应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3％或高层建筑面积成本价的4％交纳物业维修基金。
6—02业主首期应按多层房屋建筑面积成本价的2％，高层建筑面积成本价的3％交纳物业维修基金（即建筑面积每平方米36元人民币）。
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6—03开发商自用或出租的房屋应根据自用、出租房屋建筑面积，按本章第1及第2项规定交纳物业维修基金。
6—04物业维修基金应在签定房屋买卖合同时缴纳，待本小区成立业主委员会之后以业主委员会的名义存入金融机构，计取利息。
6—05物业维修基金由业主委员会委托物业管理公司管理，专款专用，不得挪作他用。
6—06物业维修基金不足时，由业主委员会委托物业管理公司向产权人计收。
其他
7—01业主、住户自己房屋的财产保险，由业主、住户本人负责办理。
7—02小区管理处在小区内指定地点，设立布告板，用于张贴通知、布告及有关管理服务告示，任何通知、布告、告示张贴后，既构成有效。
7—03管理公司需发出的书面函件、单据，派专人送达业主房屋或投送业主设之信报箱内。
送达业主、住户自己房屋，以该业主、住户或委托人签收为准。
如通过邮局以挂号信投送的，以邮局挂号收据为准。
若是其他通讯方式，则业主须将其通讯方式书面通知管理处，以供管理处联络。
如果有函件给管理公司，应直送小区管理处办公室，或投入小区管理处特设之信箱内。
7—04管理公司可依据政府政策、法规，以及小区三分之二以上的业主之建议，对本公约进行修改、补充，但所有修改、补充均不得与政府法律、法规相抵触。
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07—05本公约所规定如有与现在或将来的中华人民共和国法律和上海市地方法规有抵触之处，按中华人民共和国法律和上海市地方法规执行。
11
附件
《创世纪花园管
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