县山地体育公园建设项目可行性实施报告.docx

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县山地体育公园建设项目可行性实施报告

****县山地体育公园建设项目

第一章总论

1.1项目提要

1、项目名称:

****县山地体育公园建设项目

2、建设地点：

****县**镇

3、项目性质：

新建

4、申办单位概况：

（1）单位名称：

****投资有限公司

（2）单位地址：

**省**市****县**栋

（3）企业法人：

***

（4）经营围：

旅游投资开发、市政工程投资开发、旅游和文化体育等相关设施建设、体育运动项目经营等

1.2项目申请报告编制依据与围

1、编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

2、编制依据

（1）建设部、国家体委"（86）体计基宇559号"《关于颁发（城市公共体育运动设施用地定额指标暂行规定）的通知》；

（2）**体育事业第十一个五年规划发展纲要；

（3）《关于****县山地体育公园项目备案的通知》（定发改字〔2010〕98号）

（4）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

（5）《城市道路和建筑物无障碍设计规》（JGJ50-2001）；

（6）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

（7）《办公建筑设计规》（JGJ67-2006）；

（8）《建筑设计防火规》（GB50016-2006）；

（9）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；

（10）《建筑结构荷载规》（GB50009-2001）；

（11）《建筑抗震设计规》（GB50011-2001）；

（12）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2004）；

（13）《建筑地基基础设计规》（GB50007-2002）；

（14）《室外给水设计规》（GB50013-2006）；

（15）《室外排水设计规》（GB50014-2006）；

（16）《建筑给水排水设计规》（GB50015-2003）；

（17）《建筑设计防火规》（GB50016-2006）；

（18）《民用建筑电气设计规》（JGJ16-2008）；

（19）《建筑物防雷设计规》（GB50057-94〔2000年版〕）；

（20）《10KV及以下变电所设计规》（GB50053-94）；

（21）国家现行的其他有关规及规定。

3、编制围

依据国家有关政策和行业规、规程等有关政策法规,本项目申请报告主要对****县山地体育公园建设项目进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、项目选址及建设条件，建设规模及建设容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等容。

1.3项目概况

1、项目名称

****县山地体育公园建设项目

2、拟建地点

****县**镇

3、建设期限

项目建设期限为2010年10月至2013年12月

4、功能定位

打造原生态、有品味、有特色、景色优美的综合景区，集体育健身、商务接待、休闲娱乐于一体，充分体现人与自然的完美和谐。

5、建设规模及建设容

（1）建设规模：

山地体育公园总占地面积4500亩，建设用地面积600亩，登山公园及其他设施占地3900亩，公园总建筑面积198108平方米。

体育场馆按0.3的容积率、45%的绿地率，运动员公寓及其他附属设施按0.6的容积率、45%的绿地率计算。

其中：

（1）体育场规划用地面积300亩，建设用地面积110亩，建筑面积22000平方米；

（2）游泳馆规划用地面积118亩，建设用地面积36亩，建筑面积7200平方米；

（3）综合球类场馆规划用地面积260亩，建设用地面积72亩，建筑面积14400平方米；

（4）体育教学科研楼规划用地面积12亩，建设用地面积5亩，建筑面积2000平方米；

（5）运动员公寓规划用地面积666亩，建设用地面积300亩,建筑面积120008平方米；

（6）招待所及职工宿舍、食堂、锅炉房规划用地面积85亩，建设用地面积27亩，建筑面积10800平方米；

（7）商业街区（分两个区域）规划用地面积128亩，建设用地面积43亩，建筑面积17200平方米；

（8）变电所及集中供暖中心规划用地面积2亩，建设用地面积1亩，建筑面积500平方米；

（9）登山公园配套体育设施区（全民健身中心），建设勇者之路、竞技S型、背摔、五环桥、胜利墙、冲锋台、滚筒桥等设施，规划用地面积为360亩，建设用地面积6亩，建筑面积4000平方米；

（10）生态果园区，规划用地面积为2520亩；

项目总投资5.0个亿，据初步估计，项目全部建成后，能实现年经营收入18000万元，年获净利润8300.52万元

（2）建设容:

项目的建设容为:

体育场、游泳馆、综合球类场馆、室外训练场、停车场、变电所及集中供暖中心、运动员公寓、招待所及职工宿舍，食堂、锅炉房、体育教学科研楼、全民健身中心、商业街区、公共厕所等。

体育场:

建设一座符合全国性比赛要求的、可容纳3万人的主体育场。

体育场规划用地面积为300亩，建设用地面积110亩，总建筑面积22000平方米（不包含场场地面积），层数2层。

游泳馆:

建设一座符合全国性比赛要求，具有跳水、游泳、水球等功能的跳水游泳馆。

其中标准游泳馆可容纳观众2000人，标准跳水馆容纳1000人，游泳馆规划用地面积为118亩，建设用地面积36亩，总建筑面积7200平方米，层数2层。

综合球类场馆:

建设一座满足篮球、排球、羽毛球、乒乓球训练和比赛的可容纳8000人的综合球类场馆，综合球类场馆规划用地面积为260亩，建设用地面积72亩，总建筑面积14400平方米，层数3层。

项目配套的主要附属设施：

（1）室外训练场（网球训练场4个，规划用地面积15亩）

（2）生态停车场（分3个区域）规划用地面积34亩。

（3）变电所及集中供暖中心规划用地面积2亩，建设用地面积1亩。

（4）运动员公寓规划用地面积666亩,建设用地面积300亩总建筑面积120008平方米，层数4层

（5）招待所及职工宿舍、食堂、锅炉房规划用地面积85亩，建设用地面积27亩，总建筑面积10800平方米，层数2层。

（6）体育教学科研楼规划用地面积12亩，建设用地面积5亩，总建筑面积2000平方米，层数4层

（7）登山公园配套体育设施区（全民健身中心）规划用地面积360亩，建设用地面积6亩，建筑面积4000平方米。

（8）商业街区（分两个区域）规划用地面积128亩，建设用地面积43亩，总建筑面积17200平方米，层数3层

6、劳动定员及职工来源

本项目共需员工300人，各类人员按照精简效能的原则和岗位工作的需要，面向社会公开招聘或从大专院校应届毕业生中选聘。

7、项目实施计划及招标方案

本项目建设期自2010年10月至2013年12月，共计三年零二月。

本项目建设按国家有关规定进行招投标，招投标的围包括：

勘察设计、工程监理、建设工程、设备购置及安装调试。

8、投资估算及资金筹措方案

本项目总投资5亿元，其中固定资金投入48000万元，流动资金2000万元；资金全部由项目承担单位自筹

1.4主要技术经济指标

技术经济指标表

序号

指标名称

单位

设计指标

备注

1

建设期

年

3

2010－2013

其中：

一期工程

年

1.5

2010－2012

二期工程

年

1.5

2012－2013

2

项目固定资产总投资

万元

48000

其中：

一期工程

万元

30000

二期工程

万元

18000

3

财务指标

3.1

年均营业收入

万元

18000

3.2

年均营业税及附加

万元

1080

3.3

年均总成本费用

万元

5852.64

3.4

年均利润总额

万元

11067.37

3.5

年均所得税

万元

2766.84

3.6

年均税后利润

万元

8300.52

3.7

部收益率（全部投资、税前）

%

23.4

3.8

部收益率（全部投资、税后）

%

18.22

3.9

净现值（Ic=10%、税前）

万元

37630.79

净现值（Ic=10%、税后）

万元

22322.15

3.10

动态投资回收期（全部投资、税前）

年

6.98

含1年建设期

动态投资回收期（全部投资、税后）

年

5.38

含1年建设期

1.5项目研究结论

1、在理性分析****县的区位交通、生态环境、人文资源三大比较优势的基础上，开发建设山地体育公园，项目背景良好;以打造赣粤边际区域性休闲旅游名县及粤、港、澳后花园的旅游发展目标来看，开发建设山地体育公园有很强的必要性和可行性;通过开发高端的体育产业，凝聚高端的人群资源，必将极大地提升****的城市品位和美誉度，加快推进****的发展。

2、开发建设山地体育公园，与当前县委、县政府提出建设江

西首家文化生态旅游产业园的奋斗目标息息相关，对促进****县文化生态旅游产业具有极强的推动作用。

3、本项目建设条件成熟，投资收益预期良好。

第二章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设背景

****县地处**省南部边陲，与山水相连，自古就是赣粤两省的咽喉要地、商贾要道，素有“**南大门”之称。

丰富的自然生态资源、独特的区位交通优势、淳朴的人文民俗民情，****已经成为粤、港、澳人士休闲娱乐的后花园。

近两年，****县委、县政府大力发展文化生态旅游产业，率先提出实施文化生态旅游产业园建设，以园区化发展旅游产业的途径已经得到**省委、省政府的高度重视，“仙湖”文化生态旅游产业园已列入全省重大项目调度会。

山地体育公园项目是仙湖文化生态旅游产业园建设的一个重点项目。

1、有优越的区位交通优势。

****是“赣粤门户”，赣粤高速、

京九铁路两条国家交通大动脉经****进入。

****形成了以赣

粤高速、京九铁路、定广公路、安定公路为主干的陆路交通网，

出入极为方便。

2、有宜人的自然生态环境。

“****山水，曲美天下”，****县

境拥有绵延不断的山脉，植物群落多样，全县森林覆盖率80%,

鲜氧和负离子丰富。

****气候温和，雨量充沛，光照充足，属中

亚热带季风湿润气候，四季分明，气候凉爽，夏无酷暑，冬少严

寒，具备开发休闲旅游的气候条件。

2.2项目建设的必要性

1、产业结构调整的需要。

****县是山区小县，但农业带来的经济效益仍是十分有限的。

要实现可持续发展，就迫切需要进行产业结构调整。

发展文化旅游、体育休闲产业，是培育经济新的增长点，将为****县提供新的产业支柱。

2、社会发展和改善人民生活水平的需要。

当前，随着社会对精神文化的需求，随着经济社会的发展，随着人民生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适、多层次、多涵的休闲体育、旅游度假，正成为一种时代气息的生活方式。

3、建设珠三角后花园的需要。

山地体育公园项目建设以打造原生态、有品位、有特色、景色优美的综合景区，它集体育健身、商务接待、休闲娱乐于一体，将充分体现人与自然的完美和谐，是****建设**的“小香港”、珠三角后花园的需要。

4、****县体育产业发展的需要

目前****县体育产业所取得的发展很大一部分仅仅体现在体育用品产业的发展，离真正意义的体育产业发展存在一定的差距。

有行业人士认为，体育产业是指为社会提供体育产品的同一类经济活动的集合以及同类经济部门的总和，体育产品包括体育用品与体育服务两个部分。

目前，****县没有相关的大型体育设施，严重制约了****县体育产业的发展，本项目的建设，有利于为****县体育产业提供大型体育设施，极大地促进了****县体育产业的发展。

2.3项目建设的意义

近年来，随着****县的经济快速发展和人民生活水平的不断提高，闲暇时间日益增多，体育也以新的形式、新的变化走进百姓生活之中，体育锻炼已成为人们生活中不可缺少的重要组成部分。

据统计，目前经常参加体育活动的人口已接近总人口的2/5这些变化都对体育设施数量、质量及功能等方面提出了越来越高的要求。

根据2004年第五次全国体育场地普查资料，全国平均万人拥有体育场地6.58个（**为5个）、人均体育场地面积1.03m2（**0.53m2）、人均投入体育场地建设资金148.15元（**49元）。

在以上三项指标中，**与东部地区相比差距甚大，既便与中部、西部地区相比也处在落后位置上。

**存在的问题和差距较为突出：

一是体育场馆数量少、质量差、人均场地面积仅为全国的一半；而是体育馆的结构不尽合理，公共体育馆功能单一，配套落后，各类场地中篮球、排球、门球场地总和占全部场地的85%以上；体育活动的开展离不开体育场馆基础设施的建设，而体验场馆和城市改造，美化市容，发展现代体育事业紧密相连。

体育基础设施建设的完备是现代城市的标志之一,城市文化品位、人们的精神面貌是城市凝聚力和城市综合竞争了的重要构成因素。

要增加****县的中心地位和城市功能，必须以卓有远见的意识和眼光，建设好****山地体育公园，使之成为****经济、社会事业发展在体育领域的集中体现。

这对于充分展示**改革开放和现代化建设的新成就，建设和谐平安****，提升城市综合竞争力，具有十分重要的意义。

第三章项目建设选址和有利条件

3.1项目选址

经相关部门综合分析比较，结合用地可能性，在反复比选并经过规划专家论证、研究基础上，经****县城城乡规划建设局组织会议初步确认了****县山地体育公园项目的选址方案。

项目选址为：

****县**镇。

3.2建设条件

1．场址现状

本项目在城区规划围，95%以上是荒山、丘陵地带，不需占用基本农田，无拆迁户。

2．地质地貌

**镇地处中低山丘陵区，境西南的岿美山海拔1062米为最高点。

①地形：

丘陵和中低山为主，低山丘陵占43%，主要分布在岭北、**、龙塘、鹅公一带。

②地势：

东、西、北部高，中南部稍低。

最高点在东部镇田留大山坳（1072米），最低点在东南部九曲河出口处的三溪口（海拔156米）。

③山脉：

本县处南岭东延的九连山脉中段主支脉，800米以上山峰38座，1000米以上高峰4座（即镇田留輋的大山坳主峰1072米、次峰1066米，鸡笼嶂1026.9米，岿美山三亨村的登高栋1062.6米）。

3．水文

项目区河流众多，分属赣江、珠江水系。

境东的九曲河为最大河流。

属东江源区，是粤港同胞重要饮用水源地

绵延的九连山支脉——天光山、云台山、神仙岭，将****分成赣江与东江两大水系，共有大小河流244条，总长1146公里，密度为每平方公里0.87公里。

流域面积大于100平方公里的一级支流有老城河、下历河、鹅公河、九曲河、月子河、龙头河6条。

4.气象、气候

**镇属中亚热带季风湿润气候区（华南气候区），四季分明，温暖湿润，光照充足，冬夏寒暑悬殊不大，无霜期近300天，植物快生快长。

年平均气温为19℃，极端最高气温为38℃（68年7月29日），最低气温为-7.5（1999年的某一天）。

年平均湿润度（降雨量：

蒸发量）1.05。

年平均风速为1.9米/秒（2级），最大风速仅达17米/秒（达8级。

）

5．交通条件

项目规划区距县行政中心1.5公里处，岭南大道、大道（北）均从项目规划区边上而过，交通便利，发展空间广阔。

6.市政基础设施条件

****县山地体育公园项目建设，其通信、供电、供水、排水等基础设施，市政设施、公共服务设施直接纳入****县城区的整体规划，有完善的配套设施

7.电力通讯条件

（1）电力条件

**镇镇供电所具备较充足的电力供应。

（2）通讯设备

该地通讯设施己连接成网。

联通、移动等无线通讯网络已覆盖了全部。

8.施工条件

本工程所需的建筑材料可通过如下方式购得：

（1）钢材：

可由**地区当地购得。

（2）水泥：

低标号普通水泥可由当地水泥厂供应，水泥出厂直接采用汽车运输至工地。

主要构筑物水泥可外购。

（3）木材：

可从**地区当地采购。

（4）石料：

可从**地区当地县采购。

（5）砂：

沿线砂比较丰富。

主要采用河砂，可直接用汽车运输至施工现场。

（6）施工用水：

沿线区域有附近沟渠及水塘，故施工用水非常方便，水质较好，对混凝土无腐蚀作用。

第四章项目建设规模及建设容

4.1建设规模

山地体育公园总占地面积4500亩，建设用地面积600亩，登山公园及其他设施占地3900亩，公园总建筑面积198108平方米。

体育场馆按0.3的容积率、45%的绿地率，运动员公寓及其他附属设施按0.6的容积率、45%的绿地率计算。

其中：

（1）体育场规划用地面积300亩，建设用地面积110亩，建筑面积22000平方米；

（2）游泳馆规划用地面积118亩，建设用地面积36亩，建筑面积7200平方米；

（3）综合球类场馆规划用地面积260亩，建设用地面积72亩，建筑面积14400平方米；

（4）体育教学科研楼规划用地面积12亩，建设用地面积5亩，建筑面积2000平方米；

（5）运动员公寓规划用地面积666亩，建设用地面积300亩,建筑面积120008平方米；

（6）招待所及职工宿舍、食堂、锅炉房规划用地面积85亩，建设用地面积27亩，建筑面积10800平方米；

（7）商业街区（分两个区域）规划用地面积128亩，建设用地面积43亩，建筑面积17200平方米；

（8）变电所及集中供暖中心规划用地面积2亩，建设用地面积1亩，建筑面积500平方米；

（9）登山公园配套体育设施区（全民健身中心），建设勇者之路、竞技S型、背摔、五环桥、胜利墙、冲锋台、滚筒桥等设施，规划用地面积为360亩，建设用地面积6亩，建筑面积4000平方米；

（10）生态果园区，规划用地面积为2520亩；

项目总投资5.0个亿，据初步估计，项目全部建成后，能实现年经营收入18000万元，年获净利润8300.52万元

4.2建设容

项目的建设容为:

体育场、游泳馆、综合球类场馆、室外训练场、停车场、变电所及集中供暖中心、运动员公寓、招待所及职工宿舍，食堂、锅炉房、体育教学科研楼、全民健身中心、商业街区、公共厕所等。

体育场:

建设一座符合全国性比赛要求的、可容纳3万人的主体育场。

体育场规划用地面积为300亩，建设用地面积110亩，总建筑面积22000平方米（不包含场场地面积），层数2层。

游泳馆:

建设一座符合全国性比赛要求，具有跳水、游泳、水球等功能的跳水游泳馆。

其中标准游泳馆可容纳观众2000人，标准跳水馆容纳1000人，游泳馆规划用地面积为118亩，建设用地面积36亩，总建筑面积7200平方米，层数2层。

综合球类场馆:

建设一座满足篮球、排球、羽毛球、乒乓球训练和比赛的可容纳8000人的综合球类场馆，综合球类场馆规划用地面积为260亩，建设用地面积72亩，总建筑面积14400平方米，层数3层。

项目配套的主要附属设施：

（1）室外训练场（网球训练场4个，规划用地面积15亩）

（2）生态停车场（分3个区域）规划用地面积34亩。

（3）变电所及集中供暖中心规划用地面积2亩，建设用地面积1亩。

（4）运动员公寓规划用地面积666亩,建设用地面积300亩总建筑面积120008平方米，层数4层

（5）招待所及职工宿舍、食堂、锅炉房规划用地面积85亩，建设用地面积27亩，总建筑面积10800平方米，层数2层。

（6）体育教学科研楼规划用地面积12亩，建设用地面积5亩，总建筑面积2000平方米，层数4层

（7）登山公园配套体育设施区（全民健身中心）规划用地面积360亩，建设用地面积6亩，建筑面积4000平方米。

（8）商业街区（分两个区域）规划用地面积128亩，建设用地面积43亩，总建筑面积17200平方米，层数3层

基于总体规划设计和现场建设情况，按规划总体项目的建设用时三年零两个月，共分为两期进行。

第一期开发时间从2010年10月至2012年6月开发完成，建设容为体育公园及公园基础设施建设。

第二期开发时间从2012年7月至2013年12月，开发容为公园配套服务设施。

第五章项目设计及建设方案

5.1设计原则

1、严格遵守和执行国家现行方针政策和技术标准、规，力求技术先进、安全适用。

2、服从城市规划要求，坚持以人为本的原则。

充分考虑建筑与城市道路和周边环境的关系，确保主体场馆建筑有最佳位置和良好朝向。

充分利用建筑用地，因地制宜，力争最大利用率。

合理布置道路和基地的车辆出入口，重视绿地规划，确保环境质量。

3、保证各体育场馆的设计质量，使之符合使用功能、安全、卫生、技术、经济及体育工艺等方面的基本要求。

为运动员创造良好的比赛和训练环境，为观众创造安全和良好的视听环境，为体育工作者创造有效的工作环境。

并符合社会发展的要求，为全民健身服务，为体育事业发展服务。

4、建筑形象力求创新。

以体育建筑突出结构形式的刚劲特点，完美的表现建筑外观。

并充分体现更高、更快、更强的奥林匹克精神，使之成为****县的新地标建筑群。

5.2总平面布置

1、总平面设计

（1）总平面布置原则

①满足区域总体规划的要求，严格执行国家有关的政策、法规和法律。

②满足国家现行的防火、防噪、卫生、安全等规、规定的要求，着重注意环保等方面的因素。

③功能分区合理，尽量减少当地环境破坏。

④近期建设与远期发展相结合，协调好近远期工程的衔接，以及功能转换，立足现在，适当超前，合理、节约用地，高标准规划、高标准建设，一次规划，分期建设，做到宏观可控，微观可调，以适应今后的市场规模的不断调整和更新的需求。

（2）设计依据

（1）《中华人民国城市规划法》；

（2）《城市道路交通规划设计规》（GB50220-95）；

（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规》（JGJ50-2001）；

（4）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

（5）《体育建筑设计规》（JGJ31-2003）；

（6）《汽车库建筑设计规》（JGJ100-98）；

（7）《建筑设计防火规》（GB50016-2006）；

（8）《全国民用工程设计技术措施》（规划·建筑[2003]）；

（9）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分[2002]）；

（10）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分[2000]）；

（11）《**省城市规划管理技术导则》；

（12）国家现行的其他有关规及规定。

（3）设计指导思想

①整体设计的思想：

整体把握功能布局，空间意象构成，人流、线路等动线设计。

②以人为本的设计思想：

以人为本，注重个性，特色鲜明的原则，做到科学、人文、生活有机结合，并满足功能要求，同时满足现代化，信息化多样化的社会要求，人文优先，创造科学理性与人文精神相结合的人文环境。

结合心理学、行为学、社会学的研究成果，分析、解构人们活动的特点，设计上从人对空间的实际使用需求出发，体现对人的深切关怀。

③生态设计思想：

建筑与人文景观要有机结合，通过营造一个良好的环境促进气氛的凝聚，使人与建筑、人与环境、建筑与环境良性交流互动。

（4）设计宗旨

①打造原生态、有品味、有特色、景色优美的综合景区，集体育健身、商务接待、休闲娱乐于一体，充分体现人与自然的完美和谐。

②以人为本，创造有序而和谐的休闲环境。

③从明确的功能分区出发，充分结合周边环境进行用地分配