房地产基础知识.docx

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房地产基础知识

第一部分房地产基本概念

1.房地产：

是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.在经济学上也叫“不动产”。

2.房地产包括实物、权益和区位（三要素）

a）实物：

是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；

b）权益：

指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）；

c）区位：

指的是房地产的空间位置，是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；

3.房地产市场：

是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

4.房地产市场的特征：

综合功能、多级市场、法定形式、国家适度干预

5.房地产市场主体组成：

6.房地产多级市场的界定：

一级市场

土地使用权的出让

二级市场

出让后的转让、抵押、租赁

土地使用权出让后的房地产开发经营

三级市场

投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁

7.房屋转让方式：

买卖、赠与、交换；

8.房地产开发：

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

9.房地产“五证”“两书”：

Ø五证：

（1）国土房管局《国有土地使用证》

（2）规划委员会《建设用地规划许可证》

（3）规划委员会《建设工程规划许可证》

（4）建设委员会《建设工程施工许可证》

（5）国土房管局《商品房销售（预售）许可证》

Ø两书：

房屋质量保证书、房屋使用说明书；

10.房屋权属证书：

包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

11.房地产开发项目开工条件：

Ø三通一平：

是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：

水通、电通、路通和场地平整

Ø五通一平：

建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。

Ø七通一平：

是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备水通、电通、路通、通讯通（电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等）、通邮、暖气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

12.建设用地分类：

Ø建设用地：

建设单位可用于工程建设的用地。

Ø代征市政用地：

由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。

Ø代征绿化用地：

由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。

Ø其它代征用地：

由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。

13.用地规划术语：

Ø用地红线：

是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。

Ø道路红线：

是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。

14.建设用地规划技术指标：

Ø绿地率：

绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。

Ø绿化率：

项目可计算的绿化面积与用地红线面积之比。

Ø规划建设用地面积——指建设用地界线所围合的用地水平投影面积。

包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征地的面积。

单位：

公顷（万平方米）。

Ø代征城市公共用地面积——包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：

平方米。

Ø建筑密度:

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。

15.容积率：

是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。

容积率

对应的住宅产品类型（一般情况下）

0.5以内

纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）

0.8-1.0

联排、叠拼别墅

1.1～1.6

多层住宅、小高层住宅

1.8～2.1

小高层板楼或塔楼

2.1以上

高层建筑楼

16.建筑层数分类：

Ø低层：

一般是指10米以下、1-3层的建筑，主要为别墅类产品。

Ø多层：

一般指4-6层、高度不超过18米的建筑。

主要为叠拼、及4-6层洋房产品。

Ø中高层：

一般指7-9层的住宅建筑。

Ø高层：

12层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。

Ø超高层：

100米以上的建筑。

17.准现房：

楼体主体施工完毕但尚未至交房前的一段时间；

18.重点项目类型：

项目类型

定义与性质

使用年限

层高限制

居住类物业

在国家规划居住用地上建筑的具有70年产权的住宅

70年

标准层层高介于2.7米和3.4米之间

办公类物业

通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地、由地产开发商购入后进行商务办公产品的建筑开发，是面向公司的商务活动及商务需求所产生的不动产

50年

一类办公建筑净高不应低于2.70m；

二类办公建筑净高不应低于2.60m；

三类办公建筑净高不应低于2.50m

商业类物业

通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地由地产开发商购入后进行商业产品的建筑开发,用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。

40年

普通商业地产层高为6.1米。

住宅底商层高一般4.2-4.5米为最优。

大型集中商业，层高一般不小于5.0-5.5米。

城市综合体

将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合

住宅70年、办公50年

商业40年

遵循住宅、商业、办公各自的建设规范。

19.居住类物业类型划分：

建筑类型

出让金

售价

建安成本（北京为例）

商品性质

经济适用房

无

低

高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元；多层住宅每建筑平方米单方造价为1205元。

加装太阳能热水系统的，每建筑平方米增加65元。

政策性用房（政府保障性用房）

廉租房

无

政策性用房（政府保障性用房）

双限房

较低

低

限房价、限套型普通商品住房,具有本市常住户口；中低收入家庭优先

介于政策性用房与商品房之间

普通住宅

有

中等

建安成本相对较低，主要包括土建施工及基本设备安装，一般不采用精装修的做法

商品房

高档公寓

有

较高

建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。

如果是高层公寓，则土建施工的成本也会比多层高。

商品房

别墅

有

高

建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。

商品房

20.经济适用房：

是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

21.廉租房：

是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

22.两限房：

全称为限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

23.普通住宅：

是指通过招拍挂方式进行出让的土地，由地产开发商进行住宅开发的70年产权的产品，一般来说设备配置较低；

24.普通住宅标准（北京）：

✧容积率：

住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

✧建筑面积：

单套建筑面积在140（含）平方米以下；

✧成交价格：

实际成交价不高于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍。

25.高档公寓：

配套设施标准较高、具有良好的物业管理服务，部分高档住宅带精装修，高出同一地段、同一时间段的普通价格上千元或者数千元的价格不等；

26.别墅：

Ø独立式别墅：

该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。

房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。

具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。

Ø双拼别墅：

该类别墅是介于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，在建筑形式上通常由两个单元的独立式别墅拼联组成。

Ø联排别墅：

指有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。

该类别墅是由几幢通常低于三层的单户别墅，相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排住宅。

通常被称为TOWNHOUSE。

Ø叠拼别墅：

指洋房公寓与联排别墅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。

也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。

27.商业地产类型：

Ø独立式商业：

整栋建筑体都为商业经营，可租可售，一般由百货公司、大型超市进行整体招租运营。

是在一个建筑物内集中了若干专业的商品销售部门并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。

Ø商业街：

指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

Ø底商：

即底层商铺,指位于住宅、写字楼等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

28.城市综合体主要销售模式：

全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种。

29.房地产价格：

Ø均价：

是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

Ø基价：

也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

Ø起价：

也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

Ø预售价：

也是商品房预（销）售合同中的专用术语。

预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

30.房地产相关税费：

Ø房产税：

房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

Ø契税：

是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

Ø营业税：

是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

开发商销售不动产，必须交营业税，税率为5%。

Ø城市维护建设税：

是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

Ø教育费附加：

是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。

其税率在城市一般为营业税的3%。

Ø企业所得税：

是对企业在一定期间内取得的生产经营和其他所得征收的一种税。

企业所得税分法定税率和优惠税率，法定税率是33%，优惠税率分别为18%、27%。

Ø印花税：

以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

第二部分房地产发展史

1.中国房地产发展史：

Ø第一阶段：

1949-1981，全福利分房阶段

新中国成立之初，，实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度（福利分房）。

城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。

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