2218房地产开发经营与管理模拟试题附答案.docx
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2218房地产开发经营与管理模拟试题附答案
2218房地产开发经营与管理模拟试题（附答案）
房地产开发经营与管理第十套模拟试题
一.计算题：
1.某投资者以5000万元购人某收费路段25年的经营使用权，期望投资收益率为16％，运营费用及税费为经营收入的15％，估计该路段现年通过车辆48万辆，今后逐年增加5％，问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标?
2.某投资者以1600万元购人一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30％、40％和30％。
店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15％，经营费用年均下降3％。
店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。
3.某商业房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。
已知楼面地价280元／㎡，建造成本为964元／㎡，专业人员费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分g，j为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为3040元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少?
4.某开发商通过出让方式以1000元／㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。
已知该地块的规划建面积为10000㎡，建造成本为2500元／㎡，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／㎡，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6％。
如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人，建造成本，专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／㎡，试求该项目的开发商成本利润率。
5.某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000㎡，购买后立即可以出租。
已知第1～5年的月租金水平为70元／㎡、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／㎡、出租率为75％，第11年停止出租，装修后将物业转售。
已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35％，投资者目标收益率为18％，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。
试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初；其他收支均发生在年末）。
二.简答题：
1.某开发商获得某项目用地4200㎡，规划建设用地面积4000㎡，总容积率6.5，地上建筑容积率5.0。
项目开发周期2.5年，购买土地使用权后半年开始建设，工期1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／㎡，专业人员费用为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用的5％，贷款利率12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。
项目可出租面积系数0.85，预计建成后前两年年租金2100元／㎡以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权50年，问该项目成本利润率是多少?
房地产开发经营与管理第十一套模拟试题
一.多选题：
1.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（A,B,D）。
A土地费用
B建安工程费用
C贷款利息
D开发期与租售期
标准答案：
解析：
应为贷款利率，与贷款利息是两个概念。
2.由于施工工期延长，开发商要（B,D）。
A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险
标准答案：
解析：
由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。
3.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（A,B,D）等。
A.权益投资比率 B.有效面积系数 C.开发期和租售期 D.贷款利率
标准答案：
解析：
开发期和租售期为投资项目的不确定性因素。
4.房地产项目不确定性分析的方法，主要包括（B,C,D）。
A.财务评价分析 B.敏感性分析 C.临界点分析 D.概率分析
标准答案：
解析：
房地产项目不确定性分析的方法，主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。
5.盈亏平衡分析的基本方法是建立（C,D）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A.销售收入与成本
B.销售收入与费用
C.成本与产量
D.销售收入与销量
标准答案：
解析：
盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系
二.判断题：
1.如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。
√
标准答案：
正确
解析：
2.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。
×
标准答案：
错误
解析：
商用房地产开发项目的租售周期，就远远大于住宅项目。
3.权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。
×
标准答案：
错误
解析：
权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。
4.通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。
标准答案：
错误
解析：
通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
5.空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。
标准答案：
正确
6.最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
标准答案：
正确
7.最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
标准答案：
错误
解析：
最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
8.房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
标准答案：
错误
解析：
房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
房地产开发经营与管理第十二套模拟试题
一.单选题：
1.确定用于敏感性分析的经济评价指标。
通常采用的指标为（）
A.投资回收期
B.内部收益率
C.财务净现值
D.开发商利润
标准答案：
b
解析：
确定用于敏感性分析的经济评价指标。
通常采用的指标为内部收益率。
2.下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）
A.专家调查法
B.蒙特卡洛法
C.幕景分析法
D.故障树分析法
标准答案：
b
解析：
蒙特卡洛法为风险估计与评价的方法。
二.多选题：
1.房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。
A.确定用于敏感性分析的经济评价指标。
B.确定不确定性因素可能的变动范围。
C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。
标准答案：
A,B,C,D
解析：
包括以上四个步骤。
2.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）
A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最客观的预测值
标准答案：
A,B,C
解析：
三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值
3.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（）阶段。
A.风险预测
B.风险辩识
C.风险估计
D.风险评价
标准答案：
B,C,D
解析：
对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段：
风险辩识、风险估计、风险评价。
4.风险估计与评价常用方法主要有（）
A.调查和专家打分法
B.解析方法
C.蒙特卡洛法
D.幕景分析法
标准答案：
A,B,C
解析：
解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。
还包括调查和专家打分法。
5.概率分析的一般步骤为（）
A.列出需要进行概率分析的不确定性因素；
B.选择概率分析使用的经济评价指标；
C.分析确定每个不确定性因素发生的概率；
D.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。
标准答案：
A,B,C,D
解析：
三.判断题：
1.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。
标准答案：
错误
解析：
多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。
2.蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提
标准答案：
正确
解析：
3.在房地产项目经济评价中，确定各因素发生的变化是风俭分析的第一步
标准答案：
错误
解析：
在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的概率是风俭分析的第一步
房地产开发经营与管理第十三套模拟试题
一.单选题：
1.投资估算的精确度为±30％，研究费用一般占总投资的0．2％～0．8％。
该阶段为（）
A投资机会研究
B初步可行性研究
C详细可行性研究
D项目的评估和决策
标准答案：
a
2.投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0．25％～1．5％。
该阶段为（）
A投资机会研究
B初步可行性研究
C详细可行性研究
D项目的评估和决策
标准答案：
b
3.对建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％一3．0％，大型复杂的工程约占0．2％～1．0％。
该阶段为（）
A投资机会研究
B初步可行性研究
C详细可行性研究
D项目的评估和决策
标准答案：
c
4.在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（ ）个基本评价方案。
A１～２
B2～３
C2～4
D３～５
标准答案：
c
二.多选题：
1.下列属于可行性研究的依据的有（）
A国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施
B自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
C开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等
D国家所规定的经济参数和指标
标准答案：
A,B,C,D
解析：
还包括批准的项目建议书和同等效力的文件；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；
2.经济评价中的基础参数中，下列（ ）属于评价标准类指标。
A基准收益率
B开发经营期
C目标投资利润率
D目标投资回报率
标准答案：
A,C,D
解析：
还包括目标成本利润率。
3.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（ ）
A地域分析与选择
B具体地点的分析与选择
C建筑总面积的分析与选择
D平面布置的分析与选择
标准答案：
A,B
解析：
Ｃ，Ｄ属于开发内容和规模的分析与选择。
4.在构造评价方案过程中，通常按照（ ）构造2～4个基本评价方案。
A拟投入资本金的数量
B开发项目是否分期
C开发经营方式
D物业类型的匹配结构
标准答案：
B,C,D
解析：
在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。
三.判断题：
1.受人们对客观世界的认识程度限制，可行性研究具有相当的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。
标准答案：
错误
解析：
可行性研究是项目投资决策的依据。
2.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免项目的失败，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
标准答案：
错误
解析：
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
3.通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。
标准答案：
错误
解析：
通常所说的可行性研究是指详细可行性研究阶段。
4.经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于评价标准类指标。
标准答案：
错误
解析：
经济评价工作的计算周期属于时间类参数。
房地产开发经营与管理第十四套模拟试题
一.单选题：
1.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算方法是（ ）
A单元估算法
B单位指标估算法
C工程量近似匡算法
D概算指标法
标准答案：
a
解析：
以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资这种估算方法为单元估算法。
2.土地出让地价款构成中不包括（ ）
A土地出让金
B征地管理费
C拆迁补偿费
D城市基础设施建设费
标准答案：
b
解析：
土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。
3.下列不属于基本报表的是（ ）
A资金来源与运用表
B经营成本估算表
C资产负债表
D损益表
标准答案：
b
解析：
经营成本估算表属于辅助报表。
4.下列关于资产负债表不正确的是（）
A资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。
B资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。
C在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。
D编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
标准答案：
b
解析：
资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。
二.多选题：
1.一般情况下，规划设计费为建安工程费的（ ）左右，可行性研究费占项目总投资的（ ），水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的（ ）左右，管理费可按项目总投资的（ ）估算
A 1％一3％ B 3％ C 0．5％ D 3％一5％
标准答案：
A,B,C,D
解析：
一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％一3％，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0．5％左右，管理费可按项目总投资的3％一5％估算
2.房屋开发费包括（ ）。
A规划设计费
B建筑安装工程费
C公共配套设施建设费
D基础设施建设费
标准答案：
B,C,D
解析：
规划设计费前期费用。
3.房地产开发项目财务评价报表分为（ ）
A财务报表
B经营报表
C辅助报表
D基本报表
标准答案：
C,D
解析：
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表
4.房地产投资项目中的现金流量分析，一般要从（ ）方面，对反映项目的经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。
A销售收入
B全投资
C资本金
D租售期
标准答案：
B,C
解析：
还包括投资者各方面的资金。
5.在评估报告中，项目经济效益评价一般包括（）。
A现金流量分析
B资金来源与运用表
C贷款偿还分析
D盈亏平衡分析
标准答案：
A,B,C
解析：
一般包括现金流量分析、资金来源与运用表与贷款偿还分析。
盈亏分析为风险分析。
三.判断题：
1.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。
标准答案：
错误
解析：
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
2.按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表
标准答案：
正确
3.现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
标准答案：
错误
解析：
资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
4.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
5年内不足弥补的，用税后利润弥补。
标准答案：
正确
5.一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。
标准答案：
错误
解析：
一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
6.全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资利润率等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力
标准答案：
错误
解析：
全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力
房地产开发经营与管理第十五套模拟试题
一.单选题：
1.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A.40％～50％
B.50％～60％
C.60％～70％
D.70％～80％
标准答案：
b
解析：
土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50％～60％。
2.关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型。
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息。
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％。
标准答案：
c
解析：
我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。
3.REITs按其（）不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
A.权益类型
B.抵押方式
C.投资业务
D.信托性质
标准答案：
c
解析：
房地产投资信托按投资业务不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
二.多选题：
1.土地储备贷款对象是（）。
A.县级以上人民政府
B.土地储备机构
C.进行土地购置的房地产开发企业
D.对一级土地进行开发的企业。
标准答案：
B,D
解析：
土地储备贷款对象是对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构和对一级土地进行开发的企业。
2.房地产抵押贷款包括（）
A.土地购置贷款
B.个人住房抵押贷款
C.商用房地产抵押贷款
D.在建工程抵押贷款
标准答案：
B,C,D
解析：
房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
3.商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。
A.贷款价值比率通常不超过50％
B.贷款期限最长不超过20年
C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
标准答案：
C,D
解析：
国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（抵借比）通常不超过60％，贷款期限最长不超过10年。
4.金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下（）方面的要求进行审查确定：
A.合法设定房地产抵押权
B.择优选择设押的房地产
C.合理确定抵押率
D.处置抵押物的渠道畅通
标准答案：
A,B,C,D
三.判断题：
1.权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用
标准答案：
错误
解析：
权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
2.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险.
标准答案：
正确
3.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售
标准答案：
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