江景工程项目可行性研究报告.docx
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江景工程项目可行性研究报告
江景工程项目可行性研究报告
第一章项目溯源与必要性····································4
第二章项目概况··············································7
第三章市场分析与定位········································11
第四章规划设计··············································19
第五章项目建设与管理······································30
第六章销售计划·············································34
第七章投资预算与资金筹措·································37
第八章财务分析············································41
第九章敏感性分析············································46
第十章综合评介及结论······································52
绪言
江景工程（暂用名）是某物业公司在渝中区朝天门开发的首个江景住宅项目，是在政府的支持下开发的高尚景观住宅区。
江景工程依据**的经济形势和居民住房的发展趋势，结合项目的“江景+生态+文化”特殊地理位置，充分发挥其地域优势，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽灵思，创造住宅项目的“户型奇”、“文化浓”、“景色秀”的自然永恒，将嘉陵江赋予项目区域的灵气，充分匠造在江景工程项目的每一细微处，使整个项目洋溢着人与自然景观、环境与文化的和谐乐章。
江景工程的开发立意是：
将中外富有吸引力的建筑概念及户型构思共冶一炉，提供一个富有色彩又有生活写意、亲情、文化、环境特色的中档高尚江景居所，成为**市内外商业俊杰以及政府机关公务员、学校教师、社会贤达和本地居民的具有人性化、生态化、智能化、自然景观化的居住场所。
力争成为渝中区高尚江景住宅中的标志性产品。
第一章项目溯源与必要性
一、溯源
江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由**嘉利房地产有限公司开发，属于久拆未完的“四久”工程。
因嘉利公司拖欠某公司的巨额债务无力偿还，经**市中级人民法院“[1999]渝一中民初执字第456号”判决书判决，将该项目B、C栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。
在此情况下，某公司办理了该项目的开发手续后，于2000年6月继续对该项目进行拆迁，2001年4月完成全部拆迁工程。
该项目共拆迁127户，总拆迁面积约9500平方米。
某公司已投入3800余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。
目前项目开发工作进展顺利。
二、项目提出的必要性
房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。
此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。
从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。
1、经济的发展需要增加优质地产产品
2001年，**经济9%以上的速度增长，高于全国1.6%，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。
根据**市计委的报告，2002年全市的GDP预计增长8.5%。
**的房地产业出现了平稳发展的好势头。
**市目前的城镇人口住房面积为9.6平方米，低于全国的标准水平。
按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，而**市目前城市化率仅为33%，低于全国37%的水平，加之西部大开发给**带来的机遇，**十年后的城市化率将超过全国的平均水平。
按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前**市城镇人均居住面积9.6平方米，按照建设部等部门的规划，到2001年城镇居民人均居住面积将达到30平方米，房地产住宅需求空间巨大。
由此可以推断，**市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。
2、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品
从另一个方面来看，**市主城区的住宅需求还是有不小的缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达66.52万人，其中城镇人口达66.12万人，占99.4%。
人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。
根据调查资料显示，渝中区的居民把在渝中区安家作为选择新的居住区域的第一选择，选择人数比例达到44.9%。
这说明，人们的“渝中情结”还是比较深厚的，作为新的居住选择，希望继续在渝中安家。
3、“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘
从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘。
从渝中区以及**市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表**江景形象的楼盘少之又少。
“江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立**市的江景文化都具有重要意义。
江景工程项目本身的质素较高，是一个为“朝天形象”增彩的项目。
第二章项目概况
一、基本情况
1、项目名称：
江景工程（暂用名）
2、投资规模：
1.4974亿元人民币（一期：
双塔式33层高层建筑）
3、开发总面积：
6.56万m2（一期）
4、开发单位：
某物业有限公司
5、建设周期：
24个月
二、地理位置
江景工程项目位于**市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。
与**市最繁华的商贸中心——解放碑仅有约10分钟的步行距离，与**市最大的商品批发集散地——朝天门的步行距离也在15分钟以内，与**市未来重点发展区域——北部新城区域仅有一江之隔。
项目与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段。
同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的各种噪音，因此本项目是渝中区解放碑区域难得的理想居家区域。
三、自然地理条件
基地为一东西向狭长地形，南高北低。
朝千路标高在本区内从203.60m至208.09m不等。
北面临江最低处标高为182.28m，南北相差20余米，是典型的陡坡地形。
项目一期用地4807平方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路“空中接壤”，其下面为朝天门二码头。
南方紧接朝千路，西方为项目二期工程用地（现为居民拆迁房），东方为朝千路与宾江路交汇点。
整个用地呈条状，东西长约110m，南北宽约40m左右。
场地地面南高北低，临江面最低标高182m，南面最高处约200m。
朝千路北侧为毛条石堡坎，高约20m。
朝千路从用地南面通过，在用地范围内路面标高两端为208.09m，东端为203.6m，路面坡度为5%。
四、周边配套情况
项目处于渝中区之朝天门商务区内。
1、交通：
该项目所处地理位置交通较为便捷。
长运水路有朝天二码头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的士车穿行其中。
近10条公交线路在项目区边穿行。
2、水电、燃气、通讯：
已至项目外围。
3、商业：
大型超市家乐福、地王广场近在咫尺、一步之遥。
各类零售商业遍布项目周围。
棉花街农贸市场约5分钟步行路程，出门便到。
4、学校：
29中学、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学处在项目周围。
5、医疗：
重医附二院、市中医院即在项目周围。
6、金融：
华夏证券、浦发银行、工商银行、民生银行、招商银行等金融机构均分布在项目周围。
五、土地方及来源
1、土地方
渝中区人民政府（国土局）。
2、土地来源
**市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。
六、技术经济指标
总用地面积：
4807m2（一期）
总建筑面积：
65623.5m2（一期）
住宅面积：
54888.3m2
车库及设备用房：
7684m2
架空层（未计入总面积）4099.4m2
商业网点建筑面积：
2873m2
建筑占地面积：
1663.9m2
建筑密度：
40.3%
容积率：
11.4
覆盖率34.6
绿化率：
30.2%
停车泊位：
124辆
总居住户数：
496户
总居住人口：
1885（每户按3.8人计）
七、项目建设单位——某物业有限公司简介
某物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。
公司始终坚持“务实、诚信、卓越、创新”的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发了西郊大厦（30，000m²）、绿苑新村（35，000m²）、皇冠某花园（19万m²）等项目。
目前正在开发的项目有皇冠某花园已经成功销售了85%。
经过全体某员工近十年的努力奋斗，某物业已逐步成为**地产行业著名的物业品牌之一。
尤其是近年成功开发的皇冠某花园高档住宅小区，项目总投资达2.5亿元人民币，获得2000年“**市十佳住宅小区”第二名称号以及“**市首届消费者满意楼盘•百花奖”，同时也是**目前唯一一家被中国质量检验协会授予“中国美好家园”称号的小区。
公司在皇冠某花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称道。
公司汇集了建筑设计、建筑施工、市场营销、物业管理等各类人才，在规划设计、建筑质量、工程监理、销售管理、物业管理等方面都连取得了令人瞩目的成绩。
目前，公司已升格为集团公司，下辖3个子公司和一间四星级某花园酒店、一所皇冠实验中学。
第三章市场分析与定位
一、市场前景
**市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达3000多年。
1983年**市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，1997年3月13日八届全国人大五次会议决定设立**直辖市。
建国以来**的综合经济实力迅速增强，1949年全市国内生产总值不足14亿元，1998年上升到1429亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为6.9%，其中1980—1998年高达9.8%，高于全国同期水平。
**市近几年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势，尤其是1997年6月**市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。
1995年至2001年5年**市房地产开发投资的年均增长率超过20％，保持了较高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为10％左右。
**作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。
随着**经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性、享受性已经成为一部分高收入人群购房的主要动机。
自2000年初**掀起开发江景住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山、华庭嘉园、江都怡园、江山多娇等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市场空间。
1、**市房地产市场
1.1投资增加。
2001年1-10月末，全市累计完成房地产投资121.09亿元，同比增长46.9%。
同年1-10月，全市累计完成土地开发面积159.88万平方米，同比下降57.1%累计发生土地购置费7.4亿元，同比下降38.5%；商品房竣工325.04万平方米，同比下降5.8%；1-10月商品房销售面积328.13万平方米，同比增长43.7%。
1.2价格趋升。
根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出“量增价升”的总体态势。
去年同期全市商品房销售价格均价为1443元/平方米，今年均价为1488元/平方米，上涨了45元/平方米；其中住宅售价为1203元/平方米，写字楼为2675元/平方米，商业营业用房售价为3347元/平方米。
1.3消费增长。
**市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与**的地区整体经济表现的稳定增长、城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密的关联。
2001年1-10月**市GDP实现1393.2亿元，增长8.9%，消费增长8.4%；城市居民人均可支配收入5661元，增长6.9%。
1.4人均居住面积增长。
据2001年**市国土房管局在房交会期间一次调查，1999年末，**市人均居住面积为9.51m²，1999年末本市人口3072.45万人，2000年住宅销售面积490.7868万m²，2000年末**市人口3090.45万人，2000年人均居住面积为9.61m²。
按**市住宅发展规划，到2010年人均居住面积将为14m²，即到2010年人均增加居住面积4.39m²。
2000年末主城区人口为462.55万人，到2010年主城区因人均面积而增加的住宅需求量应为2030.59万m²。
从以上数据分析，可以看出，**的房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展的趋势。
2、渝中区房地产市场
渝中区是**的过去与现在的政治经济、商业文化中心，人均居住面积在**市的平均水平位置较低。
由于特殊的地理位置和历史原因，该区是**市的人口最密集区域，其市场潜力相当可观。
对于渝中区的中心地段——解放碑区域来说，解放碑地段为**市的商业、贸易中心；吸引了大批国内外客商云集此地，已形成了成熟的商业市场。
根据城市功能规划，市政府把解放碑规划为**的商业、金融、贸易中心。
根据2001年**市国土房管局的调查分析，按渝中区2000年末66.52万人口计，因人均居住面积提高、人口增长、经济收入提高等三重因素而形成的名义住宅需求量，在2010年可增长到572.46万m²。
也就是说，在今后的10年里，渝中区将会有每年的名义住宅需求量57.2万m²的幅度增加。
3、本项目市场预测
3.1江景市场前景
**市是一个山水景观城市，江景对**人来说，更有过多的偏好。
有资料报道，在北京和广州，一般的江景楼盘比非江景楼盘的房价要高出800-1000元/m²。
在**，靠江的房子和不靠江的房子房价要高出500-800元/m²。
江景工程（暂名）作为朝天门的临江江景楼，位置优越、江景景观开阔，其江景楼盘市场前景非同一般。
3.2住宅市场前景
根据市统计资料显示，渝中区的住宅需求在逐年增大，由于没有适合居住者新需求的楼盘，因此，渝中区特别是解放碑朝天门一带的居民只好在外区购房。
在渝中区之朝天门、解放碑一带，新开发的住宅楼盘由于急于追逐市场的开发热潮，许多楼盘急功近利，在产品的设计上没有创新，功能设计不太合理，环境塑造较差，配套不齐全、设施较差。
加之解放碑、朝天门历属**的老城，人口密集，可开发土地有限，因此，居民有需求的精品住宅楼盘在解放碑朝天门一带就比较少。
江景工程（暂名）从建筑规划、住宅性质、产品设计、智能化设施的综合运用，还是绿化生态、江景利用，都做到了最佳。
因此，本项目的住宅市场前景看好。
3.3江景楼项目的优势分析
本项目位于渝中区千厮门，北为嘉陵江滨江路，南为朝千路。
位于解放碑商业中心和朝天门商业中心的要冲之地，可以尽享两大商业中心带来的方便。
本项目交通条件优越，有多路公交路线直达市区各处。
此外，本地区的基础设施建设如给水、排水、电力、电讯、天然气等部门也加强了投资力度，为本地区的发展建设提供了很好的基础设施建设和发展前景。
本项目设计方案优越，配套设施齐全，采取户户朝江，尽观两江美景，是渝中区离江最近的江景房。
二、投资环境
1、人口环境：
2000年末，**市总人口达到3090.45万人，比上年增长0.66%，渝中区2000年末总人口为66.52万人，较上年增长0.59%。
2、经济环境：
2001年，**全市完成GDP1751亿元，增幅为9%，高于全国1.6个百分点，较上年增加162亿元，经济增长速度位居全国14位，西部第3位。
根据**市计委报告，2002年全市GDP预计增长8.5%，固定资产投资增长18%，外资出口增长6%，地方预算内财政收入增长10%。
3、收入与消费：
2000年末城市居民可支配收入6275.98员，比上年增长10.64%，人均消费支出5475员，扣除价格因素，每年实际增长6.8%。
到2002年全市城镇居民收入将增长7%。
2001年1-2月城市居民可支配收入达1357.64元，较同期增长4.4个百分点，人均消费支出1046.54元同比增长9.9%。
4、城市自然环境（略）
5、社会政治环境（略）
6、政策环境
**房地产开发的主要政策措施
►加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。
►调整税收政策，鼓励住房消费。
►加大信贷支持力度，提高住房消费。
►清理收费项目，降低住宅开发成本。
►拓宽空置商品住宅的消化渠道。
►加强管理，完善配套设施。
►加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。
►加强对房地产开发项目的综合验收工作。
►建立完善房地产交易市场，实行“一站式”服务。
►强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。
►各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居住者的生活。
总之，在这样的投资环境下，开发江景工程，有一定的规避风险的能力；投资的安全性和价值的增值性会得到保证。
三、竞争楼盘分析
在本区域（解放碑一带）内，比较有知名度和现代感的楼盘如时代天骄、御景江山、江都怡园、云鼎国际公寓、华庭嘉园、巴渝世家等规模小的准小区住宅或单体楼。
这些楼盘都是江景工程项目的潜在竞争对手。
……………
见《江景工程市场调研报告》。
四、市场定位
1、客户定位
主力客户群：
渝中区的富裕阶层和**市的中高级白领阶层、商人。
►主力客户群特点：
1.1收入较高、有一定的财富积累；
1.2因旧城改造有“渝中情结”的家庭；
1.3高收入的机关工作人员；
1.4在解放碑和朝天门的经商者。
►具体为：
1.5“渝中情结”的老城居民
居住在渝中区旧城住宅区的居民，这一类群体在该区域内占有一定比例，但从他们现有的居住现状来看，大多数的居住功能都已老化，居住环境不佳，他们当中大多数为老城区居民，经济积蓄已较为丰厚，随着居住形态的变化，对新的住宅需求有热切的向往，对老朝天门、解放碑以及渝中区的怀恋（渝中情结）。
这些居民一般来说都不会墨守成规，只要推出适合他们内在的心理需求和价位的新式居所（如江景住宅），往往能激发他们潜在的换房愿望。
既了却住在渝中的“渝中情结”，又能享受现代景观（江景）生活。
1.6中小企业主（商人）
由于渝中区的解放碑和朝天门是多功能的综合性商业、文化区，吸引了不少**市内外包括酒楼、商场、商铺、贸易等经营为主的个体户（朝天门服装批发商）和中小企业主，这一阶层的人员结构虽然复杂，但财力较为丰盈。
由于**市内道路交通问题较多，故为便于工作和商业往来，他们会选择在此居住。
1.7机关公务员
渝中区又是过去和现在的政治中心，政府机关公务员和医疗、文化单位较为集中。
此部分人士年龄跨度较大，收入较为稳定及可观；另外，一部分隐性收入会增强其整体经济实力。
这类人士基本上都有单位的福利分房，但因所分房屋缺乏档次及环境的舒适性，因而他们往往不满足于现有居住条件，具有换房欲望，又不愿离开渝中区。
1.8白领人士
白领人士阶层是一新的社会阶层。
解放碑区域是白领阶层较为集中的区域。
从目前渝中区的社会经济地位和企业档次及规模来看，都会使白领人数进一步扩大，从而为项目带来更多的潜在客户。
对于这一类群体，他们的收入相对较高，而且一般都有购买居所安家的愿望。
随着工作节奏与强度的加快和增加，这一阶层的无房户将会选择离办公地点较近的位置作为居所。
特别是景观（江景）楼房是他们最优的选择。
1.9投资群体
由于本项目所处区域及周边都是市区内难得的商业旺铺地带，如朝天门的服装批发市场，解放碑的零售商圈，是**流动人口的主要集散地，住宅租赁市场的前景非常看好，由此将可能吸引部分有投资意向的投资人士作为住宅投资的选择。
1.10来渝人士
由于经商和工作的需要，朝天门就会成为外来人士的重要聚居地。
一方面，部分来渝经商和办事人员为了方便经商和工作，他们有可能会选择城市的商业经济中心作为办公加居所的办事机构。
另一方面，**直辖后，部分有商业往来的外来人员和其他县、区的外来置业者会在**置业，渝中区朝天门一带会是他们的首选。
2、户型、价格定位
►项目定位：
中档高尚江景楼盘
►规划形式：
蝶形塔式建筑
2.1住宅（一期）
A、B座均为33层。
A、B座户型配置：
2-31层为住宅标准层，每层8户，均为3室2厅2卫1厨
面积为89.53m²—134.53m²/户；
每套价格：
27.75—41.7万元
32层—33层为跃层，面积为205.23m²—275.63m²/户；
每套价格：
78—105万元
均价：
3100元/m²
第四章规划设计
一、设计思路
1、指导思想
江景工程的规划指导思想是：
充分利用基地的地形和嘉陵江江景资源，在保证一定的容积率的基础上力求创造更优美、舒适的环境。
2、设计原则：
2.1充分挖掘江景资源，最大限度的体现江景的景观优势；
2.2避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色；
2.3人性化的户型设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的户型要求；
2.4寻找适合江景景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面江的景观要求。
树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代建筑；
2.5解决好地块与滨江高架桥之过境车道带来的一系列不利因素；
2.6在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。
3、设计依据
见中煤国际工程集团**设计研究院的《江景工程A、B座初步设计说明书》中之“设计依据”。
二、规划布局
1、总体布局
江景工程项目分两期完成，一期工程项目由A、B座塔式建筑依嘉陵江蝶形展开，呈双塔建筑。
工程裙房为一字形，沿朝千路纵向展开，于屋面与朝千路持平，作为架空景观房。
其上面的双塔楼平行置于用地两端，蝶形平面面向嘉陵江，以获得最佳景观朝向。
一层为架空景观层，设计标高±0.0000=208.00m，在两塔之间由朝千路通过大台阶进入，此为住宅与景观人流之主入口。
另外，沿朝千路在不同的路面标高处，用栈桥连接方式，自西向东设有残疾人入口、商场入口、架空景观层入口。
在东端标高203.50m处，设有地下车库出入口，其右侧为进入二码头的梯道，保持原状。
人流、车流完全分开，互不干扰。
2、总平面布局
基地沿东西向呈狭长地形，南北宽仅30余米，东西长100余米，长面向嘉陵江畅开，这为布置江景房提供了得天独厚的条件。
依据地形，塔楼分A、B两座平行排列，面向嘉陵江。
由于地形高差的原因，塔楼入口层和朝千路中段基本相平，朝千路以下还有近20米的自然高度，被设计为车库、库房的设备房等。
从城市环境景观上来看，虽然本方案有五层裙房，但因其处在城市主干道以下人眼较少触及，大大减弱了裙楼对江景的影响。
实际上，城市市民通过架空层和A、B座之间的间距能充分的领略嘉陵江的风景。
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