晋江房地产市场调研.docx
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晋江房地产市场调研
晋江房地产市场调研
晋江市楼盘市场调查
一、晋江房地产市场现状
近年来，晋江城市面貌发生了极大的变化，改造旧区，拓展新区，尤其是晋江行政中心欲南迁至福埔新区等种种大手笔、大举措，使得晋江房地产迎来了其发展的鼎盛时代。
目前晋江的房地产项目主要集中在三个片区：
老城区以旧城的拆迁改造为主，形成了以福隆商业广场、阳光时代广场等大型商业投资项目。
世纪大道两侧则集中着江滨花园、世纪华廷、浔兴·奥林春天、瑞璟·香榭花都、国建·华美国际公馆等住宅项目；福埔则有华泰国际新城、兰峰城市花园以及即将推出的百宏雅园等项目。
这些楼盘规模都比较大，所有的项目用地加起来，大约1900亩左右的开发量，总建筑面积约在200万平方米左右。
■老城区
商业地产独领风骚
随着晋江经济的迅速发展，人们生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购物过程中所获得的愉快体验，注重购物环境，注重休闲和娱乐。
而过去城市开发中形成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。
老城区人口密集、商圈集中，品牌店、餐饮、娱乐等行业都十分发达，正是建立在这个成熟的商业基础上，老城区的商业地产加快了升级换代的步伐，大型商业广场纷纷出现。
此外，晋江距离泉州仅15分钟车程，距厦门仅1小时车程，距石狮仅10分钟车程，因此，晋江不仅是大泉州一个重要的经济交通门户，也是未来大泉州经济圈的核心区域之一，这种区位优势和发展潜力也为大型商业广场的出现提供了条件。
代表楼盘：
阳光时代广场、福隆商业广场
■世纪大道
高档大盘陆续上市
世纪大道既是市政大道，又是景观大道，大型的公共建设项目悉数落户于此，如体育中心、博物馆、科技馆等，而且，沿世纪大道两侧的土地储备量也很大，因此，从城市发展来看，世纪大道将会是未来晋江新的城市中轴线。
世纪大道两侧一直是晋江买房人关注的焦点，继香榭花都、锦绣明珠、世纪花园、国建·华美国际公馆等楼盘推出之后，今年又增加了“世纪华廷”、“浔兴·奥林春天”等多个新盘。
楼盘品质不断提升
早些年，由于晋江房地产缺少真正的高端产品，很多富裕起来的晋江人到泉州、厦门买房。
随着晋江教育、医疗等方面的城市配套设施日臻完善，晋江的整个居住环境大大改善，加上本地社交圈子、生意等因素，晋江人更喜欢在自己家门口买房子。
而许多高品质楼盘的开发更是让晋江人在家门口也能住得很好。
比如，浔兴·奥林春天小区内配套了35米标准游泳池、湿地水景。
“香榭花都”楼盘定位为具有国际视野的欧洲贵宾专属花园住宅，全区打造四大异国园林组团。
“世纪华廷”则推出了12000平方米的中庭水景景观、获奖户型设计和香港戴德梁行物业顾问等卖点。
代表楼盘：
浔兴·奥林春天、世纪华廷、瑞璟·香榭花都
■福埔新区
大型购物广场带动
2005年11月26日，位于晋江福埔的晋江SM国际广场、沃尔玛、来雅百货同时开业，当天人流量达到20多万人次。
一个超级大卖场的建成，意味着卖场外写字楼、酒店、高级住宅等房产的崛起。
而在大型商业广场的带动之下，福埔新区的房地产市场明显升温。
今年4月，“华泰·国际新城”五期推出，355套三房住宅在2天内全部预订一空，销售状况堪称火爆，9月25日兰峰·城市花园开始接受预购登记，。
市政配套提升潜力
除了商业广场的入驻外，晋江行政中心也将迁往罗山，并已在罗山街道规划了行政中心、文化中心和新的居住小区等功能区。
可以说，政府城市规划和配套的及时跟进，是房地产开发时机成熟的先决条件。
正是借着行政中心即将落户于此及SM广场、沃尔玛、来雅百货、麦当劳等入驻的契机，福埔新区也掀起了房地产开发的热潮。
如今，这里已经有“华泰·国际新城”、“兰峰·城市花园”等多个大规模的楼盘相继入驻，百宏集团投资的百宏雅园也即将正式公开。
同时，这里的房产均价也已从2003年的1800元/平方米飙升到如今的3000多元/平方米，升值潜力十分明显。
代表楼盘：
华泰·国际新城、兰峰·城市花园
二、晋江房地产市场现状特点分析
高层住宅改变居住方式
2000年，晋江市政府出台政策，全面限制城区居民自建房屋，不再审批城区居民自建房用地。
而今，经过几年来房地产市场的发展，晋江的房产消费迎来了高层住宅的时代。
位于世纪大道附近的世纪华廷、香榭花都、浔兴·奥林春天，都推出了20～30层的高层建筑。
晋江先前的房地产项目大多为小高层项目，而不久后将亮相的几大楼盘，均以高层住宅叫响晋江的房地产消费市场。
开发热潮吸引购房者
从1998年竹园小区开始，到目前形成了泉安中路、世纪大道、福埔新区等板块房地产开发热潮的掀起，晋江人本地置业的观念也开始逐步加强。
晋江经济发达，民营企业和创业者多，民间资本雄厚，富余资金也多，在投资渠道有限的情况下，很多人将钱投入到房地产。
很多人认为，投资房地产比较容易升值，因此，只要有楼盘推出，就开始进行抢购。
同时，晋江当地有购房陪嫁的风俗，所以，很多当地人都购置了两三套房子备用。
本地经济基础好，房产投资比较旺盛，许多本地的购房者甚至直接整层买下，出现了炒卖“楼花”的现象。
以大户型为主
另外，从销售情况来看，追求大户型和高中档住房仍是晋江人的一个消费习惯，因此，晋江近年来的很多楼盘都主推面积较大的户型，150平方米以上的大三房大四房为市场的主流产品。
配套跟进速度影响升值潜力
一般来讲，楼盘的相关配套除了小区自身的硬件设施外，其周边的生活配套显得尤为重要，比如学校、医疗、市场、银行、商店等与生活密切相关的机构，才能实现生活的便利化，从而提高生活的水平。
晋江房地产一个最突出的特点就是楼盘开发的品质不错，但周边的环境和配套难以跟上，由此显现出小区周边配套缺失的现象。
从目前来看，晋江的房地产主要分布在世纪大道、泉安中路、福埔等。
泉安中路作为城区的中轴线，有着得天独厚的优势，周边的配套相对完善。
但福埔和世纪大道的房产在配套方面则显得不足。
福埔目前最大的配套就是SM广场，而世纪大道作为晋江的主干道，周边的配套相对较弱，虽然目前有晋江市政项目，但生活的配套则有待改善。
目前处在福埔及世纪大道周边的项目，被购房者称为“花钱买未来”，虽然这一区域目前的配套还未跟上，但由于有政府项目带动，而且经济基础较好，未来的发展将是不可限量的。
营造主题概念提升楼盘品位
在大力打造楼盘品质、社区规划、户型结构、产品人性化方面大做文章后，晋江楼盘开始转战主题化概念的营造。
去年正式公开的世纪花园，由于有着独特的地理优势，全力打造中央公园绝版概念，通过将项目与公园的结合，营造出经典的人居环境，倡导健康、运动休闲理念。
楼盘通过主题营造，提升了自身的品位与独特性，同时也展现出项目的特点。
现在购房者关心的已不仅仅是楼盘的品质水平，更关心产品带来的附加值。
的确，全力营造楼盘主题概念，可以防止产品的同质化，形成自身更多的内涵。
而位于体育馆附近的浔兴·奥林春天项目，也做足了“健康运动“居住主题的文章。
三、晋江房地产发展历程
晋江房地产业起步晚，但起点高，跑得快，1999年，随着竹园小区的成功开发，晋江的房地产业开始升温，许多实力雄厚的企业先后入驻晋江。
从房地产销售的面积和价格分析，2000年的销售面积仅有6714平方米，2005年则达到271647平方米，5年翻了40倍；销售价格呈现台阶式上升态势，1999年竹园小区房屋售价为800元，而2001年福隆花园开盘，均价达到1600元，2004年福璟花园开盘后，均价达到2400元，2005年开盘的小高层建筑，均价已经突破3000元的水平，而今年上年半年开的盘均价基本上保持在3700左右，而到了最近刚开盘的浔兴·奥林春天均价已经突破4000元，地处繁华街区的阳光时代广场均价更是达到了5600。
晋江市近年来房地产价格状况图表
从销售情况上看，尽管房价比去年同期上涨了许多，新盘的销售依然非常火爆，除了部分小户型及超大户型有所剩余以外，均已基本售罄。
而之前，更早推向市场的“世纪华廷”一期、“国建华美公馆”、“华泰•国际新城”（一到五期）、“豪富花园”、“福隆商业广场”一二期、“瑞璟•香榭花都”一期等楼盘，目前也已基本销售一空，市场出现供不应求的状况。
强劲的消费能力驱动了强劲的市场需求，晋江的房地产供给不足，房地产的价格不断上升，随着晋江城市化的不断扩张，楼盘品质的不断提升，未来晋江的房地产仍然有较大上升的空间。
目前晋江房地产市场仍处于上升期阶段。
附表：
晋江在售楼盘资料
序号
项目
开发商
项目位置
项目类型
主力户型
价格
店面商场
项目规模
重要配套
卖点检阅
销售抗性
销售情况
备注
1
世纪华廷
晋江建发房地产开发有限公司
晋江世纪大道长兴路（南区中学北侧）
6幢27F-30F高层
124-150㎡典雅三房、165-185豪华四房，以150㎡以上为主
一期均价3800元/㎡
沿街为店面
占地面积：
33亩，建筑面积：
10万平方米，总套数：
600多套，容积率4.7，绿化率30％以上
周边有南区中学，小区内配套游泳池、网球场
价格优势，巨大的升值空间、超大楼间距，10万平方米的水景豪宅，12000㎡景观中庭，90米楼间距，CCPE20005第二届中国地博会中国十大最佳户型楼盘奖，香港戴德梁行物业顾问
离中心城区有一定距离，周边生活配套较少
一期剩10套，二期年底推出
2
浔兴•奥林春天
开发商：
浔兴集团
晋江世纪大道迎宾路
一期6幢高层住宅，最高30层
一房一厅一卫：
46.9；61.85㎡；二房二厅一卫：
78.58㎡；三房二厅2卫：
140.12-155.45㎡；四房二厅三卫：
178.56㎡
起价3400元/㎡最价4500元/㎡
沿街为店面
占地面积：
92亩，建筑面积：
18万平方米，总套数：
1000多套，一期700多套，第一期第一批300多套，容积率3.0
周边有体育馆，小区内配有游泳池，训练馆
浔兴知名品牌，升值空间，依循地貌自然围合；湿地水景；35米游泳池；现代光体建筑设计；水景商业长廊；5米底层挑高庭院；金牌物业安保
离中心城区有一定距离，周边生活配套较少
第一期第一批剩余下户型，第二批10月推出
3
阳光时代广场
晋江阳光房地产开发有限公司
晋江和平路阳光广场对面
5幢13层小高层单身公寓、字楼
单身酒店式公寓：
40-60㎡
5400元/㎡起价，均价5600元/㎡，层差50
10万平方的商业购物广场：
20000多平方米，时尚百货商场15000多平方米，精品商业街区10000多平方米
占地面积：
100多亩，建筑面积：
16万平方米，其中商业10万
位于城市中心位置，各项配套齐全，小区内配有酒店
城市中心，巨大的升值潜力，大泉州首个以"SHOPPINGMALL"模式打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、观光于一体的复合商业中心
小区内绿化较少，晋江需求大户型
销售良好
拒绝炒房，以自主为主
4
华泰•国际新城
晋江华泰房地产有限责任公司
晋江罗山SM广场正对面
以多层为主，不带电梯，19#20#为小高层
120～140㎡三房
起价2700元/㎡均价3200
沿街为店面
占地面积：
40万平方米左右；总建筑面积：
60万平方米；绿化率：
45％，容积率：
1.43，总套数：
355套（五期）
SM大型购物广场、银行；小区内配套双语幼儿园、双语小学、会所
品牌效应，大型生活社区
多层不带电梯，车流量密集且无红绿灯
五期销售完毕，六期年底推出
5
兰峰•城市花园
福建兰峰房地产开发有限公司
晋江罗山SM广场旁
板式、点式小高层住宅，少量别墅公寓
130～150㎡
3600起价，层差为50
一层为店面
占地面积：
529亩，建筑面积：
60万平方米，）分为A、B两个区域，A区339亩，分三期开发1期推出10万平方米，总套数：
470套（一期
SM大型购物广场、银行
泉州首个健康安居工程；现房销售
教育配套缺失，车流量密集且无红绿灯
9月25日登记认购，10月开盘
6
国建华美公馆
晋江市衡信开发建设有限公司
世纪大道图书馆旁
联体别墅、空中别墅
358-366㎡
联体180-290万/套，空中别墅4500～5200元/㎡
购物中心
总占地面积49075平方，规划51套联体别墅，82套空中别墅，容积率0.82
周边有文化中心，博物馆、科技馆、新华都，小区内配套有购物中心，五星级酒店
晋江惟一纯粹的别墅区，新城市中心，升值潜力大，小区内配套五星级大酒店，现房销售
别墅档次一般，私密性不强，位于主干道旁较为吵杂
05年7月底开盘基本销售完毕，剩余几套空中别墅
7
瑞璟•香榭花都
泉州百宏房地产开发有限公司
晋江世纪大道体育中心对面
11幢24-32F高层
150㎡、200㎡
3600元/㎡，最高6500
1.5万㎡商业街
占地面积：
97亩，建筑面积：
34万平方米，总套数：
1450套，容积率4.4
周边有中学、体育馆
欧洲贵宾专属花园住宅，全区打造四大异国园林组团，140米超大栋距，30628平方米的中庭花园，五大保全系统，12重安防
离中心城区有一定距离，周边生活配套较少
一期售完，二期剩余户型200㎡在售
8
世纪花园
泉州大清房地产开发有限公司
晋江世纪公园旁
10幢多层、1幢小高层15F
130㎡、145、150㎡三房
3800起价，层差价50
1-3F为商场
占地面积：
40亩
建筑面积：
14万平方米左右，总套数：
600多套
周边有世纪公园，小区内配套有双语幼教
408亩世纪公园边，新城市心中，升值潜力大
离中心城区有一定距离，周边生活配套较少
一期售完，二期剩余4-8F户型150㎡在售，店面在推
9
豪富花园
石狮豪富华房地产开发有限公司
晋江世纪公园旁
3幢小高层13层
三房为主150㎡左右
均价3700元/㎡
一层沿街为店面
占地面积：
1.1万平方米，建筑面积：
近4万平方米，200多户
周边有世纪公园
首创晋江双流线入户，408亩世纪公园边，新城市心中，升值潜力大
离中心城区有一定距离，周边生活配套较少，产品品质较差
尾盘销售
10
福隆商业广场
晋江福隆置业有限公司
旗牌街、塘岸街
小高层住宅，大型商场
住宅以三房为主，店面20-2000㎡
起价3100元/㎡
10万平米商业广场
占地9万平方米，总建筑面积38万平方米
位于城市中心位置，各项配套齐全
城市中心，巨大的升值潜力
拆迁安置户较多，住宅产品品质一般
一二期售完，三期年底推出
11
百宏雅苑
泉州百宏房地产开发有限公司
晋江罗山福埔转盘旁
高层、小高层住宅
130平方米三房
未定
占地面积：
50亩，建筑面积：
9万多平方米，总户数：
400多户
SM大型购物广场
8000多平方米的中庭景观，观景电梯
未正式公开
12
新世纪豪园三期-至尊豪园
晋江市运通世纪房地产开发有限公司
青阳街道曾井小区
高层住宅
占地15.37亩，容积率4.2规划建筑面积43000㎡
升级会员 