承德市承隆旅游产业园项目可行性研究报告.docx
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承德市承隆旅游产业园项目可行性研究报告
承德市承隆旅游产业园
立项申请书
二〇一四年八月
第1章总论
一、项目背景
二、项目概况
第2章市场分析及区域状况
一、市场分析
二、区域现状
第3章项目的可行性分析
一、建设条件
二、公司实力
三、交通及周边环境条件
第4章项目内容
第5章地方有关政策支持
第6章企业组织及劳动定员
一、后期岗位定员
二、经营方式
第7章消防安全
第8章投资估算与资金筹措
第9章风险分析
第10章结论
第一章总论
一、项目背景
青松岭位于河北省承德市兴隆县县城西南部，112国道和津围公路从景区北侧通过。
距兴隆县城13公里，距北京、天津等周边大中城市的距离均在150公里左右。
该景区属嶂谷型自然风景区，1997年正式对外开放，景区内峡谷纵横、山高林密、潭水幽深、溪潭连珠，以“峡谷、深潭”著称。
顺峡谷走势梯次分布有九道深潭，故取龙生九子之名而称为九龙潭。
，是首批24个国家历史文化名城之一、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市。
中国已开始迈入老年型社会，老龄化问题日益突出。
我国是世界上唯一一个老年人口超过2亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。
到2013年底，我国60周岁以上老年人口已达2.02亿，占总人口的14.9%，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，2033年突破4亿。
二、项目概况
（1）项目名称：
河北承隆国际产业园
（2）公司名称：
河北承隆国际产业园、老年公寓、会议大厦；
（3）总投资：
2亿元
建设地点：
位于兴隆县青松岭镇西湾子村草剑沟
建设规模与主要建设内容：
占地面积50000平方米，建筑面积：
30000平方米，其中：
会议大厦：
建筑面积：
10000平方米，老年公寓：
10000平方米，配套商业：
6000平方米，寺庙4000平方米。
第二章市场分析及区域状况
一、市场分析
青松岭位于河北省承德市兴隆县县城西南部，112国道和津围公路从景区北侧通过。
距兴隆县城13公里，距北京、天津等周边大中城市的距离均在150公里左右。
该景区属嶂谷型自然风景区，1997年正式对外开放，景区内峡谷纵横、山高林密、潭水幽深、溪潭连珠，以“峡谷、深潭”著称。
是首批24个国家历史文化名城之一、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市。
除双滦老年公寓外，其余老年公寓规模较小，设施相对不完善，人员配备方面缺乏专门的培训。
目前，兴隆县内缺乏规模较大，高端的老年康复中心，因此本项目有着很大的市场空间。
老年人口的高龄、失能和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。
一是高龄老年人口数量迅速提高，达到2400万，占老年人总数的11.8%。
到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。
二是失能老年人口继续增加，达到3750万，占老年人口的18.53%。
2014年将增长到近4000万人。
三是慢性病患病老年人数持续增加，2013年已突破1亿人。
四是空巢老年人口数量继续上升，2013年已突破1亿人。
二、区域现状
据河北省民政厅提供的材料显示，河北省60岁以上老年人989万人，约占总人口的14%，高于全国平均水平1.5个百分点，老龄化程度居全国第九，绝对老年人口数居全国第四；老年人口以年均3%的速度递增，至2020年，老年人口将达1300万人。
老龄化水平推进到30%以上，开始进入重度老龄化阶段。
基于“4-2-1”家庭格局的扩大，传统的家庭养老模式功能也日益淡化。
市场趋势：
我国人口老龄化的特殊性体现在：
由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”的特征日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。
因此，积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多元化需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。
解决好老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐日益紧迫地摆在了各级党委和政府的面前。
第三章项目的可行性分析
一、建设条件
青松岭镇西湾子村草剑沟，该地域自然环境得天独厚，环境优美，交通便利，水、电、通讯设施齐全，适于开发疗养休闲项目。
项目汲取中西方成熟的健康理念与服务标准，专业为中老年个人、家庭量身订制集健康养生、文化娱乐、度假养老于一体的健康生活模式。
通过建设花园式养老庄园、老年体验中心、老年国际医疗中心和老年临终关怀服务的养生理念，验证科学的延年益寿方案，提高生命的质量，享受持续的健康和身心。
经济效益分析：
本项目投资回收期房产物业8年，年利润约为2567.4万元，说明项目可行性较高，是典型的好项目。
合作方式：
土特产加工、奶业、等。
二、公司实力
产品质量保障诚信经营示范单位，全国名优产品售后服务先进单位，中国质量诚信消费者信得过单位和国家权威检测质量稳定合格产品。
企业性质：
是私人独资企业，承担无限责任。
三、交通及周边环境条件
项目拟建地点位技术开发区，其交通条件十分方便。
水路交通方面，水路运输可由天津港、唐山港、秦皇岛港上船；
空中交通方面，可由北京、天津上机
青松岭大峡谷是国家AAA风景区，位于河北省承德市兴隆县县城西南部，112国道和津围公路从景区北侧通过。
距兴隆县城13公里，距北京、天津等周边大中城市的距离均在150公里
铁路交通方面，京承、京沈铁路距该项目仅20公里，便于集装运输
现项目周边均尚未施工，施工条件较好，无扰民问题。
第四章项目内容
项目在青松岭镇西湾子村草剑沟，利用原有天然湖泊为背景打造成为一座休闲、娱乐、养老集一体的国际渡假村，在东山坡建造25座2-3层老年公寓，在湖泊北侧建设一座会议大厦，分会议招待区、健康护理区和休闲娱乐区三大服务功能及配套设施建设。
会议招待区由六-八层组成。
养老、健康、休闲、教育、培训集科、工、贸为一体，以专利产品为企业的核心竞争力，产品广泛用于超市、商场及企业领域。
（1）健康、休闲娱乐区域：
健康护理区共三层，休闲娱乐区三层，区域内设施包括：
健身房、图书室、门球场、棋牌室、餐厅、多功能室、理发厅、钓鱼台、购物区等休闲项目。
户外打造老年休闲文化广场，老年人在此不仅能运动健身，增强体能，还能结交朋友，参加活动，品位田园生活。
（2）其他配套设施：
包括水、电，给排水、电视、电信、消防、污水、垃圾等环境设施，对区域内空气、水、噪声的质量标准控制在国家4A级景区的标准以上，营造良好的局部气候环境，绿化率35%，容积率1。
（3）旅游观光：
在东山坡上有2-3亩耕地需占用，部分农民需要拆迁，便于以后物业管理，在西山坡兴建三座庙宇，其中：
天王殿、地藏殿、大雄宝殿，利用原有湖泊兴建钓鱼厅、观光走廊、游艇码头等设施，供养老人员和游客休闲、游玩。
我公司计划将原有山林进行租赁或承包，将原有山林树木重新规划，实行补种，原有山路进行修缮，便于游客观光。
（4）污水处理：
在生活区内建几处化粪池（密封）、产生浊气，通过管道作为餐饮用气，还可作为肥料，直接用在种植上。
在此山沟占地处有9处社员院落需迁移出来。
在政策允许下请领导给与审批它基础建筑，搬迁费用由我们承担。
（7）服务功能：
在水塘坝前需审批20亩土地建造停车场、购物中心、餐饮、售票处等。
第五章：
项目提出的依据
（1）政策依据
1、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发〔2006〕6号
2、河北省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见（冀政办函[2007]1号
3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）
4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号
6、《中华人民共和国土地管理法》
第六章企业组织及劳动定员
一、后期岗位定员
岗位定员表
岗位定员表
序号
部门
岗位
人员数
1
董事会
董事长
1
2
总务室
4
3
财务
2
4
园林、绿化
管理
10
5
物业部
管理人员
2
清洁人员
10
6
老年公寓管理部
管理人员
5
护理、厨房人员
120
7
工程部
水电管理人员
1
建筑管理人员
1
8
培训部
管理人员
1
培训人员
2
9
商业、寺庙
管理部
管理人员
2
物业管理
15
10
会议大厦
管理人员
30
合计
200
二、经营方式
项目建成后，1、由公司模拟实施楼宇出租管理，安保管理，设施运行及维护，楼宇保洁，资料归档管理。
第七章消防安全
一、设计依据
《建筑设计防火规范》
《建筑灭火器配置设计规范》
《建筑物防雷设计规范》
《火灾自动报警系统设计规范》
《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》
《火灾自动报警系统施工及验收规范》
《洁净厂房设计规范》
二、工程概述
产业园项目位于位于兴隆县青松岭镇西湾子村草剑沟。
场地需平整，道路待修，项目距112省道2KM，交通便利。
给水管道环状敷设，供水压力不小于0.24MPa。
县设有消防中队，20分钟内能赶到本项目。
三、总图消防
厂区消防道路通畅，人货分流，呈环形布置。
总图布置符合《建筑设计防火规范》有关规定。
四、现行消防管理制度
为消除火灾事故隐患，预防火灾爆炸事故的发生，在发现火灾爆炸事故隐患时及时消除潜在的事故隐患和在发生火灾爆炸事故时有效防止事故的扩散，特制定本消防管理制度。
（1）公司实行消防责任制度，总经理为公司消防的第一责任人，对消防工作负全责；环境管理者代表为公司消防工作的主管领导，负责全面组织、领导公司的消防活动，环境管理者代表不在时由其他领导代行该职责；品质部为公司消防工作的协调部门，品质部体系运行主管负责协助环境管理者代表协调相关部门开展消防工作，品质部体系运行主管不在时由生产部主管代行该职责；各部门及车间负责人为所辖范围内的消防责任人，对所辖范围内的消防工作负责。
（2）公寓、寺庙、资材库、产成品库、会议大厦、食堂等处所属于重点部位，均应严格执行消防管理制度。
（3）老年公寓严格控制人员进出，实行智能卡管理非本单位员工或老年入职人员，未经批准不得进入；办公区域设立会客室，接待外部来访人员，禁止吸烟。
（5）员工食堂使用的燃气属于易燃易爆气体，应确保相关设施处于良好状态。
炊事员应正确操作燃气设备，避免火灾爆炸事故的发生。
（7）管理部为消防器材的管理单位，应按规定为寺庙、公寓、酒店、食堂及其他场所配备适当的消防器材，并确保其处于完好状态。
消防设施不得作为它用，任何部门和个人不得妨碍消防设施的正常使用。
（8）各部门负责人应对本部门所辖范围的消防设备、设施以及消防措施落实情况进行日常巡视，管理部体系运行主管组织相关部门人员每月进行一次消防检查，及时发现并消除火灾爆炸等事故隐患，采取有效措施，纠正、杜绝违章行为。
（9）公司实行夜间、公休日值班巡视制度，由保安人员负责对厂区进行定时巡视。
保安人员在巡视过程中发现隐患应立即报告环境管理者代表，环境管理者代表应立即组织相关人员对隐患进行调查处理，消除事故隐患。
（10）一旦发生事故，发现人员应立即报告品质部及相关部门，属于火灾爆炸事故的应立即向当地消防部门报警。
（11）义务消防队员应定期接受消防知识培训和消防演习，确保具备快速反应能力。
第八章投资估算与资金筹措
一、编制依据
（1）项目投资建设方案；
（2）国家发展改革委员会、建设部关于印发《建设项目经济评价方法与参数》的通知；
（3）建设单
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