商业房地产项目可行性研究报告.docx

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商业房地产项目可行性研究报告

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称：

XX市xx路地块项目

2、承办单位概况：

（1）承办单位：

xx房地产开发有限公司

（2）法定代表人：

xxx

（3）单位概况：

xx房地产开发有限公司于2011年4月成立，经营范围：

房地产开发及销售，该公司为xx的国有独资公司，主要开发xxx区保障房项目。

公司现有员工18人，其中高级职称1人，中级职称5人，初级职称8人。

2011年被xxx区授予“国有固定资产暨重点工程建设项目投资奖”。

3、可研报告编制依据

（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（2）《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（3）《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（4）《xxx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（5）《XX市城市总体规划（2011—2030）》

（6）《关于XX市人民政府进一步促进全市经济又好又快发展的若干意见贯彻落实情况的报告》

（7）《XX市土地储备管理暂行办法》

（8）项目单位编制可行性研究报告的委托书

（9）项目承办单位提供的其它有关资料

4、项目背景

（1）XX市城市总体规划

根据XX市委市政府作出的2011-2030年城市总体规划，XX将在总面积为1125.66平方千米范围内，以转变经济发展方式、推动科学发展为主线，以创新为动力，以“调结构、促增长、惠民生”为主要工作内容，努力实现经济社会全方位、全领域的转型发展，以构建“国际铜都、山水城市、宜居家园、休闲胜地”为目标，将XX建设成为皖江地区经济繁荣、社会和谐、环境友好的区域中心城市。

通过强化中心城市地位、促进资源型城市转型、营造高质量城市环境、控制发展边界，调整空间结构、促进社会和谐发展等发展战略，将城市定性为国际铜产业基地，长江中下游重要港口城市、皖中南中心城市，皖江地区商务贸易、休闲旅游服务中心。

到2015年XX市中心城区人口达70万人，中心城区城市建设用地77平方公里，2030年中心城区人口将超过100万人，建设用地达100平方公里。

XX市中心城区土地使用规划遵循生活向滨水区位集聚、商务向中心区位集聚、商贸向门户区位集聚、工业向运输区位集聚的基本原则，确保居住、公共设施、工业/仓储、绿地形成布局协调和结构合理。

其中居住用地规划形成10个居住片区，包括中部城区的8个居住片区、东部城区和南部城区各有1个居住片区。

各个居住片区分别依托既有城区、面向滨水景观、接近公共设施，形成良好的居住生活环境，配置片区级公共服务设施。

每个片区包含2-3个居住社区，配置社区级公共服务设施。

公共设施用地在城市层面上形成两个综合性公共中心和两个专业性公共中心。

结合老城商业中心，依托天井湖的滨水景观环境，形成环天井湖综合性市级公共活动中心，以商业、休闲、娱乐为主导。

依托西湖的滨水景观环境，形成环西湖综合性市级公共活动中心，以商务、会展、政务、文化、科技、教育、体育为主导。

结合既有发展基础，依托XX东站，形成以商贸服务为主导的专业性市级公共活动中心。

依托大通古镇的历史文化资源和自然山水资源，形成以旅游服务为主导的专业性市级公共活动中心。

由此形成“东西双城、环抱绿心、沿江面湖、山水相嵌”的城市空间布局结构。

（2）xxx区全面打造高层次小康社会和文明幸福感城区

“十二五”是xxx区全面建设小康社会的攻坚期、经济社会发展的转型期和幸福城区建设的加速期。

作为中心城区，未来五年，xxx区将进一步增强紧迫感、责任感和使命感，紧紧抓住宏观经济转型发展和皖江城市带承接产业转移示范区建设的重大机遇，以科学发展为主题，以“转型提升、创新发展、富民强区”为主线，以加快发展、走在前列为基调，大力实施服务立区、创新强区、开放活区、和谐兴区四大战略，着力打造实力铜官山、活力铜官山、和谐铜官山，努力建设更高层次小康社会和文明和谐幸福城区。

到2015年，xxx区的服务业比重占全区经济总量80%以上，其中现代服务业比重达到60%以上，成为中心城区经济增长的重要引擎。

主要经济指标年均增长20%以上，力争超过25%。

到2015年，经济总量比“十一五”翻一番半，地区生产总值达到100亿元，财政收入达到15亿元，累计招商引资和固定资产投资均超过300亿元；力争经济总量实现翻两番，占全市比重进一步提高。

同时巩固和深化区直管社区综合体制改革，建成全国社区建设综合配套改革实验区，“四优”和谐社区达到95%以上，社区建设水平在全国处于领先位次。

全区的居民人均可支配收入达到38000元，人口自然增长率控制在5‰以内，城镇登记失业率控制在4.2%以内，城镇职工和城乡居民基本实现应保尽保。

坚持民本优先,以改善人民生活为目的，切实提高人民群众的生活水平，积极为民造福。

坚持将就业再就业、教育、医疗、卫生等事关群众切实利益的工作做好做实，把改善民生摆在更加突出的位置，提高居民生活水平，完善社会保障体系，全面提升教育事业，提高群众健康水平，建设平安城区，完善幸福城区建设的服务体系。

以争创全国文明城市、国家卫生城市、国家环保模范城市为契机，构建宜业宜居的生态城区。

（3）XX市关于2012年房地产开发投资政策

根据《XX市人民政府办公室关于进一步促进全市经济又好又快发展若干意见任务分解的通知》（铜政办〔2012〕47号）精神，XX市住房和城乡建设委员会将贯彻落实国家和省关于“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，实现房地产市场健康平稳发展”的相关指示精神，结合本市实际，制定了《XX市人民政府关于保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》（代拟稿），就严格执行国家房地产市场宏观调控政策，进一步完善“保障+市场”双轨制住房供应体系。

XX市2012年将完成130亿元房地产开发投资任务，强力推进保障性住房建设，全面完成棚户区改造任务。

按照既定目标，2012年全面完成成片棚户区改造任务。

新开工建设保障性住房12039套，供应保障性住房1200套，加快公共租赁住房、廉租住房和人才公寓建设，切实解决新参加工作人员、来铜就业人员等中低收入群体的住房困难。

引导房地产开发企业积极应对房地产市场形势，加大营销力度，尽快回笼资金；积极探索商品房供应结构调整，进一步提升住宅品质，努力提高经济效益和社会效益。

5、项目建设的必要性

（1）项目建设是推动中心城区改造提升城市品质的需要

随着生产力水平的发展和经济社会不断进步，人民群众的收入水平明显改善，已不再满足基本温饱的生活，转而倾向于更高层次的需求，对城市基础设施和环境都有比较高的要求。

城市中心区的改造，会使城市中心的真空地带重新获得相应的资源优势，会全面改善城市中心面貌，提高城市对外形象，提升城市的整体知名度和发展空间。

城市中心区域是城市价值的核心。

通过改造，城市中心区域会改头换面，赢得新的发展机遇，从而在未来的城市发展中保持持续的推动力。

城市中心区的改造，必然会将改造区域原有的功能和城市形态转稼到其他城市区域，这样就会形成良性的城市发展格局——城市中心区将过剩的资源合理分配到城市周边地区，从而带动城市周边地区的经济发展和社会进步。

城市周边得到了发展，城市化水平也即相应提高。

这样一来更有利于城市得到更多的物质资源和人才资源，进而形成城市发展的良性进程。

在党和政府的带领下，XX市的经济生活水平都有极大的提高，该项目建设对推动中心城区改造，提升城市品质起着积极对的推动作用。

（2）项目建设是改善民生建设促进社会和谐的需要

构建社会主义和谐社会必须关注民生，民生问题是最紧要、最根本的问题，要从战略和全局的高度，深刻认识重视和解决民生问题的极端重要性和现实紧迫性。

一是发展经济是关注民生的物质基础。

经济发展是途径，改善民生是目标，构建和谐社会是目的，如果不抓住民生这个根本，不积极关注民生，经济发展就会失去实际意义。

要实现经济社会又好又快发展，就必须坚持以人为本，以民为本，真正做到发展为了人民，发展依靠人民，发展成果由人民共享;二是深化改革是重视民生的强大动力。

在深化改革中重视民生，能够使广大民众不断地分享改革发展的成果，能够使广大人民群众积极地认同改革、支持改革、参与改革，从而使改革和发展获得一种强大的动力;三是维护公平是保障民生的重要条件。

该项目建设是改善居住环境和基础设施的好项目，进而改善民生、建立社会主义和谐社会。

（3）项目建设是提高土地资源使用率建设节约型社会的需要

该项目建设不仅集约节约了土地，还有效地拉动了国民经济的发展，客观上有利于资源节约型、环境友好型社会建设。

我国正处于工业化和城镇化快速发展时期，基本建设有着良好的发展机遇，但也要看到，由于它要消耗大量的资源能源，继续发展受到制约。

目前许多城市在土地利用中还存在着粗放和浪费现象。

“节地”作为“四节一环保”的重要内涵，对城市经济社会健康有序和可持续发展具有重要影响。

拆迁区多数属城市土地利用效率较低的区域，同时还是影响周边土地乃至整个城市功能和价值的一个症结。

通过拆迁改造，利用腾出的土地，建设中小户型的安置房，提高土地的使用价值，是稀缺的土地资源得以有效利用，节约了土地。

拆迁改造还极大地改善了城市面貌与配套设施建设，使原有土地和周边建设用地升值，促进了当地经济社会的全面发展。

xx路与长江二路交叉口地块项目是推进旧城改造，加强基础设施建设和把服务业打造中心城区的首位经济的必然选择。

该项目中包含的回迁房120套是改善拆迁户居住环境，提高生活水平的又一举措。

该项目无论是从经济发展还是提高城区服务水平、完善基础设施建设考虑都是必要的。

（二）项目概况

1、项目建设规模与建设内容

（1）建设规模

本项目建设总用地为12146.87平方米，总建筑面积为41058平方米，其中回迁房面积为10183平方米，配套公建308平面米，商品房住宅17627平方米，商业网店房6453平方米，地下车库及人防面积为6487平米。

规划总户数279户。

项目

单位

数值

备注

建设用地

平方米

12146.87

规划总建筑面积

平方米

41058

其

中

住宅建筑面积

平方米

27810

其中10183平方米回迁

商业、办公建筑面积

平方米

6453

配套公建建筑面积

平方米

308

地下车库人防面积

平方米

6487

规划总户数

户

279

其中120户回迁

机动车泊车位

辆

335

其中地上32，地下303

非机动车泊车位

辆

1150

容积率

2.85

建筑密度

%

18.65

绿化率

%

38

（2）建设内容

该项目位于xx路与长江二路交叉口，主要建设住宅，商业、办公以及配套的公用建筑和地下车库。

2、项目建设投资构成

本项目投资总额14360.74万元，承办单位自筹资金3000万元，银行中长期贷款11360.74万元，其中：

（1）建筑工程费：

8307.68万元

（2）公用和辅助工程费：

2181.09万元

（3）工程建设其它费用：

2261.03万元

（4）基本预备费：

895.40万元

（5）建设期利息：

715.54万元

3、主要技术经济指标

（1）项目收入总额：

23274.5万元

（2）项目利润总额：

7873.92万元

（3）建设借款资金偿还期（含建设期）：

2.63年

（4）项目投资利润率：

54.83%

（5）项目销售利润率：

33.83%

（6）项目投资财务内部收益率（税前）：

24.93%

（7）项目投资财务净现值（税前，ic=13%）：

2476.11万元

（8）项目投资回收期（税前，含建设期）：

3.6年

（9）项目投资财务内部收益率（税后）：

17.15%

（10）项目投资财务净现值（税后，ic=13%）：

850.52万元

（11）项目投资回收期（税后，含建设期）：

3.86年

（12）盈亏平衡点：

63.87%

二、需求分析与建设规模

（一）需求分析

1、XX市房地产建设现状

（1）“十一五”期间房地产开发投资持续较快增长

“十一五”期间，XX市房地产业发展迅猛，开发投资规模逐年扩大，持续较快增长。

尤其是2008年到2010年，在国家扩内需、保增长政策和房地产市场需求的强劲推动下，我市房地产开发呈现了高投资、高增长、高需求的态势，房地产市场出现了空前火爆的场面（见表2-1）。

表2-1十一五”期间XX市房地产发展总体情况

“十一五”期间累计完成房地产开发投资190.6亿元，是“十五”时期的3.9倍，年均增长40.4%，比“十五”期间加快了20.8个百分点。

2010年，全市完成房地产开发投资73.3亿元，是2005年的5倍多。

（2）2012年1-5月商品房销售情况。

2012年1-5月，全市预售许可证发放总面积32.72万平方米，同比下降28.24%。

商品房预售项目分布在xxx区、狮子山区（含市经济技术开发区）和郊区。

其中住宅类商品房预售面积17.78万平方米；其它类商品房预售面积14.94万平方米。

2012年1-5月，全市商品房销售总面积24.04万平方米，其中住宅类商品房销售面积20.13万平方米，同比下降31.54；非住宅类商品房销售面积3.9万平方米，同比上升3.06%。

（3）XX市2012年房地产投资开发情况

XX市政府下达全年完成130亿元房地产开发投资任务，根据有关文件精神，市住房和城乡建设委员会将加大已出让地块开发项目的督查力度，梳理存在的问题，提出解决办法，并组织修订了房地产开发项目资本金管理办法。

同时，XX将强力推进保障性住房建设，全面完成棚户区改造任务。

按照既定目标，2012年全面完成成片棚户区改造任务。

新开工建设保障性住房12039套，供应保障性住房1200套，加快公共租赁住房、廉租住房和人才公寓建设，切实解决新参加工作人员、来铜就业人员等中低收入群体的住房困难。

2、XX市房地产市场需求分析

伴随着城镇居民收入的不断提高，房地产市场消费需求日益强劲，商品房市场出现了销售火爆的局面。

2006-2010年，全市商品房累计销售面积326.7万平方米，比“十五”时期增加117.1万平方米，年均增长13.0%；全市商品房累计销售额116.7亿元，是“十五”时期总量的3.6倍，年均增长33.7%。

尤其是2009年以来，在适度宽松的货币政策和旺盛的住房需求带动下，商品房销售额呈现快速增长。

2009年，全市商品房销售额27.5亿元，是2005年的3倍，同比增长116.3%，增幅创历史新高。

2010年，全市商品房销售额39.7亿元，是2005年的4.3倍，并且超过了“十五”时期销售额总量（32.4亿元），比2009年增长44.6%，增幅明显高于同期销售面积（增长17.3%）的增幅。

商品房销售额的增长明显快于销售面积的增长，从另一个角度也可反映我市房地产市场供不应求、商品房价格的上涨情况。

根据“十二五”规划，XX市将调整产业结构由工业主导向工业、服务业协调发展转型，增长动力由工业推动向工业、服务业组合推动转化。

同时，XX市将完善城市功能，提高市民幸福指数作为城市发展的基本保证。

XX市房地产市场进入快速发展，价量齐升，客户进入换房时代，由于宏观经济大势向好，房地产发展空间大，并且产业的强大聚合力和城市自身较强的经济实力吸引了大量进城客户和外来生意人，城市需求量持续壮大，还有一些居民追求品质化新生活，对住宅环境和基础设施要求都比较高。

由于城市建设，拆迁户增加，这些都是未来XX房地产的需求者。

3、XX市房地产市场发展分析

XX市位于安徽省中南部，长江中下游南岸，1956年依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。

地处上海与武汉、南京与九江的正中心（距南京与上海的距离分别是200公里和450公里），也是我国著名的黄山——九华山旅游风景区的北大门（距九华山和黄山分别为80和120公里），同时还是安徽省实施“两点一线”开发开放战略的交叉点。

长江黄金水道流经XX59.9公里，水运条件得天独厚，XX港是对外籍轮开放的国家一类口岸，拥有5000吨级码头及万吨级海轮进江终点港，同时高速路网发达，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。

XX具有良好的政策环境，是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，享有一系列鼓励外资投入的优惠政策。

XX先后被评为全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、安徽省首批省级园林城市、国家园林城市。

据统计2011年XX市实现生产总值（GDP）579.4亿元，按可比价计算，比上年增长12.6%。

其中，第一产业增加值11.0亿元，增长3.8%；第二产业增加值433.0亿元，增长13.8%；第三产业增加值135.4亿元，增长9.7%。

按常住人口计算，全年人均生产总值79704元（折合12367美元），全社会劳动生产率127651元/人，比上年分别增加15208元和24048元。

第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2010年的2.1:

72.7:

25.2变化为1.9：

74.7：

23.4，工业增加值占地区生产总值比重为69.7%。

全年城镇居民人均可支配收入21825元，总量首次超全国平均水平，比上年增长16.8%。

城镇居民人均消费性支出15630元，增长21.4%，其中，食品支出增长37.3%，衣着支出增长29.3%，家庭设备用品及服务支出增长12.2%，医疗保健支出增长12.4%,教育文化娱乐支出增长30.3%，交通和通讯支出下降27.5%，居住类支出增长40.1%；城镇居民恩格尔系数为39.9%，比上年上升4.6个百分点。

城镇居民人均住房建筑面积28.4平方米,比上年增加1.7平方米。

随着XX市城市发展和经济不断增长，房地产业将面临新的机遇和挑战，一方面住宅和商业用房的需求不断增加，另一方面是国家、地方对房地产调控政策的实施，这些都会影响房地产的发展。

本项目位于xx路和长江二路交叉口，是实实在在的中心城区，该项目实施是解决拆迁住户安置工作和城市发展的需要。

（二）建设规模

本项目建设用地12146.87平方米，总建筑面积41058平方米，。

主要建设高层住宅及配套的商业公共建筑，其中：

1、住宅建筑面积：

27810平方米

2、商业。

办公建筑面积：

6453平方米

3、配套公用建筑面积：

308平方米

4、地下车库及人防面积：

6487平方米

项目建成后可安置住户279户。

项目设计机动车停车位335个，其中地上停车位32个，地下停车位302个。

非机动车停车位1150个。

三、场址选择与建设条件

（一）场址选择

1、地点与地理位置

XX市位于安徽省南部、长江下游南岸，在东经117°42’00”～118°10’6”、北纬30°45’12”～31°07’56”之间。

本项目用地位于XX市xx路以东，长江二路以南，铜冠花园以南、以西，爱国渠以北。

2、场址土地权属类别及占地面积

本项目地块属国有土地，xx房地产开发有限公司通过国有土地拍卖出让，取得该土地使用权。

规划用地面积12146.87平方米。

用地性质为商住用地。

（二）建设条件

1、区位、面积、人口和交通

（1）位置、面积和人口

XX市是皖江开发的重要地区之一，东距芜湖市91千米，西距安庆市105千米，东北接芜湖市繁昌县，东南接芜湖市南陵县、池州市青阳县，西南与池州市贵池区毗连，西北与巢湖市无为县、西与安庆市枞阳县隔江相望。

全市总面积1113平方千米，其中市区面积227平方千米，辖3区（xxx区、狮子山区、郊区）1县（XX县）。

南北最长约42.5公里，东西最宽约40.6公里，市区地势由东南向西北倾斜，形成宽约5公里、长20公里的带状地带。

2010年第六次全国人口普查全市普查登记的户籍人口为741823人。

（2）交通条件

XX水路、公路、铁路交通比较便捷，具备发展中转旅游、“搭载”XX旅游产品的交通条件。

XX港上通武汉、重庆，下连南京、上海。

S103省道沟通南北，连接合肥和太平湖、黄山、屯溪等地；S321省道横贯东西，沟通芜湖、池州等地。

随着合铜黄、芜大、宣铜高速公路的建设，XX又是三条高速公路的交汇点。

宁铜铁路把XX与长三角连成一片，有始发列车通达上海、杭州等地。

2、自然环境状况

（1）地质条件

XX地处扬子准地台的下扬子台坳，境内出露地层自奥陶纪上统至第四系，褶皱、断裂构造发育，岩浆活动强烈，变质岩零星分布于侵入岩体周围。

独特的地质条件，形成了丰富的矿产资源。

（2）地貌条件

XX位于长江下游平原与皖南山区的交接地带。

南部低山、丘陵纵横交结，北东—西南向延伸，一般海拔300~500米，多褶皱型山丘，少数为断层山。

中部以剥蚀丘陵为主，地面切割比较破碎，发育了一系列冲、坳谷地。

北部平原地势坦荡，由长江及其支流的冲积作用发育而成。

地面海拔小于15米，大部为8~10米，地面坡降多小于1/5000。

天门山海拔577米，为境内最高峰。

市区南部的铜官山，海拔494米，连绵10余千米。

（3）气候条件

XX属于北亚热带湿润季风气候，全年无霜期230天，日照2000~2050小时，年平均降水量1370毫米，年平均气温16.2摄氏度，气候温暖湿润，四季分明。

（4）水资源

XX滨临长江，河道纵横交错，湖泊星罗棋布，水资源丰富。

长江由西南而北再东折，流经XX境内长达59.9公里。

注入长江的主要支流有青通河、荻港河（又名黄浒河）、钟仓河、顺安河、钟鸣河、朱村河、新桥河、羊河等。

全市水资源总量约为５亿立方米，人均1660立方米，高于全省平均水平。

现有水资源主要有地表水、地下水两部分。

境内地表水主要是长江XX段有59.9公里，年平均流量29500立方米／秒，最小流量4620立方米／秒，是城市工业及居民生活用水的主要水源。

地下水资源达1.8亿立方米，主要是碳酸盐岩类熔岩裂隙水，多分布在丘陵山区。

（5）矿产资源

矿产资源：

XX以矿产资源储量丰富、矿种多而闻名，具有悠久的铜矿开采历史。

已探明的矿种主要有铜、硫、铁、金、银、煤、石灰石等，其中铜、金、银、硫铁矿和石灰石储量均在全省名列前茅。

大理石、灰硅岩、膨润土、铅锌矿、珍珠岩、钾长石、石英石等也有一定储量。

（6）植物资源

XX市地处暖温带向亚热带过渡地带，气候条件适宜于动植物生长，生物资源丰富。

林地面积有365平方千米，约占总面积的32.8%，森林畜积量为116万立方米，森林覆盖率为32.7%。

XX境内查出确定学名植物有88科600余种。

其中，观赏植物、园林及行道绿化乔木类36种，灌木类33种，绿化观赏竹类17种，蕨类60余种，草木类34种，水生类10种。

药类植物约1000余种，以凤凰山丹皮最为着名。

本地泡桐资源丰富，素有“桐乡”之称。

（7）农业资源

XX农业生产以粮食和经济作物为主。

粮食作物有水稻、小麦等；经济作物主要有棉花、大豆、油菜、花生、芝麻、茶叶、苎麻、油桐、大蒜、生姜等。

（8）水产资源

XX水域的鱼类有8目15科45种。

其中经济鱼类有鲢、鳙、鲫、草、鳊、团头鲂、鲤、青、黄鳝、泥鳅、鮊、鱤、鲶、鮰、黄颡、铜鱼等。

名贵鱼类有鲚刀鱼、银鱼、河、鲟鱼、鳜鱼、鲥鱼、鳗鱼等。

鳖、龟、蚌、螺、虾、螃蟹等品种资源也很丰富。

珍稀水生动物有白鳍豚、江豚、扬子鳄、胭脂鱼等。

3、工程地质条件

XX市属于长江沿岸的丘陵地带，降水较为丰富，土质较为松软。

城市地形地貌条件复杂，地质灾害主要为岩溶塌陷、采空塌陷和滑坡等，并呈现点多面广，灾害类型多、危害大，成因复杂，综合防治难度大等特点。

对此我们应该从“预”、“防”、“治”三个方面入手:

努力预测难以避免的灾害的发生将损失降到最低；尽力防止重大灾害的发生和产生防患于未然；在灾难发生的时候尽最大的可能来挽回损失。

4、历史沿革

XX是中国古铜都。

据文献记载和考古发掘证明，XX地区的矿冶活动始于商代早中期，距今已有3000多年历史。

夏、商、西周，XX地属古扬州。

春秋战国时期，先后属吴、越、楚。

秦朝属彰郡。

西汉时属丹阳郡，东汉时期设铜