西安中海国际社区调研报告终稿.docx

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西安中海国际社区调研报告终稿

————————Internationalcommunity

中海国际社区调研报告

调研时间：

调研人员：

补充调研人员：

基

本

信

息

项目名称

中海国际社区

所属区域

城南曲江新区

所在位置

曲江新区的北部、大唐芙蓉园的北面以及曲江海洋世界东面和北面

开盘时间

具体时间未定

物业类型

别墅、多层洋房、小高层、小高层纯复式楼、高层

项目价格

目前诚意登记的小高层、高层价格约4800～5200元/平方米

配套情况

项目周边旅游景点众多，宾馆酒店、银行商业等网点较为集中。

片区周边分布有惠宾苑宾馆、唐华宾馆、曲江宾馆等酒店宾馆；中国银行、建设银行等金融机构服务点则集中于项目西侧；秦汉唐商业广场、慈恩镇、大唐通易坊等商业服务设施能为业主提供良好的商业服务。

教育配套主要由分布于项目周边的西安交大财经学院、陕西师范大学、西北政法大学等大专院校和陕师大附中、西安育才中学等多所中学构成；曲江医院、陕西军区正和医院、323医院等则构成医疗配套。

四至范围

本项目位于建设中的曲江新区景观资源核心区，项目四至分别为：

东至：

规划中的居住区用地，再向东为唐城墙遗址绿化带；

南至：

芙蓉东路，隔路向南为大唐芙蓉园；

西至：

销售中的【丰景佳园】项目和秦王宫遗址（丰山）、

北至：

太阳食品集团家属区和规划中的居住区用地。

基

本

信

息

区位图

项目参与单位

开发公司

中海发展（西安）有限公司

物业公司

中海物业管理有限公司

规划设计

EuropeanPlanningGroup

建筑设计

道林建筑与规划设计公司

景观设计

贝尔高林，香港泛亚

策划整合

不详

承建单位

中国建筑工程总公司

销售代理

自销

规划

技术指标

占地面积

1300亩

建筑面积

1350000平方米

总户数

10000余户

容积率

2.25

绿化率

不详

车位数

不详

规划

特点解析

中海国际社区紧邻曲江文化产业示范区核心地带，此处南观西部最大的主题公园大唐芙蓉园、毗邻闻名中外的大雁塔，文化氛围浓郁；于唐长安城六爻区域之畔，被水口生门之福泽，气聚水敛丰隆不绝；周边休闲、旅游商业圈包围拱卫，商业配套完善；社区交通流线与城市干道衔接，出行快捷方便；交大附小、陕师大附中、西安交通大学财经学院等教育设施配套齐全，区位良好。

整个社区由五块不规则多边形地块组成。

曲江大道、雁曲二路、唐城一路与唐城二路将社区分割为五块。

以曲江大道为界又可分为两个片区。

采用组团化布局方式，以便于后期物业管理和全方位多层次的打造景观环境，保证其均好性。

整个社区规划为三大板块：

社区西南板块南对大唐芙蓉园，西临大雁塔广场，景观环境最好。

因而，该板块被定位为以低容积率与水体景观环境好的别墅组团；社区西南板块与曲江海洋世界及社区100亩教育配套用地相接，外部景观环境次于别墅组团，规划定位为小高层组团—熙岸；社区北部板块离大唐芙蓉园较远，布置高层组团—观园。

整个规划布局形成大唐芙蓉园－别墅－小高层（熙岸）－高层（观园）的由低到高的阶梯形的空间布局形式，使每一类产品都有好的景观视野。

规划

各组团小区内部交通流线实行人车分流。

车行通道与小区绿化结合，沿小区外围形成环线并与若干分支构成区内道路骨架，入户路呈枝状与道路环线连通；人行通道结合小区主景观轴设置，弱化小区内不同交通方式之间的相互干扰，确保交通安全。

小区建筑形式多样，为保证景观均好性，别墅组团建筑朝向多呈南偏东与南偏西，少量正南向布置；高层组团建筑全部东南朝向，小高层则为南向与东南朝向。

避免了南北朝向的呆板。

既保证景观的均好性，又根据用地地块的特点达到建筑布局的最大化，从而实现地产开发经济利益的最大化。

另外，小区在规划中预留100亩国际化教育配套建设基地，以完善教育配套。

据

悉中海西安公司拟同政府共建该板块，将引入国际化的教学设备聘请国家级名师执教。

景观

小区景观以散布于各组团的水景、小品、桥栈、景观广场及大尺度公共游憩空间为支撑，构建社区景观体系节点和休憩交往空间。

高层组团则利用楼间场地以水景为中心打造大尺度景观空间。

别墅与小高层组团则更强调景观空间的多样性和异化感受：

别墅组团被一条宽大绿化景观带分割成两个区域，用大尺度的绿化景观营造深幽静谧的环境氛围，区隔私密空间；东南小高层地块则引入英伦园林景观，将英式自然园林风光与景观小品相结合，致力于异国风情与感受的营造。

英式自然园林景观规划图

建筑

中海国际社区物业类型丰富，拥有小高层、高层、小高层纯复式楼、双拼别墅、连排别墅数种建筑类型；建筑风格多样，大中式、新古典主义与欧式建筑多元共存，既吻合小区规划的多元建筑风格与灵动景观多重组合的设计构想，也满足不同消费群体对个性化和多样性居住空间的渴望与需求。

该楼盘当前发售登记的房源由两部分组成，分别属于高层和小高层物业。

下图中红色部分为正在发售登记中的高层，层高3米，层数为26—32层，主要以二房和三房为主；绿色部分为正在发售登记中的小高层，物业类型为11+1层，以三房、四房为主，附带部分跃层。

建筑

熙岸组团——小高层建筑为简约欧式风格，外形明快、大气，外观的明暗对比与凹凸起伏富于现代感和节奏感；单元门的高架斗拱大气，浅灰黄色建筑立面配以大幅面的玻璃窗典雅端庄与芙蓉湖水相映成趣、相得益彰。

270度全景餐厅设计可将芙蓉湖胜景尽收眼底。

建筑

观园组团——高层建筑为新古典主义风格，外形庄重尊贵，外立面采用分段式处理工艺。

用灰褐色、灰黄色与浅黄色分段装饰楼体外立面，不但凸显新古典主义的庄重，也与周边环境相呼应、与文脉传统相协调。

虽体量巨大却绝不突兀。

别墅组团位于小区西南板块，尚未开工建设。

但从楼书效果图上看来，该部分建筑由于面积和数量较多，因而，其建筑风格也是多样的，包括大中式风格与欧式风格。

建筑

主推户型分析

◆二室二厅一卫（78—80平方米），分布于高层组团——观园，为经济型两房

优点：

全南户型、布局紧凑，明厨明卫设计，干湿分区；双阳台设计观景、生活互不干扰；大开间主卧室结合奇偶阳台设计，生活更加舒适；更多面积赠送；户内交通流线组织顺畅。

缺点：

主卧房门正对入户门，家居生活私密性受到影响。

户型功能空间的使用不便，客厅略显局促。

◆

三室二厅二卫（135—138平方米），主要分布于高层组团——观园，为舒适型三房

优点：

板式全明、南北通透户型，通风采光更好；入室留出玄关空间，可通过营造灰色空间，缓解户内外空间环境骤变，平和过渡；独立餐厅与花园阳台相连，提升生活情趣；

缺点：

户内次卧开间过小，次卧使用舒适度欠佳；房间进深过大，开间进深比例失调；交通面积过大，面积浪费较多。

建筑

◆四室三厅二卫（170—176平方米），主要分布于小高层、高层，为舒适型四房

优点：

板式全明、南北通透户型，通风采光好；270度全采光早餐厅，提升生活情趣；采用户内花园，在借鉴了重庆廊桥水岸“空中院馆”的基础上结合西安当地实际情况做了调整，使其适应当地的要求。

缺点：

户内交通面积较大，造成面积浪费。

总结：

中海国际社区主推的三种户型，覆盖了多个消费层次的消费需求。

引入空中花园、奇偶阳台及大进深阳台等设计元素，使每一户型都有卖点。

即使身处高层住宅中的人也能拥有绿色的庭院，感受自然的清新，让室内拥有了更多的阳光；270度全通透观景早餐厅让早餐也充满浪漫情趣。

通过对中海国际社区户型的调研，在户型设计上引入了西安当地尚未出现的新元素，让人耳目一新。

但是，中海国际引入新元素的户型设计，仍存在许多不足，如有的户型进深过大，造成房间过于狭长，不舒适。

户型设计在充分挖掘住宅附属功能的同时，似乎没有给予居住舒适性同样程度的关注，使得住宅户型实用性较差、居住舒适性下降。

可以看出，这些设计上的创新都集中于非主要功能领域，反过来也可以这样认为：

传统住宅纯居住功能领域的创新和改善已经没有太多太大的空间，创新更多的是对住宅附属功能的发掘，对功能多样化的探索和对生活方式的丰富、对生活情趣的提升、对生活品质不断提升的要求，需要住宅功能的增加、突破及设计的创新。

住宅功能的不断丰富，要求有足够的、相应的室内空间予以支持。

因此在设计大户型时，在充分考虑居住功能的丰富与完善的同时，还应注重居住舒适性的要求。

而最佳的户型设计目标则是追求二者完美的融合与平衡。

建筑

销售中心

图1销售中心错层展示大厅入口

由于中海国际社区的样板间并不在项目建设现场，而在销售中心内部进行展示。

因此，中海国际社区销售中心充分利用了原有建筑设计的特点，巧妙的将样板间纳入其中并结合在一起。

销售中心内部空间宽敞，整体布局与交通流线设计合理；同时交通流线所具备的引导作用得到良好的利用，逐步诱导顾客的兴趣。

整个销售中心的装修风格为简约的现代风格，设计简洁明快，毫无繁复累赘之感。

虽然整个销售中心的装修风格偏于简洁，但在材料的选择上却非常的考究、非常的现代。

从而以材料的质感来平衡设计上的感观留空。

销售中心的墙及地面均以石材为主，充分提升了销售中心的整体档次；吊顶的设计却相对简洁，与墙及地面形成明显的反差；同时销售中心内部采用暖色调灯光，地面石材和墙面石材与灯光映衬让内部显得大气、华贵。

这样的设计既满足了销售中心的档次要求，又使成本得到适当的控制。

销售中心的整体装修充分体现了中海企业的实力，让购房者对一个不在楼盘现场售楼的销售中心充满了信任和品牌认同。

建筑

样板间

本次调研总共参观了三套样板间，从设计风格上分，78平方米的两室两厅一卫套型为现代简约风格、129平方米的三室两厅一卫套型为欧式现代风格、135平方米的三室两厅两卫套型为中式风格。

这三套样板间中有两套在二楼，分别是78平方米的两室两厅一卫套型和129平方米的三室两厅一卫套型；其中唯一的中式风格样板间，135套型则单独安排在销售中心的一楼。

而作为正在发售登记中的高层、小高层组团的主力户型，129平方米和135平方米这两个样板间的装修风格与特点更加值得我们研究。

★78平方米的两室两厅一卫套型

图2客厅

这套为现代简约风格的样板间设计时尚前卫。

色彩以素色为主，通过明暗的强烈对比来表现质感；户内灯光通透柔和，设计将户内空间的过渡与灯光的明暗过渡处理相结合，使空间显得宽敞。

本样板间充分利用了镜子和不锈钢等极具现代感的材质，与器物相结合、与空间的起转过渡相结合，充分发挥材质本身的光影效果营造出极具现代感的时尚氛围。

由于这种搭配的强烈效果，在不大的空间中营造出一个梦幻的空间，符合这个面积消费群体的生活偏好和品质诉求。

但客厅开间的狭小、局促并没有因为装修而有所改观。

建筑

★129平方米的三室两厅一卫套型

图3客厅

图4餐厅

本套样板间为欧式现代风格。

装修设计简洁时尚，在材质和色彩的选择搭配上大胆新颖。

客厅餐厅的色彩搭配，以及木制桌椅与现代沙发、座椅的搭配体现出分明的质感层次与对比，丰富了公共活动区的层次与感受。

建筑

图5书房

书房与卧房的设计同样沿袭了统一的风格，为避免书房空间局促的影响，适当的用较为鲜艳、色差较大的暖色调节氛围。

这套样板间装修设计充分利用了户型的特点，色彩过渡、材质搭配比较平和自然。

整个样板间装修大气，特别是结合了空中花园而充满了家的温馨。

不足之处是走廊部分没有作充分处理，让人感觉面积有所浪费。

★135平方米的三室两厅两卫套型

作为唯一的中式风格样板间，这套样板间有许多特别之处。

尤其是书房与衣帽间及主卧的嵌套连接，将原本功能单一的书房通过活动的门套结构拆变成书房、衣帽间两种功能空间，并且互不干扰。

图6主卧室

建筑

中式样板间的空间装饰多采用简洁、硬朗的直线条。

直线装饰在空间中的使用，不仅反映出现代人追求简单生活的居住要求，也满足心灵对复古与怀旧的向往和回归。

更迎合了中式家具追求内敛、质朴的设计风格，使“新中式”更加实用、更富现代感。

在色彩的使用上偏重暗色调、暖色调，且表面大都作亚光处理。

本套样板间中暗色调、重色调的过多使用，却没有较为轻快明亮的亮色作为对比和点缀，使得整体的装修氛围显得沉闷、单调。

这是本套样板间的不足之处。

图7主卫生间

项目总结

中海国际社区作为中海地产在西安最大的开发手笔，一出场就备受关注。

该社区作为当前西安地产市场在建的规模和品质都名列前茅的大型楼盘，100亿元的巨额投入，加上中海地产的品牌优势，让中海国际社区备受期待。

2007年8月18日中海国际社区营销中心对外开放，看楼参观人数当日即达6000余人，火爆程度相当惊人。

由于中海国际社区当前开发的为一期工程，所以进行诚意登记的房源由部分高层和小高层组成。

项目实体楼还在建设之中，样板间在营销中心予以展示。

因此，本次调研未能看到项目现场的实体楼体，信息量受到工程开发现状的制约。

从小区的整体规划设计和样板间来看，中海国际社区的产品优势主要有以下几点：

1、上佳的区位、良好的景观环境，适居性良好；

2、丰富多样的物业类型，考虑到不同消费水平和消费层次的需求；

3、大规模欧陆景观园林，异域感受强烈；

4、政企共建的教育设施，打造教育配套优势；

5、功能丰富、富于创新的户型设计让人心动，打造差异化产品。

项目总结

缺点则是：

户型设计对创新功能的追求，使户型内的主要功能空间受到影响，开间小、进深大，令居住生活舒适性打折；户内交通面积过大，面积有所浪费。

为了对中海国际社区有更直观的评价，选取具有可比性的楼盘进行对比分析是很不错的选择。

分析西安地产市场，我们选取各方面条件与中海国际社区近似的和黄·逸翠园作为对比分析对象。

产品比较

名称

中海国际社区

和黄·逸翠园

产品类型

高层、小高层、双拼别墅、连排别墅、叠加别墅、小高层纯复式楼

高层、小高层、双拼别墅、连排别墅、叠加别墅

建筑风格

大中式、新古典主义、欧式

现代中式风格

景观

欧式景观小品、英伦自然园林

组团式融合型园林景观

项目总结

容积率

2.25

2.50

户型

户型功能众多，设计大胆，对创新充满激情，通过住宅设计创新、创造新生活方式，由于设计原因，户型造成面积浪费

户型紧凑，设计合理，对细节把握十分到位，对家居生活私密性和舒适性的追求很到位，并以优质的配套会所和服务打造国际化的生活社区

优劣势分析

优势：

1.位于曲江国家级文化产业示范区，历史悠久，文化气息浓郁，区位甚佳；

2.周边景观环境优美，生活设施配套完整，生活氛围居住条件甚佳；

3.名校林立，重资投入，政企共建超一流中学，教育资源首屈一指；

4.大品牌开发商，成熟运作优质物业管理服务极具市场号召力；

5.户型创新设计成为本地市场上的最大的亮点和差异化产品。

劣势：

1.户型设计不尽人意，对人居生活中细节的关怀不够；

2.面积浪费严重。

优势：

1.位于高新区二次创业的核心地带，发展潜力巨大；

2.景观设计颇有创意，传统与现代相结合，符合审美心理；

3.组团式规划建筑排布方式有利于后期物业管理；

4.超豪华国际化会所及服务为舒适生活提供支持，全面提升生活品位与质量；

5.建筑户型设计紧凑合理，避免了大交通面积造成的面积浪费，同时动静分区，有效的保护了家居生活的私密性。

劣势：

1.高新区二次腾飞的核心地区，由于离市区较远因而配套并不理想，出行生活购物较为不便；

2.教育服务配套规模品质稍逊一筹；

3.户型功能稍显单一。

项目总结

主推户型详解

◆1单元平面图

该单元是由三套各自独立的户型构成的，其中一套为三室二厅二卫，两套为二室二厅一卫；户型通透，南北全明，通风采光良好，户型紧凑，细节处理良好，私密性得以保证。

2◆2、3单元平面图

该单元也是由三套各自独立的户型构成的，其中一套为三室二厅二卫，两套为二室二厅一卫。

◆4单元平面图

该单元也为一梯三户，其中一套为三室二厅二卫，两套为二室二厅一卫。

上述三种单元布置方式都采用动静分区将公共活动区与生活休憩区分区布置，互不干扰，使主人家庭生活私密性得到有效保证，客厅、餐厅宽阔明亮。

项目总结

通过对中海国际社区与和黄·逸翠园户型设计的对比，发现中海国际社区的户型引入了空中院馆（空中花园）、双层挑高奇偶阳台等等创新设计理念和设计手法，在有限的可用面积内使得户型的功能更加丰富、多元；和黄·逸翠园的户型最大的特点是将动静分区和主人家居生活的私密性保护执行到极致，家庭公共活动空间与休憩空间完全区隔，有效保证每个家庭成员的私密空间。

同时家庭与外界交往空间受到足够重视，客厅、餐厅宽敞明亮，面积较大。

就实用性而言，和黄·逸翠园的户型设计要稍优于中海国际社区；而这一点也正说明和黄·逸翠园的户型的传统元素更浓重，而中海国际社区的户型却在引导一种全新的多功能的居家生活方式，现代气息更浓。

通过中海国际社区与和黄·逸翠园这两个风格迥异的楼盘的对比，我们发现其产品共同的特点：

无论是中海的功能多样化、设计个性化，还是和黄的极端风格化，都是通过规划、建筑等决定产品形态的设计手段而实现的。

超前的理念、创新的设计令其产品都具备了非常明显的差异化特质，完全不同于现今西安地产市场上的其它产品。

除了借鉴其产品的创新之处，运用到我们自己的产品设计中以外，我们更坚定了推行差异化战略的发展理念，也更加坚定了始终进行产品创新的决心。

综述

作为目前在西安地产市场物业种类最全、楼盘规模最大、开发商知名度最大以及市场感召力最强的在建高端综合住宅项目，中海国际社区与和黄·逸翠园无疑是全国性强势地产品牌在西安的项目代表。

其开发模式、物业类型、产品设计、运作进程、物业管理等等，都给西安地产界带来强劲的冲击，也为其它地产企业带来启示。

综合对比上述两个项目，就开发规模而言，中海国际社区稍大；两项目物业开发类型基本相同；在社区建筑风格上，中海国际社区表现为多种风格的混合型，而和黄·逸翠园则风格较为统一；景观上，中海国际社区以欧式自然园林为主，欧式景观小品为点缀构建社区景观体系，独树一帜；和黄·逸翠园则兼顾中西，景观构建糅入更多中式园林元素，整体上景观格局为融合型，特点突出，个性鲜明给人独特的感受。

这些设计上的鲜明特点值得我们借鉴。

这说明在保证产品质量和物业服务管理质量的前提下，无论房地产企业的规模大小，产品的创新始终是其生存和发展必然选择，因为具备差异化特质的产品在市场上永远都是焦点，也只有能不断满足消费者居住需求的产品才能被认可。

两个项目无论开发商实力，还是区位发展条件、项目构成品质等等都不相上下；而目标客户群又基本相同，因而很难比对到底哪个更具优势。

不过可以断言，在未来市场上两项目将是直接的竞争对手。

今后，我们将对于这两个项目的开发运作和营销进程实时跟进，以便获得更多更翔实的信息资料。

相信有这些信息和资料，加上细致审慎的分析一定会为我们自己的项目开发带来启示、提供可资借鉴的宝贵经验。