《徽商御花园》认筹方案.docx
《《徽商御花园》认筹方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《徽商御花园》认筹方案.docx(7页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
《徽商御花园》认筹方案
《徽商·御花园》认筹方案
一、认筹流程
欢迎阁下认筹《徽商·御花园》物业,阁下在缴纳认筹金前,请仔细阅读认筹流程。
如有不明之处,请随时向工作人员咨询。
1、客户敬请携带本人有效身份证件,或其它有效身份证明文件。
2、购房者认筹时须签定《徽商·御花园认筹协议》(以下简称《认筹协议》),同时须缴纳认筹金人民币10000元整,在开盘成功认购并正式签定《购房合同》时冲抵15000元购房款,本《认筹协议》自签定并缴纳认筹金10000元后正式生效,有效期为2010年×月×日至开盘当日截止。
3、认筹客户请在开盘当日到销售现场按顺序选房,届时未到者或未选到房者,开发商将在开盘当日起两周后不计息的退还认筹金,凭《认筹协议》,认筹金收据,身份证件到售楼部办理退款手续。
4、购房者在工作人员的协助下签署本《认筹协议》,如本人不能到现场则须以书面形式授权委托他人办理,同时须交验购房者以及委托人证件及复印件留存。
5、购房者签署本《认筹协议》完毕后,到财务以现金的形式支付认筹金并领取收据。
6、在项目开盘前,工作人员以电话的形式通知已认筹客户,如联系方式有变动,请以书面的形式通知本公司。
如因电话有误,或变动未书面通知本公司而导致联系中断,视客户自动放弃认购,由此造成的损失由客户自己承担。
7、开盘当日客户须凭有效身份证明、《认筹协议》及认筹金收据按公司规定的方式认购。
8、此认筹方式的最终解释权归六安叶集徽商置地发展有限公司所有。
二、优惠方案
1、认筹徽商·御花园物业一个单位,预交认筹款人民币10000元,并签定认筹协议书。
2、认筹客户在开盘当日成功认购徽商·御花园物业者认筹金(10000元抵15000元使用)。
3、认筹客户同时享有开盘当日其它优惠,优惠细则将在开盘前期推出。
三、价格制定方案
《徽商·御花园》项目价格制定方案
在消费品市场,价格竞争是一个重要筹码。
房地产市场由于其异质性,与其他行业相比,房地产商有较大的自由度决定其价格。
房地产商品的差异化也使得购买者对价格差异不是十分敏感。
但在激烈的竞争中,公司相对于竞争者总要确定自己在行业中的适当位置。
相应地,公司在定价方面也要尽量与其整体市场营销策略相适应。
1、定价策略
◆领导定价法——市场领导者策略
处于市场领导者地位的房地产商可以采用领导定价法的策略。
一般地,由于该公司在房地产业或同类物业开发中的龙头老大地位,实力雄厚,声望极佳,故其可以制定在该类物业中较高的价位。
◆挑战定价法——市场挑战者策略
与领导定价法不同,挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得较多,但其所开发的物业在质量上与市场领导者的相近。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则房地产商可以采用挑战定价法,虽然利润稍低,但可以扩大市场份额,提高声望,以争取成为市场领导者。
◆随行就市定价法——市场追随者策略
所谓随行就市定价法,是指房地产商按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。
市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法:
(1)难以估算成本;
(2)公司打算与同行和平共处;
(3)如果另行定价,很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。
采用随行就市定价法,公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的,而不太注重自己产品的成本或需求,公司的定价与主要竞争者的价格一样,也可以稍高于或稍低于竞争对手的价格,主要是中价策略。
随行就市定价法非常普遍,人们认为市价反映了该行业的集体智慧,该价格既带来合理的利润,又不会破坏行业的协调性。
根据区域房产市场特点,还有本案的盘量及利润目标,我司认为根据随行就市定价法来确定价格利于本案的去化,尽快回笼资金。
《徽商·御花园》项目开盘在即,各项开盘准备工作逐步落实中。
本着科学、客观与事实求是的原则,我司在对项目可比性竞争楼盘进行详细调研的基础上,采取加权平均值方法计算本项目价格,以求最大程度归避项目风险,进行快速资金回笼,以下是具体方案,以备参考。
2、《徽商·御花园》价格制定具体策略
定位基础因素及对应权重分值
定位因素
指 标
分 值
交通
A、大中小巴士路线数量;B、距公交站远近;C、站点数量;D、大中小巴舒服程度
A、最少(远)1;B、很少(远)2;C、一般3;D、很多(近)4;E、最多(近)5
配套
A、城镇基础设施:
供水、排水、供气、供电;B、社会服务设施:
文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
A、最不完善1;B、不完善2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
城市规划
A、规划期限(远中近期);B、规划完善程度;C、规划所在区域重要性程度;D、规划现状
A、最不完善1;B、不完善2;C、一般3;D、很完善4;E、最完善5
发展前景
A、升值潜力;B、商业日趋成熟;C、城市规划发展方向
A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
户型设计
A、客厅和卧室的结构关系;B、厨房和厕所的结构关系;C、是否有暗房;D、实用率大小
A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
景观设计
A、设计布局合理;B景观布局共享性;C景观设计创新
A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
建筑风格
A、新颖、独特;B、迎合客户需求;C、符合潮流趋势
A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
建筑结构
A、是框架结构;B、砖混结构;C、框剪结构;
A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
外立面
A、是否醒目;B、是否新颖;C、是否高档;D、感官舒适程度
A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
知名度(楼盘成熟度)
A、新上市楼盘;B、有一定知名度;C、项目较成熟;D、项目非常成熟;E、项目上市几年
A、新上市楼盘1;B、有一定知名度2;C、项目较成熟3;D、项目非常成熟4;E、项目上市几年5
发展商实力及信誉
A、资产及资质;B、开发楼盘多少;C、楼盘质量;D、品牌
A、最差(少)1;B、很差(少)2;C、一般3;D、很好(多)4;E、最好(多)5;
物业公司
A、前期介入;B、品牌物管;
C、物业收费;
A、最差1;B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
智能化
A、红外探头;B、消防监控;
C、可视对讲;D、安防系统完善;
A、最差(少)1;B、很差(少)2;C、一般3;D、很好(多);E、最好(多)5;
3、定级因素权重确定
权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。
由于影响楼盘的因素很多,不可能都被选择为楼盘的定级因素,只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确定为楼盘定级因素。
上述筛选出12个因素,按重要性及影响力的高低,确定每一因素的权重分别为地段3分(交通0.8分、配套1.0分、城市规划0.6分、发展前景0.6分),产品4分(户型设计1.2分、建筑规划0.6∕0.6分、建筑结构0.8分、外立面0.8分)、品牌2分(发展商信誉0.8分、知名度1.2分)、服务1分(物业公司0.4分、智能化0.6)。
权重越大,重要性及影响力就越高,反之亦然。
可比楼盘综合因素量化统计表:
权重(分值)
因素
徽商御花园
百代名城
金天地
中央花园
地段:
3分
交通:
0.8
3
3
3
2
配套:
1.0
4
4
3
3
城市规划:
0.6
4
4
4
3
发展前景:
0.6
4
4
4
3
产品:
4分
户型设计:
1.2
4
4
3
3
建筑规划(景观设计0.6)(建筑风格0.6)
3
3
2
2
3
3
3
2
建筑结构:
0.8
3
3
3
3
外立面:
0.8
3
3
3
3
品牌:
2分
发展商信誉:
0.8
4
3
3
3
知名度:
1.2
2
3
3
2
管理:
1分
物业公司:
0.4
智能化:
0.6
3
3
3
3
总计:
10分
31.8
32.2
29.4
25.6
根据以上权重因素,结合本次市调各楼盘均价,可计算本案对应价格如下:
序号
项目名称
均价
徽商·御花园对应均价
1、
百代名城
2150元∕㎡
2123元∕㎡
2、
金天地
2050元∕㎡
2217元∕㎡
3、
中央花园
2000元∕㎡
2484元∕㎡
平均值:
2275元∕㎡
备注:
一、目前本地房产市场在售楼盘主要有1、百代名城;2、金天地;3、中央花园;
二、目前各楼盘销售情况分析:
1、百代名城一期住宅已基本售罄,二期还未推出市场,此项目销售均价参考一期住宅价格上浮5%—10%推算为2150元∕㎡。
2、金天地在去年12月份推出二期住宅,目前基本售罄,三期即将推出市场,同上此项目销售均价参考二期住宅价格上浮5%—10%推算为2050元∕㎡。
3、中央花园目前接受客户预定,销售均价为2000元∕㎡。
总结:
综合平均值,徽商·御花园均价应在2275元/M2,我司建议徽商·御花园的销售表价均价为2275元/M2,顶层复式住宅为1200元/M2(备注:
顶层复式住宅由于楼层高,且为坡屋顶结构因此价格不宜过高,应为标准层均价的50%左右较为合理)。