房地产企业涉及税种分析.docx
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房地产企业涉及税种分析
房地产企业涉及税种分析
一、主要环节及涉及的主要税种
一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得、规划设计、融资、建设施工、房屋预售、项目清算、使用、运营管理等环节，涉及的主要税种如表2.1所示：
序号
环节
权利许可证等证明
涉及主要税种
纳税主体
1
土地取得
土地出让合同土地使用权证
契税
房地产开发企业
印花税
土地使用税
耕地占用税
2
规划设计
项目立项备案建设用地规划许可证建设工程规划许可证
印花税（设计加工类合同）
房地产开发企业、合同另外一方
3
融资
借款合同
印花税（借款类合同）
4
建设施工
建设工程施工许可证
印花税（建安类合同）
5
预售
商品房销售许可证、国有土地使用权变更登记转让证明书。
营业税（销售不动产）
房地产开发企业
城市维护建设税
教育附加税
地方教育费附加
土地增值税（预征）
企业所得税（预征）
印花税（商品房销售合同）
房地产开发企业、购房人
6
项目清算
满足一定条件
企业所得税（完工开发产品）
房地产开发企业
土地增值税清算
7
租赁/自用
租赁合同
营业税（出租）
房地产开发/运营企业
城市维护建设税
教育费附加
地方教育费附加
印花税（租赁合同）
房地产开发/运营企业、承租人
房产税（出租）
承租人
房产税（自用）
房地产开发企业
8
运营管理
物业管理合同、委托管理协议
营业税（管理服务）
房地产运营企业
城市维护建设税
教育费附加
地方教育费附加
表2.1房地产企业各环节涉及的税种
二、契税
在房地产开发前期取得土地使用权时和房地产销售阶段产权过户时会产生契税纳税义务。
契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税。
其中：
土地权属转移指的是土地使用权的转移，包括国有土地使用权出让和土地使用权转让两种方式；房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。
特点：
1、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税；2、契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。
税率：
契税实行幅度比例税率。
税率幅度为3%-5%。
具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。
三、耕地占用税
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照规定缴纳耕地占用税。
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
1、耕地占用税的税额规定如下：
（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。
各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。
2、下列情形免征耕地占用税：
（1）军事设施占用耕地；
（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
四、土地使用税
房地产开发企业在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地，不论所开发建设的房产将来的用途是住宅还是其他房地产，均应按其所在地的土地使用税税额标准征税。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按税法规定的单位税额交纳。
其计算公式如下：
应纳土地使用税额=应税土地的实际占用面积（平方米）×适用单位税额
土地使用税的适用税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
省、自治区、直辖市人民政府，应当在规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。
开发建设期间是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工（含竣工）。
在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。
在项目完工后至房地产全部售出期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。
五、印花税
房地产开发企业签订的商品房销售合同以合同所载金额为计税依据，按照产权转移书据税目征收印花税，税率为万分之五。
发生的其他应税合同、凭证，按照《印花税税目税率表》的规定计税贴花。
征税范围、税率和计税依据如下：
1、购销合同。
按购销金额的万分之三计算缴纳。
2、加工承揽合同。
按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳。
3、建设工程勘察设计合同。
按收取费用的万分之五计算缴纳。
4、建筑安装工程承包合同。
按承包金额的万分之三计算缴纳。
5、财产租赁合同。
按租赁金额的千分之一计算缴纳。
税额不足1元，按1元贴花。
6、货物运输合同。
按运输费用的万分之五计算缴纳。
7、仓储保管合同。
按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。
8、借款合同。
按借款金额的万分之零点五计算缴纳。
9、财产保险合同。
按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。
10、技术合同。
按所载金额的万分之三计算缴纳。
11、产权转移书据。
以所载金额为计税依据，税率为万分之五。
房地产开发企业与个人订立的购房合同，个人暂免贴花。
12、营业账簿。
记载资金的账簿，以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依据，税率万分之五；其他营业账簿，按件贴花五元。
13、权利、许可证照。
按件贴花五元。
六、营业税
在中华人民共和国境内提供应税劳务（即：
属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等范围的劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
1、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，或者视同发生应税行为而无营业额的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额：
（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（3）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
2、自2011年9月1日起，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税。
凡属于不动产的，应按照《营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。
3、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
4、房地产企业涉及的营业税有：
（1）销售房屋的，按销售不动产5%缴纳营业税；
（2）自建建筑物后销售的，除按照销售不动产缴纳5%的营业税外，还应按建筑业缴纳3%的营业税；
（3）提供商铺租赁、商铺管理的，应按服务业5%缴纳营业税。
七、城市维护建设税、教育费附加
城建税、教育费附加的计税依据是“增值税、营业税和消费税的税额”。
计算公式:
应纳税额=营业税、增值税、消费税税额×税率
不同地区的纳税人实行不同档次的税率：
（1）税人所在地在市区的，税率为百分之七；
（2）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；
（3）纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一
教育费附加征收率为3%。
计算公式同城建税。
八、房产税
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，在城市、县城、建制镇和工矿区向产权所有人征收的一种财产税。
房产税由房屋产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
1、从价计征
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
2、从租计征
房产出租的，按房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
九、个人所得税
个人所得税是指对个人（自然人）取得各项应税所得而征收的一种所得税。
2006年1月1日起执行的《个人所得税法》明确规定了个人所得税的征税对象，共列出了11项个人应税所得。
包括：
1、工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。
工资薪金所得应缴纳的所得税款按月计征，适用七级超额累进税率，如表2.2所示。
级数
全月含税应纳税所得额
税率（%）
速算扣除数（元）
一
不超过1500元
3
0
二
超过1500元至4500元
10
105
三
超过4500元至9000元
20
555
四
超过9000元至35000元
25
1005
五
超过35000元至55000元
30
2755
六
超过55000元至80000元
35
5505
七
超过80000元
45
13505
表2.2工资、薪金所得个人所得税税率表
2、个体工商户的生产、经营所得，是指：
（1）个体工商户从事工业、手工业、建筑业、交通运输业、商业、饮食业、服务业、修理业以及其他行业生产、经营取得的所得；
（2）个人经政府有关部门批准，取得执照，从事办学、医疗、咨询以及其他有偿服务活动取得的所得；
（3）其他个人从事个体工商业生产、经营取得的所得；
（4）上述个体工商户和个人取得的与生产、经营有关的各项应纳税所得。
3、对企事业单位的承包经营、承租经营所得，是指个人承包经营、承租经营以及转包、转租取得的所得，包括个人按月或者按次取得的工资、薪金性质的所得。
4、劳务报酬所得，是指个人从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。
5、稿酬所得，是指个人因其作品以图书、报刊形式出版、发表而取得的所得。
6、特许权使用费所得，是指个人提供专利权、商标权、著作权、非专利技术以及其他特许权的使用权取得的所得；提供著作权的使用权取得的所得，不包括稿酬所得。
7、利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得。
8、财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
9、财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
10、偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。
11、其他所得，是指经国务院财政部门确定征税的其他所得。
十、土地增值税
房地产开发企业土地增值税目前采用在预售阶段预征，开发产品竣工且符合条件后进行清算的征收方式。
清算时按照收入金额减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
1、土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据，按四级超率累进税率进行征收。
其计算公式为：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
法定扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条
（1）、
（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（1）、
（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（4）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
其中，房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，故在此不允许单独再扣除。
（5）对从事房地产开发的纳税人可按本条
（1）、
（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
（6）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过
（1）、
（2）、（3）、（5）、（6）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2、土地增值税的清算条件
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
省税务机关规定的其他情况。
3、非直接销售和自用房地产的收入确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
具体参照附件一：
国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
十一、企业所得税
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。
企业所得税的计税依据，是企业的应纳税所得额。
应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额。
1、按税法规定准予税前扣除的项目
（1）合理的工资、薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。
（2）职工教育费、工会经费、职工教育支出
发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除；
发生的工会经费支出，不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除；
发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除；
（3）发生的与经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60%，但最高不得超过当年销售收入的0.5%。
（4）发生的符合条件的广告费和业务宣传费，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
按照规定，企业申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：
广告是经工商部门批准的专门机构制作的；
已实际支付费用，并已取得相应发票；
通过一定的媒体传播。
（3）借款费用。
按照规定，企业在生产、经营期间发生的经营性借款（流动资金贷款）费用，凡是符合规定条件的，可以直接扣除。
具体来讲，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
（4）公益性捐赠支出。
是指企业通过公益性社会团体或者县级（含县级）以上人民政府及其部门，用于规定的公益事业捐赠。
公益性捐赠支出，不超过年度会计利润总额12%的部分，准予扣除。
（5）差旅费、会议费和董事会费
按照《扣除办法》的规定，企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则不得的税前扣除。
（6）劳动保护支出。
按照《扣除办法》规定，企业实际发生的合理的劳动保护支出，可以扣除，劳动保护支出是指企业确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的支出。
企业发放的非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的支出，除从职工福利费用中支出的以外，一律视为工资薪金支出。
（7）违约金、罚款和诉讼费
按照《扣除办法》的规定，企业按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。
2、在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
（1）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
（2）企业所得税税款；
（3）税收滞纳金，是指纳税人违反税收法规，被税务机关处以的滞纳金；
（4）罚金、罚款和被没收财物的损失，是指纳税人违反国家有关法律、法规规定，被有关部门处以的罚款，以及被司法机关处以的罚金和被没收财物；
（5）超过规定标准的捐赠支出；
（6）赞助支出；
（7）未经核定的准备金支出；
（8）企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。
（9）与取得收入无关的其他支出。
3、房地产开发企业扣除项目的确定：
准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。
企业销售房地产所发生相关成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。
企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。
企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积。
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
具体参照附件二：
国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
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