四川新都西部家居博览园可行性研究报告.docx
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四川新都西部家居博览园可行性研究报告
西部家居博览园
可
行
性
研
究
报
告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
西部家居博览园
1.1.2项目承办单位
（1）实施单位
单位名称：
####缘丰投资公司（以下简称缘丰公司）
（2）投资主体
单位名称：
####缘丰投资公司（以下简称缘丰公司）
缘丰公司是####缘丰装饰材料有限公司，该公司是一家专业生产销售创意家居装饰产品的颇具规模的现代企业，公司位于####新繁家具园区，拥有一批高素质、高水平、高效率的管理技术人才队伍。
近年来，公司多元化发展，开始涉足房地产开发、市场开发和工程建设领域。
公司秉承务实和诚信的开拓精神，争创一流，致力于为客户提供高品质的服务。
1.1.3项目拟建地址
####市新都区木兰镇
1.1.4研究工作依据
（1）中华人民共和国《国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；
（2）《####市城市总体规划（2003—2020）》
（3）《####市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（4）《####市现代物流发展规划》（2005）：
（5）《####市商业网点发展规划》；
（6）《新都区经济和社会发展十二五规划》；
（7）其他相关资料。
1.1.5研究范围
本次可行性研究工作的范围包括研究项目建设的意义、市场前景、选址、建设规模、建设方案、经济效益、社会评价等。
1.2项目定位
1.2.1项目总体定位
以住宅展示、交易为基础，依托家居全产业链运营模式，集家装、家饰、家具、家电等全方位实景体验为一体的中国西部国际家居流通创意产业基地
1.2.2项目功能定位
我们是要做一个行业的标杆；做一个行业资源的整合者：
做一个家居全产业市场的引领者；
所以我们要走在时代的最前沿，走在行业的最前沿；
因此我们形成了我们的四大功能区：
1.2.3项目业态分布图—正面、侧面建筑、智能家居设计体验中心总建筑面积10万平方米
（1）主体建筑为创意装饰、家居研发设计公司、智能家居、自用办公区、商务休闲服务区。
现在初步达成入驻意向的一流创意装饰、家居以及智能家居公司近200家，每家需近400平米的办公用房，合计近8万平方米。
1创意展示中心
作为西部家居博览园核心项目之一，创意展示中心是以家居设计、家居装修、家居装饰为核心的综合展场，是整个西部家居博览园的第一窗口，让设计师、品牌商、消费者在一个公平、自由的交流平台下，用西部家居博览园的氛围去引导消费群体。
以“VIP全程家居顾问”的形式，辅以置业顾问、装饰设计师、施工经理等，为客户形成一对一的顾问专家团，让其从“买”到“住”全程体验“VIP家居顾问”专家服务。
2体验中心
依托强大的媒体攻势及政策支持，建立房地产商项目展示平台及交易平台，旨在做成“永不落幕的房交会”这一盛况，直观实景展示项目样板间，从楼盘信息、区域配套、户型设计、家居装修、家居装饰等多方位、多角度全景展示项目，让消费者在同一地点即可享受到从“买”到“住”的一站式体验服务。
通过强大的宣传攻势及创新的运营模式，从根本上将“家居体验中心”这一“购房超市”的概念深入人心，让消费者从“望”（直观欣赏）到“闻”（听讲解），再到“问”（疑问解答），最后达到“切”（促成交易），并且以“VIP全程家居顾问”专家服务为基础，引用“全产业链”这一概念，以“体验中心”为起点，将家居装修设计、施工、软装饰、家具、家电等整个消费链连接起来，使之形成多方共赢的良好局面。
（2）其他建筑为物流中心、集成化办公区，建筑面积预计共需2万平方米左右。
1新闻中心
依托园区内地产、建材等品牌商的第一手信息，建立上规模的新闻信息平台，对西部地区，乃至全国的地产、建材相关信息进行收集、发布、交流，尤其在西部地区营造新闻导向氛围，直接引导消费趋势。
建立网上信息交流平台，依托相关行业的第一手信息，通过强大的宣传攻势，逐步形成####地区家居行业第一交流平台。
该信息平台将家居装饰、软装、家电、家居的合理配备作为诉求重点，反向引导消费者，对区域配套、户型设计等提出反向要求，从而影响房地产开发商，并从中规避问题，最终引导消费者达成交易。
2物流中心
借以强大的信息网络，物流中心主要从事运输、存储、包装、装卸、流通加工、配送等物流服务。
项目业态分布图——展示体验区
1.2.4项目客户定位
1.3可行性研究结论
1.3.1项目建设的必要性
目前####市虽然家具产业交易中心众多，但是总体存在以下不足：
一是主要集中在三环路以内，存在用地空间小、车流巨大，以及对周边居住区影响大、环境保护难度较高等问题，部分交易中心已经被城市规划列入搬迁范围；
二是各个交易中心经营规模偏小，交易品种单一，且商家诚信度差异较大，无法为消费者建立消费信心。
各市场年交易额低于十亿元，且各自为战，恶性竞争时有发生，从根本上无法解决消费信心的建立，以及个性差异的需求，难以承担家居装饰产业市场供需关系的任务；
三是基础设施比较落后，配套设施不完善。
现代化创意家居装饰产业交易市场必需的垃圾处理、污水处理等配套设施要么技术水平较低，要么缺乏；
四是管理服务技术低下，大部分交易中心缺乏优良的质量检测系统、电子竞拍等辅助管理系统，市场经济效益较低，创意家居装饰产业质量缺乏有效的监管机制，流通创意家居装饰产业质量不能得到保证、管理服务不到位；
五是市场定位较低，一般定位成单一功能型市场，科技创新研发功能不足，与国内发达地区差距很大，大多数家居装饰产业市场或是单一品种交易中心，或是服务范围狭窄，覆盖整个西部地区的大型创意家居装饰产业交易中心亟待建设；
六是现有交易中心事实上各自为政，形成多个价格中心，难以肩负起宏观指导家居装饰产业生产、平抑物价的公共服务职责。
建设一级创意家居装饰产业基地是统筹城乡综合配套改革试验工作中的重要环节。
建设一级创意家居装饰产业基地是提高建筑装饰产品效益和增加创意家居装饰产业交易价值的重要渠道。
建设一家创意家居装饰产业基地是引导创意家居装饰产业向规模化、集约化转变的重要方式。
（1）市场前景
四川省的幅员面积48.5万平方公里，居全国第5位；四川也是个人口大省，2010年末常住人口8127万人，人口基数决定了对创意家居装饰产业的消费总量较大。
####是四川省的省会，位于四川盆地西部，地处中国西北、西南地区和长江上游流域三个跨省经济带结合部，是中国东部、北部进入云南和西藏的重要中转地之一。
全市是幅员面积12390平方公里，2010年，全市总人口1112.3万人。
####市是国家重要的家居、建材、创意家居装饰产业生产基地。
1993年，####市被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，综合实力西部第一。
2007年，####市被国务院批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区。
目前，####市及其周边地区的家居装饰产业行业格局是由家居装饰产业批发中心和一般零售市场组成的二元结构。
其批发中心规模、交易额、交易量普遍较小，大多数市场的基础设施硬件水平落后，市场在建设和管理方面处于低级阶段，管理混乱、无序竞争问题突出，没有体现出现代物流的基本元素特征；现有家居装饰产业交易中心主要立足####，缺乏覆盖整个西部地区的大型家居装饰产业交易中心；在交易价格上，缺乏规范的价格体系，使家居装饰产业价格稳定性差。
####的家居装饰产业整体发展水平与国内一流的创意家居装饰产业相比，存在较大差距，远不能满足四川及整个西部地区创意家居装饰产业需求，难以承担平衡创意家居装饰产业供需，保障有序流通的宏观调控职能。
####市创意家居装饰行业正亟待着建立一个规模化、国际化、现代化的创意家居装饰产业基地。
西部家居博览园将集创意家居装饰产业产品设计、展示、交易、商务办公、休闲于一体，成为####乃至西部一级创意家居装饰产业集散基地。
市场前景非常可观。
1目前家居行业现状
一方面，通过梳理中国家居业流通卖场，大致可以看出，目前国内家居行业较为混杂，各类形式的卖场、展场、专业市场不计其数，但由于各项条件的限制，如场地、档次等，都没有给消费者一个直观展示的平台，让很多消费者处于“想象”的阶段，这对于销售是极为不利的；另一方面，作为消费者，从购房到住房的过程是较为缓慢的，中间牵涉的太多，没有一个系统的、一站式的处理平台，很多消费者对此颇为困惑，造成众多地产商、装修企业、建材商的销售各自为战，从而导致恶性竞争，造成各方损失；最后，瑞典“宜家”家具营销模式的进入，直接影响消费者消费导向，一种前所未有的“体验式消费”，让其在我国发展迅猛。
目前国内东部地区在家居行业中发展较为迅速，也逐渐成熟，但西部地区，除了“外来户”（如：
宜家、美凯龙、百安居等）的营销模式较为先进以外，####几大专业市场，都存在着硬件设施不完善，管理制度原始之弊端，远不能满足四川，乃至西部地区家居装饰产业需求。
2符合市场与经济
####是西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信的中心枢纽，是整个西部地区的经济标杆及领跑者，####区域内聚集了不少辐射整个西部地区的专业市场，同时，全国性的行业展会或综合展会也不断的来到####。
随着人民生活水平和文化知识的不断提高，现有的家居行业市场也远不能满足当今社会发展的需要，整个西部地区，家居行业正缺少一个有规模、国际化、现代化的创意家居产业基地。
3符合规划与政策
根据2007年，####市被国务院批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”以及四川省、####市十二五规划，新都区作为全国有名的家居、装饰产业生产销售基地，顺应时代发展，西部家居博览园依托新都区的行业地位，将一举成为国内知名的家居产业集散基地。
西部家居博览园在一定程度上健全及完善了西部家居流通体系，引导家居装饰产业的产业化发展、专业化发展，一方面可以迅速地传递信息，另一方面有效的降低交易成本，从而有利于延伸家居产业链，增加就业机会，对配合城乡一体化有重要的意义。
（2）项目拟建规模
①用地面积：
100亩（以最终土地红线图为准）
②建筑面积：
13.5万平方米
（3）项目定义
1西部家居博览园是从房屋交易到房屋装修装饰的一站式展示服务中心
建立房地产开发商项目展示中心，采用360°全感官展示营销模式，大到户型布局（由开发商提供），小到一品一物的装饰（由装饰品牌商提供），让消费者切身体会每一个细节，让其同一个地点从房屋交易，到房屋装修、房屋装饰都可以享受到全套体验服务。
展示中心采用体验式展示服务，通过全尺寸、集成化的展示，刺激交易。
2西部家居博览园是从零散的房产资讯到房产信息枢纽的综合信息中心
社会群体接受房产咨询的途径各不相同，加之营销环境的影响，造成很多信息的残缺与不实。
西部家居博览园综合信息中心，以展示服务中心为信息来源，依托房地产开发企业、建材生产销售企业的前沿信息，依靠社会主流媒体，发挥及时优势，在一定程度上引导消费心理，从而促成销售。
3西部家居博览园是从展望式购房到360°实景全感官式购房的的房产交易中心
创建新的房产销售模式，将众多房产项目集合一起，使之在西部地区成为一种新的房产交易平台，通过展示中心，让消费者从“看图纸，想房子”这种展望式购房进化到“摸房子，想未来”的全新购房模式，将房产项目的销售纳入成熟的“超级市场”模式中，营造“永不落幕的房交会”这一盛况。
4西部家居博览园是从简单的货物运输服务到以满足消费者的需求为目标的多功能物流集散中心
西部家居博览园物流中心改变其原始的货物运输模式，不仅仅将建材生产、建材销售建立起流通关系，更重要的是，通过信息中心的前沿信息，完善装饰材料物流产业链，将运输、存储、包装、装卸、流通加工、配送和信息作为物流中心的工作重点，满足消费者日益增长的需求。
1.3.3选址
本项目选址新都木兰镇，在木兰镇建设家居装饰创意基地具有以下优势：
（1）交通便利
新都区木兰镇距市中心6公里，距新都城区12公里。
南靠####市成华区的龙潭、青龙街办，东与石板滩镇相接，西与三河镇毗邻，北与泰兴镇相望，境内交通四通八达，成青快速物流通道过境6公里、泰龙公路过境6.7公里、####绕城高速公路过境4.8公里、成渝铁路线过境0.8公里、宝成铁路复线过境6.2公里、成达铁路线过境6.7公里、石木路过境3.2公里，村村通水泥路。
目前，木兰已成为新都区东部进出####的第一镇，几分钟就可到####三环路，交通设施的完善使木兰镇解决了道路交通瓶颈问题，通过绕城高速可以进入连接####各个方向的高速路。
且与绕城路、三环路连接，各种资源因交通的通畅得以优化组合。
（2）产业支撑
新都是全国有名的家居、装饰产业生产销售基地，被纳入四川省、####市十二五规划重点建设项目。
1.3.4建设方案
西部家居博览园建设一步到位。
工程用地100.0亩。
1.3.5环境保护
本项目对环境的潜在影响因素主要是垃圾和生活污水。
在市场内设置垃圾处理站，生活垃圾运往城市垃圾场处理，污水经污水处理厂处理。
1.3.6组织管理形式及劳动定员
（1）组织管理形式。
缘丰公司承担本项目的建设实施、经营管理，并自负盈亏。
缘丰公司实行总经理负责制，下设行政部、财务部、基建部、市场部及人力资源部等部门。
（2）劳动制度。
市场年交易工作天数为365天，部分管理部门实行年工作300天制。
市场实行12小时开放制。
（3）劳动定员及各类人员需要量。
基地劳动定员53人，其中管理人员20人，工人及服务人员、技术人员33人。
（4）劳动力来源。
中层及以上的管理人员由缘丰公司委派，其余职位面向社会招聘。
1.3.7项目建设进度计划
建设工期：
1年。
1.3.8投资估算和资金筹措
（1）项目总投资估算。
项目总投资30366.642万元，其中：
固定资产投资30205.99万元;流动资金投入160.943万元。
（2）资金来源。
全部由业主负责筹集。
1.3.9全部投资的财务和经济评价
（1）项目总成本。
经估算，项目经营期间（15年）总成本费用35206.25万元，其中可变成本8511.17万元，固定成本26695.08万元。
（2）项目总收入。
本项目在正常经营期（15年）内，年均实现销售收入11140万元。
本项目收入中，服务业收入按5%的营业税率交纳营业税，房租收入按l2%的税率交纳房产税。
经测算，正常经营期内年均：
房产税：
1216.80万元，营业税602.60万元，城建税42.18万元，教育费附加18.08万元。
地方教育附加：
6.03万元，价格调控基金：
12.05万元。
其它的税费约19.28万元。
（3）损益分析。
以项目经营期（15年）平均指标测算，本项目年均利润总额7788.39万元，年均上交所得税1947.10万元，年均税后利润5841.29万元，全部投资的投资利润率为19.24%。
（4）现金流量分析。
税前（Ic=8%），财务净现值：
66627.45万元财务内部收益率：
24.84%，投资回收期：
3.90年。
税后（lc=8%）财务净现值：
49970.59万元：
财务内部收益率：
18.36%；投资回收期：
6.99年。
1.3.10项目综合评价结论
该项目是统筹城乡综合配套改革试验工作中的重要环节，对提高创意家居装饰产业效益和增加创意家居装饰产业价值、促进创意家居装饰产业化发展、支持####市灾后重建等都具有重要意义，可为国家实施“西
部大开发”战略提供示范。
项目建设方案规划布局合理，采用的各项技术成熟可靠，注重了“节能、减排”和“环保”。
投资根据实际需要投入，各项经济指标可行，可以产生较好的社会效益和经济效益。
因此，项目建设是必要且可行的。
1.4主要技术经济指标表
表1-1：
项目主要技术经济指标表
序号
内容与指标
单位
指标值
备注
1
建设内容与规模
1.1
用地面积
亩
100.0
1.2
总建（构）筑面积
万㎡
13.5
2
总投资
万元
30366.642
2.1
固定资产投资
万元
30205.699
2.3
流动资金
万元
160.943
3
资金筹措
万元
30366.642
4
经济效益（全部投资）
4.1
年均销售收入
万元
12052
寿命期平均
4.2
年均销售税金及附加
万元
1917.02
寿命期平均
4.3
年均利润总额
万元
7788.39
寿命期平均
4.4
年均所得税
万元
1947.10
寿命期平均
4.5
年均净利润
万元
5841.29
寿命期平均
4.6
投资利润率
﹪
19.24%
寿命期平均
4.7
财务内部收益率
﹪
24.84%
税前
4.8
财务净现值
万元
66627.45
税前
4.9
投资回收期
年
3.9
税前
4.10
生产能力利用率
﹪
5
社会效益
5.1
直接提供就业岗位
个
53
5.2
间接带动就业
人
≥300
第二章项目背景和建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1规划条件
《####市商业网点发展规划》对基地总体布局提出了要求：
####市中心城二环路以内不再新建基地，二环路至三环路之间严格控制新建基地。
结合城市发展布局，依托对外交通干线和交通枢纽在城市边缘区及各外围组团发展基地。
成府发〔2005〕47号文件《####市人民政府关于印发####市现代物流业发展规划纲要的通知》对####市物流产业提出了到2012年，社会物流总成本占GDP的比重下降到15%以内；现代物流业对####经济的贡献率达到13%以上，使现代物流业成为####经济的主导产业之一。
成办发〔2006〕19号《####市产业投资导向目录》把“现代物流基地及硬件设施建设”列入政府鼓励发展类产业之一。
《新都区经济和社会发展十二五规划》提出：
在“十二五”期间，围绕物流资源的整合、配置和物流集中建设发展为方向，打通连接####及周边区市县的物流快速通道，充分利用建设重点小城镇的机遇，建立大型综合市场，构建区域物流中心，形成现代物流通道，发展现代物流业。
综上，####建立一个区域性家居装饰创意基地符合党和政府的工作思路，也符合当前工作的需要。
####围际家居装饰创意基地立足于####既是创意产品产地市场，也是销地市场的现实条件，以####的创意人才资源和各种市场资源和生产资源为依托，既能促进西南地区的创意装饰与全国创意市场的互通、提高创意装饰的效益，项目具备了建设的外部可行性。
2.1.2项目发起缘由
（1）####市在西南地区的重要地位
####市是四川省的省会城市，是国务院确定的西部地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢钮，也是全国著名历史文化名城和最佳旅游城市。
####的GDP值位居西部地区各省会城市之首。
####市既是一个人口大市，也是一个消费大市。
该市是全国第四大人口城市，位居重庆、北京、上海之后，现有常住人口1100余万人，常年流动人口200余万人。
据####市统计局调查，2007年####市城镇居民人均消费食品支出4517.7
元，占城镇居民人均可支配收入的31%，占城镇居民人均消费性支出的39%，该项指标在两部地区各省会城市中处于领先水平。
1993年，####市被国务院确定为西南地区的文化、科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，综合实力西部第一。
2007年，####市被国务院正式批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区。
（2）####的城市魅力融入“创意”
在####，仿佛走到哪里，都能发现创意，或者可以说这就是一个充满创意的城市，而####独特的城市魅力正源源不断地为创意产业注入活力。
####人期待着，让城市的特色成为创意的源泉，让城市的特点成为创意产业发展的优势。
创意离不开文化的积淀。
创意产业要结合本地特色和文化资源来做。
在####，越来越多的企业始把目光投向当地独具特色的文化和环境元素，希望从中汲取灵感。
####这个城市安逸得很，人才是####的另一优势。
比起北京、上海、广州、深圳这样的大城市，####企业的人才流失比例相对较少，人才成本低30%左右。
创意研发人才愿意留在####，一来是喜欢这里的生活环境，二是契合这里的闲适氛围。
####是西南最大的高等教育基地，为####打造中国创意之都做了充分的准备。
投资现在是####发展创意产业面临的最大难题，大量的资金涌向了北京、上海这样的大城市，####需要寻找自己独特的创意产品发展路径。
####不缺乏创意，####不缺乏文化底蕴，####不缺乏人才，####所欠缺的是一些了解，当外界对这里有了更多的了解，有了更多的认识，####的创意产业将迎来一个更广阔的未来。
####既是创意产品产地市场，也是销地市场，还是联结四川盆地与西北、青藏、云贵等地区的中转市场。
####拥有1300万人以上的消费人群，对创意装饰的消费量较大。
####市是四川省的一级中心城市，也是川内的政治、经济、文化中心，具备带动四川创意产业发展的实力。
2.2建设的必要性
（l）建设一级家居装饰创意基地是统筹城乡综合配套改革，试验工作中的重要环节
从国内其他创意家居装饰产业发达地区和发达国家的成功经验来看，以市场为龙头，带动一、二、三产业互动，实现创意家居装饰产业化可以很好地解决创意家居装饰产业可持续发展问题。
一方面，完善的流通市场体系使城市居民获得丰富、充足的家居必需品；另一方面，完善的流通市场体系使创意家居装饰产业生产者可以加快货币回笼，积累足够的财富，获得持续发展的动力。
####市被列为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”以后，将不断催生新兴产业和推动传统产业升级，增强####市的产业吸聚效应。
在城市大发展的同时，还将伴生城市人口增多导致创意家居¨装饰产业消费总量扩大的问题。
因此，控制物价、平衡供需成为####市委、市政府的重点工作之一。
（2）建设一级家居装饰创意基地是实施政府创意家居装饰产业战略的重要举措
要使创意家居装饰产业在市场经济条件下发展得更好，需要打破行业壁垒，促进创意家居装饰产业流通，使创意家居装饰产业价值在流通中得到实现。
我国经过近三十年的市场经济培育，在创意家居装饰产业方面将形成以一级基地为龙头的金字塔形交易市场体系，该体系是实现政府产业引导、调节供需平衡、平抑物价的主要手段。
完善流通渠道体系建设，推动创意家居装饰产业有序流通和交易，有利于促进创意家居装饰产业生产、提高收入水平；有利于繁荣市场，提高人民群众的物质生活水平，从而把党和政府关心民生的战略部署落到实处。
（3）新都是西部地区的家居、装饰产业生产基地
新都出产家居的产量、品种、质量均已达到西部地区领先行列。
以此为基础，建立一个综合性的一级创意家居装饰产业基地，一方面带动新部区家居装饰产业化发展，为西部创意家居装饰产业发展提供示范；另一方面将巩固家居装饰产业的基础地位，推动####市创意家居装饰产业又好又快地发展。
西部家居博览园项目紧紧依托新都区独特的家居装饰产业资源优势，凭借强有力的外部专业渠道支持，打造西部一流的家居装饰设计创新基地，创意装饰家居信息发布中心，提升####市的家居装饰产业，进一步优化产业结构十分有利。
建成后的家居装饰创意基地具有大规模集结、吞吐创意家居装饰产品的功能，它在区域创意家居装饰业贸易中将起到辐射带动
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