快捷酒店综合楼建设项目申请报告.docx
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快捷酒店综合楼建设项目申请报告
快捷酒店综合楼建设项目申请报告
附件：
1、申请报告编制委托书
2、组织机构代码证
3、营业执照
4、资质证书
5、税务登记证
6、建设用地规划许可证
7、能源供应协议书
附图：
1、地理位置图
2、项目总平面布置图
1申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1建设单位概况
公司名称：
垣曲县昌盛房地产开发有限公司
法人代表：
车花荣
注册资本：
1500万元人民币
企业性质：
股份制企业
公司地址：
垣曲县新城镇历山西路滨河新村7号别墅
1.1.2建设单位简介
垣曲县昌盛房地产开发有限公司成立于2010年2月4日，注册资金1500万元。
公司现有职工10人，其中有中级职称的专业人员8人，公司下设工程、财务、经营、统计等部门。
公司自成立以来取得了骄人的业绩，于垣曲县黄河路北侧（县民政局对面）开发了滨河馨都逸景名苑小区工程，总投资约9000万元，约2013年10月全面竣工。
公司自成立以来，秉承“以人为本、客户至上、诚信经营、和谐发展’’的经营理念，坚持“团结一心、高效配合、铸造精品、做专做强”的企业精神，严格管理、狠抓质量、诚信经营，通过专业化团队的奋力拼搏，赢得了市场的青睐和客户的赞誉。
企业昨日的辉煌，已转变为今日的宝贵财富，厚积方能薄发，实力是信心的保障，公司愿竭诚和各行业朋友合作，互惠互利，共同发展。
1.2项目概况
1.2.1项目概况
项目名称：
快捷酒店综合楼建设项目
建设地点：
垣曲县新城镇黄河路
建设单位：
垣曲县昌盛房地产开发有限公司
建设性质：
新建
联系人：
王灵川
1.2.2项目建设背景
垣曲县位于山西省南部，运城市东端，中条山南麓，黄河岸畔，东北与阳城、沁水两县毗连；北和翼城、绛县接壤；西与闻喜县交界；西南连接夏县；东邻河南省的济源市；南与河南省的渑池、新安隔河相望，是晋豫互通的重要门户。
垣曲县交通便利省道S335线自西北至东南贯穿县境，境内还有闻（喜）—垣（曲）二级路、北河——赵家岭出境公路、新城——望仙和历山——舜王坪两条旅游公路，还有6条县级循环公路，即新城——皋落公路、古城——华峰公路、长直——同善公路、望仙——同善公路、毛家——长直公路、解峪——原中公路。
同时垣曲县近年来在社会经济等各方面领域取得了迅速地发展。
垣曲县房地产的发展是从住房制度改革后开始起步，迅速发展。
居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一店消费”逐渐形成。
卖点集中、消费者有充分的消费选择权已成为零售业的发展方向，商贸城的出现和迅速发展已成为零售业消费的重要支撑点。
为了进一步加快垣曲县的经济发展，垣曲县昌盛房地产开发有限公司拟在垣曲县新城镇黄河西路建快捷酒店综合楼。
1.2.3建设规模及目标
快捷酒店综合楼建设项目总占地面积1599.92m2（约合2.4亩），其中建筑物基底面积534.8m2，绿地面积559.97m2，道路及硬化面积505.15m2。
规划总建筑面积4381.9m2，其中商铺面积为1069.6，快捷酒店建筑面积为2674m2，地下一层为车库，建筑面积为534.8m2，其他公建建筑面积103.5m2（包括屋顶楼梯间、机房、水箱面积）。
主要技术指标：
建筑密度34.28%，容积率2.74，绿地率35%，商业停车位26辆，符合国家调整住房供应结构的要求。
1.2.4主要建设条件
该项目位于垣曲县新城镇黄河路西段南侧，客运站斜对面。
项目区地理位置优越，交通条件十分便利，是购物、居住、生活的首选佳地。
1.2.5公用配套设施工程
（1）供水
本项目用水包括：
客房用水、商铺用水、绿化用水等，由垣曲县自来水厂供给。
水压可满足用水要求，水质符合国家饮用水标准。
（2）供电
项目用电是由垣曲县供电所供给。
项目中央空调和冷水塔安放在综合楼顶部。
（3）供暖
本项目1层地下室不采暖，2-3层的商铺利用燃气锅炉供暖，4-8层的客房利用中央空调供暖。
（4）天然气
本项目天然气利用从绛县接引过来的西气东输工程的天然气。
1.2.6项目建设地点
该项目位于垣曲县新城镇黄河路西路南侧，客运站斜对面。
项目区出行方便，环境幽静，空气清新，适宜建商品集贸地和宾馆。
1.2.7项目总平图布置
该项目总用地面积1559.92m2（折合2.4亩），地势平坦，快捷酒店综合楼项目的平面布置利用地形布置成南北朝向的景观形态，该项目工程件事一栋8层楼的综合楼，地下一层，地上七层，其中地下一层为车库，地上1-2层为商铺、3-7层为客房，每层有12个客房，项目共有60间标间客房，可容纳120人入住。
项目区出入口面向黄河路。
综合楼的入口在综合楼正前面，建筑物的通风、采光条件较好；满足消防间距和防火间距的要求。
区内绿化采用园林景观式设计手法，绿地建设大片集中，各种绿色植物高低错落，相互辉映，绿地中还建设有道路，既美化环境又为人们提供了优美愉悦的休闲活动场所。
在道路与建筑物之间也布置有花草树木；地面化率达35％。
（详见项目区平面布置图）。
1.2.8主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
m2
1599.92
约合3.32亩
1.1
建筑物基底面积
m2
534.8
1.2
项目区绿地面积
m2
559.97
1.3
道路及硬化面积
m2
505.15
2
规划总建筑面积
m2
4381.9
2.1
客房建筑面积
m2
2674
2.2
商铺建筑面积
m2
1069.6
2.3
地下室
m2
534.8
2.4
其他公建面积
m2
103.5
3
可提供客房
（套）
60
4
居住人口数
人
120
5
主要技术指标
5.1
容积率
2.74
5.2
建筑密度
%
34.28
5.3
绿地率
%
35
6
估算总投资
万元
555.07
6.1
建安工程直接费
万元
488.36
6.2
其他费用
万元
45.28
6.3
预备费
万元
21.43
1.2.9投资概算及资金筹措
本项目建设工期为12个月。
总投资估算为555.07万元，其中：
工程直接费488.36万元，其它费用45.28万元，预备费21.43万元。
1.2.10项目建设工期
项目计划建设工期为12个月，2012年7月1日开工，2013年6月底竣工。
1.2.11结论
该项目的建设符合垣曲县发展总体规划，建成后可解决100多人的就业问题，同时也填补了垣曲县没有快捷便利酒店的空白，可拥有客房60间，同时容纳120余人住宿，在为人们提供便利的住房的同时，也改善全市人民的消费购买能力。
随着垣曲县经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，该项目的建设促进了垣曲县经济建设发展，也提升了传统零售业功能，培育了新的经济增长点，改善城市面貌并适应城市建设的总体规划。
经过市场调查、市场分析及市场预测，该项目的建设适合市场需求，前景看好，由于斜对面是客运站，为外来人提供住宿的方便，是社会和经济效益双赢的好项目。
该项目设计合理，规模适中，各类建筑指标均符合国家政策和运城市总体规划，布局、购物人性化，结构安全可靠，实施计划科学。
因此本项目可行。
1.2.12建议
建议及早做好外部环境协调工作，确保工程顺利完工。
建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益。
组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险。
择优选择好专业施工队伍，保证工程质量。
合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。
应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。
2发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
该项目的建设符合垣曲县的总体规划，既能为垣曲县的产业发展起到促进作用，又能给当地和南来往北人提供方便，还可以为社会提供就业岗位和就业机会，将对垣曲县基础建设和经济发展等方面都起到一定的促进作用。
2.2产业政策分析
2.2.1房地产产业政策分析
中国房地产业是市场化比较成功的一个行业，但是受“民生”问题影响，又是受政府调控较多的行业。
在“市场”与“民生”的两难中，中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势，2010年表现尤甚。
在2010年以前，楼市调控政策多冠之以“稳定”、“理性”等字眼，但在政策的“温柔乡”里，楼市“愈调愈涨”，不停地蚕食购房者的住房梦。
2008年全球金融危机，曾经让部分购房者成功置业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以“遏制”之严厉字眼。
2010年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大，前所未有。
在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面的政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。
然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于3-4月、7-9月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。
若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。
之所以如此的原因：
在2008年以前楼市“愈调愈涨”的参照下，及2009年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成一种强烈的预期。
在这种预期的支撑下，2010年楼市“三落三起”，并且全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。
但楼市反弹的根本原因——通胀，广义货币供应量远高于GDP，及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通货膨胀，居民财富随之缩水。
而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股市在2007见顶回落后一直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。
正是居民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。
开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热，地王此起彼伏。
这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。
2.2.2酒店产业政策分析
随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。
现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。
“十一五”期间，我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒店行业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展，推动酒店行业市场需求不断扩大。
2006年我国星级酒店数量为12751家，2007年为13583家，同比增长率6.52%。
2008年、2009年因受到全球金融危机的影响，我国酒店行业的增长速度有所放缓，2008年增长率为3.80%、2009年增长率为0.98%。
2010年，随着我国经济的复苏，我国酒店行业的增长速度又开始加快，增长率达到1.38%，星级酒店总规模达到14433家。
随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。
在中国经济转型与消费升级的大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。
同时加快住宿业科学发展，必须以科学发展观为指导，坚持以人为本，以满足顾客需求为导向，以提升饭店服务质量为核心，以品牌化、连锁化、便利化经营为重点，加快促进住宿业转型升级，优化行业结构，提高行业集中度，全面提升住宿业服务水平和国际竞争力，同时商务部发出《关于加快住宿业发展的指导意见》，意见中强调指出住宿行业下一步发展的重点，即“经济型酒店”“绿色酒店”以及“自主品牌”的快捷酒店。
大力发展经济型快捷酒店，创建“绿色饭店”，逐步形成一批年营业收入超过百亿元的大型饭店企业集团和超过10亿元的特色饭店企业；住宿业服务环境更加和谐，顾客满意度稳步提升。
综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，特别是主题特色鲜明的中档经济型商务快捷酒店仍然具有发展空间。
2.2.3税收政策分析
发展是税收之源，民生是税收之本。
古往今来，安居才是乐业永恒不变的真理。
为促进房地产业健康有序发展，财政部、国家税务总局出台了一系列的税收优惠政策2010年5月26日，国税总局出台《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲置费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。
2010年6月3日，国税总局再度出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。
同时根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
财税[2010]88号文件则明确，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。
同时，在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
财税[2010]88号文件还明确，对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。
在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。
部分土地使用税、印花税的免征，将相对降低开发商建设公租房的成本，若开发商能有效利用自身资源，加上政府统一回购公租房，亏本的风险就会降低，这样就基本能够保证每一块配有公租房的土地顺利成交入市，此举可以有效提高公租房的供应速度。
2.3行业准入分析
2.3.1行业准入标准分析
房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品的经营，而且还从事部分土地的开发和房屋建设，甚至包括住宅、厂房、库房以及商业、旅游、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等各种房屋的建造、改建、装饰、维修、经营等活动。
所以，房地产业具有生产、经营、服务三重属性，主要执行流通和服务的职能。
房地产业在我国已成为一个独立的行业，可将房地产业列为第三产业的第二层次，其产值是国民生产总值的重要组成部分。
房地产业具有以下明显的特点：
●房产、地产的交易是不可分割的。
●不同地域的房地产价格差异很大。
●房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。
我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要接受来自全球企业的直接压力。
面对全球化形势，各国政府和企业都已经注意到，要想提高产品在市场上的占有率和取得领先地位，必须使自己的产品或服务质量达到并保持先进水平。
房地产行业准入标准推行ISO9000和ISO14000标准，要达到质量目标，供方应建立一个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成有关工作，这是每位员工的责任，但某些员工可能较其他员工有较大责任，承担最大责任的是管理层；单靠高层管理人员的承诺是不足够的。
他们必须参与系统的发展及执行工作。
质量问题往往是不能控制某些活动的结果，要解决质量问题，公司必须建立一套质量管理的方法；一个优良的质量管理系统应是一个适合机构本身的系统，而发展及执行此系统则需要时间及努力。
一个优良的质量管理系统，可使机构有信心展示其效率。
2.3.2拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定
项目建设单位是垣曲县昌盛房地产开发有限公司，该公司成立于2010年2月，注册资本1500万元。
是以房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业。
公司的管理层领导有方，责任心强，素质高，公司技术力量雄厚，质量管理意识强，他们视质量为企业的生命，有一套适合自己公司的质量管理体系，有信心将该项目建设成一个高标准、高质量的居民居住地。
拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使用，建设规模、建设方案、组织管理、节能、安全，还是环境保护，都符合相关政策和法规的要求。
因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。
3工程建设方案
3.1建筑方案设计
3.1.1设计依据
1.《中华人民共和国城市规划法》（1990年）
2.《城市规划编制办法》（1991年10月）
3.《垣曲县土地利用总体规划》（2006-2020年），
4.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）
5.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
6.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
7.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）
8.《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
9.《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）
3.1.2设计指导思想
坚持科学发展观，工程建筑设计坚持“商业建筑、顾客至上”的指导思想，以塑造人与自然和谐共存的生态环境为目标，形成多种业态的高度融合和聚集，满足经营商的个性化需求和消费者不同的欣赏目光，努力将快捷酒店综合楼建成建筑功能与人性空间完美结合的基础设施先进、功能完备、集居住、购物、休闲、娱乐、服务为一体，有较强聚集力和竞争力的商住小区，同时兼顾充足的停车空间和运送商品的通道。
在满足房屋和商业功能的前提下，做到布局紧凑，设计合理，在符合工程设计规范要求下，尽可能降低造价，节约投资。
3.1.3设计原则
（1）坚持“高起点设计、高标准建设、高效能管理”为原则.
（2）合理确定户型面积；
（3）充分考虑资金筹措，合理确定建设规模；
（4）根据垣曲县的总体规划及有关规范要求，合理确定建设用地、绿化用地、道路用地的比例关系。
3.1.4设计理念
3.1.4.1商业建筑设计理念
由于商业建筑位于城市繁华地带，靠近城市道路，故在规划时着重对其风格进行刻画。
外立面造型要体现现代建筑美学风格，造型简约而富有动感，层次鲜明，立体感强，细部线条刻画赋予建筑丰富的光影层次变化，使建筑雅而不俗，极具现代感，满足现代人的审美需求，充分体现“现代和美、文化和美、绿色和美”的人文精神，使之成为运城市最具有竞争力的商住小区。
3.1.4.2快捷酒店的设计理念
快捷酒店设计要有某一特定的主题，来体现酒店建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时让服务融入主题，以个性化的服务代替一般性的服务，让顾客住的舒服、快乐和刺激。
3.1.5总平面布置
该项目总用地面积1599.92m2（折合2.4亩），地势平坦，快捷酒店综合楼的平面布置利用地形布置成南北朝向的景观形态，该项目建设一栋8层楼的综合楼，地下一层，地上七层，其中地下一层为车库，地上1-2层为商铺、3-7层为客房，每层有12个客房，项目共有60间标间客房，可容纳120人入住。
项目区出入口面向黄河路。
综合楼的入口在综合楼正前面，建筑物的通风、采光条件较好；满足消防间距和防火间距的要求。
区内绿化采用园林景观式设计手法，绿地建设大片集中，各种绿色植物高低错落，相互辉映，绿地中还建设有道路，既美化环境又为人们提供了优美愉悦的休闲活动场所。
在道路与建筑物之间也布置有花草树木；地面化率达35％。
（详见项目区平面布置图）。
从综合楼的出入口进入，二楼主营食品、副食品、生鲜百货；三楼是精品类（首饰、化妆品等）、床上用品类、儿童服饰等，商铺为临街门面，“一”字布置，并连为一体。
3.1.6中央空调设计
制冷时，室外的制冷机组吸收来自室内机组的制冷剂蒸气经压缩、冷凝后向各室内机组输送液体制冷剂。
供热时，室外的制冷机组吸收来自冷凝器的制冷剂蒸气经压缩后向各室内机组输送汽体制冷剂，室内机组通过布置在天花板上的回风口将空气吸入，进行热交换后送入安装在室内各房间天花板中的风管（道）内，并通过出风口上的散流器向室内各房间输送空气。
在风管（道）上设计有新风门和排风门，可以按一定比例置换空气，以保证室内空气的质量。
3.1.7建筑单体设计
3.1.7.1设计依据
1.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
2.《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）
3.《旅馆建筑设计规范》（JGJ60-90）
4.《公共建筑节能设计标准》（DBJ04-241-2006）
5.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
6.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
7.《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
8.《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山西地区实施细则（第二阶段）》（DBJ04-216-2006）
3.1.7.2平面设计
该项目工程包括一幢8层综合楼，地下一层，地上七层，其中地下一层为车库，地上1-2层为商铺、3-7层为客房，地上建筑耐火等级为二级，每层为一个防火分区。
综合楼能直接天然采光和自然通风。
3.1.7.3立面设计
⑴建筑风格形式：
稳中求变，运用大气简洁的建筑语言打造现代风格的住房建筑。
清爽干净的建筑色彩，使人心情舒畅。
整个立面造型给人以极具亲和力的感觉，使居者充分体验居家环境所带来的温柔、松驰的美好感受。
⑵建筑色彩：
商铺、宾馆以浅淡柔和的暖色为主。
大面积墙面不宜采用强烈的色彩，避免干扰、影响居民的日常消费和身心健康，在建筑屋顶和细部装饰上加以变化，满足人们对购物、居住环境的归属感、认同感。
⑶建筑细部：
建筑细部如、门、窗、檐口、挑台、线脚、楼梯间、栏杆等要充分设计，考虑人体舒适度和安全要求，并从人性化理念出发，提高防水性能和节能要求，屋顶建为坡屋顶，适当强调色彩，丰富建筑立面层次并综合考虑整体感觉。
3.1.7.4建筑剖面设计
8层综合楼总高度为29.7m，一层地下室层高3.3m，二层三层商铺用房层高4.2m，四层-八层层高3.6m。
表3-1各楼层指标表
名称
层数
每层面积
备注
地下
1层
534.8
商铺
2层
534.8
二层共有6个商铺
三层有7个商铺
3层
534.8
客房
4-8层
534.8
每层有12个标间
3.1.7.5细部设计
外门窗采用新型有色塑钢门窗，分户门采用钢木防盗门。
外墙面用混合砂浆粉面饰以防水外墙涂料，局部加以面砖点缀。
3.1.7.6屋面防水
根据《屋面工程技术规范》（GB5034-2004），平面为二级防水，防水层合理。
3.2建设条件
3.2.1项目选址及用地情况
根据垣曲县发展总体规划，该项目位于垣曲县黄河西路，新客运站斜对面。
因此，该项目符合运城市发展总体规划。
该规划用地总面积1599.92m2（约2.4亩），相应的配套设施比较全。
区域内地势较为平坦，交通方便，无大的工业污染，可以净化区域空气，改善大气环境，项目所在新客运站斜对面是休闲、娱乐的最佳宝地。
3.2.2工程地质条件
⑴、项目地基土的地层结构及岩性特征
依据勘探钻井所揭露的自然地面下20米深范围内的地质资料，根据其岩性的不同可将其地基划分为3个工程地质层，其地质时代及成因类型应为第四系全新统冲积而成，现自上而下分述如下：
①粉土：
浅红色~浅黄色，稍湿，稍密，含有钙质结核及黑色斑点，层厚0.0~5.1米，中等压缩性，标准贯入平均击数6.2击，承载力标准值120kpa。
②粉土：
浅黄色，很湿，稍密，层厚0.0~5.5米，中等偏高压缩性，标准贯入平均击数4.4击，承载力标准值75kpa。
④粉土：
浅黄色，湿，中密，含砂量很大，低压缩性，标准贯入平均击数22.7击，本层未穿透，揭露最大厚度为11.0米。
⑵、结论与建议
1、本次勘测所揭露的地基土层
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