烟台房地产市场状况.docx
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烟台房地产市场状况
烟台房地产市场状况总结
2007年6月
第一部分：
烟台市城市宏观环境
第一节：
城市概况
第二节：
城市经济
第三节：
居民生活
第四节：
烟台市城市规划及各区功能分析
第二部分房地产市场
附件一：
2006年烟台土地拍卖情况
附件二：
2007年4月份土地拍卖情况
第一部份：
烟台市城市宏观环境
本章通过对烟台市城市概况、经济进展、居民生活及城市计划等宏观层面的论述与分析、预测，把握烟台房地产市场所处的宏观环境及未来进展趋势。
第一节：
城市概况
要点概述：
✧优越的区位和交通优势使烟台市具有良好的进展潜力；
✧从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；
✧烟台市风光秀丽，旅游资源丰硕，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。
一、地理位置
烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。
全市海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.62千米。
二、行政区划及面积
烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。
全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。
烟台市最大横距214千米，最大纵距130千米，土地面积平方千米，其中市区面积平方千米。
三、城市人口
年份
城市人口
增长率
2003年（万人）
——
2004年（万人）
%
2005年（万人）
%
2006年（万人）
%
2006年，烟台户籍户数为万户，人口为万人，人口比上年增加%。
市区人口达到万人，增加%。
增加率较05年略有增加。
从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列。
四、城市交通便捷
烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济进展创造良好条件。
✧陆：
烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2005年末全市公路通车里程6561.3千米，其中一级公路通车里程634.3千米，高速公路通车里程368.9千米。
✧海：
烟台沿海10处口岸中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水口岸优势。
其中烟台港是山东半岛三大枢纽口岸之一，是烟台作为全国重要口岸城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地域的100多个口岸直接通航。
✧空：
航空业快速进展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。
五、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文景观丰硕，是游览避暑胜地。
全市旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景一条带，四城五园六条线”，如：
蓬莱风光旅游区、炮台山公园、芝罘岛海滨美食城等，吸引来自世界各地游客前去旅游参观和居住。
旅游业进展加速。
全年共接待海内外游客万人次，其中，国际游客万人，国内游客万人，旅游总收入亿元，其中，国际旅游收入亿美元，国内旅游收入亿元，增加%。
烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市”。
第二节：
城市经济
要点概述：
✧烟台市经济进展强劲并持续快速增加，2004年开始，烟台市GDP总量一直超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位；
✧三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位；
✧财政实力与税收进一步增强；
✧固定资产与房地产投资进一步加大；
✧城市基础配套设施不断完善，给房地产进展提供良好的城市环境。
一、国内生产总值与人均GDP持续快速增加
烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速进展。
（一）烟台市GDP
（资料来源：
《烟台市国民经济和社会进展统计公报》）
“十五”事后，06年烟台市经济持续高速增加。
2006年GDP达到亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列前20位。
（二）与山东省其他经济发达城市比较
（资料来源：
本地政府部门统计公报）
从上表能够看出，2006年烟台市GDP总量与山东其他发达城市相较，仅次于青岛，居山东省第二位。
（三）人均GDP
——
人均GDP
烟台市
4719（美元）
全国
2042（美元）
（资料来源：
政府统计公报）
2006年烟台市人均GDP36849元，按美元对人民币汇率比为:
1来算为4719美元，而2006全国年人均GDP为2042美元，烟台市人均GDP是全国的倍。
按照世界银行1999年的划分标准：
低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。
按那个标准，烟台市的人均GDP已达到上中等收入国家水平。
二、三产业比例更趋合理，各产业总值增加速度迅速
（资料来源：
《烟台市2005、2006年国民经济和社会进展统计公报》）
通过不断调整，近两年，烟台市第一产业比例不断下降，06年第二产业比例又增加2个百分点，第二产业比例的提高更进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位。
第一产业实现增加值亿元，增加%；第二产业实现增加值亿元，增加%；第三产业实现增加值亿元，增加%。
第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，烟台市必将进入一个新的进展阶段。
三、财政实力增强，全市税收进一步增加
（资料来源：
《烟台市2004、2005年国民经济和社会进展统计公报》）
2006年，烟台市与地方财政收入大幅度提升，实力进一步增强。
全市境内财政总收入达到亿元，实现地方财政收入亿元，别离在2005年的基础上增加%、%。
在城市经济强劲进展的同时，全市国地税税收进一步增加，2006年达到亿元。
四、固定资产投资与房地产投资进一步加大
（一）烟台市固定资产投资与房地产投资额
（资料来源：
烟台市历年政府部份统计公报）
2006年烟台市全年全社会完成固定资产投资亿元，占GDP总额的%，远远超过国家的45%平均水平，固定资产投资继续维持健康、稳固的增加态势。
房地产开发投资增加迅猛。
全年房地产开发投资亿元，比2005年增加%，其中住宅投资亿元，增加%，占整个房地产开发投资的%。
（二）与山东发达城市比较
（资料来源：
各城市政府部门统计公报）
从06年的固定资产投资额看，烟台市已居全省首位；
（资料来源：
各城市政府部门统计公报）
从房地产投资额与占GDP比重看，烟台市次于青岛和济南，这说明房地产仍有必然进展空间。
五、进出口总额迅速加大
2006年进出口贸易增加较快。
据海关统计，全年实现进出口总额亿美元，增加%。
其中，出口亿美元，增加%；入口亿美元，增加%。
在出口贸易中，以加工贸易出口为主，完成近50亿，主要包括工业制成品和机电产品出口；主要面对亚洲市场，与韩日的联系日趋紧密；另外，06年与欧洲和拉丁美洲的贸易往来也较频繁。
小结：
近几年，烟台市经济进展迅速，三产比例日趋合理，2005年国内生产总值已位于山东省和全国前列，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的进展提供稳固的经济基础。
第三节：
居民生活
要点概述：
✧居民收入与支出都有必然幅度提升，消费能力增强；
✧社会消费品零售总额增加幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；
✧城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间；
✧居民存款继续增加，市场消费需求未充分释放。
一、居民收入与支出均有提升
经济指标类型
2003
2004年
2005年
2006年
城镇
居民
人均可支配收入（元）
9785
10803
12452
14374
人均消费支出（元）
7479
8054
9035
10316
居住消费支出比重
%
%
%
%
恩格尔系数
——
%。
%
%
农村
居民
人均纯收入（元）
4120
4660
5347
6072
人均生活支出（元）
——
2809
3138
3402
居住消费支出比重
%
%
%
%
恩格尔系数
2494
%
%
%
（资料来源：
烟台市政府部门统计公报、年鉴）
2006年，城镇、农村居民收入与支出比2004年均有较大幅度提升，居住消费支出占消费支出的比例浮动专门大，能够看出人们对于居住的需求日趋旺盛。
恩格尔系数在必然程度上衡量能够一个国家和地域人民生活水平的状况。
按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
06年全国城镇居民家庭恩格尔系数为%，烟台为%，明显低于全国平均水平。
说明烟台居民已步入富裕行列，消费能力逐渐增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强。
二、社会消费品零售总额增加幅度较大
2003年
2004年
2005年
2006年
亿元
亿元
亿元
亿元
（资料来源：
烟台市历年政府部门统计公报）
2006年烟台市社会消费品零售总额高达亿，在2005年的基础上增加%，总额和增幅的增大表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。
三、2006年城市居民人均住房面积
05年
06年
烟台市
㎡
㎡
山东省
㎡
㎡
全国
26．11㎡
——
（资料来源：
政府部门统计公报、网站）
从上表能够看出，2006年烟台市城市居民人均住房面积为25.63m2，虽比05年有较大幅度提升，可是与山东省平均水平尚有必然距离，一方面说明烟台市房地产市场进展相对缓慢，另一方面也预示着烟台房地产市场还有专门大的需求空间。
2003年
2004年
2005年
2006年
亿元
亿元
亿元
亿元
四、银行存款继续增加
（资料来源：
烟台市历年政府部门统计公报、年鉴）
2006年，烟台市居民存款额达到亿元。
这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明烟台市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被本地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。
小结：
烟台市城镇居民人都可支配收入持续增加标志着城镇居民收入进入快速增加阶段。
而收入的持续增加促使家庭支出慢慢转向享受型和进展型，进而为房地产快速进展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无适合的投资渠道，如加以科学的投资引导，一定能吸引部份客户投资房产。
第四节：
烟台市城市计划及各区功能分析
要点概述：
烟台市城市向东西两翼拓展，在城市计划大局的指引下，莱山区具有更强劲的进展潜力。
一、城市建设
近几年，烟台市加速城市化可持续进展战略。
2006年，城市对故宅民区环境综合整治扎实推动：
对市区14个社区、平方千米范围进行了全方位、立体化综合整治，城市形象大大提升。
（一）六大重点项目引领全局
2007年，我市将踊跃推动事关经济社会进展全局的六大重点项目（海阳核电、芝罘湾区域整体开发改造、大南山景区、雨岱山渔人码头、国际机场飞行区改扩建、烟台港西港区）、九大区片（幸福区片、滨海广场区片、文化广场区片、辛安河区片、白石区片、芝罘岛区片、养马岛区片、大华毛巾厂区片、二马路区片）、六大道路交通项目（红旗路、山海南路、化工南路、学院路、通世南路、青年南路）和烟大铁路轮渡、中韩铁路轮渡等城建重点项目计划服务工作，加速推动环海道路计划。
打造“海上烟台”、“山中烟台”成为未来烟台城市计划的整体目标
（二）46项城建重点工程推出
2007年市区政府投资城建重点项目共46项，其中续建项目10项，新建项目31项，备选项目5项。
工程总投资亿元（不含备选项目），2007年年度投资亿元。
2007年大南山景区开发、火车新站建设、迎春大街改造将全面启动。
启动化工北路改建、三校科技园东路、只楚立交桥、鲁东大学过街天桥、一中南校区和观海路工商学院地下过街道等新建道路工程建设，年内将全数完工；513所西路争取在2008年10月完工。
加速实施红旗东路、红旗南路（化工南路）新建、芝罘岛滨海路、青年南路延伸、通世南路延伸等续建工程建设，年末前建成通车；红旗西路、学院路于2008年末前完工。
建设烟台的城市雕塑，2008年6月完工。
二、城市计划
（一）城市进展战略部署原则
一、壮大中心城市，进展八大组团
✧增强城市基础设施建设和环境综合整治，壮大中心城市，加速五区融合，膨胀中心区规模和实力。
✧充分发挥资源和区位优势，继续依照城市整体计划，拓展东西两翼，贯通南北山海，进展八大组团，形成组团式滨海城市格局。
二、膨胀进展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区
✧膨胀进展莱山区，完善提高芝罘区，加速建设福山现代化工业城区，强化牟平综合进展区，壮大烟台经济技术开发区，完善城市功能，规范城市管理，提升城市形象。
（二）计划年限
自2003—2020年。
（三）城市规模
计划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人，城市建设用地为200平方千米。
2020年城市人口规模为230万人，城市建设用地为255平方千米。
（四）计划范围
莱山机场东西方向以北至海滨，东到牟平沁水河和养马岛，西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇，总面积470平方千米。
（五）具体计划
一、山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间结构
✧以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。
二、以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构，八大组团及自然隔离带散布如下：
✧划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八个组团。
，建设各组团自然隔离带，有机联系；
✧辛安河、鱼鸟河之间绿化带，分隔牟平与初家组团； 岱王山、归岱山，分隔初家与芝罘组团； 岱王山南麓山脉，分隔初家与黄务组团 ； 外夹河分隔黄务与莱山组团； 夹河及其沿河绿带芝罘与福山、开发区组团 ：
黄金河、柳林河之间绿化带，分隔开发区与八角组团。
（六）城市性质与各区功能定位
一、城市性质定位
烟台市城市性质是以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性口岸城市。
二、各区功能定位
区域
功能地位
芝罘区
商业、居住中心
福山区
工业中心
开发区
外向型、现代化工业中心
莱山区
行政、居住、文化、教育中心
牟平区
休闲、娱乐、度假中心
小结：
随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强，房地产必将进入新的进展阶段。
第二部份房地产市场
2006年，仅烟台市五区销售面积达200多万平方米，比去年同期增加了30%多；而商品住宅个人购买率达到100%。
2006年各县市施工面积与投资额的增加幅度高于市区；专门是海阳、龙口等地较去年都有30%以上的增幅。
从去年开始，烟台的房地产投资热点已逐渐延伸到各县级市。
据统计，外地进烟开发单位明显增多，莱州有武汉、淄博两家企业开发面积达15万多平方米；海阳市有10多家外地企业的项目开始运作。
县市成为房地产开发投资热点也与烟台市直开发企业纷纷加入本地的土地“招、拍、挂”有关，而且中标率极高，仅栖霞桃村一地就有烟台6家市直企业在进行开发，这都大大推动了各县市房地产市场快速膨胀式进展。
但是此刻来看，各县级市的房地产开发和运作存在必然的盲目性，明显低于开发企业的预期。
以下文字收集自相关报导：
烟台城市的建设进展方向是：
东上，南下，西改，北造
东上，就是烟台城市范围和进展的步伐日趋向东，原先分开的老市区和高科技开发区———莱山区日趋走向了联结，促向了一体。
这一进展的势头，从最初的市政府搬迁就开始日间活跃起来。
在最近几年的城市建设中，这里的城市建设配套设施日趋完善，房地产开发如火朝天。
随着交通的加倍便捷，在未来的建设进展中，莱山区将不可避免地与牟平区形成联结。
南下，沿大海阳路、青年南路、通世路和机场路、世回尧路向南，纵横连接形成新形式下世回尧、黄务等老城区进展延伸的新城区，是以烟台城市进展的南下。
烟台的南郊在前些年的城市建设中并无被看好，原因大略如下：
偏远，交通不便，部份企业存在污染。
可是，随着交通的改造畅捷，这一区域吸引了众多怀念城市生活、不肯离城太远而经济暂时又相对捉肘群体的欢迎，这一部份群体包括了近85%的临近成婚和新婚的年轻人。
在烟台市的建设计划中能够看出，以前的南郊随着基础配套的日趋完善，生活、商业区的建设，将形成有效连接老城区的新中心区域。
西改，这里汇聚着众多的原住民和外来者，曾经有调查显示这里的人口数量在2003年就已经超过20万，仅从拥堵的街道、纷攘的人流、车流就可以够判定这里确实是人口众多，但这里数量最多的仍是那些来往不断的“外地人”。
在最初的生活居住建设上，祥和小区算是商品房建设的先导，最近几年又有了新世界花园、华信家园和其他一些规模比较小的项目，新世界掀起的“造城运动”为那个区域的改造建设吹响了号角。
幸福，因其规模的庞大和经济的相对掉队，有着太多需要改造的地方，若是这一些都能够改善了，那么那个区域的整体价值和经济进展将会实现一个跨越试的质的飞跃。
北造，也正是所指三面环海的芝罘岛。
芝罘岛又称北岛，代表着除烟台北海岸线之外的新建设区域，那个小小的区域因为烟台特殊的位置形态而显示出其非凡的一面。
这里水清，山秀，有丰硕的水产资源，有别于城市的安静和伸展。
海阳核电站06年底动工山东众多核电项目中率先启动
位于胶东半岛海边、总投资达600亿元（人民币，下同）的海阳核电首期工程正在紧张施工，计划2010年首期工程两台机组并网发电。
工程完工后，每一年将提供600万千瓦电能。
随着最近几年来电煤供给的紧张及建能源节约型社会的需求，大力进展核电已列入了国家通盘计划中，而山东省计划建设海阳、威海乳山和威海荣成三大核电站项目，在胶东半岛地域形成核电群，从而改善山东的电力结构。
山东烟台停供别墅类用地 控制低密度高级房建设
新华网济南2005年12月4日电烟台市房管部门等１２个部门日前联合出台关于增强房地产市场调控及持续健康进展的意见，停止对别墅类用地供给，严格控制低密度高级楼房建设。
此后烟台市房产建设在选址上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用房项目，同时适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例。
严格控制低密度、高级住房建设。
设计上要控制经济适用房套型面积。
中低价位普通商品住房单套建筑面积控制在144平方米以下。
莱山房价2至4年将上涨500元
以滨海路为背景、在烟台大学等高校的围绕下，莱山区充满了现代气息和文化气息。
该区房价已由10年前每平方米的1000元达到今天的数千元乃至上万元，而且全市的最高房价就在这里产生。
这里代表了烟台的最高居住水平，作为烟台的成熟社区，周边大环境好，交通方便，一直备受购房者关注。
10年前的莱山区还不被人看好，只有那些坐飞机的人材能想起莱山。
可是通太短短的10年，莱山区的楼盘一座座拔地而起。
百万平米的南山世纪城、行政中心版块的天合城、大华旗下的上海滩花园、万光府前花园等等，均为重量级的楼盘项目。
近10年来，莱山区的房价走势如何呢？
据统计，1994年—1996年，每平方米是1000元左右；1997年—1999年，每平方米突升到1800元左右；2000年—2002年，每平方米达到2600元左右；2003年—2006年，每平方米达到4000元以上。
一名从小住在莱山的老人说，莱山区的房价高与低相差专门大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在迟家的楼盘就只能卖到4000元左右，因此，想谈莱山区的房价，最好以清泉寨为界分开来谈。
莱山区房价突涨，有它的历史原因。
第一有依山傍海的地理优势，这里海岸线长而美，绿化好。
步入莱山，犹如走进绿色家园。
另外，体育公园的建起，烟台市政府的迁入，这些也给莱山区的房价打了一支“兴奋剂”。
各大高校云集，使莱山的整体文化素质上了一个层位，这些因素无不昭示着莱山房价将坐上烟台头把交椅。
房地产开发商也正是看准了这一点，同时也吸引了大量“房虫”的关注，房价随之一路狂升。
据了解，莱山区房产交易大厅天天的成交量一直趋于平稳状态。
业内人士分析，未来的2至4年，该区上涨幅度在500元左右。
附件一：
2006年烟台土地拍卖情况
序号
宗地号
项目名称
用途
出让土地面积（平米）
受让方
成交时间
成交类型
成交价格（万）
1
[2006]1号
胜利小区项目宗地
住宅、商业、办公
214467
山东卓越房地产开发有限公司
2006．3．15
挂牌
328
2
[2006]2号
体育场区域改造项目宗地
居住及文体用地，可兼容商业办公
99043
烟台中奥广场置业有限公司
2006．3．15
挂牌
8000
3
[2006]3号
三滩小区旧村改造宗地
住宅、商服
450604
烟台三岳置业有限公司
2006．3．15
挂牌
30600
4
[2006]4号
滨州医学院烟台校区东侧宗地
商业、服务业
56984
烟台三岳置业有限公司
2006．3．15
挂牌
5
[2006]5号
远陵夼居住小区宗地
住宅、商服
310428
烟台山海花园投资开发有限公司
2006．3．15
挂牌
33500
6
[2006]6号
卧龙初家、夏家旧村改造宗地
住宅、商服
598800
烟台天安置业有限公司
2006．3．15
挂牌
17403
7
[2006]7号
芝罘区法院宗地
居住兼容商业、办公
4980
烟台市开发集团有限公司
2006．4．26
挂牌
未成交
8
[2006]8号
海港路D区宗地
居住、商贸办公
26425
烟台阳光壹佰房地产开发有限公司
2006．3．15
挂牌
7080
9
[2006]13、29号
南尧居住小区宗地
居住、商业
108049
烟台南尧置业有限公司
2006．4．26
挂牌
未知
10
[2006]14号
水产研究所宗地
商贸、办公、高级公寓
烟台银都实业有限公司
2006．4．26
挂牌
未知
11
[2006]15号
福兴佳苑宗地
居住
16397
烟台华远置业有限公司
2006．4．26
挂牌
未知
12
[2006]16号
下曲家旧村改造宗地
居住、商业
238397
烟台馨逸园置业有限公司
2006．4．26
挂牌
未知
13
[2006]18号
丰田汽车展厅宗地
商业
6039
烟台荣大汽车有限公司
2006．4．26
挂牌
未知
14
[2006]19、20、21、22、23号
大东夼旧村改造宗地
居住、商业
110152
烟台瑞祥置业有限公司
2006．4．26
挂牌
未知
15
[2006]号
莱山区迎春大街区片
商服，住宅
莱山区城市资源开发经营管理公司
挂牌
15635
16
[2006]60号
职业学院东校区区片
住宅,可兼容商业、办公
57746
烟台桦林置业有限公司
挂转拍
17710
17
[2006]61号
规
升级会员 