经济适用房现状分析及对策思.docx

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经济适用房现状分析及对策思

经济适用房现状分析及对策思

1经济适用房概述

1．1经济适用房的概念界定

经济适用住房是政府为解决城镇中低收入家庭的住房问题，改善居民消费结构，同时为扩大内需，增加投资，拉动经济增长所做出的战略性决策。

其定义是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

其概念从不同的角度有不同的解释，归纳起来有如下下几点:

（1）从成本的构成角度分析，经济适用房其实可以看做是微利的商品房，其成本是由征地费、拆迁补偿费、勘探设计与前期工程费、建设安装工程费、住宅小区基础设施建设费、物业管理费、贷款利息、税金七项因素所构成，利润控制在3%以下。

（2）从销售对象的角度分析，经济适用房是面向中低收入者销售的住宅，其销售对象有一定的特殊性。

（3）从居民承受能力的角度分析，经济适用房是实施宅分配货币化政策以后，中低收入家庭也可以承受的住宅。

（4）从扶持政策的角度分析，经济适用房是具有社会保障性的住宅。

政府采取了划拨方式提供用地以及减半征收行政事业性收费等相关优惠政策，。

（5）从建设方式的角度分析，经济适用房是由房地产企业开发、政府委托统一建设、单位自建及合作共建，等多种建造方式建造。

1.2经济适用房与其它住房概念的差别

1．2．1经济适用房与商品房

经济适用房是一种特定的商品住宅，能适应我国当前住房市的场形势，具有商品房的基本属性，例如等价交换原及流通原则。

购房人可针对不同要求，自由选择购买住房，购买时必须支付一部分利润，购买后拥有全部产权，可以出卖、赠与、交换、出租、抵押和继承等。

但是经济适用房又不完全等同于商品房，它还具有一定的福利性质:

国家对其免收地价，并且实行相关税费减免。

所以，经济适用房同时具有商品房和福利房的某些特征，是福利房到商品房的过渡。

由于经济适用房是面向中低收入家庭销售的，因此它与市场其他商品住宅也有不同，主要表现在以下的几个方面:

第一，经济适用住房的土地是行政划拨，不用交纳土地出让金。

商品房建设用地是以出让方式供应，土地使用者必须要缴纳土地出让金。

第二，经济适用住房的成本包含征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费等项因素，利润控制在3%以下。

其成本则除此之外还包含土地出让金等因素，其利润没有受到限制，由市场来决定。

第三，政府对经济适用住房的消费对象也有一定限制，特定为中低收入家庭，所以其价格只存在于局部市场，而商品房销售对象相对广泛得多，包括所有能购买的公民。

第四，目前，我国经济适用房采取只出售不出租的政策，而商品房则不受限制，根据市场情况，既可出售，也可出租。

第五，因为政府对经济适用房的优惠政策，所以其售价比同档次的商品房便宜很多。

其出售价格是由政府指导，不得擅自提价，而商品房的出售价格则完全由市场决定。

1．2．2经济适用房与廉租房

目前，在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式是经济适用房和廉租住房。

由于“廉租住房”保障的范围较小等因素，执行过程中的矛盾也相对较少，实践上是比较成功的，而经济适相对而言争议较大。

廉租住房，这是国家刚提出不久的概念，是一种社会保障性住房。

廉租房在国外早以存在，如新西兰，政府为暂时没有住房的家庭提供租金比较低的出租住房，这部分人了新西兰总人口的23.3%;又如美国的纽约，有很多70年历史的旧建筑，经过政府修复改造，其中的30%被专门出租给无家可归的人或亲属合住一室的人。

我国的廉租房主要是腾退出来的旧公房，出租给城镇居民中收入最低的人，一般只租不售。

出租对象是建立并连续足额缴存住房公积金的收入低的困难职工，当购房或承租人家庭收入提高到一定标准后，就会有关部门解除租赁合同。

经济适用房和廉租房的一个共同特点是土地免交出让金。

而经济适用房基本类似于安居房，享受免交土地出让金，销售对象是中低收入家庭、它以微利价出售，且只售不租，因为它终究是商品房的一种，只不过售价是国家严格控制指定的。

新住房供应体系中规定了对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策:

最低收入的家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭则可购买经济适用住房;其他收入较高的家庭购买、租赁商品住房。

这种针对不同收入家庭施行的城镇住房多层次的住房供应体系很好的适应了社会主义市场经济体制的要求，是根据目前我国相当一部分城市房价相对较高的现状提出的政策性措施。

作为一种宏观的政策调控，有效地保证了“居者有其屋”，不同收入阶层都能得到满足，从而实现住房供应的社会化的体系。

1.3建设经济适用房的必要性

房地产是一种生活必需品，是需求弹性很小的不动产，属于特殊商品，对于这类商品，很难通过市场竞争形成均衡价格，因为其市场的自我调节能力很弱。

所以，需要各级政府综合运用法律、财税、金融、行政等手段，加大对房地产市场的调控力度。

在房价上涨问题上，政府应该加大经济适用房的供应量，缓解低价住宅供应不足的现状，以满足中低收入群体的住房需求。

虽然现状经济适用房的开发和销售中还存在许多问题，但经济适用房的开发建设在解决中低收入家庭住房问题，平抑各个地方的房价，促进就业和保持社会稳定等方面起到了积极的作用。

（1）经济适用房政策使得中低收入者购房得到了实惠，改善了居住的条件，提高了百姓的生活质量。

住房作为一种生活必需品的同时又是一种特殊商品，为中低收入家庭解决住房困难的问题，是各国政府的一项基本职责。

作为我国政府为解决中低收入家庭住房困难而推行的住房政策，经济适用房对保障中低收入者的购房利益，改善其住房条件起到了很重要的作用。

（2）经济适用房的建设促进了社会稳定

住房问题是一个关系到社会稳定和政治安定的社会问题。

经济适用房的建设，是政府对住房困难户关怀的体现，也是社会主义优越性的体现，更是全国人民建设小康社会的一项重要举措，经济适用房的建设促进了经济的发展保证了社会的安定。

（3）经济适用房政策带动了再就业工程的发展。

经济适用房刺激以人们的住宅需求的方式促进了住宅业和以住宅业为主体的建筑业的迅猛发展。

住宅业是一个具有巨大的消费潜力，极高产业关联度的产业。

根据国家统计局有关资料显示，建筑业的前向及后向关联效应指数高达1.30。

住宅建设可以带动建材、电子、建筑、轻工业等十个行业的发展，可以吸收相当多的就业人口，对经济增长的拉动作用相当明显。

（4）经济适用房对平抑房价，稳定市场，调控住房供给结构起着一定的作用。

作为政府调控住房市场的重要手段，经济适用住房的市场调控功能主要表现为:

首先，经济适用住房的投放量会对住房市场的供求关系产生影响，从而具有平抑房价，稳定房市的功能。

我国住房类型主要分为经济适用住房和普通商品住房，因此加大经济适用住房的投放量就等于增加了住房市场的供给量，根据供求关系对价格的影响，加上经济适用住房价格较低的优势，即总是与商品房价保持合理价差，所以，经济适用住房的大量投放能起到平抑房价的作用。

另一方面，经济适用房对住房的供给结构也有一定的调整。

中低收入阶层是住房市场的消费主体而且这部分人占总人口的比例最大，所以合理的住房供给结构是以满足中低收入阶层的住房为主体的。

但由于满足中低收入者的住房类型多为小户型和造价低廉的普通住房，比起豪华和大户型住房来说利润要低很多，所以房地产开发企业一般不会将此作为建设的主体，所以完全依靠市场的自我调节是很难达到合理的住房供应结构的。

所以，为建立合理的住房供应结构，政府推行经济适用住房制度是很有必要的。

2我国经济适用房的发展状况

2.1我国经济适用房产生的背景

1978年以前，在我国住房作为公共产品被无偿分配，实行的是住房福利制，在当时，采用的是政府直接投资和实物分配的住房供应体制。

这种体制带来了住宅建设上的很多弊端:

国家作为住宅的唯一供给者而不堪重负，住宅的建设规模滞后严重，居民的居住条件相当恶劣;国家也是住宅建设资金的唯一分配者，分配的不公平，致使群众怨声载道。

当时形成了这样的一种局面:

一边是家庭人口很少，却同时占有好几套房;另一边是三世同堂，一间小屋两层床。

面对这样的情况，在七十年代末期，我国开始了城镇住房体制的改革，经历了以下几个阶段:

（l）住房制度的改革探索和试点阶段（1978年一1990年）

在这一时期，我国通过适当的增加交易成本等措施，打破了国家统包、无偿分配、低租金、无限期的实物福利性住房制度，以建立社会化、商品化的住宅市场，实现住宅投资主体的多元化，最终达到降低社会成本的目标，切实解决了无房户和困难户的住房问题。

（2）住房制度改革的全面推进和配套改革阶段（1991年一1998年）

在这一时期，由于新旧体制的交替，政策的不配套，改革的不彻底，使得市场配置住房资源的效率较低，住房领域的社会运行成本仍然较高。

国家针对这些问题，采取了相应的措施，提出了继续扩大城镇住房市场化、社会化的范围，并且在尽量保证市场交易成本不增加的前提下，减少政府的寻租机会，取消政府不必要的行政干预，以此达到降低社会运行成本的目标。

（3）建立了以经济适用房为主体的多层次住房供应体系（1998年以后）

经过了前两个时期将近20年的住房制度改革，已初步建立了完整的房地产市场框架，但是又出现了下面的问题:

房地产开发商在市场还不规范、生产及流通各个环节成本控制不严的情况下，虚增成本，这种虚增的高房价使拿工薪的中低收入阶层难以承受。

虽然在这几十年，我国从没停止过住宅的建设，但是住宅的供给一直不能满足居民的需求，同时我国巨大的人口基数使住宅问题的解决变得很复杂。

在这样的情况下，诞生了大量的面向占城镇人口绝大多数的中低收入阶层的福利性住宅—经济适用房。

以经济适用住房为建设主体的城镇住房制度改革也被正式确立。

2.2我国经济适用房的相关政策

我国经济适用住房相关政策是从1991年6月产生的，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991」30号）文件中指出:

“大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。

”因此，国家在政策上对经济适用住房的建设做出了初步的定位。

1994年7月18日国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）文件中指出:

各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。

该文件对经济适用住房的建设用地进行了相关的规定，经批将采取行政划拨方式供应，对经济适用住房的建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以扶持，实实在在地降低经济适用房的价格。

1998年7月，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发「1998」23号）文件中明确地提出“建立和完善以经济适用住房（原安居工程）为主的住房供应体系”。

这样就从国家政策的角度确立了经济适用住房在房地产开发中的主要地位。

1998年7月建设部、国家发展计划委员会、国土资源部联合下发了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（建房[1998」154号），1998年8月3日建设部、国家发展计划委员会、中国人民银行、国土资源部联合下发了《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的

通知》（计投资[1998」1474号），这两个文件明确了支持有关经济适用住房建设的税费政策、土地政策、价格政策以及房改政策，推动了我国经济适用房的建设。

1999年经济适用住房的有关政策进得到了进一步的完善。

建设部根据经济适用房市场上出现的问题颁布了《已购公有住房和经济适用住房上一市出售管理暂行办法》，满足了居民改善居住条件的需要，规范了经济适用房的上市出售活动，促进了房地产市场的发展。

这一系列针对经济适用房制定的政策法规的颁布实施，表明了经济适用房己经正式成为由政府统一组织管理，并且享受政府优惠政策，面向中低收入家庭出售的微利商品房。

建设经济适用房已成为解决中低收入家庭住房需求、保持社会稳定、缓解城市住房压力、拉动经济增长的有效途径。

2．3我国经济适用房的开发建设状况

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