第6讲 规划设计与工程建设管理制度与政策上.docx
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第6讲规划设计与工程建设管理制度与政策上
2005年房地产估价师考前辅导（精讲班）学习（房地产基本制度与政策）
第6讲规划设计与工程建设管理制度与政策（上）
一、内容提要：
1、城市规划管理
2、勘察设计
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划，建设工程的勘察设计基本制度、政策主要内容的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：
城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施管理。
熟悉：
城市规划的编制与审批。
了解：
城市规划与房地产开发的关系，勘察设计单位的资质管理，勘察设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度。
三、内容辅导：
第一节城市规划管理制度与政策
一、城市规划概述
1、城市规划的基本概念
城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。
城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行。
城市规划区是指城市市区，近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。
城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。
城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
1989年12月全国人大常委会通过了《城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制轨道。
例题1：
《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指（）因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
（2003年试题）
A．城市市区、郊区
B．城市市区、城市行政区域内
C．城市市区、郊区以及城市行政区域内
D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内
答案：
D
解析：
城市规划区是指城市市区，近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
例题2：
下面关于城市规划，说法正确的是（）。
A、是建设城市和管理城市的基本依据
B．不是建设城市和管理城市的基本依据
C是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的基础．
D．是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。
E、是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提
答案：
ACDE
解析：
“不是建设城市和管理城市的基本依据”，是不符合题意的。
2、城市规划的基本内容
编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。
在正式编制城市总体规划前，可以由城市人民政府组织制定城市总体规划纲要，对城市总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为总体规划的依据。
根据城市的实际情况和工作需要，大、中城市可以在城市总体规划的基础上编制分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。
（1）城市总体规划。
城市总体规划的主要任务是：
综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期建设与远期发展的关系，指导城市合理发展．城市总体规划的期限一般为20年．同时应当对城市远景发展作出轮廊性的规划安排。
近期建设规划是总体规划的一个组成部分，应当对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排。
近期建设规划期限一般为5年。
建制镇总体规划的期限可以为l0年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
（2）城市分区规划。
城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。
（3）城市详细规划。
城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
控制性详细规划的主要任务是：
以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设．修建性详细规划的主要任务是以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。
3、城市规划与房地产开发的关系
（1）城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度，城市规划要根据各类用地的社会需求量，研究城市景观、区位条件、环境要求，处理好各项建设内容之间的关系，以及各类用地之间的关系，按“地尽其力、优地优用”的要求确定合理的城市用地数量结构、用地功能布局、各地块开发顺序、开发强度和建筑用地技术规范，从而决定了未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程度．
（2）城市规划管理是政府调控地价的手段。
地价的高低对社会经济发展影响很大，各级政府代表国家垄断控制和管理城市土地，城市规划及规划管理对地价产生决定性作用。
政府要通过调控土地供给来调节地价．城市规划及规划管理要根据城市建设需求，提出并落实开发建设程序，管理好每年的城市增量用地投放及存量土地建设。
例题：
城市总体规划的期限一般为（）年。
A、10B．15C．20D．30
答案：
C
解析：
城市总体规划的期限一般为20年．
二、城市规划的编制与审批
1、城市规划的编制
设市城市的总体规划由市人民政府负责组织编制。
分区规划、详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。
需要编制城市总体规划纲要的．由市人民政府负责组织编制．
县（自治县、旗）人民政府所在地镇的总体规划由县（自治县、旗）人民政府负责组织编制。
详细规划由县（自治县、旗）人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。
其他建制镇的总体规划和详细规划，由镇人民政府负责组织编制。
城市规划的编制需要与相关规划相协调。
《城市规划法》第七条规定．城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。
《土地管理法》第二十二条规定：
城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。
在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。
例题：
设市城市的总体规划由（）负责组织编制。
A、市人民政府规划行政主管部门
B．市人民政府建设行政主管部门
C．市人民政府建设和规划行政主管部门
D．市人民政府
答案：
D
解析：
市人民政府规划、建设行政主管部门无权组织编制设市城市的总体规划，因此，只能选D。
2、城市规划的审批
城市规划实行分级审批制度．城市总体规划纲要，需经城市人民政府审核同意。
直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。
省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省，自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批。
县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。
其中市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批。
其他建制镇的总体规划，报县（市）人民政府审批。
城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。
城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批．
例题：
城市分区规划经当地城市规划行政主管部门审核后，报（）审批。
A．城市人民政府
B．上级城市规划行政主管部门
C．同级人民代表大会或其常务委员会
D．省、自治区、直辖市人民政府
答案：
A
解析：
城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批．
城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批．
单独编制的城市人防建设规划，直辖市要报国家人民防空委员会和建设部审批；一类人防重点城市中的省会城市，要经省、自治区人民政府和大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批；一类人防重点城市中的非省会城市及二类人防重点城市需报省、自治区人民政府审批，并报国家人民防空委员会和建设部备案：
三类人防重点城市报市人民政府审批，并报省、自治区人民防空办公室、建委（建设厅）备案。
单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报建设部、国家文物局审批；其他国家级历史文化名城的保护规划报省、自治区人民政府审批，报建设部、国家文物局备案；省、自治区．直辖市级历史文化名城的保护规划由省、自治区、直辖市人民政府审批。
单独编制的其他专业规划，经当地城市规划主管部门综合协调后，报城市人民政府审批。
例题1：
国务院关于城市总体规划审批的范围包括（）。
A、直辖市的城市总体规划
B．省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C．城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划
D．设市城市的总体规划
E、县人民政府所在地城镇总体规划
答案：
ABC
解析：
设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划都不属于国务院城市规划审批的范围，因此，应选ABC。
例题：
某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报（）审批。
（2003年试题）
A．上一级城市人民政府
B．省人民政府
C．国务院
D．建设部、国家文物局
答案：
B
解析：
单独编制的国家组历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报建设部、国家文物局审批,其他国家级历史文化名城的保护规划报省、自治区人民政府审批，报建设部、国家文物局备案。
3、城市总体规划的调整和修改
城市总体规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变。
当出现某些不能适应城市经济与杜会发展要求的情况时，就需要进行适当调整和修改。
城市总体规划的局部调整，是指城市人民政府根据城市经济建设和社会发展情况，按照实际需要对已经批准的城市总体规划作局部变更。
城市总体规划局部调整的决定由城市人民政府作出并组织进行调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案。
城市总体规划的修改，是指城市人民政府在实施城市总体规划的过程中，发现总体规划的某些基本原则和框架已经不能适应城市经济建设和社会发展的要求，必须作出重大变更。
修改城市总体规划由城市人民政府组织进行，并须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后，报原批准机关审批。
例题：
修改城市总体规划由（）组织进行。
A、建设部门
B．规划部门
C．城市人民政府
D．房管部门
答案：
C
解析：
建设部门、规划部门、房管部门是不能组织进行修改城市总体规划的。
4、房地产开发项目的规划设计
从城市总体规划到控制性详细规划，一般是由政府部门编制和组织方案评选，审定后具有法规效力，是一种政府行为。
房地产投资最终能否成功，取决于时机、地段和建筑质量；地段的选择、建筑内容及其布置与规划设计密不可分；用地区位的社会经济条件、政府规定的用地规划设计条件、开发投资者的建设意图等因素对详细规划设计都有很大影响，投资决策者需要熟悉城市规划管理程序。
房地产开发项目首先要持政府主管部门批准的计划立项文件，进行项目规划申报，经城市规划主管部门审查同意后，获取规划设计条件通知书。
房地产开发投资者委托编制的修建性详细规划以及建筑设计、市政工程设计等必须符合规划设计条件。
城市规划主管部门要根据规划设计条件对规划设计方案进行审查和审批管理；房地产开发项目要特别注意在符合规划设计条件和日照、通风、防灾等各项设计规范要求的基础上优化设计，如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须向城市规划主管部门申请，经城市规划主管部门批复获准后，方可按新的规划设计条件调整规划设计。
例题：
从城市总体规划到控制性详细规划，一般是由政府部门编制和方案评选，审定后具有法规效力，是一种（）行为。
A、单位
B．个人
C．政府
D．法律
答案：
C
解析：
政府部门编制和方案评选，审定后具有法规效力，不可能是单位、个人行为，也不可能是法律行为，因此，应选C。
三、城市规划的实施
城市总体规划经审批颁布后，即具有法规效力．城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。
这是实施城市规划应当遵循的基本原则。
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
批后管理主要是按照规、建设项目选址管理国家对于建设项目．特别是大、中型建设项目的宏观管理，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现．将计划管理和规划管理有机结合起来，就能保证各项建设工程有计划并按照城市规划进行建设。
（1）项目选址意见书的内容。
建设项目选址意见书的主要内容应包括：
建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
（2）建设项目选址意见书审批权限。
建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。
县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
直辖市，计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
省，自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。
例题：
城市规划的实施管理主要是（）两部分内容。
A、报建审批管理
B．网络管理
C．人工管理
D．批后管理E、微机管理
答案：
AD
解析：
网络管理、人工管理、微机管理都是不符合题意的。
2、建设用地规划管理
城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
（1）核发建设用地规划许可证。
在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上地方人民政府审查批准后，由土地管理部门根据土地管理的有关规定供应土地。
在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
（2）临时建设和临时用地的管理。
临时建设是指必须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施；临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并限期收回的土地。
批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过2年。
临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响。
任何单位和个人需要在城市规划区内临时使用土地或进行临时建设都应当征得城市规划行政主管部门的同意，不得影响城市规划的实施。
例题：
临时用地的使用期限，一般不超过（）年。
A、1B．2C．3D．4
答案：
B
解析：
批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过2年。
3、建设工程规划管理
（1）建设工程规划管理的主要内容
1）建筑管理．主要是按照城市规划要求对各项建筑工程（包括各类建筑物、构筑物）的性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等进行审查和规划控制。
2）道路管理．主要是按照城市规划要求对各类道路的走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施等进行审查和规划控制。
3）管线管理。
主要按照城市规划要求对各项管线工程（包括地下埋设和地上架设的给水、雨水、污水、电力、通讯、燃气、热力及其他管线）的性质、断面、走向、坐标、标高，架埋方式、架设高度、埋置深度、管线相互间的水平距离与垂直距离及交叉点的处理等进行审查和规划控制。
4）审定设计方案。
城市规划行政主管部门对于建设工程的初步设计方案进行审查，并确认其符合规划设计要点的要求后，建设单位就可以进行建设工程的施工图设计。
5）核发建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
在城市规划区内新建。
扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。
建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
6）放线、验线制度。
为了确保建设单位能够按照建设工程许可证的规定组织施工，建设工程的坐标、标高确认无误，城市规划行政主管部门应派专门人员或认可的勘测单位到施工现场进行放线，建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。
（2）建设工程的规划审批程序
1）建设申请。
有关建设单位或个人持法律规定的有关文件向城市规划行政主管部门提出申请建设的要求。
2）建设申请的审查。
城市规划行政主管部门对于建设申请进行审查，确定有关建设工程的性质、规模等是否符合城市规划的布局和发展要求。
3）提出规划设计要点。
在对建设申请进行审查后，城市规划行政主管部门应根据建设工程所在地区详细规划的要求，提出具体的规划设计要点，作为进行工程设计的重要依据。
（3）建设工程的竣工验收
城市规划行政主管部门参加建设工程竣工验收，主要是监督检查该建设工程是否符合规划设计要求核准的设计方案。
（4）竣工资料的报送
城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料．
例题：
城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
A、1B．3C．6D．9
答案：
C
解析：
城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料．
4、城市规划的实施监督检查
（1）对建设活动的监督检查
1）城市规划行政主管部门对于在城市规划区使用土地和进行各项建设的申请，都要严格验证其申报条件（包括各类文件和图纸）是否符合法定要求，有无弄虚作假的情况等。
对于不符合要求的申请，要及时退回，不予受理．
2）建设单位或个人在领取建设用地规划许可证并办理土地的征用或划拨手续后，城市规划行政主管部门要进行复验，如有关用地的坐标、面积等与建没用地规划许可证规定不符，城市规划行政主管部门应责令其改正或重新补办手续，否则对其建设工程不予审批。
3）建设单位或个人在领取建设工程规划许可证件并放线后，要自觉接受城市规划行政主管部门的检查，即履行验线手续，如若其坐标、标高，平面布局形式等与建设工程规划许可证件的规定不符．城市规划行政主管部门就应责令其改正，否则有关建设工程不得继续施工，并可给予必要的处罚。
4）建设单位或个人在施工过程中，城市规划行政主管部门有权对其建设活动进行现场检查．
5）城市规划行政主管部门应当参加城市规划区内对城市规划有重要影响的建设工程的验收，检查建设工程的平面布置、空间布局、立面造型、使用功能等是否符合城市规划设计要求。
如果发现不符，应视情况提出补救和修改措施，或给予必要的行政处罚．
（2）立法机构的监督检查
1）城市人民政府在向上级人民政府报请审批已经编制完成或修改的城市总体规划前，必须报经同级人民代表大会或者其常务委员会。
对于审查中提出的问题和意见，城市人民政府有责任给予明确的解释或作出相应的修改与完善。
2）城市人民代表大会或其常务委员会有权对城市规划的实施情况进行定期或不定期的检查，就实施城市规划的进展情况，城市规划实施管理的执法情况提出批评和意见，井督促城市人民政府加以改进或完善。
城市人民政府有义务在任期内全面检查城市规划的实施情况，并向同级人民代表大会或其常务委员会提出工作报告．
（3）社会监督
1）城市规划行政主管部门有责任将城市规划实施管理过程中的各个环节予以公开，接受社会对于其执法的监督。
2）城市中一切单位和个人对于违反城市规划的行为和随意侵犯其基本权利的行为，有监督、检举和控告的权利．
3）城市中一切单位和个人对于城市规划行政主管部门及其工作人员执法过程中的各种违法行为，有监督、检举和控告的权利。
例题：
城市人民代表大会或其常务委员会（）对城市规划的实施情况进行定期或不定期的检查。
A、可以B．不可以C．无权D．有权E不能
答案：
AD
解析：
城市人民代表大会或其常务委员会是有权对城市规划的实施情况进行定期或不定期的检查，所以也是可以对城市规划的实施情况进行定期或不定期的检查，因此，应选AD
第二节勘察设计
国务院于2000年9月以第293号令颁布了《建设工程勘察设计管理条例》。
建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。
建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源，环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动．
一、勘察设计单位的资质管理
建设部于2001年7月发布了《建设工程勘察设计企业资质管理规定》。
国家对从事建设工程勘察．设计活动的单位，实行资质管理制度。
建设工程勘察、设计资质分为工程勘察资质、工程设计资质。
工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质．工程勘察综合资质只设甲级，其承接工程勘察业务范围不受限制；工程勘察专业资质根据工程性质和技术特点设立类别和级别。
各类别和级别的企业可承接同级别相应专业的工程勘察业务，工程勘察劳务资质不分级别，其可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井工程勘察劳务工作。
工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专项资质。
工程设计综合资质只设甲级，其承接工程设计业务范围不受限制，工程设计行业资质和工程设计专项资质根据工程性质和技术特点设立类别和级别。
取得工程设计行业资质的企业，可以承接同级别相应行业的工程设计业务，可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务，不需再单独领取工程设计专项资质。
取得工程设计专项资质的企业，可以承接同级别相应的专项工程设计业务。
建设行政主管部门，对持证单位的资质实行资质年检制度。
建设工程勘察、设计企业有下列行为之一的，依照有关法律、行政法规责令改正，没收违法所得，处以罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级，情节严重的，吊销资质证书：
（1）超越资质级别或者范围承接勘察设计业务的，
（2）允许其他单位、个人以本单位名义承揽建设工程勘察、设计业务的；
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