包头市综合房地产项目可行性研究.docx
《包头市综合房地产项目可行性研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《包头市综合房地产项目可行性研究.docx（88页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
包头市综合房地产项目可行性研究
归档资料，核准通过。
未经允许，请勿外传！
1总论
1.1、项目背景与概况
1.1.1、项目名称
本项目提名—“***”，在以下的项目可行性研究报告中，我们将专门的对项目的概念进行诠释和升华。
1.1.2、项目开发单位概况
包头市**房地产开发公司成立于2006年，注册资本2000万元，公司地址位于稀土高新区**中心。
是包头市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公司。
1.1.3、项目可行性报告编制的依据
⑴、包头市高新区发展规划
⑵、内蒙古2004版建筑定额、现行建筑市场行情
⑶、项目实地考察、市场调查有关资料
⑷、政府相关部门的规定及相关数据
1.1.4、项目提出的理由
房地产行业作为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。
住宅市场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注。
包头市拥有人口超过200万，使全国人口过百万的城市之一。
从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。
本项目选址在包头市稀土高新区内，稀土高新区是包头新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。
为了满足包头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了***项目的拟建方案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区。
1.1.5、项目拟建地点
本项目选址位于包头市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、建材城等。
1.1.6、项目规模及期目标
本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。
遵循中央CBD商务区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外，配套增加高科技成分，如：
宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是包头市开发区新崛起的一个迷你型组团SHOPPINGMALL社区。
1.1.7、项目主要建设条件
⑴、符合地区规划要求。
本项目拟见在包头市稀土开发区，包头市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规划。
⑵、市场容量大。
包头是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。
⑶、交通便利、地段素质高。
高新区内道路宽敞、交通便利。
这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。
⑷、地理位置优越。
项目所在地是包头市的核心地段，并且处于高新区，这些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。
1.2、主要技术经济指标，见表1-1。
序号
名称
单位
数值
一
技术指标
1
总用地面积
㎡
11400
2
总建筑面积
㎡
32650
3
地上建筑面积
其中：
小高层
高层
综合商业楼
幼儿园
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡
29150
18200
5950
4500
500
4
地下面积
㎡
3500
5
总户数
户
200
6
绿化率
40%
7
容积率
2.86
8
建筑密度
33%
二
财务数据
1
建造投资
万元
7512.37
2
销售收入
万元
12866.83
3
销售税金及附加
万元
772
4
所得税
万元
2434.81
5
税后利润
万元
4943.38
三
财务评价指标
1
全部资金净现值
万元
531.31
2
全部资金收益率
19.7%
3
全部资金静态回收期
半年
4.5=2.25年
4
全部资金动态回收期
半年
4.55≈2.25年
5
自有资金净现值
万元
1063.23
6
自有资金收益率
34.07%
7
自有资金静态回收期
半年
7.59≈3.79年
8
自有资金动态回收期
半年
8.37≈4.19年
9
项目投资利润率
24.55%
10
人民币借款偿还期
半年
3.47≈1.74年
11
盈亏平衡点
64.43%
1-1：
项目技术经济指标汇总表
1.3、问题与建议
⑴、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。
⑵、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。
⑶、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。
2市场分析与预测
2.1、房地产市场宏观形势分析及预测
2.1.1、宏观形势
中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超6000万户。
另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，这一比例至少可以延续到2020以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久,因此可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。
从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。
从新增土地供应角度看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。
而从存量土地利用角度看，2004－2006期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。
在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。
从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。
综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅市场，仍处于较为显著的上涨趋势,并不存在楼市泡沫现象。
2007年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。
从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。
2007年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，资产价格泡沫已逐渐体现，并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。
2007年的房地产行业是政策导向下的执行和出台,一方面在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，
另一方面房地产行业的强政策性特征在2007年表现非常明显,一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策在2007密集出台；目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时在客观上抑制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力。
当前房地产市场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；失去对开发用地的控制就以为着失去对房地产市场的控制，因此土地市场建设和交易规范依然是2007年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价格在2007不断上涨；2007年累计加息幅度已经超15％，相当多的购房需求因此受到抑制。
据本司的调查显示，48％的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；17％的被访者明确表示，2008年如果央行持续加息，则可能放弃现有的购房计划;
2.1.22007年一年回顾及分析
2007年前7个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比增长都超了5%，一直低迷的上海房价涨幅扩大到了2.1%。
与此同时投资增速出现反弹，进入2007年后房地产投资明显升温，前7月房地产投资增幅达到31%，达到了2003-2004年间本轮房地产周期以来的30%左右的投资增速峰值。
（资料来源：
国家发改委及统计局）
资金涌入地产开发投资领域与此同时，房地产领域对资金的吸引力增强，
尤其是吸引外资增速加大。
海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。
中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今6月和7月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其是结售汇政策影响下，外资增速有所放缓。
总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企
业自资金和预售款仍然是最主要的资金来源。
土地交易价格上涨压力凸现住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格涨幅速度经2006下半的压抑后，进入2007后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.2%，同期房价涨幅仅为6.3%，地价涨幅超房价涨幅167%。
土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。
同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。
2－1：
商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图
2.1.3、2007年房地产市场运行特点
2007年，我国房地产市场运行主要有以下特点：
1、全国房价总体涨幅较大，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。
2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。
70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，8月份新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数。
我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。
一方面，供给量大幅度下滑。
2007年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平方米，同比增长21.5%；房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%；截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。
以北京为例，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。
另一方面，需求快速膨胀。
资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。
同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。
2、土地供应量不足
近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。
土地供应量的不足表现在两个环节：
一是土地出让面积的不足。
以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。
二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。
根据建设银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。
特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。
这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。
3．多种需求集中释放，投资投机需求大量入市
在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。
一是改善型需求。
高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。
使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。
二是婚龄人口对住房的需求。
受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。
三是城市新增常住人口的住房需求。
近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。
四是城市拆迁导致
的刚性需求。
目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被
动需求随之增加。
五是父母提前为子女购房的需求。
在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。
六是投资和投机性需求。
除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。
4．地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨
2007年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。
由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环。
当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。
“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果
2.1.4、2008年房地产市场展望
1．房地产市场持续发展的支撑因素没有改变。
我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。
首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。
2008年，这一点并没有变化。
其次，城市化进程加快拉动购房需求。
目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。
第三，“人口红利”拉动购房需求。
目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。
2、保持发展且稳健的行业基调。
在2007年12月中央经济工作会议上，中央对2008年经济工作提出了八项主要任务：
一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头；二、切实加强农业基础地位，增强农业和农村经济发展活力；三、提高自主创新能力，推进产业结构优化升级；四、加大攻坚力度，确保节能减排取得重大进展；五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革，完善推动科学发展、促进社会和谐的体制机制;七、提高开型经济水平，开创对外开新局面;八、着力改善民生，促进社会和谐。
我们看到，这里面每一条几乎都与2008房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很有可能被用来作为实现这种调整的工具。
因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：
为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。
3、增速趋平，景气向右肩移动。
2008年，在持续的调控下，楼市投资热度将持续降温,最终趋于稳定,这种降温已经开始体现在部分大中城市2007年7月—12月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上;同期房地产投资、土地购置、土地开发面积和竣工面积还是以较快速度地同比增长，而且仍将保持较快增长，行业景气度将在增速平和总量增长中延续，并且逐渐向景气右肩移动。
4、三种价格力量对房地产行业的演绎土地市场化配置制度的逐步落实。
国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中，始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。
作为一个新兴的，经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响了投资和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占
用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理因素滞后而导致出现的问题，已经给地方政府带来了相当的麻烦和损失。
在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控制趋严是必然的趋势，日益活跃的土地交易市场将土地使用权的价值发挥的淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”的角色已是当仁不让，在2007年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产企业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程
度迅速提高的新阶段。
加息从负面影响供求房地产行业的资金密集性特点主要表现在两个方面：
一、开发商买地和开发建设所需的资金量大；二、消费者购买商品房所需资金量大。
生产和销售环节的资金量大的特点决定了资金融通的必然性，因此房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。
利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，同时又影响消费者消费按揭贷款利息，从而影响商品房的成本与需求。
对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。
经分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总额都无关，而是表现为加息基点数和基准利率的商。
我们基于不同期限贷款利率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得到，息幅度越大，贷款利息增幅越大，加息将限制开发商开发速度和商品房供给。
在供给环节，人民币升值
将增加开发商的土地储备、在建工程和存货以人民币计算相对于外币的价值，人民币升值则将降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。
但是由于房地产行业的外向性较弱，估计供给增加的幅度小于需求短期增加的幅度。
在行业层面上，我们认为，人民币升值对房地产供求的正面影响可概括为：
局部大于全局，预期效应大于实际效果，1-2年内不具备可持续影响。
而升值后对市场反面的影响应引起高度重视，并有待政策出台的时间和力度，进行长期的观察。
5、商品房价格走势：
稳中趋降，逐步回落至相对理性的区域房地产价格涨跌力量叠加，短期上涨力量大于长期下跌力量。
首先是市场消费需求大于其他力量，表现为全商品房销售金额还将保持20%左右的增长，其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投资（通货膨胀及其预期、人民币升值及其预期）等。
其次是开发刚性成本的提高，包括土地实行“招挂拍”出让导致土地价格上升，以及建筑施工（含人工）成本的提高。
另外，还有一个鲜有人提，但是又不可忽视的因素，房地产传统业务模式给开发商们曾经带来难以忘怀的收益，保持这样的收益水平是一种强大的思维惯性。
但是前面我们已经分析，由于行业规范速度的加快，发展商实际投入资金的增长已经远远大于房价的增长，利润回归正常趋势已是必然。
正是这种需求与思维惯性共同作用的结果，结合其他因素，我们预测2008年房价格将阶段性趋于稳定,在部分地区存在大幅度上涨可能。
抑制房地产价格上涨的因素包括：
超出国际警戒线的房价收入比继续攀高、房屋空置面积和空置率增加；调控中旨在降低行业利润率的政策行为、市场秩序的规范和行业进入壁垒的提高；旨在防范金融风险的信贷规范流程；物业税的出台、土地出让金租制等等。
2.2、包头市房地产市场分析
2006年，我市住宅与房地产建设规模达562.4万平方米，同比增长49.1%，投资总额59.29亿元，同比增长91.3%，其中住宅建设规模444.2万平方米（竣工面积151万平方米），同比增长59.5%；投资额47.8亿元，同比增长136.6%。
房地产实现税收5.22亿元，占全市财政收入总量（130亿元）的4%。
新建商品住宅成交101.8万平方米，同比增长15.13%。
全年共成交房屋2.6万套，成交面积230万平方米，成交金额31.35亿元，同比分别增长10.25%、13.98%、40.2%。
全市住宅与房地产业呈现出投资与交易两旺的发展态势。
2007年，包头市经济实现了连续第五年超常规跨越式发展，工业增加值与工业固定资产投资预计双双突破500亿元。
房地产继续保持快速增长,交易市场日趋活跃。
具体信息如下：
⏹07年上半年包头市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价，都同比上年同期有大幅上涨。
⏹包头市四区房地产市场价格差距显著：
昆区最高，东河区最低。
东河区上半年的成交均价低于全市同期平均水平。
青山区6月份成交均价低于全市平均水平，值得关注。
⏹包头市目前的投资性购房者要选择在昆区。
⏹昆区已经呈现取代青山区成为包头市民置业首选区域的趋势。
高新区上半年新建商品房成交量增长率居全市之首。
⏹昆区地处包头市的中心地带，是包头市政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。
房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商在此进行开发，主要以福建、广东、浙江为主。
目前在售的项目有恒隆公寓、东河国际、金茂豪庭等，整体均价在3800-4200元平方米区间，甚至有的楼盘达到4500。
区域内整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居。
区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来
自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。
根据包头市整体规划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。
土地价格在90-100万/亩，通过我们对国土局走访，获悉该区域南部已有6块土地挂牌，将于11月6日公开拍卖，每亩价格在95-105万不等。
北京的保利集团、广东恒大集团将参与挂牌。
⏹青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的新兴的居住生活区。
周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。
目前在售的项目有九星国际、新星壹品、逸品晶华、欧风丽景、欧陆阳光、神华大厦等，整体均价在3500-3800之间，甚至达到4000。
区域内整体主力户型以85-105两居为主，120-135三居为辅，还有少量的130-150的三居。
目标购买客户群主要集中在一机、二机及东胜、呼市、山西、北京的投资客户。
2007年度包头市房地产开发建设情况
1、2007年全市预计新开工60个房地产开发项目，开发建设规模667.52万平方米，其中住宅527.02万平方米，商业140.5万平方米，预计投资116.05亿元。
区域划分
项目数量（个）
开发规模
（万㎡）
住宅
（万㎡）
商业
（万㎡）
投资额
（亿元）
青山区
9
158.7
150.7
8
36.85
昆区
17
145.6
103.8
30.5
32.56
东河区
7
76.12
34.12
42
5.73
九原
升级会员 