食品物流园项目投资可行性报告.docx
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食品物流园项目投资可行性报告
食品物流园项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1名称及其承办单位
项目名称：
**县食品物流园建设
承办单位：
**县中小企业服务有限公司
拟建地点：
**省**县城关镇
建设性质：
新建
建设期限：
2012年6月～2015年12月
1.1.2建设内容及规模
本项目总用地面积为200亩（折合约133200m2），总建筑面积55500m2。
根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区域，一是仓储区24000m2（其中冷冻冷藏库4000m2），集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量1.48万吨；二是物流商务中心43000m2，为7层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区40000m2，车位150个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡25m2，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。
项目建成后，年交易量可达100万吨。
1.1.3项目总投资及资金筹措
本项目总投资16083万元，其中：
工程费用11011.5万元，工程建设其他费用3709.17万元，预备费用736.03万元，建设期利息226.8万元，铺底流动资金399.50万元。
其资金筹措方式为：
自有资金9083万元，申请银行贷款7000万元。
1.1.4项目效益预测
现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速我县城镇化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。
项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。
项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进**县工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。
1.1.5主要技术指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总规模
万吨
100
2
用地面积
亩
200
折合约133200m2
3
总建筑面积
m2
78500
其
中
仓储区
m2
24000
其中冷冻冷藏库4000m2
物流商务中心
m2
43000
原辅材料采购中心
m2
11500
5
容积率
58.93%
6
建筑密度
%
31.3
7
绿地率
%
20.65
8
项目总投资
万元
16083
9
投资利润率
%
47.12
10
投资利税率
%
48.49
11
财务内部收益率
%
40.59
所得税前
投资回收期
年
4.09
所得税前
财务净现值
万元
14038.59
所得税前
12
财务内部收益率
%
26.67
所得税后
投资回收期
年
4.7
所得税后
财务净现值
万元
7057.37
所得税后
13
盈亏平衡点
%
22.67
1.2可行性研究工作依据
1.2.1编制依据
1）《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）
2）《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）
3）《中共**省委**省人民政府关于促进生产性服务业加快发展的指导意见》（湘发（2007）9号）
4）《**省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见》湘政办发〔2007〕41号；
5）《关于加快熟食产业发展的若干政策意见》（平政发（2008）29号）；
6）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
7）其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。
1.2.2编制原则
1）认真执行国家、行业有关熟食产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2）选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3）总平面布置应满足熟食产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；
4）充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；
5）严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；
6）认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
1.2.3编制范围
本项目建议书研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
1.3结论与建议
**县食品物流园项目符合国家产业政策和**县产业总体规划，已被列**县“十二五”重点规划项目。
项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目建设有利于促进**熟食加工产业的发展，平抑区域食品物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在熟食产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。
项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。
因此，**县食品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
第二章项目建设必要性
2.1项目由来
物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
现代物流业是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。
从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。
在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。
当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。
**熟食产业经历了从无到有、从小到大、从乱到治、从弱到强的发展过程，已成为全县四大支柱产业之一。
全县现有食品生产加工厂343家，其中从事熟食加工的197家。
有省级龙头企业2家，市级龙头企业7家，150多家通过国家QS认证，申请专利83件，注册商标189件，拥有“玉峰”等9件**省著名商标、“飞旺”等10个省、市名牌产品、“玉峰”等6个**省（国际）食博会、农博会金奖。
**熟食产品走俏全国市场，200余家食品经销商云集**，除香港、澳门、台湾外产品畅销全国各地。
全县熟食产品年总产值达30亿元，原材料引进和产品外出货运总量达3000万吨。
**县中小企业股份有限公司成立于2010年10月，公司位于**县城关镇东兴大道政协大楼，注册资本100万元，主要从事经济与商务咨询服务，策划创意服务，企业管理服务，企业证照代办服务。
为建立完善**食品物流体系，进一步发展壮大**熟食产业，公司拟在**县通平高速与106国道交汇处，征地200亩，建设**县食品物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设是引导和转化本地区潜在物流需求的需要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。
虽然**县及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系，改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。
管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着**县整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高**县在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。
本项目建成后将有力地加强现有公路设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
2.2.2项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。
有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。
同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。
代理与被代理的关系。
服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，**食品物流园的建设与运营，对**县与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
2.2.3项目建设是促进区域经济发展的需要
物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。
物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。
本项目立足**熟食产品规模和特色优势，内接万村千乡，外接市场辐射，联动全国各地熟食加工原料产品市场批发体系，通过熟食产品的精深加工和批发外销，拉动当地农村经济的发展，继而促进交通运输、通信、饮食服务、旅游等相关行业的发展；不仅繁荣地方经济，而且吸纳大量社会劳动力就业，为政府分忧，经济和社会效益显著。
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