商品房合同房屋买卖合同.docx

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商品房合同房屋买卖合同

房屋买卖合同。

房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同。

它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人。

买受人支付价款的合同。

房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征。

也有其自身固有的特征。

这主要表现为：

出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人。

买受人支付相应的价款；房屋买卖合同是诺成。

双务。

有偿合同；房屋买卖合同的标的物为不动产。

其所有权转移必须办理登记手续；房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方。

另一方支付价款的合同。

转移所有权的一方为出卖人或卖方。

支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

中文名,房屋买卖合同。

合同形式,书面形式。

条件,当事人须符合主体资格未违反政策。

属性,一种特殊的买卖合同。

合同形式。

房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同。

故法律规定应当采取书面形式订立。

《城市房地产管理法》第40条规定：

“房地产转让。

应当签订书面转让合同……”。

《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：

“商品房销售。

当事人双方应当签订书面合同。

……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。

根据法律及相关司法解释的规定。

房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：

正式房屋买卖合同正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型。

内容一般包括房屋买卖合同的基本条款。

如房屋位置。

结构。

建筑面积。

价款及其支付期限。

交房期限。

质量标准。

产权转移登记等条款。

尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本。

但在办理产权转移登记时。

房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本。

否则。

不予办理备案。

登记。

但是。

并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。

实践中。

商品房买卖时。

要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。

但在正式合同文本签订之前。

多由开发商提供认购书。

预订协议等预约合同文本要求买受人签署。

其中有的预约合同已经具备本约性质。

相当于房屋买卖合同。

二手房买卖的合同形式未作统一要求。

买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同。

经双方签字。

盖章生效。

并据此履行。

在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

具备特定条件的预约合同最高*《关于审理商品房买卖合同*件适用法律若干问题的解释》第五条规定：

“商品房的认购。

订购。

预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。

并且出卖人已经按照约定收受购房款的。

该协议应当认定为商品房买卖合同。

”根据最高法院民一庭的观点。

商品房认购。

订购。

预订等协议是在开发商取得立项。

规划。

报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。

为保障交易安全。

保护业主权益。

促进签约。

规定具备合同实际履行条件的预约合同。

应当认定为本约合同。

笔者认为。

司法解释的本条规定。

用意虽好。

但效果一般。

极易造成误导。

首先。

《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项。

而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同。

同时具备该13项内容的可能性很少。

买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。

其次。

认定合同性质的依据为合同内容。

而非合同名称。

预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容。

理应认定为商品房买卖合同。

不再具有预约性质。

第三。

“出卖人已经按照约定收受购房款”。

表明买卖合同已经实际履行。

即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。

只要标的物明确。

价款确定。

完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。

如果机械适用该条司法解释的规定。

就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立。

而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

房屋买卖合同的其他书面形式。

《合同法》第11条规定：

“书面形式是指合同书。

信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。

”根据《电子签名法》第3条第3款的规定。

“涉及土地。

房屋等不动产权益转让的”的文书。

不适用“电子签名。

数据电文”。

无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。

记载双方房屋买卖意思表示的。

以有形方式表现的信函等双方往来资料。

应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。

有些情况下。

没有书面合同。

也无法认定口头合同存在。

买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。

此时。

买受人持有的购房款收据或发票。

既是书面合同形式。

也是合同实际履行证据。

如果收据或发票载明的房屋位置具体。

房屋价款明确。

应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。

笔者认为。

认定其他书面形式的房屋买卖合同成立。

已有书面证据必须能够证明三项事实：

房屋买卖的意思表示。

房屋具体位置和价款。

主要条款。

房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上。

就房屋的买卖所签订的协议。

房屋买卖合同应包括以下主要条款：

1。

合同双方当事人。

买卖双方的名称。

地址。

邮政编码。

*。

如果有委托代理人的话。

那么还包括委托代理人的名称。

地址。

邮政编码。

*。

2。

标的。

标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。

在房屋买卖合同中。

标的就是房屋。

这主要包括以下内容：

房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积。

应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房。

还是期房；房屋的配套设施和维修标准。

3。

房屋的价格及付款时间约定。

一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格。

即约定每平方米建筑面积的售价为多少元。

然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。

旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。

在合同中一般要列一个付款时间进度表。

买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

4。

交房期限。

卖方应在某日期之前。

将房屋交付买方。

买方应在实际接收该房屋之日起。

在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记。

卖方应给予必要的协助。

或者由卖方代理买方进行上述工作。

在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证交付买方。

由买方支付有关的费用。

5。

权利担保。

卖方保证在交付房屋时。

该房屋没有产权纠纷和财务纠纷。

保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。

如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷。

由卖方承担全部责任。

物业管理以及小区内公用配套设施等。

手续费用。

房地产买卖双方。

应当签订房地产买卖合同。

合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本。

也可使用自制合同。

使用自制合同的。

当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审。

法律服务机构对符合规定的自制合同。

提出预审合格意见。

以下登记手续和费用作为参考。

具体手续和费率等根据当地政策规定确定。

申请房屋所有权转移登记。

应当提交下列材料：

登记申请书；申请人*明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；其他必要材料。

前款第项材料。

可以是买卖合同。

互换合同。

赠与合同。

受遗赠证明。

继承证明。

分割协议。

合并协议。

*或者仲裁委员会生效的法律文书。

或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

市。

区。

县房地产交易管理机构受理过户申请后。

应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核。

审核内容如下：

一。

当事人提供的材料是否合法。

有效;二。

申请书填写的内容与提供的材料是否一致。

无误;三。

房地产的权属是否清楚。

有无权属纠纷或他项权利不清的现象。

是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;四。

受让人按规定是否可以受让该房地产;五。

买卖的房地产是否已设定抵押权;六。

买卖已出租的房地产。

承租人是否放弃优先购买权;七。

买卖共有的房地产。

共有人是否放弃优先购买权;八。

房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

买卖双方当事人对于市。

区。

县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议。

可向市房地局申请行政复议。

也可直接向*起诉。

房产过户的费用有下列几项。

但各地可能有出入：

1。

契税：

普通住宅：

评估价*1.5%;非普通住宅：

评估价*3%2。

个人收入调节税：

*20%3。

营业税：

住宅购入不满两年的：

评估价*5.55%;非普通住宅购入两年以上的：

*5.55%;普通住宅购入两年以上的免交。

4。

房产交易费：

房屋建筑面积*6元/平方米5。

印花税：

评估价*0.1%6。

房产证工本费：

85元7。

土地证工本费：

105元8。

交易评估费：

评估价*0.3%。

法律规定。

1．房屋买卖合同需要采用书面形式。

买卖双方需将买卖房屋的位置。

面积。

价金等约定于书面。

2．在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后。

才发生转移。

如未登记。

即使交付。

也不发生权利转移效果。

3．出卖共有房屋或出租房屋时。

其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

4。

双方当事人应当按照自愿。

公平及诚实信用的原则订立合同。

任何一方不得将自己的意志强加给另一方。

为体现双方自愿的原则。

本合同文本相关条款后留有空白行。

供当事人自行约定或补充约定。

合同生效后。

未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5。

本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本。

通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的。

所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6。

存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：

契税。

印花税。

土地出让金。

综合地价款。

营业税及附加。

所得税。

土地增值税等。

7。

双方当事人选择申请仲裁解决争议的。

可以向北京仲裁委员会。

中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8。

双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数。

并在签订合同时认真核对。

以确保各份合同内容一致。

有效条件。

房屋买卖合同是一种民事法律行为。

应当具备以下条件：

1．合同当事人必须符合主体资格。

房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

一般主体要求。

依《民法通则》规定。

房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。

房屋买卖行为复杂。

涉及标的金额较大。

法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与。

所签房屋买卖合同无效。

除非事先经法定代理人同意。

或者事后经法定代理人追认。

特殊主体要求。

为了维护房屋交易秩序。

现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制。

必须符合特定要求。

在商品房现售中。

房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照。

资质证书。

土地使用权证书。

土地使用批文。

规划许可证和施工许可证等。

在商品房预售中。

预售方除具备上述条件外。

还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。

商品房出卖方如违反上述要求。

就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格。

应当宣告合同无效。

赔偿买受方因此而遭受的损失。

此外。

政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房。

仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房。

机关。

学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。

2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。

依照现行法规和有关司法解释。

民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。

因此。

因欺诈。

胁迫。

乘人之危。

无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等。

皆非买卖当事人真实意思。

原则上视为无效。

因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为。

亦属可变更或可撤销的民事行为。

无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力。

当事人有权不予履行。

房屋买卖合同部分无效。

不影响其他部分法律效力的。

其他部分仍为有效。

3．房屋买卖不得违反政策。

法律法规和社会公共利益。

房屋买卖行为应当符合房地产政策。

遵守法律法规的强制性规定。

不得损害社会公共利益。

违*公共道德。

否则。

房屋买卖行为无效。

例如。

在房屋买卖活动中。

我国法律法规明确规定。

房屋买卖双方不得买卖土地。

不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收。

不得买卖拆迁房屋等。

房屋买卖协议书甲方：

*号码：

电话：

乙方：

*号码：

电话：

甲。

乙双方就房屋买卖事项。

经协商一致。

达成以下协议条款：

一。

甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。

二。

双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币_________________________________。

即人民币_________________________。

即人民币_____________。

四。

乙方于________年____月____日第二次付款：

人民币____________________________。

即人民币_____________。

五。

经甲乙双方同意。

甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有。

乙方届时将剩余款项一并付给乙方。

六。

甲方保证该房产合法。

权属清楚。

有合法的土地使用权。

甲方保证在该楼过户时积极提供协助。

若因甲方原因造成产权不能过户的。

产生的一切费用及法律后果由甲方承担。

七。

办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。

甲方应在____________________________将该房产交付乙方。

届时该房产应无任何担保。

抵押。

房产瑕疵。

无人租住。

使用。

无欠账。

如电话费。

水电费。

物业管理费。

取暖费。

网费。

有线电视费等。

八。

经双方确认。

_____________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时。

甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。

交付该房产时甲方不得损坏该房产的结构。

地面和墙壁及不适移动的物件。

九。

双方违约责任如下：

甲方如违反本协议。

则双倍返还乙方所付购楼房款项。

乙方如违反本协议。

返还乙方所付购楼房款项。

则甲方不予退还购楼房订金。

十。

附加条款：

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________甲方：

*号：

电话：

住址：

乙方：

*号：

电话：

住址：

签定日期：

________年____月____日签定地点：

__________________________________________。

无效合同。

哪些房屋买卖合同属无效合同房屋买卖。

是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人。

而买受人为此支付相应价款的行为。

买卖房屋必须签订房屋买卖合同。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。

房屋买卖纠纷涉及到产权。

价款。

原承租户的利益等诸多问题。

但都离不开买卖合同的有效性问题。

那么。

究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？

归纳起来。

主要有以下七种：

一。

房产。

地产分别转让。

合同无效。

房屋是建筑在土地上的。

为土地的附着物。

具有不可分离性。

因此。

房屋所有权通过买卖而转让时。

该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人。

或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权。

买方可以提出这种买卖合同无效。

二。

未办理登记过户手续。

合同无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志。

否则。

房屋买卖合同不能生效。

也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。

共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖出租房屋时。

须提前3个月通知承租人。

在同等条件下。

承租人有优先购买权。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人。

承租人优先购买权时。

共有人。

承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

五。

单位违反规定购房。

合同无效。

机关。

团体。

部队。

企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

如因特殊需要必须购买。

须经县级以上人民政府批准。

单位违反规定。

购买私房的。

该买卖关系无效。

六。

买卖中存在欺诈行为。

显失公平。

合同无效。

买卖城市私有房屋。

双方应当本着按质论价的原则。

参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格。

经房屋所在地房管机关同意后才能生效。

买卖合同生效后。

双方均不得因价格高低无故反悔。

应按合同议定的价款。

期限和方式交付。

但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈。

隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的。

买受人可要求同出卖人重新议定价格。

协商不成的。

可向法院起诉。

七。

非法转让。

合同无效。

根据《城市房地产管理法》的规定。

下列房地产。

不得转让：

1。

以出让方式取得土地使用权的。

不符合转让房地产条件的；2。

司法机关和行政机关依法裁定。

决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3。

依法收回土地使用权的；4。

共有房产未经共有人书面同意的；5。

权属有争议的；6。

未依法登记领取权属证书的；7。

法律。

行政法规规定禁止转让的其他情形。

合同范本。

xx年商品房买卖合同范本甲方：

________________________乙方：

________________________甲乙双方为购销度假村商品房事宜。

经洽商签订合同条款如下。

以便共同遵守。

一。

乙方向甲方购买坐落在度假村组团内楼房___栋。

建筑面积为______平方米。

其面积以《建筑面积计算规则》为准。

二。

商品房售价为人民币_____元。

其中包括配套的配电室。

临时锅炉房。

道路。

绿化等工程设施的费用。

但不包括建筑税和公证费。

三。

付款办法预购房屋按房屋暂定价先付购房款40%。

计人民币_____元。

待房屋建筑工作量完成一半时再预付30%。

房屋竣工交付乙方时按实际售价结清尾款。

房屋建筑税款由甲方代收代缴。

四。

交房时间甲方应于____年____月将验收合格的房屋交付乙方。

五。

乙方在接到甲方交接房通知后的十天内将购房款结清。

届时乙方若不能验收接管时。

须委托甲方代管。

并付甲方代管费________。

六。

乙方从接管所购房屋之日起。

甲方按照国家规定。

对房屋质量问题实行保修。

七。

违约责任1.本合同生效后。

如乙方违约。

乙方已缴定金不退;如甲方违约。

则应双倍退还定金。

2.甲方如不能按期交付乙方所购房屋时。

每逾期一天。

甲方向乙方偿付承担应交房屋售价万分之一的罚金。

甲方通过努力交付房屋。

乙方又同意提前接管时。

以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。

八。

乙方需要安装电话。

由甲方解决。

费用由乙方承担。

九。

乙方对所购房屋享有所有权。

但必须遵守国家有关房屋管理规定及度假村管理办法。

十。

甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执。

应首先通过友好协商解决;如双方不能达成一致意见时。

应提交仲裁委员会进行仲裁。

十一。

本合同一式九份。

正本两份。

双方各执一份;副本六份。

双方各执三份。

正副两本具有同等法律约束力。

十二。

本合同经双方签字盖章并公证后生效。

本合同未尽事宜由双方另行协商。

十三。

本合同附件1.房屋平面位置及占用土地范围图2.度假村别墅暂行管理方法甲方：

____________乙方：

____________法定代表人：

______________法定代表人：

______________地址：

____________________地址：

____________________电话：

____________________开户银行：

________________开户银行：

________________账号：

____________________账号：

____________________。

注意事项。

1．最主要的应该看两证。

一个是国有土地使用证。

一个是预售许可证。

一定要看原件。

要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。

以确保将来顺利的办理产权证。

商品房预售。

开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

2．必须要求承诺办理产权证的时间。

明确房产证办理的具体时间以及无房产证。

迟办房产证的违约责任。

出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内。

办理产权登记手续。

3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用。

无《住宅交付使用许可证》的。

公安部门不予办理入户手续4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时。

应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

1．建筑面积。

套内面积。

使用面积和公摊的面积及其测量方法要明晰。

具体做法：

a,应在条款中写明建筑面积。

建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数。

使用面积平米数。

建筑面积与使用面积的比例。

b,公摊面积：

和开发商约定清楚。

不仅要有一个笼统的公摊面积的数字。

而且要约定公摊的是哪一部分。

要确定公摊的位置。

现在有很多赠与这个。

赠与那个。

实际上有的时候是公用的面积。

c,其他：

所购楼房的楼号。

房号。

单元在整幢楼中的位置示意图。

单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

另外房子宏观规划要详细约定。

面积差异的处理方式：

一种是双方自行约定。

约定使用面积不能大于1%。

或者0.5%；另一种。

约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款。

面积误差比绝对值超过3%。

开发商必须承担违约责任。

同时允许购房者退房。

某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补。

据实结算”。

此点必须注意不接受。

约定清楚2．房屋质量的条款。

要详细地把质量要求写进合同。

如：

卧室。

厨房。

卫生间的装修标准。

等级。

建材配备清单。

等级。

屋内设备清单。

水。

电。

气。

管线通畅。

门。

窗。

家具瑕疵。

房屋抗震等级等。

同时。

合同中还可以规定房屋的保质期。

附属设备保质期等。

注意：

涉及装饰。

设备标准承诺和基础设施。

公共配套建筑正常运行的承诺时。

合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。

避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”。

或干脆空白不填。

另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。

如户型。

绿化。