谢潇波土地规划管理的三个问题.ppt
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土地规划管理的三个问题土地规划管理的三个问题规划处谢潇波土地规划管理的三个问题土地规划管理的三个问题l一、怎么看待规划?
l二、怎么调整规划?
l三、怎么评估规划?
怎么看待规划怎么看待规划l如何从宏观上理解土地利用总体规划一、定位l为什么叫龙头?
土地管理的基石。
l二、目标l保耕地、保发展、保生态l三、内容l规模、结构、布局、时序。
定量、定位、定序l四、特色l全域覆盖、上下联动、指标控制、分级审批、分区管理、计划调控、预审监督l五、趋势l阶段论、国情论;目前阶段,保障粮食安全、生态安全和经济安全规划定位规划定位l土地利用总体规划是土地管理的基石l国土资源管理的“四个一”:
l一方地:
土地的批、供、用、补、查l一块宝:
矿产资源的勘察、开发、利用、保护l一张图:
测绘地理信息的调查、生产、应用以及版图意识的宣传l一本证:
土地及其定着物的调查、确权、登记、发证,不动产统一登记。
l土地管理的三大基石:
l土地产权:
公有制、征用制度l土地规划:
指标控制+空间管制+用途管制l土地执法:
监督与指导l土地管理的核心制度:
用途管制。
规划是用途管制的基础。
农用地转用。
三大地类。
用途管制是国际惯例,与国际接轨。
但是三大地类管制,则是中国特色。
l土地征收、转用审批、土地调查、土地执法都要依据土地利用总体规划。
l相衔接、相互衔接?
土地管理法的秘密。
开发园区规划、城市总体规划、生态功能区规划都要与土地利用总体规划相衔接。
规划目标规划目标l中国政府话语体系中的战略、国策。
科教兴国战略、可持续发展战略;耕地保护、计划生育国策。
国策:
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地l土地管理法第19条:
l
(一)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地;l
(二)提高土地利用率;l(三)统筹安排各类、各区域用地;l(四)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;l(五)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
l1、保耕地:
落实耕地保有量与基本农田保护任务。
规划分区制度、计划管理制度、占补平衡制度l2、保发展:
统筹各类各业各区域用地,节约集约用地。
l3、保生态:
生态控制区,土地综合整治l保障三个安全:
粮食安全、生态安全和经济安全l1、粮食安全:
18亿亩耕地红线和20亿亩实有耕地。
l2、生态安全:
天更蓝、水更清、山更绿。
对生态用地实行特殊保护。
l3、经济安全:
保障基础设施用地需求,保障重大产业用地需求,保障城市发展用地需求。
规划内容规划内容l指标控制型与分区管理型相结合的规划l发展规划和空间规划的低水平融合。
l蓝图型(城规)、指标型(行业计划)、分区型(主体功能区)。
l土地利用总体规划的四大核心内容:
l1、指标:
耕地、基本农田、建设用地l2、区划:
土地用途区、建设用地管制分区、规划地类。
l3、控制线:
中心城区控制线、扩展边界、规模边界、禁止建设边界l4、管制规则:
各类分区的管制规则l5、保障措施:
审批制度、责任制度、评估制度、修改制度规划特色规划特色l1、全域覆盖。
城规只针对规划区。
l2、指标控制。
城规的三区四线一书三许可。
主体功能区没有指标控制。
总量指标、增量指标、效率指标。
l3、分级审批。
省及重点城市,国务院。
市、县及城关镇,省政府。
其他乡镇,市政府。
不需要人大审议的规划。
直接体现国家意志。
城规,人大审议,上级批准。
一般乡镇县政府审批。
其他规划,一般是行业审批。
比如矿规,就是一个自批自用的规划。
冷水滩。
部门参与最为集中的规划。
l4、计划调控。
近期规划、年度计划、用地预审。
l5、红线制度。
基本农田红线、中心城区控制线、禁止建设区边界。
扩展边界。
l6、分区管理。
规划趋势规划趋势l1、从指标管理型规划向空间管制型规划转变:
不仅要落实指标,还要明确空间用途管制边界。
高度重视数据库的建设与管理。
l数据库已经成为矿规编制审批的前置程序。
土规亦将如是。
l2、从增量调节型规划向总量管控型规划转变:
不仅重视流量(计划)管理,更加注重各类空间资源的总量管理,对各类规划约束性指标的管理将更加严格。
l新增量的管理。
存量利用。
城乡增减挂钩的利用。
l3、从专业部门型规划向全局全域型规划转变:
成为中、微观层面空间规划体系的核心,成为多规融合的底盘与基础平台。
人口、城镇体系、产业聚集、空间边界怎么调整规划怎么调整规划l一、调整对象l1、县、乡两级规划l2、规划指标、规划地类、管制分区。
土地用途区一般不调整。
规划指标一般不调整。
l二、启动条件l1、文本中已作安排,但选址未定。
l2、有条件建设区形变。
l3、选址确有特殊原因。
l4、土地管理法第26条。
交、能、水、矿、军。
l三、调规类型l切块调整、线性工程、补征地l四、审查要点l项目性质、调规依据、文本方案、公众参与、调规类型调规类型l一、切块调整l指标不变化,建设用地区位调整。
l建设用地调入区、建设用地调出区。
二、线性工程道路、管线等基础设施项目。
指标使用预留或申请追加。
主要是建设用地调入区的问题。
三、补征地项目项目已经建设,主要是对比报批红线和竣工红线审查要点审查要点l一、项目是否必要:
是否符合项目要求l二、依据是否充分:
是否符合调规条件l三、选址是否合理:
选择特殊性l四、规模是否标准:
用地定额标准l五、文本是否规范:
是否采用了规范文本l六、数据是否真实:
地籍数据、规划数据l七、群众是否同意:
听证意见l八、附件是否齐全:
相关附件是否齐全l九、图件是否规范:
位置图、规划图、现状图、影像l十、程序是否到位:
请示文件,县、市初审,部门意见,听证公示材料,是否齐全项目是否必要项目是否必要l一、不符合调规条件的项目l1、选址无特殊要求的工业项目l2、统征地项目l3、商业项目:
包括加油站、农贸市场l4、娱乐项目l5、商品房项目l6、其他项目:
养老院、廉租房l二、可申请调规的项目l1、公路、铁路、港口、机场等对选址有特殊要求的交通基础设施项目l2、对环保有特殊要求的项目:
垃圾处理厂、污水处理厂、化学品存储项目等。
长沙县的l3、对安全有特殊要求的项目:
如鞭炮厂、油库、l4、对场地有特殊要求的项目:
比如矿山用地,包括选矿厂、冶炼厂、尾矿坝。
比如风景旅游设施用地。
景区服务站等。
宗教用地,寺庙用地。
遗址保护项目。
如土司城。
湘西的低丘缓坡项目。
原址扩建类项目。
l5、对保密有特殊要求的项目:
军事项目。
1121工程。
测绘项目。
重大能源项目。
l6、对民意有特殊要求的项目:
殡仪馆、公墓、监狱等特殊用地。
长沙北山镇的危险品项目。
依据是否充分依据是否充分l1、是否纳入土规。
l2、是否纳入了行业规划。
省政府审批的规划。
l3、是否有主管部门意见。
选址是否合理选址是否合理l规划方案审查,关键是审查项目选址的特殊性和用地规模的合规性。
项目的必要性,在实质上不是规划评审的重要内容。
l1、为什么不能选址在现有允许建设区范围内?
l2、拟调入地块是否是占用耕地最少、用地规模最省的地块。
湘潭县项目、长沙县项目。
l3、现有地块是否是综合效益最高的选址。
社会效益、经济效益、生态效益。
规模是否标准规模是否标准l主要是套用行业的用地定额标准文本是否规范文本是否规范l一、项目概况。
项目名称、所在位置、性质、批准单位、立项文件、投资主体、投资金额,主要功能。
等l二、选址特殊性论证。
参上。
l三、用地规模合理性论证。
与定额标准的比较。
l四、规划实施情况。
重点指标的实施情况及对特殊现象的解释l五、规划调整方案及影响评估。
指标调整方案、调入区及调出区规划地类和建设用地管制分区调整方案。
调整方案对实现指标、耕地保护、生态环境的影响。
l六、公众意见落实情况。
何时、何地、何人参加听证会,提出了什么意见,怎么落实的。
数据是否真实数据是否真实l现状数据,必须采用变更调查数l规划数据,采用最新的数据库数据。
包括历史上的调规数据。
l多划的基本农田:
落实数-目标数-历次抵扣数。
以县为单位群众是否满意群众是否满意l听证意见。
政府部门、利益相对人的意见。
不能以部门会议代替。
附件是否齐全附件是否齐全l1、县政府或国土部门的请示文件l2、纳入规划文本复印件l3、纳入行业规划的复印件l4、主管部门立项文件l5、听证材料:
包括听证公告、会议纪要、签到表l6、地灾评价报告l7、压矿意见l8、相关部门意见。
不需要面面俱到,相关即可。
如,涉及环保的需要环保部门意见,涉及安全的需要消防、安监部门意见。
l9、相关照片l10、基本农田抵扣台账,县国土局盖章确认。
l11、专家审查论证材料。
会议议程、签到表、会议纪要、修改说明。
图件是否规范图件是否规范l严格按照制图规范来制作程序是否到位程序是否到位l1、请示文件l2、县、市国土资源部门初审意见l3、专家审查是否到位。
l补办手续的问题。
要与市县说清楚。
怎么评估规划怎么评估规划l必须重点评估的内容l一、规划背景变化情况:
宏观战略的变化、区域定位的变化,湘江新区交通区位的变化、人口结构的变化、产业基础的变化。
l二、建设用地需求情况:
总共需要多少用地,那些行业需要用地,那些地方需要用地。
各类、各业、各区域用地需求。
城镇用地需求、重点项目用地需求。
需求的数量以及方向l三、布局调整基本方案:
生产、生活、生态空间的布局,城市发展方向。
l四、结构优化初步方案:
中心城区、重点城镇。
城镇体系结构、城乡用地结构。
l五、规划调整修改情况:
该行政区内规划数据库建立以来所有的规划调整、修改情况。
l六、增减挂钩、土地整治和矿山恢复治理项目情况:
历年实施的增减挂钩项目、土地整治项目以及矿山恢复治理项目规划评估背景规划评估背景l1、发展战略变化:
集中连片扶贫开发、长江中游城市群。
郴州十字规划、邵阳东部城市群规划。
l2、区域定位变化:
湘江新区的批复。
怀化、张家界、吉首的城市定位:
90万人口。
津澧融城。
行政区划的调整:
中方县纳入怀化中心城区。
正在酝酿的冷水江新化合并。
道县、攸县改市等。
l3、土地政策变化:
湘西的低丘缓坡荒滩未利用地开发。
废弃工矿用地开发。
l4、交通区位变化:
已经开通或即将开通的高速公路和铁路。
沪昆高铁、武广高铁、包海高铁、张吉怀动车、怀邵衡动车。
衡阳到桂林的动车等。
l5、人口结构变化。
户籍人口与常住人口的差异;城乡人口的分布;常住城镇人口在中心城区和一般乡镇的分布。
l6、产业基础变化。
新产业的发展壮大,支柱产业的没落。
清水塘、竹埠港的变迁。
攸县建材产业的发展。
土司城对于永顺旅游产业发展的变化。
浏阳大围山养老产业的发展。
l7、生态功能变化:
纳入国家级生态功能区,纳入生态红线划定试点。
国家自然保护区、地质公园、森林公园的批复。
一级林地的划定与保护。
建设用地需求情况建设用地需求情况l1、城镇化发展预测法l2、历史用地预测法l3、重大项目预测法l解决三个问题:
l1、全县建设用地总需求。
其中城镇用地多少?
工矿用地多少?
基础设施用地多少?
特殊用地多少?
l2、重点区域建设用地需求。
中心城区用地需求?
重点乡镇用地需求?
一般乡镇用地需求。
l3、现有建设用地空间以及调整的可能性。
布局调整的基本要求布局调整的基本要求l1、基本红线的划定l生态红线、基本农田红线、中心城区控制线l2、城市发展方向?
东南西北?
必须有一个主导方向,不能够四面开花。
l3、城市功能组团?
产业发展组团、城市绿地组团、居住与公共服务用地组团。
l4、重大项目的位置。
结构优化初步方案结构优化初步方案l1、城镇体系结构情况。
中心城区、重点乡镇、一般乡镇的人口变迁情况、用地报批情况、现有用地情况以及产业基础。
l2、城乡用地结构。
现有农居点整治进展情况。
现有城镇用地执行情况。
现有的农居点、城镇用地增量。
l3、中心城区用地需求、重点乡镇的用地需求、一般乡镇的用地需求。
拟分配的方案。
l4、农居点建设规划,已经有新农村建设规划的,必须全部纳入。
慎重地对待迁移型农居点,征求意见后才能做减量规划。
历年规划调整修改情况历年规划调整修改情况l规划调整、修改情况,对原批复规划指标、布局、结构的影响。
l这是调整完善评估的强制性内容!
必须进行评估。
长沙、郴州、怀化等地的评估。
财政投资项目情况财政投资项目情况l1、城乡建设用地增减挂钩项目l规划指标、计划指标l隆回l2、土地整治项目l3、矿山环境恢复治理项目l谢潇波13786187706l微信号:
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