婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿实施方案.docx
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婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿实施方案
婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
为改善居民居住条件和生活环境，依据金华市区总体建设规划，决定对危旧房集中、基础设施落后的二七区块旧城区实施改造。
为规范房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》等有关规定，结合区块实际情况，制定本方案。
一、房屋征收范围和基本情况
（一）房屋征收范围：
东至回溪街、南至婺江、西至规划婺州北街、北至规划解放西路。
征收范围共有17个区块（具体征收范围以2014年8月31日公告的征收范围图为准）。
区块号
区块名称
四至范围（具体详见征收范围图）
一
凤翔区块
东：
铁路货场用地南：
肉联厂铁路专线
西：
规划婺州北街北：
规划解放西路
二
凤凰山路西区块
东：
凤凰山路南：
铁路货场用地
西：
铁路货场用地北：
规划解放西路
三
印染厂宿舍区块
东：
双龙北街南：
凤鸣巷
西：
凤凰山路北：
规划解放西路
四
凤鸣阁区块
东：
双龙北街南：
铁路货场用地
西：
凤凰山路北：
凤鸣巷
五
假日之星区块
东：
二七路南：
原公管大楼南围墙
西：
双龙北街北：
规划解放西路
六
七字巷北区块
东：
二七路南：
七字巷
西：
双龙北街北：
原公管大楼南围墙
七
大殿岗南区块
东：
铁路货场用地南：
铁路货场用地
西：
双龙北街北：
七字巷和大殿岗路
八
工电巷区块
东：
铁路货场用地南：
大殿岗路
西：
二七路北：
规划解放西路
九
公管宿舍区块
东：
公管小区东围墙南：
弓曲巷
西：
铁路货场用地北：
规划解放西路
十
晟元宿舍区块
东：
花园路南：
晟元物业南围墙
西：
公管小区东围墙北：
规划解放西路
十一
汽运联运区块
东：
五一路南：
花明巷和五园里南围墙
西：
花园路北：
规划解放西路
十二
花枝巷区块
东：
五一路南：
工人路
西：
铁路货场用地北：
弓曲巷和花明巷等界限
十三
新世纪宿舍区块
东：
回溪街南：
迎宾巷地块西北围墙
西：
五一路北：
规划解放西路
十四
迎宾巷区块
（未签约部分）
东：
回溪街南：
五一路
西：
清和商贸东围墙北：
新世纪小区南围墙
十五
婺江西路区块
东：
五一路和中山路南：
婺江
西：
规划婺州北街北：
铁路货场用地
十六
城北区块
东：
双龙北街南：
现状解放西路
西：
长山路北：
规划解放西路北边线
十七
铁路货场区块
东：
五一路南：
详见征收范围图
西：
原钢材市场用地北：
详见征收范围图
经房屋征收部门组织征询以上区块被征收人的改建意愿，90%以上被征收人同意改建，可以进行旧城改造。
（二）被征收房屋情况：
各区块共计约6130户，其中私房6033户（含公租房），单位97家，征收房屋建筑面积约62.74万平方米。
（三）被征收人：
征收范围内房屋所有权人。
（四）房屋征收部门：
金华市婺城区住房和城乡建设局。
（五）房屋征收实施单位：
金华市婺城区二七新村区块改造工程指挥部。
（六）签约期限：
签约期限为45天，具体签约时间在房屋征收决定中明确。
二、补偿方式
对被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值）的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（一）征收住宅补偿
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1.货币补偿
（1）被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值给予补偿，再给予房屋评估价值10％的奖励，法院强制执行的不予奖励。
（2）选择货币补偿的被征收人，6个月内需在金华市本级范围购买一手新建商品住宅的，被征收人可将被征收房屋评估价值部分置换面值为115％的购房券。
购房券用于购房时，所购房屋房款不得低于被征收房屋评估价值的80%。
凭报送交易所备案的购房合同，由房屋征收部门按购房券面值支付给房地产开发商。
当购房券面值多于购房款时，多出部分由房屋征收部门支付给被征收人；当购房券面值少于购房款时，差额部分由被征收人支付给房地产开发商。
购房券仅限于本人和直系亲属使用。
被征收人持有的购房券不得通过开发商套取现金和购置非住宅房屋。
在金华市本级范围以外购房、中途放弃购房、逾期不购房或购房价未达到被征收房屋评估价值80%的，不得使用购房券，由房屋征收部门按被征收房屋评估价值支付给被征收人。
2.房屋产权调换
（1）用于产权调换房源：
现房：
柳湖花园214套，其中80平方米7套，150平方米142套，160平方米11套，170平方米10套，220平方米42套，240平方米2套。
建筑面积以实际测绘面积为准。
期房：
二七区块内凤翔区块，交房时间自被征收人搬迁之月起36个月。
二七区块外巨龙区块（原金华市水泥制品厂），交房时间自被征收人搬迁之月起24个月。
期房建筑面积为55平方米、70平方米、90平方米、110平方米等四种户型。
建筑面积以实际测绘面积为准。
（2）被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
（3）用于产权调换房屋结算方法
按被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值结算差价。
选择凤翔区块高层用于产权调换房屋的，每套房屋赠送建筑面积3平方米；选择巨龙区块高层用于产权调换房屋的，每套房屋赠送建筑面积6平方米。
赠送建筑面积计入房屋产权登记面积。
（4）用于产权调换房屋的选择方法
选择用于产权调换房屋时，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素，按一户一套的原则挑选。
用于产权调换房屋的建筑面积不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。
被征收人选择凤翔区块、巨龙区块期房进行产权调换的，选择户型时，按被征收房屋建筑面积加上赠送建筑面积之和，就近分档上靠户型原则挑选。
被征收人可以挑选的建筑面积大于最大套型时，可挑选二套房屋，第二套用于产权调换房屋按就近上靠户型挑选，以此类推。
被征收人选择现房安置的，挑选的用于产权调换建筑面积不受本条款限制。
具体挑房办法由房屋征收部门另行公布。
（二）征收非住宅补偿
征收非住宅房屋，原则上实行货币补偿。
征收非住宅房屋，按被征收房屋评估价值给予补偿，再给予房屋评估价值10％的奖励，法院强制执行的不予奖励。
三、搬迁费和临时安置费等各类补偿费标准
（一）搬迁费
建筑面积100平方米及以下的房屋，搬迁费按每户1800元补偿；超出100平方米的部分，每平方米增加4元搬迁费。
搬迁过程中涉及机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用协商确定；协商不成的，可以委托依法设立的评估机构进行评估，并按照评估结果支付补偿费用。
（二）临时安置费
被征收人自行解决过渡用房的，房屋征收部门按规定支付临时安置费。
超过征收补偿协议约定的过渡期限未交付用于产权调换房屋的，自逾期之月起按金华市人民政府公布的最新标准2倍支付临时安置费。
选择房屋产权调换的，过渡期间临时安置费对被征收房屋建筑面积按以下标准支付：
一类地段每平方米每月13元，二类地段每平方米每月12元，三类地段每平方米每月11元。
临时安置费每月少于600元的，按每月600元计算。
临时安置费从搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后再加6个月计算。
（三）水、电设施补偿费
1.被征收房屋安装自来水“一户一表”的，凭金华市自来水总公司出具的证明，每户补偿700元；
2.被征收房屋安装电“一户一表”的，凭金华市用电管理所出具的证明给予补偿：
1999年6月30日前安装“一户一表”的，每户补偿700元；1999年7月1日至2000年6月9日安装“一户一表”的，每户补偿620元；2000年6月10日后安装“一户一表”的，每户补偿240元。
（四）电话、宽带网络、电视、空调移机、太阳能热水器等拆装补偿费
1.电话移机每门补偿108元，电话加装宽带移机每门补偿108元，宽带移机每条补偿108元；被征收人属于企、事业单位的，电话移机每门补偿158元，电话加装宽带移机每门补偿258元，宽带移机每条补偿78元；
2.有线电视移机每户补偿50元；
3.空调柜机每台补偿340元，挂机每台补偿210元，中央空调由具有相应资质的评估机构评估确定；
4.太阳能热水器拆装每只补偿800元。
以上补偿费，被征收人选择货币补偿的按一次计算；选择产权调换的按二次计算。
（五）停产停业损失补偿费
征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%计算。
生产经营者认为其停产停业损失超过依照上述规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，房屋征收部门与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。
四、奖励标准
被征收人在征收补偿协议生效后且在征收补偿协议约定期限内搬迁腾空被征收房屋的，给予下列奖励：
（一）房屋评估奖：
被征收人在房屋征收决定规定时间内，配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作的，每户奖励5000元。
（二）房屋签约奖：
被征收人在房屋征收决定规定时间内，签订房屋征收补偿协议的，对被征收房屋建筑面积按以下标准给予奖励：
第1-30天签约的，每平方米奖励100元；
第31-40天签约的，每平方米奖励60元；
第41-45天签约的，每平方米奖励40元；
超过规定期限签约的，不予奖励。
（三）房屋腾空奖：
被征收人在房屋征收决定规定时间内腾空被征收房屋、交付钥匙，被征收房屋结构完整，门、窗齐全，水、电、管线保持原样，结清水电等费用的，对被征收房屋建筑面积按以下标准给予奖励：
第1-15天腾空的，每平方米奖励100元；
第16-25天腾空的，每平方米奖励60元；
第26-30天腾空的，每平方米奖励40元；
超过规定期限腾空的，不予奖励。
五、房屋评估机构的选定
房地产价格评估机构由被征收人协商选定。
房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于3家。
投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。
投票确定或者随机确定的房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。
六、对评估结果有异议的处理办法
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
七、被征收人的确认
（一）有《房屋所有权证》的，按《房屋所有权证》登记的房屋所有权人确认。
（二）无《房屋所有权证》的，按房屋管理部门档案记载的房屋所有权人确认。
（三）有人民法院判决、裁定的，或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定，或者仲裁机构裁决的房屋所有人确认。
（四）原房屋所有人死亡的，以公证部门出具的继承公证文书确认。
（五）其它产权不明确的，由房屋征收部门会同国土资源、城乡规划、住房建设部门认定为准。
八、未经产权登记建筑的认定及处理
（一）未经产权登记的建筑有下列情形之一的，可参照合法建筑由房屋征收部门予以补偿。
1.1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前已经建造的房屋；
2.1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的房屋，当事人能够提供下列证明材料之一的：
（1）土地权属证明或建设用地批准文件；
（2）建设许可证，并按许可范围建造的房屋；
（3）街道办事处建房批准文件或者其他有关部门的建房批准文件；
（4）其它因历史原因遗留的未经产权登记建筑，由征收部门组织相关部门根据实际情况进行认定。
（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后建造的未经产权登记建筑，被征收人能够提供下列证明材料之一，经有关部门认定并公示，可参照合法建筑给予补偿。
1.建设工程规划许可文件；
2.建设用地批准文件；
3.拆迁安置协议原件；
4.相关部门处理意见；
5.其它与认定相关的证明材料。
（三）未经产权登记建筑的认定程序：
1.房屋征收部门对征收范围内未经产权登记建筑进行调查登记，被征收人应提供未经产权登记建筑建造审批、建房时间等相关证明材料；
2.房屋征收部门委托有资质的测绘部门丈量确定面积；
3.房屋征收部门组织国土资源、城乡规划、住房建设、行政执法部门认定；
4.房屋征收部门根据被征收人提供的证明材料和相关部门认定结果，对符合补偿条件的，应当将该未经产权登记建筑的产权人、建筑面积、用途等情况在征收范围内予以公示，并报送相关部门备案。
（四）未超过批准期限的临时建筑，按重置价补偿。
（五）对房屋、土地产权分离的，对房屋产权人补偿时，应扣除土地成本。
（六）认定为违法建筑的，不予补偿。
九、被征收房屋用途的认定
（一）房屋用途，按《房屋所有权证》记载的内容为准。
没有记载内容的，按《国有土地使用证》登记的用途和《建设工程规划许可证》记载的用途予以确认；两证记载不一致的，由房屋征收部门会同国土资源、城乡规划等部门认定。
（二）《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》上记载为综合用途或多用途的房屋，由房屋征收部门会同国土资源、城乡规划等部门认定。
（三）厂区、校区、园区等成片土地上不同房屋的用途，由国土资源、城乡规划、住房建设部门共同组织查验并认定。
（四）因旧城改造通过征收（拆迁）方式归还的房屋，按原征收（拆迁）补偿协议认定。
（五）房屋征收范围公布之日前两年，已领取合法有效营业执照并还在依法经营的，被征收人要求将被征收房屋用途改变为商业用房的，应在征收调查期限内，向房屋征收部门申请并提供以下资料：
1.工商营业执照；
2.有效纳税证明；
3.房屋征收部门实地丈量面积（改变为商业用房部分的面积确认，应当以《房屋所有权证》图示尺寸为依据，按实际营业范围，确定营业面积）；
4.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件。
根据被征收人提供的上述材料，房屋征收部门会同国土资源、城乡规划、市场监管、税务等部门认定。
经认定属于商业用房的，对被征收人补偿时，应扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
（六）经认定的未登记建筑，不再进行用途改变认定。
（七）车库、架空层、阁楼、储藏室等附属用房未经规划部门批准改变用途的，按原用途认定。
十、土地收益金收取相关规定
（一）土地收益金收取范围。
房屋征收范围内，被征收人使用的土地有以下情形之一的，对被征收人补偿时，应扣除被征收人依法应当补交的土地收益金（被征收人没有提供《国有土地使用证》的，以国土资源、城乡规划、住房建设部门认定的该宗土地的性质、用途、面积为准）：
1.被征收房屋中，直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地的；
2.被征收人使用行政划拨或出让土地并自行改变原用途，按改变后用途确定补偿标准的。
（二）土地收益金收取标准。
1.直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地并按批准用途使用的，按出让评估的市场价与划拨权益价的差价收取土地收益金；
2.改变批准用途使用行政划拨土地的，按实际用途的出让市场价与原用途划拨权益价的差价收取土地收益金；
3.改变出让用途使用出让土地的，按实际用途与原批准用途的出让市场价差额收取土地收益金。
十一、契税优惠相关规定
（一）房屋实施征收后，被征收人无论是选择货币安置还是选择产权调换，新购置或产权调换房屋成交价格未超出被征收房屋价值的，免征契税。
（二）对超出房屋征收补偿价值的部分，按国家规定的税率征收契税。
（三）在房屋征收公告发布之日前一年内，被征收人已购置房屋并缴纳契税的，并在征收公告规定的搬迁期限内签订房屋征收补偿协议的，可以凭房屋征收补偿协议、己经购买商品房的合同、契税完税凭证，由征收部门退还与被征收房屋价值相同部分的契税。
（四）在房屋征收公告发布之日前一年内，被征收人已签订购买期房合同未缴纳契税，并未享受第（三）款优惠政策的，可以在办理《房屋所有权证》时，按第
（一）、
（二）款规定办理。
（五）征收部门购买商品房用于选择产权调换被征收人的，征收部门缴纳购买契税后办理过户手续。
被征收人凭征收补偿协议按第
（一）、
（二）款规定办理。
十二、直管公房和单位自管住宅相关规定
（一）直管公房承租户，由公房管理部门安置。
（二）单位自管住宅，由单位自行处理。
（三）本单位自管住宅的承租人，符合房改规定且未享受房改政策的，采用以下方式：
1.可由承租人购买被征收房屋，再对其按被征收人予以补偿；
2.被征收人与承租人解除被征收范围房屋的租赁关系，向承租人另行提供承租房屋；
3.被征收人无法另行提供承租房屋的，应当选择房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。
被征收人已按上述方式对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋。
拒不腾退的，由金华市婺城区人民政府作出腾退决定，责令承租人限期腾退。
十三、低收入住房困难家庭的住房保障
征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于45平方米的（市规划区内有其它住宅用房的合并计算），且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定优先给予住房保障：
（一）被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积45平方米予以补偿。
（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于建筑面积45平方米；被征收人对建筑面积45平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过建筑面积45平方米且超过被征收房屋价值的部分按照规定支付差价。
低收入住房困难家庭由住房建设和民政部门参照金华市人民政府相关规定给予确认。
十四、子女就学相关规定
被征收人凭本区块征收补偿协议和征收部门审核证明，在3年内可在原学区办理子女入学手续，也可在产权调换房屋所在学区办理子女入学手续；若系临时过渡住所，按现行市区义务教育阶段学校招生政策规定的“政策安排人群子女类”办理子女入学手续。
十五、房屋征收补偿协议生效条件
征收决定规定期限内，区块内签约率达到90%以上的，征收补偿协议生效；未达到规定签约比例的，征收补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。
被征收人数量和签约比例按户计算。
被征收人以合法有效的房屋产权证或经调查、认定出具的产权认定书计户。
十六、达不成补偿协议的规定
房屋征收决定生效后，房屋征收部门与被征收人在征收决定规定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门向金华市婺城区人民政府提出补偿决定方案。
金华市婺城区人民政府对补偿决定方案进行审查，并将补偿决定方案送达被征收人。
被征收人应当自收到补偿决定方案之日起15日内，提出意见并选择补偿方式。
逾期未选择的，补偿方式由补偿决定确定。
补偿决定由金华市婺城区人民政府在房屋征收范围内予以公告。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由金华市婺城区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十七、其他事项
（一）房屋征收范围内集体土地上房屋的征收补偿政策，另行制定。
（二）本方案未尽事宜，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》等有关规定执行。
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