小区物业前期介入作业流程及时间安排.docx
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小区物业前期介入作业流程及时间安排
小区物业前期介入步骤立即间安排
第一阶段：
项目立项至计划总图确定时间
实施时间
控制关键点
实施内容
对接部门
协调部门
取得土地使用权以后二个月内
在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到项目现场了解项目标地理位置、周围治安情况、周围交通情况、周围可能对以后项目标业主日常生活造成影响事项。
地理位置：
项目所处位置。
治安情况：
周围大环境治安情况（周围农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周围治安案件发生形式，管辖区域派出所位置。
交通情况：
现在能够抵达项目标公共交通工具，估计以后业主可能需要交通工具。
其它方面：
项目内是否有湖泊、山体、周围是否是绿化，考虑以后湖泊安全方法，山体消防、滑坡、防蛇等隐患；周围周围是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）工厂；周围日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
地产成立项目组
相互信息交流跟进。
知会地产该项目物业对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要和研发设计部和销售部门保持亲密信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关基础资料。
在设计时地产和物业讨论：
安防设备设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺设置、学校管理、个性化安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题。
闭路监控系统：
保持夜间效果能够清楚，对关键镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保留一周时间。
进出小区全部些人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区关键干道、围墙联动镜头、泳池部位、关键隐患点。
停车场系统：
小区车辆出入口设置、道闸位置和数量设置、车库车辆流向确实定。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费出入口，软件应该确保；在条件许可情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守地下停车场，需要安装红外报警，预防人员进入。
临时停车场车库入口应有场内剩下车位动态显示标识（电子显示器）。
门禁系统：
小区关键部位设置，卡挂失量应该和小区总容量匹配，提议确保在户数20%以上。
同时卡使用期控制在1年内
安装位置：
小区大门、苑门、单元门、车库和地面通道、电梯厅（提议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
周界红外报警系统：
红线边围墙需要设置，报警能够联动配套设备。
小区四面红线内围墙上、安全死角处设置。
安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。
对讲系统：
全部住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。
单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。
高层楼层电梯厅处设置。
电子显示系统：
项目依据实际情况确定是否设置。
通常设置在单元门周围。
巡更系统：
对于比较固定巡更点，用巡更系统
一根巡更棒通常能够设置40-60个点
内线电话：
小区达成一定规模，需要使用内线电话。
设置位置：
关键设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。
人行防范要求、人员流向。
综合考虑小区实际情况，控制人员出入口设置数量，尤其是分期开发小区，以后不开启消防门，前期一定不能开启，不然以后极难关闭。
明确围合方法、红线处人行通道数量、围合内通道数量。
尽可能实施人车分流，车辆出入口在红线范围内尽可能少设置，出入口出端、入端需要有一定缓冲面积，方便车辆有序进出。
商铺设置、学校管理、个性化安全问题。
考虑商铺、学校噪音对小区影响，考虑学生对小区安全和车辆破坏造成影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
学校通常设置在小区边，同时靠近公路，降低学校对小区影响。
商铺标准上不设置在小区封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺设置在远离住户位置，小噪音商铺设置在靠进住户位置。
服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房设置等问题
消防中心和控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心和控制中心尽可能设置在周围，服务中心最好设置在小区中心位置，
项目图纸出来以后
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房异味不影响住户，方便清运、有排水管道。
在项目设计时需要考虑垃圾桶位置，尽可能不要房屋设计好以后再依据现场情况选择位置。
雨水搜集
对于山体项目、而且有水景项目，期望能够设置雨水搜集系统，节省费用。
水景设计、水质处理
考虑人工湿地循环部分。
给排水系统
考虑市政给水压力波动、排水考虑现场积水可能。
管理用房：
服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室
食堂、宿舍
位置和面积确实定。
食堂和宿舍位置需要考虑对业主影响。
配套用房：
居委会、社康中心、
根据要求进行对接。
配套设施：
非机动车停放点、公共洗手间
督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。
第二阶段：
开发建设至项目开盘期间
实施时间
控制关键点
实施内容
对接部门
协调部门
项目图纸确定以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供：
占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、
住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
项目开盘前六个月（或依据营销要求）
管理方案包含四部分内容：
项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
管理费测算：
首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每十二个月总管理成本，依据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入和管理成本持平前提下调整管理费标准。
在开盘前30天准备前期物业管理服务协议及业主临时条约。
1、依据项目定位及目标用户群体特征，确定服务模式及服务深度、明确用户服务项目、依据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。
2、服务模式确定需考虑和项目营销概念及项目定位，同时要表现物业管理服务延伸及对内部管理思绪调整；
3、提出服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；
4、制订服务项目需考虑用户潜在需求、消费习惯及消费水平。
5、管理成本测算，关键有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。
测算成本时充足考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在隐性成本。
6、前期物业管理服务协议条款需和地产企业营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。
《业主临时规约》和《前期物业管理服务协议》相关条款约定一致性。
《业主临时条约》及《前期物业管理服务协议》经企业相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完成组织签署协议，安排业主临时条约印刷。
整个阶段
前期介入跟进和落实
根据物业前期介入关注点要求，督促地产进行实施。
水电气配套
1.设备房设置尽可能集中、便于维护管理。
2.电表容量和实际负荷相匹配。
写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。
3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。
4.项目进水管口径和小区高峰期用水量匹配，依据小区落差考虑市政水压长久低于0.15Mpa一楼以上全部采取变频加压供水。
围墙护栏、支持杆
1.平直、便于安防设施安装及功效充足发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑轻易替换或免维护。
2.围墙尽可能选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑轻易替换或免维护。
使用钢筋围墙，直径应该大于14厘米。
3.围墙墙面尽可能选择涂料、维护方便。
4.围墙安装防爬网。
外立面管道、栏杆
1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设置有预防偷窃攀爬考虑。
2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管能够选择优质PVC管、管径大于φ32mm预防堵塞。
沟渠井盖
1.沟渠井配置有防震功效活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑轻易替换或免维护。
2.车辆通道上排水沟盖坚固耐用，提议采取重型铸铁、混凝土板材料。
3.道路上雨水、污水井盖尽可能设置在道路两旁，同时定做成铸印该项目名称字样井盖，目标提升质量、便于维护管理，表现万科精巧管理。
道路
1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。
2.在道路周围、苑内合理位置设置清洁、绿化浇水取水点。
3.苑内取水点能够设计在雨水珊格井内、便于用水管理。
4.在道路边上消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。
天面露台
1.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。
防火门
1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。
2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。
停车场及出入口
1.人、车出入口数量尽可能少，合理设置小区人、车出入口，实施人车分流管理。
2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。
3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭大小考虑降低值班人员行走距离。
4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提升车辆管理安全系数。
5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。
6.地下车库设置足够大消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。
7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，降低耗电。
8.车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。
9.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件墙面能够制作涂料图案。
娱乐设施
1.安装平稳牢靠，符合安全设计规范，并含有安全防护方法和使用说明。
2.娱乐设施选择提议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于以后物业维护更换。
3.室外娱乐场所设置排水口、沟。
信息栏
在关键出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装商户标识牌。
非机动车
合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位周围。
小区清洁设施
1.小区道路周围及内部合适位置提前合理设置垃圾箱（桶），包含单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾搜集点、地下车库关键出入口，容量合适，方便投放，不影响周围住户生活，外观和小区风格相匹配，易维护。
2.大厦住宅标准层设置垃圾桶摆放位置，配置水源及排水设施。
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功效和通风设施，大小和小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。
4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：
100户5--7m3标准。
5.地下车库内合理设置（依据面积，方圆50米内最少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
绿化设施
1.苑内喷灌系统能够依据实际情况安装1个计量表。
2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头影响。
设备房环境
1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。
2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管
3.设备房设置对流通风口。
4.机电设备运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层机电设备。
5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。
供配电系统
1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配置降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。
2.发电机油箱进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径大于2寸到地面透气弯管。
3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。
4.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动开启，能试验自动开启。
机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功效。
5.多种配电箱（柜）钥匙通用。
6.发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。
7.强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井门锁钥匙通用。
给排水系统
1.水泵房控制柜和水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分潜水坑；进水控制阀门提议选择电动控制蝶阀（实际使用效果很好）。
水池底部能够安装管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。
4.水池底部能够安装吸水管、泵房内能够安装道泵、便于水箱清洗。
5.水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检验口。
6.水泵房控制柜应和水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。
7.水池、水箱内爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱盖板为不锈钢设置，且需上锁。
8.地下储水池进水闸阀和液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。
9.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。
消防系统
1.安全出口，疏散指示灯宜采取发光二级管作为光源。
2.关键设备机房设置消防电话，可和消控中心双向通话。
电梯
1.控制中心有电梯运行指示，20层以上电梯能够控制电梯上下运行及停止。
2.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上电梯机房门，能够考虑设置百叶通风。
3.和中心联网轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确定区分（由电梯企业制作）。
4.轿厢风扇要确保轿厢内通风，大厦封闭电梯厅需设置排风设施。
5.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选择通锁）。
6.电梯厅自然通风良好、不含有自然通风条件需要设计通风设施。
7.大厦电梯底坑应平整、整齐，并设置排水系统。
弱电监控系统
1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，尤其在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口。
2.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。
3.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、预防噪音。
4.泳池设计合理摄像监控镜头。
泳池水景
1.反冲洗排水管接入污水井、泳池废水、溢流水能够综合利用（水景使用、绿化使用。
2.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水总管处设置一个高质量总阀门，全部泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。
3.成人池和儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池区分、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。
4.设置耐用、适量休闲桌椅、泳池救生员观察椅,依据泳池大小配置救生圈。
5.泳池循环管道上各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池水，有补水阀门，底部有坡度排水。
6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池（大于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。
7.泳池吸尘口应深入水面不超出30CM，且应依据泳池大小合理设置吸尘口数量。
项目交付前
绿化浇灌设置完善
依据现场情况设置绿化自动浇灌系统
第三阶段：
服务中心成立至房屋交付使用
实施时间
控制关键点
实施内容
对接部门
协调部门
服务中心成立后30天
移交前期介入工作
1、移交内容包含：
前期介入提议书、管理用房数量、位置、前期物业管理方案实施及项目管理难点、处理方法。
2、对于前期介入过程难以处理事项服务中心需立即跟进，直四处理完成。
参与项目部现场办公会议
参与项目现场办公会议，了解项目交付进度，前期介入问题提交，前期介入问题点跟进和落实。
如服务中心较难处理和处理工程遗留事项。
和项目部确定管理用房
管理用房位置、面积、装修标准按《物业前期介入作业指导书》要求确定。
服务中心成立后两个月
管理用房装修（办公室和职员宿舍）。
1、参与工程监督及完工验收，确保管理用房在入伙前30天全部投入使用。
4、依据人员编制确定安全、保洁、技术等职员宿舍位置、面积（分期开发项目需考虑后期人员增加住宿要求，需考虑各类人职员作性质合理分配宿舍，避免相互影响），装修工程最迟在入伙前30天完成，方便服务中心采购家私、电脑、网络等。
5、宿舍装修要求：
安全班因三班倒，尽可能将安全班宿舍分为三个，并按住宿人员百分比配置冲凉房、厕所位、淋浴头，购置热水器等。
服务中心成立后两个月
筹建食堂
1、确定食堂位置，位置应该有排污、排烟设施，而且避免影响业主日常生活。
2、确定食堂装修方案，食堂装修应该考虑操作间方便，储藏室、就餐区域有相对区域划分。
项目交付使用前三个月
模拟验房，搜集房屋质量存在问题，跟进返修，水电表查对。
1、分成若干小组，以服务中心技术员或客服中心人员任组长，组织验房队伍。
具体标准参考《物业公共区域接管验收标准》验收。
2、验房小组统计现场问题，天天集中交客服返修组，统一安排施工人员处理。
由返修组组织返修工作，并安排相关人员复查。
3、服务中心组织对全部水电表进行检验和测试，发觉有误应该立即项目或客服中心反馈处理，并要有跟进，确保交付前处理完成。
项目交付使用前30天
VI标识制作（包含房屋本体类及服务类标识）
对现场各标识进行登记和汇总，对房屋本体类、物业服务类标识分别登记，，房屋本体类标识报地产项目部审批后制作，物业服务类标识报总部制作。
灭火器、消防器材等安全设施配置。
1、配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等关键设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等关键部位应该配置对应种类灭火器材。
职员宿舍应配置必需消防安全设施。
2、高层大厦每层须配置不少于两个2KG及以上轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。
3、小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体合适位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并和实际情况相符。
高层楼宇每层显著位置必需设置消防疏散示意图。
4、依据服务中心人员编制情况，制订灭火作战示意图。
并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。
控制中心应该配置足够消防器材并做好标识。
联络电信企业安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及安装要求。
1联络移动（联通）安装放大器，选择适宜位置作为设备机房，约10—15㎡左右，协商场地使用费金额及收取方法并签署协议，收费可依据小区用户数量及覆盖面积。
2、设备用电须安装独立电表，便于计量。
3、室外天线安装不得影响外立面美观，提议安装隐蔽天线。
4、在天台安装时，尽可能避开业主房屋；安装天线时，一定要考虑天线对人体辐射，要求对方提供合格证实。
新项目交付使用前1个月
设施设备接管验收，移交工具、图纸资料、说明书等齐全。
1、和服务中心工程部一起配合项目部和施工单位和小区设备移交接管；
2、参考《物业公共区域接管验收标准》对小区设备进行验收；
3、发觉问题立即统计，并要求施工单位整改，并跟进整改情况；
4、供配电设计最好分多路控制，配电房内设计要考虑以后抄表到户，分表计量。
5、全部设备移交时相关资料必需齐全，配置专用维修工具设备，工具移交齐全。
设备变更图纸，建立设备维修档案，便于然后维修养护和资料查询。
房屋、钥匙移交
和项目部移交业主房屋、钥匙，并建立钥匙清单。
项目交付使用后三个月
完工资料完善和跟进
资料管理员应依据企业体系文件和物业管理部文件要求，编制《物业接管资料清单》，交和地产工程部，接收项目相关完工资料，并立即跟进资料交接进度。
交付后保修期内
业主房屋质量问题直接由返修组负责处理，公共设施部分由服务中心向返修组反馈，返修组协调施工单位处理。
交付后保修期间，用户服务中心全方面负责业主房屋质量问题返修和公共设施增减工作（包含工程管理和费用管理），地产项目部因拥有多种专业人员提供返修技术支持。
在保修期结束前服务中心应该提前知会业主，将存在问题立即反馈安排处理，避免保修期结束后再要求无偿维修。
保修期过后
室内维修费用由业主负担，公共部分维修费用由服务中心负责。
保修期后，维修事务由服务中心牵头组织，地产工程部提供技术支持。
升级会员 