所有权之二(建筑物区分所有权)12-10-21修.ppt

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物权法之所有权

（二）物权法之所有权

（二）建筑物区分所有权建筑物区分所有权l建筑物区分所有权的概建筑物区分所有权的概建筑物区分所有权的概建筑物区分所有权的概念念念念v“业主业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权分享有共有和共同管理的权利利。

”A70包括：

包括：

最高人民法院关于审理最高人民法院关于审理最高人民法院关于审理最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案建筑物区分所有权纠纷案建筑物区分所有权纠纷案建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题件具体应用法律若干问题件具体应用法律若干问题件具体应用法律若干问题的解释的解释的解释的解释（以下简称区分（以下简称区分（以下简称区分（以下简称区分所有权解释）第所有权解释）第所有权解释）第所有权解释）第11条条条条专有专有专有专有权权权权共有共有共有共有权权权权管理管理管理管理权权权权特特特特点点点点建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有权或简称为区分所有权，是指多个层所有权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共有部分所享有所享有的专有所有权和对共有部分所享有的共有权的总的共有权的总称称。

第一条第一条依法登记取得或者根据物权法第依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业为物权法第六章所称的业主主。

o1、对专有部分的单独所有权。

、对专有部分的单独所有权。

o即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益；还可以用来抵押贷款或出售给他人。

还可以用来抵押贷款或出售给他人。

o2、对、对建筑区划建筑区划内的共有部分享有共有权。

内的共有部分享有共有权。

o每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权买的权利利。

o33、对共有部分享有共同管理的权利。

、对共有部分享有共同管理的权利。

o即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

o上述三个方面的内容是不可分离的整体。

其中专有上述三个方面的内容是不可分离的整体。

其中专有部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。

部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。

如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

共同管理的权利则也一并转让。

o业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。

如行使专有部分所有权时，不得危及建应的义务。

如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共有部分的维护资金认缴建筑物共有部分的维护资金等等。

o内容的复合性；内容的复合性；o专有所有权具有主导性；专有所有权具有主导性；o权利主体身份的多重性；权利主体身份的多重性；o流转上的一体流转上的一体性性。

（。

（A72-2）o专专有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

使用、收益和处分的权利。

（A71A71）o专有部分：

专有部分：

解释解释第第22条。

条。

o对于公寓楼中的一套单元住宅之内房屋的专有部分对于公寓楼中的一套单元住宅之内房屋的专有部分范围的认定，一般认为应区分内部关系和外部关系范围的认定，一般认为应区分内部关系和外部关系而定。

而定。

o台湾学者观点：

在区分所有权人间，尤其是在建筑台湾学者观点：

在区分所有权人间，尤其是在建筑物的维护、管理关系上，专有部分应包括壁、柱、物的维护、管理关系上，专有部分应包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在于外部关系上尤其是对第三人，如买卖、保险、税于外部关系上尤其是对第三人，如买卖、保险、税金关系上，专有部分应达到壁、柱、地板及天花板金关系上，专有部分应达到壁、柱、地板及天花板厚度的中心线。

即厚度的中心线。

即“最后粉刷表层说和壁心说最后粉刷表层说和壁心说”o建筑物中的车位和车库。

建筑物中的车位和车库。

A74A74。

关于：

。

关于：

“首先满足业首先满足业主的需要主的需要”解释解释A5A5o专有权人的权利义务（专有权人的权利义务（L）.第二条第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物物。

o解释解释第第55条：

条：

“建设单位按照配置比例建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关法第七十四条第一款有关“应当首先满足业应当首先满足业主的需要主的需要”的规定。

的规定。

o前款所称配置比例是指规划确定前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比库与房屋套数的比例例。

”o【案情】市民张先生刚搬了新家就碰到了烦市民张先生刚搬了新家就碰到了烦心事：

住进去不久，住宅楼底层开始装修，心事：

住进去不久，住宅楼底层开始装修，准备开澡堂，并将在半年后启用。

装修需用准备开澡堂，并将在半年后启用。

装修需用的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。

巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。

想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状况。

况。

o【问题问题】对此有何办法解对此有何办法解决决？

o【案情案情】家住某小区家住某小区77幢幢302302室的王某在对新房进行室的王某在对新房进行装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.51.5米米1.21.2米米的塑钢窗户。

楼下住户刘某见状后，即以王某擅自的塑钢窗户。

楼下住户刘某见状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。

在多要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。

在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了法庭。

法庭。

o在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：

对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：

302302室在外墙所开设的室在外墙所开设的1.51.5米米1.21.2米的塑钢窗户未米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安影响居住和使用安全全。

o【裁判裁判】法院认定被告擅自在其居室外墙壁开法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状。

告拆除开设的窗户并恢复原状。

o【析析】本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民事责事责任任。

o【案情案情】甲购买某花园甲购买某花园44号楼号楼29E29E（顶层）房（顶层）房屋一套，甲从国外购买了一只占地为屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.8268.826平平方米方米,重为重为362.8362.8公斤的浴缸。

甲欲将其安放公斤的浴缸。

甲欲将其安放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需经批准及通过安全测定为由拒绝。

几天后，经批准及通过安全测定为由拒绝。

几天后，甲再次准备吊装，遭到乙的制止。

甲再次准备吊装，遭到乙的制止。

o甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人