第五章城市用地及评价和分类.docx
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第五章城市用地及评价和分类
第五章-城市用地及评价和分类
第五章城市用地的评价与分类
一、城市用地及用地规模的概念
一、城市用地规模
（1）城市用地：
城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。
既指以建设利用的土地，也包括已列入城市规划区范围内尚待开发建设的土地。
（2）城市用地规模：
规划期末城市建设用地范围的大小。
城市用地规模（A）=预测的城市人口规模（P）×人均建设用地标准（a）
与城市用地规模相近的两个名词：
城市是人与各种活动的聚集地，各种活动大多有聚集的现象，占据城市中固定的空间位置，形成区位分布。
这些区位（活动场所）加上连接各类活动的交通路线和设施，便形成了城市的空间结构。
城市总体布局是城市的社会、经济、环境以及工程技术和建筑空间组合的综合反映。
（城市总体布局的核心是城市用地功能组织，它是研究城市各项主要用地之间的内在联系。
根据城市的性质和规模，在分析城市用地和建设条件的基础上，将城市各组成部分按其不同功能要求有机地组合起来，使城市有一个科学、合理的用地布局。
）
二、城市用地适用性评价
一、城市用地适用性评价方法：
城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。
其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。
进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。
二、自然条件的评价（即城市用地适用性评定）
自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。
它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。
城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。
1.工程地质条件：
（建筑土质与地基承载力、地形、冲沟、滑坡与崩塌、岩溶、地震）
A．建筑土质与地基承载力
由于地质构造和土质的差异，以及受地下水的影响，地基承载力相差悬殊，故需全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力。
特别要注意有些地基土在一定条件下常常因改变其物理性质和形状而出现问题，如湿陷性黄土受湿后结构下陷，易导致建筑的损坏；膨胀土受水膨胀、失水收缩都会带来危害；沼泽地处于水饱和状态，地基承载力较低。
B．地形
包括山地、丘陵和平原三类。
山地:
绝对高度为500m以上，相对高度为200m以上；平原绝对高度200m以下，相对高度50m以下；丘陵介于两者之间。
C．冲沟
是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。
自然形成的排洪沟，常形成切割用地，增加了工程量，造成水土流失。
D．滑坡与崩塌
滑坡：
由于斜坡上大量滑坡体（土地或岩体）在风化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑动面向下滑动而造成的，常发生在山区或丘陵地区。
崩塌：
由于山坡岩层或土层的层面相对滑动，造成山坡提失去稳定而塌落。
E．岩溶即喀斯特现象
多数为石灰岩，在地下水的溶解和侵蚀下，岩石内部形成空洞。
F．地震
在地震烈度7度以下（6度），工程建设不须特殊设防，在9度以上地区不宜选作城市用地。
6度地震是强震，而七度地震则为损害震。
因此以6度地震烈度作为城市设防标准，非重点抗震防灾城市的设防等级为6度，6度以上设防城市为重点抗震防灾城市。
2.水文与水文地质条件
需获得江河流量、水质、流速、最高洪水位、地下水储量和可开采量、地下水质、地下水位等资料。
水文条件，一般指江河湖泊等地面水体的流量、流速、水位、水质等条件。
水文地质条件，一般是指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。
地下水的分类：
上层滞水、潜水和承压水三类。
具有城市用水意义的地下水，主要是潜水和承压水
上层滞水是由于局部的隔水作用，使下渗的大气降水停留在浅层的岩石裂缝或沉积层中所形成的蓄水体。
潜水是指存在于地表以下第一个稳定隔水层上面、具有自由水面的重力水。
它主要由降水和地表水入渗补给。
当潜水流出地面时就形成泉。
承压水是充满于上下两个隔水层之间的含水层中的水。
漏斗现象:
以地下水作为城市水源，盲目过量地抽取，出现地下水位下降的现象，形成“漏斗”。
（改变了水的流向。
）
当地下水位过高时，将不利于工程的地基，在必要时可采取降低地下水位的措施。
3.气候条件（太阳辐射、风象、温度、湿度和降水）
A．太阳辐射
日照，包括全年太阳照射的天数，以及邻近建筑物是否对用地造成阳光遮挡等。
B．风象。
由风向与风速表示。
风向一般用风向频率（某一时期内观测、累计某一风向发生的次数/同一时期内观测、累计风向的总次数）表示；
风速一般用平均风速（按每个风向的风速累计平均值）表示。
图中实线部分表示全年风向频率，虚线部分表示夏季风向频率。
风向是指由外吹向地区中心，风向频率玫瑰图（简称风玫瑰图）是依据该地区多年来统计的各个方向吹风的平均日数的百分数按比例绘制而成，一般用16罗盘方位表示。
关于盛行风向
风对城市规划和建设用地布局有着多方面的影响，常年盛行风向会影响城市的整体布局效果。
盛行风向是按照城市不同风向的最大频率来确定的。
工业区置于生活居住区的下风位，同时考虑最小风频风向，静风频率，各盛行风向的季节变换及风速关系。
若最小风频风向与盛行风向置换夹角大于90℃，则工业用地应放在最小风频之上风位，全年拥有两个方向的盛行风向，则工业和居住分别布置在盛行风向的两侧。
道路走向不能与冬季盛行风向平行，但与夏季主导风向平行。
由于我国位于中低纬度的亚欧大陆东岸，东部季风区全年一般都有两个盛行风向（夏季为偏南风，冬季则盛行偏北风），而且方向大体相反。
按“主导风向”的传统布局原则，城市生活区一般位于该风向的上风侧，工业区则布置在下风地带，但在季风气候区，由于几个盛行风向大体相反，因此，某盛行风向的上风侧恰好位于另一个盛行风向的下风侧，反之亦然，所以在城市规划中通常运用的“主导风向法”就失去了实际意义。
鉴于大多数类似于季风区地区的城市一般拥有两个风频高的盛行风向，二者风频相近，方向大致相反。
因此，在这种情况下，通常应以最小风频的方向作为规划布局的原则。
有些城市盛行风向往往随季节变化逐渐转动角度，由偏北逐步过渡到偏南风，再由偏南风逐步过渡到偏北风。
对于这样一些盛行风逐步过渡的城市，工业与生活居住区的布局除去应避开两盛行风的影响外，还应注意盛行风向的旋转。
C．温度
日温差较大的地区（尤其在冬天），夜间城市地面散热、冷却快，大气层中下冷上热，在城市上空会出现“逆温层”现象，污浊空气和有害废气难以扩散，将加剧大气污染。
（多出现在盆地城市，静风或谷底地区）
在大中城市，由于建筑密集，绿地、水面偏少，生产与生活活动过程散发大量的热，出现市区气温比郊外要高的现象，即所谓“热岛效应”。
（大城市更突出）
D．湿度和降水
降水量和降水强度对城市排水设施影响很大。
湿度则对城市某些工业生产工艺和生活居住环境产生一定影响。
4.地形条件
城市建设用地坡度要求不小于0.3%，以地面水的排除、汇集和减少排水管道唧站的设置。
由于不同的地理位置和地域差异的存在，自然环境要素对城市规划和建设的影响有所不同。
有些情况下气候条件影响比较突出（工厂选址），而有些条件下则可能地质条件比较重要（摩天大楼）。
一项环境要素往往对城市规划和建设有着有正负两方面的影响（如地下水位高，虽有利于开采地下水源，但不利于施工）。
因此，应着重分析主导因素，研究其作用规律及影响程度。
三、城市用地的评定
1.城市用地评定指对土地的自然环境,按照城市规划与建设的需要,进行土地使用的功能和工程的适宜程度,以及城市建设的经济性与可行性评估.
2.城市用地的适用性评价的分类
城市用地的适用性评价一般分为三类（有时也可分为四类、五类）。
（1）一类用地，即适于建设的用地。
A．地形坡度在10%以下，符合各项建设用地的要求；
B．土质的地基承载力大于15吨/平方米；
C．地下水位低于建筑物构、筑物的基础，一般埋深1.5～2米；
D．没有被百年一遇洪水淹没的危险；
E．没有沼泽或采取简单的工程措施即可排除地面积水的地段；
F．没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。
（2）二类用地，即基本可以建设的用地。
介于一类与三类用地之间（地基承载力为10～15吨/平方米，地形坡度为10%～20%，地下水位埋深为1～1.5米）。
（3）三类用地，即不适于建设的用地。
地基承载力小于10吨/平方米，泥炭层或流沙层大于2米；地形坡度大于20%；洪水淹没经常超过1～1.5米；有冲沟、滑坡；占丰产田；地下水位埋深小于1米。
四、城市建设用地条件评价
城市用地的建设条件，是指组成城市各物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及他们的服务水平与质量。
（1）城市用地布局结构方面
包括城市各功能部分的组合与构成是否合理，对城市生态环境是否有影响；城市用地布局结构能否适应今后发展的要求；现有环境污染源对用地布局结构会有什么影响；城市内外交通布局结构是否协调；城市用地结构和各项用地指标比例是否体现城市性质的要求等。
（2）城市市政设施和公共服务设施方面
包括道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站及公共绿地的分布和容量是否合理，对城市环境有无影响，是否有利于城市防灾；商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生设施分布、配套是否合理，质量是否合格等。
（3）社会、经济构成方面。
包括人口结构及分布、各项城市设施的分布及容量，应与居民需求之间互相适应；经济发展水平、产业结构和相应的就业结构，都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。
五、城市用地的经济评价
1．城市土地的基本性质
城市用地经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析。
城市土地除具有土地资源的共性以外，还有其特殊性：
一是承载性。
城市土地是接纳城市生产、生活各项活动和各类建筑物、构筑物的载体，为城市各项建设和经济社会活动提供场所。
这是城市土地最基本的自然属性。
二是区位。
除包括以座标表示的几何位置外，更重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，包括有形的区位（如就业中心、交通线路、基础设施条件等）和无形的因素（如经济发展水平、社会文化环境等）。
级差地租是指不同区位的土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。
绝对地租：
指凭借土地自然条件和人类对土地开发经营商的差异而形成的地租。
级差地租Ⅰ：
是由于城市的地址条件和地理环境的差别而产生的。
级差地租Ⅱ：
是由于在同一块土地上追加投资而产生的。
2.城市土地经济评价的主要影响因素
基本因素层：
包括土地区位、城市设施、环境恶劣度及其它因素
派生因素层：
繁华度、交通通达度、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度等
因子层：
商业服务中心等级、道路功能与宽度等一些从更小的侧面等具体地对土地使用产生影响。
三、城市用地构成与分类
一、城市用地的分类
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分为10大类、46中类、73小类
城市总体规划阶段以达到大类为主，中类为辅；
分区规划阶段以中类为主，小类为辅；
详细规划阶段达到小类深度。
R——居住用地——住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地
C——公共设施用地——C1行政办公用地、C2商业金融用地、C3文化娱乐用地、C4体育用地、C5医疗卫生用地、C6教育科研设计用地、C7文物古迹用地、C9其他公共设施用地（如宗教活动场所、社会福利院等。
）
M——工业用地——一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地
W——仓储用地——普通仓储用地、危险品仓库用地、堆场用地
T——对外交通用地——铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口用地、机场用地
S——道路交通用地——道路用地、广场用地、社会停车场库用地
U——市政公用设施用——供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地、施工与维修设施用地、殡葬设施用地、其它市政设施用地
G——绿地——公共绿地、生产防护绿地
D——特殊用地——军事用地、外事用地、保安用地
E——水域及其他用地——水域、耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地
居住用地（R），按市政设施配套程度、布局完整程度、环境质量、住宅状况分成4个中类（R1～R4），每个中类下又分成住宅、公共、道路、绿化4小类。
幼儿园、小学属于城市用地分类中的居住用地（R）
公共设施用地（C），指居住区级和居住区级以上的，不包含居住用地中的公共服务设施用地。
市政公用设施用地（U），指居住区级以上、不包括小区级的市政公用设施用地。
绿地（G），指居住区级以上不包括小区级的绿地。
土地利用的分类通常从使用性质（用途）与使用强度（密度）两个方面来描述与考量。
GBJ137-90《城市用地分类与规划建设标准》是从用途上分类的国标
按照城市中不同地块所承载的城市活动，城市用地的用途分类可以分为居住、商务商业、工业及城市设施四大类（见下表）
当然，现实中存在大量集数种用途于一个地块的实例，通常被列为混合用途，如底层商业上层居住、SOHO（CR）等复合型开发用地。
用地种类
城市活动类型
相应地区
用地举例
居住类
居住
R居住用地
包括各种低中高密度的居住专用用地、混合用地；
为社区服务的小公园、零售商业、中小学等
商务、商业类
工作游憩
C公共设施用地
包括政府行政办公用地在内的集中商务用地、CBD等；以零售业为主的集中的商业、服务业以及盈利的文化娱乐用地
工业类
工作
M工业用地
W仓储用地
包括各种规模的轻重工业在内的制造业用地；
批发业用地、转运、仓储用地
城市设施类
交通游憩
T对外交通用地
S道路交通用地
U市政公用设施用地
G绿地
大规模交通设施用地，城市干道、交通性广场用地社会停车场等其他交通设施；
大规模的公园、绿地、广场及其他游乐休闲设施；
城市基础设施及非盈利公共服务设施
其他
D特殊用地
E水域和其他用地
河流水面、填埋及其他未利用土地；
农林牧业用地；军事、外事、保安用地
二、.城市的用地构成
城市的用地构成是基于城市的用地的自然与经济区位，以及由城市职能所形成的城市功能组合与布局结构，而呈现不同的构成形态
三、城市用地平衡表的制作
土地利用总体规划是对土地资源开发、利用、治理、保护进行统筹安排的战略性规划,是国家、各省（市）全面、统一、合理利用区域土地资源的宏观措施。
而用地平衡方案的确定是编制土地利用规划过程中的核心问题之一,快速而合理地进行用地平衡是规划顺利进行的一个基本前提。
序号
用地代号
用地名称
面积（万m2）
占城市建设用地（%）
人均（m2/人）
现状
规划
现状
规划
现状
规划
1
R
居住用地
2
C
公共设施用地
其中
行政办公用地教育用地
…….
3
M
工业用地
4
W
仓储用地
5
T
对外交通用地
6
S
道路交通用地
7
U
市政公用设施用地
8
G
绿地
其中公共绿地
9
D
特殊用地
合计
城市建设用地
100.0%
100.0%
备注：
_____年规划非农业人口_____万人
_____年现状非农业人口_____万人
四、各种用地规模的确定：
1.城市用地指标分级
主要方法：
按照人均用地标准计算总用地规模后，在主要用地种类之间按照一定的比例进一步划分；
指标级别
用地指标（㎡/人）
Ⅰ
60.1～75.0
Ⅱ
75.1～90.0
Ⅲ
90.1～105.0
Ⅳ
105.1～120.0
新建城市的规划人均建设用地指标宜在第Ⅲ级内确定；当城市的发展用地偏紧时，可在第Ⅱ级内确定。
首都和经济特区城市的规划人均建设用地指标宜在第Ⅳ级内确定；当经济特区城市的发展用地偏紧时，可在第Ⅲ级内确定。
边远地区和少数民族地区中地多人少的城市，可根据实际情况确定规划人均建设用地指标，但不得大于150.0m2/人。
2.规划人均单项建设用地指标及比例
类别名称
用地指标（平方米/人）
占建设用地的比例/%
居住用地
18.0～28.0
20～32
工业用地
10.0～25.0
15～25
道路广场用地
7.0～15.0
8～15
绿地（其中:
公共绿地）
≥9.0（≥7.0）
8～15
关于人均指标
规划人均建设用地指标为第Ⅰ级，有条件建造部分中高层住宅的大中城市，其规划人均居住用地指标可适当降低，但不得少于16.0m2/人。
大城市的规划人均工业用地指标宜采用下限10m2/人；设有大中型工业项目的中小工矿城市，其规划人均工业用地指标可适当提高，但不宜大于30.0m2/人。
规划人均建设用地指标为第Ⅰ级的城市，其规划人均绿地指标可适当降低，但不得小于5.0m2/人。
关于用地比例
大城市工业用地占建设用地的比例宜取规定的下限15%；设有大中型工业项目的中小工矿城市，其工业用地占建设用地的比例可大于25%，但不宜超过30%。
规划人均建设用地指标为第Ⅳ级的小城市，其道路广场用地占建设用地的比例宜取下限8%。
风景旅游城市及绿化条件较好的城市，其绿地占建设用地的比例可大于15%。
居住、工业、道路广场和绿地四大类用地总和占建设用地比例宜为60～75%
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