xx住宅项目1009.docx
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xx住宅项目1009
可行性分析报告
第一部分：
项目概况
第二部分：
投资环境分析
第三部分：
项目区域价值分析
第四部分：
清远房地产市场分析
第五部分：
项目定位及建设规划建议
第六部分：
投资预测
第七部分：
结论
第一部分项目概况
一、项目概况
项目位于清远市新城区人民一路、北江一路与文明路交汇处。
地块以北有北江一路正望北江河，以东有长岭洲心中学，以西有市政府、索菲特五星大酒店。
该项目位于北江大桥、凤城大桥、武广高铁清远站、广清轻轨铁路站区域内，有着非常便利的交通。
周边成熟小区有金海湾豪庭、帝景豪园等；正在兴建大型的商住楼维港半岛等；附近设有大型休闲购物中心（蠃之城）。
该地块属于闹中带静的位置，非常适合居住。
并预示该区域将步入全面、快速的发展，是非常有前景的区域。
二、项目经济指标及合法性
项目总用地面积为61085.3平方米，并于2010年9月开始办理有关的报建手续，已取得国有土地使用证等相关经清远市政府批准的手续。
文件名
编号
核发时间
土地使用证
清市府国用（2008）第000774号
2008年03月07日
三、项目主要经济指标
项目建设用地面积
61085.3
建筑密度
30.4%
总建筑面积
约310000
容积率
5.55
住宅公寓建筑面积
285800㎡
绿化率
35%
商铺建筑面积
20000㎡
总户数
会所建筑面积
1200㎡
车位数
幼儿园、卫生站、两委会、消防站、公厕等合计建筑面积
3000㎡
地下室建筑面积（不计入容积率）
50000㎡
第二部分投资环境分析
一、2009年清远经济状况
中国社会科学院日前发布2009年《城市竞争力蓝皮书》，清远市与鄂尔多斯、河源并列排名“综合增长竞争力城市”首位。
2008年是清远市发展进程中极不平凡的一年。
全市各族人民深入贯彻落实科学发展观,大力推进工业园区化、农业产业化、城镇特色化和管理人性化,成功战胜低温雨雪冰冻灾害,积极应对国际金融危机的不利影响,经济实现平稳较快发展。
全市生产总值、财政一般预算收入、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额四项指标增幅居全省首位,实现经济增长全省“五连冠”目标。
全年完成生产总值746.6亿元,增长18.4%；人均生产总值2.02万元,增长16.5%。
规模工业总产值1620.4亿元,增长42.9%；规模以上工业增加值389.7亿元,增长30.8%。
完成全社会固定资产投资703.5亿元,增长44.4%。
来源于清远的财政总收入89.1亿元,增长38.3%；其中,财政一般预算收入37.4亿元,增长34%；人均财政一般预算收入1011元,增长31.9%。
外贸出口13.8亿美元,增长16.1%。
以旅游业为龙头的第三产业加快发展,全年接待游客1488万人次,增长12.5%；旅游收入56.3亿元,增长17.5%；城乡市场兴旺,实现社会消费品零售总额250.6亿元,增长27.3%。
物价和金融运行保持稳定,居民消费品价格水平上涨4.5%。
年末金融机构人民币各项存款余额645.1亿元,比年初增长15.2%；贷款余额273.9亿元,增长21%。
民营经济蓬勃发展,新增个体工商户1.8万户,新增注册资金5.1亿元；新登记私营企业1170家,新增注册资金16亿元。
民营经济共完成投资368.6亿元,增长64%,占全社会固定资产投资总额的52.4%；规模以上民营工业企业达399家,完成增加值165.8亿元,增长31.5%,占规模工业的42.5%。
二、2010年对房地产利好的几个方面
1、宏观经济持续走强，清远概念逐渐深入人心
◇国内经济复苏在望，投资信心不断增强；
◇清远经济连续六年增幅第一，增强了消费者在清远置业安居的信心；
2、清远政府大力支持
◇清远政府近年来实施“三化一园”发展战略，强力拉动房地产开发、消费升温，直接推动了房地产市场的发展；
◇清远城市化进程加快，促进房地产市场持续、健康、稳步发展；
3、交通利好不断涌现，清远概念持续升温
◇广清轻轨于铁定动工，3年内建成，届时到广州只需25分钟，大大拉近与珠三角的距离；
◇武广高铁2009年底通车，到武汉仅需3.5小时，使清远城市发展和工业的发展提供了强大的后劲；
4、购房需要将进一步加大，外地人来清远购房比例将会提升
◇清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业；
◇清远市城市辐射力的提高，将刺激周边区域的购房需求；
◇旧城改造速度加快，积极推进货币化分房，扩大住房补贴覆盖面，促进购房消费增加；
第三部分项目区域价值分析
一、清远市总体城市发展与规划
清远市市辖区范围，总面积927．2平方公里；中心城区以现状凤城街道办事处、东城街道办事处、洲心街道办事处以及横荷街道办事处为主体，包括龙塘镇、源潭镇、石角镇部分用地，总面积约271．3平方公里。
清远市2006-2010年的规划方案原则确定了清远市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。
城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。
借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。
规划结合清远市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。
构建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。
规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：
城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：
江北组团（城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主）。
中心组团（城市行政、文化、体育等职能为主）、龙塘组团（城市工业发展区）。
二、新城东片区在清远城市与规划中的功能定位
1、项目所处位置是清远市东片区，是清城区政府重点发展区域之一。
城区政府在六届人大二次会议的报告中提出2009年以“东拓”战略继续打造新区建设新亮点，以“西进”战略加速城西片开发建设，以“名镇”战略提升集镇的建设品位，全面推动城乡建设上新台阶。
“东拓”战略即加快旧城、东片的规划建设。
按照“政府引导、市场运作、有序开发”的城市经营理念，着力引进实力雄厚的开发商，结合旧城上廓一片北江河堤的建设和小市以西一片城中村改造，高起点、高标准地实施连片规划、连片改造，加快改善北江大桥东西“一河两岸”的面貌。
“名镇”战略是逐步将源潭、龙塘、石角三个中心镇打造成为面向中心城区、辐射周边的“次中心城市”。
将集镇建设和工业化结合起来，大力引导大型企业在集镇周边建设生活配套区、行政中心、集团总部，加快集镇扩张。
继续引进一批上水平的商住商贸项目，提升集镇的人口聚集、商品集散、生活配套服务功能，提高集镇发展品位。
名镇战略的实施将大大加速城市化进程，为商业的发展提供空间。
2、专业市场的建成将促进该区发展加快，建设商业市场能实现与专业市场互补。
根据清远市对新城提出的“东拓西进”战略发展目标，该区域将大力发展商贸批发市场及物流业，区域内市政重点支持的清远义乌商贸城、10万平方米的农副产品批发市场和清远汽车销售城等多个大型专业市场的开工建设，标志着清远新城商贸物流核心区迈进大开发，大建设的快速发展阶段，武广客运专线、广清城际轻轨建成开通，将进一步奠定该区城成为粤北地区商贸物流批发中心的地位。
据了解，政府即将在义乌商贸城设置公交首末站和中长途客运车辆停靠点。
这将会大大提升该区域交通的便捷性。
三、项目机遇
1、客源市场拓宽的可行性日益明显，高尚住宅和高品味位消费追随者持续增加。
随着我市社会经济的不断发展，招商力度不断加大，使清远成为了珠三角产业转移的重要宝地，各类民营企业如雨后春笋般不断发展和壮大，社会经济的迅猛发展也促进了城市人口和外来人口的不断增多，高收入高消费人群也越来越多,有特色的小区物业将受到追捧。
2、项目优越的环境优势及位置优势，除对本地市民吸引外，对港澳和珠三角地区的投资者将产生巨大的吸引力。
随着我市蓄水工程建设和突出“湖城”主题建设的定位，以及市区扩大黑底化、亮化、绿化、净化等“四化”的成果，大大提高了城市的商业化水平和品位，优美的山水自然风光和良好的投资环境，使港澳和珠三角地区的人群对清远的“美”产生了神奇的向往。
四、城市发展前景
1、人口规模扩大，外来人口不断增加
截至2009年，全市户籍总人口405.8万人，比上年末增加2.8万人，增长6.9‰。
全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人，其中清城区常住人口约55万。
近年来由于落户清远的企业不断增多，而本地技术型工人缺口比较大，因此外来人口的数量也在不断增加，据测算2011年外来人口约35万，比上年末增长约28％。
2、居民收入水平不断提高
截至2009年，市区居民人均可支配收入15006元，比上年增长12%。
全市在岗职工年平均工资26799元，增加3246元，增长9.5%。
农村居民人均纯收入4887元，比上年增长14.1%。
3、产业规模不断优化，城市基础配套设施不断完善
◇坚持以工业发展为核心
坚定不移地坚持工业强市指导思想，坚定不移地走新型工业化道路，坚定不移地办好工业园区，坚定不移地营造“洼地效应”，坚定不移地抓好招商引资，坚定不移地优化软环境，为清远工业的加速发展打下了坚实的政策基础。
目标：
在2010年三产结构调整为12：
48：
40。
（08年为：
13：
58：
29）
◇城市化为载体
一、取消农民进城的户口和收费限制。
逐步减少农民，加速城市人口的集聚。
二、通过修编，扩大中心城区的规划。
三、抓好教育的集约，把教育资源相对集中在城镇，通过教育实现人口的集约，提升城市水平。
四、坚持城市化与产业化同步推进，用产业聚集效应带动人口从农村到城市的战略转移；
4、交通规划振奋人心
高速公路：
2010年清远将成为我省高速公路建设的重点地区和主战场，最终实现与广佛同城化及无缝对接，形成“品”字型的城市群，全面融入珠三角。
出省通道：
广（州）乐（昌）高速公路（清远段）、二（连浩特）广（州）高速公路（清远段）和英德至连州高速公路---跨越之路；与周边地级市的对接通道：
佛（山）清（远）高速公路、清（远）从（化）高速公路、汕（头）湛（江）高速公路（清远段）和汕（头）昆（明）高速公路（清远段）---民族团结之路；建设清（远）连（州）高速公路连南段和广清高速北延线---城区协调之路；以及对广清高速进行4车道改8车道扩建---广清高速通道；届时将形成总里程1088公里，总投资900多亿元。
高速铁路：
武广铁路通车、广清轻轨（2012年建成通车）。
综上所述清远是一座高速发展，欣欣向荣的城市；城市的聚合力不断增强，吸引大量外地人来到清远投资、置业。
第四部分清远房地产市场分析
目前清远房地产市场状况
（一）清远房地产发展历程
1、清远房地产业的发展相比珠三角地区的起步较晚。
2000年以来，清远市政府采取了一系列措施促进房地产业的发展，包括
◇采取优惠政策，引导民间资本投入房地产业；
◇取消货币分房政策；
◇逐步限制市区自建房的审批；
◇促进金融对房地产的支持；
以上措施的逐步落实，使得清远的房地产市场逐步形成，并持续健康的发展。
主要体现在以下两个方面：
【房地产开发投资额逐年上升】
2001年以来，清远市房地产开发投资额逐年稳步上升，特别是2005年，投资额大幅度上升，同比增长68%。
【空置面积2003年以后逐年下降】
清远市商品房空置面积2003年以前呈逐年上升的趋势，在2003年达到最高峰44.25万平方米，2003年以后则稳步下降。
说明2003年以后清远房地产市场发展良好，销售面积超过竣工面积，供不应求。
2、06～09年市区房地产开发统计主要指标情况表
年份
2006年
2007年
2008年
2009年
完成开发投资（万元）
95395
123940
123886
139835
商品房施工面积（万㎡）
119.35
130.25
156.63
358.45
其中：
新开工
57.21
64.59
48.77
89.34
商品房竣工面积（万㎡）
51.36
37.31
18.42
80.2
商品房销售面积（万㎡）
49.01
33.93
50.14
65.99
商品房销售额（万元）
74430
121715
84904
213993
商品房空置面积（万㎡）
35.54
19.35
25.17
23.66
投资额呈现逐年增大的趋势；
销售量反复攀升；
销售单价稳步提升；
3、06～09年市区住宅销售情况小结：
（1）客户需求的单套住房面积呈现逐年增加的趋势；
◇清远居民的收入水平提高较快；
◇当地高端消费者愿意在本地置业；
◇大部分为自住的刚性需求；
（2）住宅单价涨幅总体比较平稳；
◇新建普通住宅单价涨幅不大；
◇江景或别墅类住宅对整体单价拉动作用大；
◇住宅单价呈现逐年小幅上升的趋势；
（二）、近两年清远房地产销售情况
07年是房地产市场疯狂的一年，清远也不例外，在舆论和宏观环境的影响下，投资性需求和被激发的刚性需求集中释放，清远的房地产市场呈现爆发性增长，但进入2008年，房地产销售量有所下降。
商品房竣工面积
面积
对比上年增长
住宅销售面积
对比上年增长
2006年
429万㎡
20.5%
130万㎡
20.9%
2007年
718万㎡
67.3%
230.2万㎡
76.8%
2008年
720万㎡
0.3%
112万㎡
同比下降51．2
08年全市房地产企业完成投资比07年增加了68.86％，2008年全年房地产开发企业完成投资108亿多元，其中市区56亿多元，同比分别增长68.86%和38.53%.商品房竣工面积283万平方米，其中市区143万多平方米，同比分别增长47.15%和27.94%.全市批准预售面积339万平方米，其中市区批准100个项目预售，面积167万平方米。
（三）2010年清远房地产市场情况
据市房管局最新数据,12月成交1698套,环比增长51%,与1月479套相比增长了3.5倍,平均每月增长59%。
上半年总计成交住宅5873套、81.12万㎡,同比增长1.1倍；而08年全年的成交量才5595套、成交面积74.54万㎡,也就是说09年上半年成交量分别超过08年全年的4.97%、8.83%。
成交均价方面,1月均价为3062元/㎡,6月均价为3875元/㎡,12月均价为4152元/㎡，一年时间增长了1090元,增幅达35%。
与08年同期相比,每月均价至少高3个百分点。
二、清远商品房供应区域分析
1、新城板块：
板块位于清远城市新规划的核心范围内,是目前清远发展较为完备的区域,政府机关、商业购物场所、交通相当完备,房地产项目分布主要以人民路为界,按南北划分,该区域楼盘的品质较高,小区规模以及配套都较为完善。
同时随着市政规划的利好对新城的倾斜,该区域的竞争态势将会进一步加剧。
广信花园、凤城世家、巴黎春天、凯旋花园、恒福国际公馆等。
2、广清板块：
板块位于城市规划的主轴上，该方向也是城市未来发展的主方向，该板块都是规模较大，质量较高的，由于板块规划及起步较晚，现阶段楼盘处于相对低价状态，性价比较高，升增潜力较大，主要有云山诗意、汇江花园、世纪花城、现代城。
3、沿江板块：
板块紧邻北江,江景资源稀缺,较其它版板块具有不可复制的资源优势,产品以160－210㎡的大三房与四房为主。
同时区域内产品居住舒适度较高,虽然价格较高,但由于资源的不可复制性优势,板块总体升值潜力较高。
代表项目有金海湾、金信蓝湾、金逸雅居、帝景豪苑、碧江帝景（筹建）、御水龙庭、锦江豪苑、阳光嘉园、金碧湾、维港半岛等。
该板是本项目的主要竞争对手。
4、旧城板块：
区域在售项目数量较其他居住板块为少,但未来计划出售项目较多，共有8个项目，总建筑面积为751793平方米，慧峰豪庭、雍华庭、御景湖畔、恒丰华庭、汇侨新城、雅悦峰景花园在售。
未售在建楼盘有湖景湾花园、产品以实用为住，由于该区域属于老城区，板块最大卖点是交通便利及众多公交车线路,生活配套设施完善,中小学集中,生活气氛浓厚。
5、东城板块：
该板块处于清远城市发展东西轴线,为未来市政规划的热点区域。
同时板块临近“五星级”酒店、清城区政府、清远市公安局等政府机关办公区域,同时未来部分市政相关办公区域可能落户东城板块,区域影响逐渐扩大,同时针对房地产项目而言,其板块的潜在中高端客户基数大,为房地产开发商未来重点开发的区域。
虽然现时板块内的相关市政配套尚待完善,区域内房地产发展尚处于起步阶段,但区域未来升值空间巨大。
主要有关加州花园、碧水龙庭，本项目位于东城板块升值空间巨大。
6、清新板块：
清远、清新城区一体化进程加快，加速了跨区置业进程，而清新房地产刚刚发展，该板块生态环境好、空气清新，是发展休闲、投资型地产项目的好地方，而板块所处区域交通十分便利，而楼盘价格普遍不高但性价比较高，发展潜力较大。
区域内,相对景观资源较好,周边配套相对齐全,公交配套相对较少,产品规划设计水平较城区低,普遍以“社区型”产品为主，产品的户型面积跨度较为集中，以120－160㎡的三房、小四房为主,代表项目有美林宏景、新亚时代城、御峰、尚山、华府一号。
各主要楼盘分布如下：
通过上述统计，市区（包括清新县城）在售（或即将销售）项目超过60个。
主要楼盘销售情况统计表（2009年）
地块区域
楼盘名称
均价
（m2）
总销售率（%）
项目主题
建筑风格
户型
小
市
沿
江
地
段
金信
蓝湾豪庭
5800
58
为江居而来
法式巴洛克外立面设计，由4栋28--30层半围合式组成
161—290m2
3-6房户型
帝景豪园
4480
66
江山观邸、御领凤城
欧陆式建筑风格,由8栋12-28层，采用外江内湖的星座式布局围合组成。
外立面为碟式设计
130—400m2
3-5房、复式户型
金海湾豪庭
4550
剩170套左右
建造在公园里的家
欧陆式建筑，集别墅、多层洋房、小高层洋房于一体。
130—260m2
3-4房，复式户型
金逸雅居
4300
20
感受亚热带风情享受黄金海岸生活
现代风格建筑，由11栋11-32层小高层、高层围合而成。
88-131m2
2-3房户型
汇展第一海岸
4500
88
纯正的名望标签
欧陆风格，单栋建筑，层高31层。
121-195m2
3-5房户型
清
城
区
沿
江
地
段
锦江豪苑
5890
94
重点打造法式皇家园林小区、江畔名门生态典范
法国皇家建筑，21—31层围合而成。
113-240m2
3-4房，复式
阳光嘉园
4635
67
水岸生活，七彩人生
现代风格建筑，由25栋高层洋房围合而成
130-300m2
3-5房，复式户型
和富夏阁
3800
96
北江水岸.首创布吉风情空中花园会所
东南亚建筑风格，单栋
112-300m2
3-4房，复式户型
金碧湾
5000
40
精彩江岸、瑰丽家园
欧陆建筑风格
107-240m2
3-4房，复式户型
丽景轩
3850
26
城脉脉，江逸，心自然
现代小高层单栋建筑
82-175m2
3-4房
从以上表格可分析如下特点:
2009年整个房产市场均价在4600元左右，项目规模大且为江景楼盘的均价会有所上升，介乎在4500元至12000元之间。
在众多调查楼盘的销售率数据显示，销售状况非常好的有帝景豪园、汇展第一海岸、金海湾、金碧湾、阳光嘉园、锦江豪园、御水龙庭、凤城世家、云山诗意。
充分展示出江景楼盘和项目规模大的楼盘是清远市民对居住环境的偏爱。
主要楼盘销售价格情况统计表（2010-2011年）
富景
10000元起
名流府邸
现代高层建筑，
金信华庭
8500元
国际园林景观上层生活社区
南亚巴厘岛主题风格,自然主义景观设计蝶式
丽景
7500元
城市地标人居典范
欧陆风情设计户户朝南的碟式布局。
金鑫
6500元
尊贵领地尊荣体验
欧陆风格
维港半岛
8500元
在公园里找到家
现代建筑，由30栋高层电梯房组成，
73-300m2
2-4房，复式
凯景
12000元
当清远邂逅东南亚,从此生活充满想像
现代建筑风格
88-300m2
2-5房，复式
锦江
8500元
现代东方大宅
116-179m2
3-4房，
清华湾
8000元
城心E，精美细户
欧陆风格，商住塔楼
85-200m2
2-3房，复式
从以上表格分析如下特点：
2011年项目规模大且为江景楼盘的整个房产市场均价在8680元左右。
表明高端产品还有持续上升势头。
第五部分项目定位及建设规划
一、项目背景定位综述
从市场分析看：
从经济条件看，清远具备发展房地产的坚实基础，产业经济发展迅速，城市基础设施好，有稳定的购房群体，市场具备良好的承接能力，适宜大盘开发，不存在消化不良的问题；
从地产发展的历程看，清远地产发展到向主题社区过渡阶段，户型产品面积趋小，品质提升的转型时期，市场呼唤能领导真正城市生活精品型项目；
清远市场已进入整体综合竞争时代，项目竞争不但是个盘竞争，也是区域竞争，是多层次、多角度的综合竞争，而市场缺乏个性鲜明的、既能体现个盘特点，又能顾及区域竞争的具备综合竞争优势的项目；
从客户群看，本区辐射能力有限，客户区域特征明显，“挖潜”和吸引本地及外地客户，特别是周边乡镇客户是进一步扩展、吸引广州北、外来投资客是市场容量放大的必经之路。
从项目分析看：
项目优势资源除区域发展潜力、教育配套有一定的基础外，其余都要精心规划、建设，但项目的规模优势，再结合产品创新、主题特色园林等优质的附加值，使本项目具备打造区域代表项目的潜力；
基于以上分析，本项目将从以下方面建立核心价值体系：
城市中心精品居住社区、现有区域居住模式的提升（主题社区）；
引领性的产品设计，产品开创全新的产品时代（创新产品）；
有突出主题的园林景观、完善的配套：
幼儿园、会所、商业（高附加值）；
30万平米大盘社区，规划空间大，产品线丰富（规模价值）；
优质教育：
双语幼儿园、清城一中、华侨中学（人文价值）；
独创主题概念和文化营销（专业营销）。
二、整体功能定位
以中高档精品住宅为主，商业为辅（商业满足小区及周边社区的生活配套、拟建一个大型超市式菜市场）；
以高层住宅为主，控制整体成本突出产品性价比；
以居住为主的精品社区；
项目商业连通自成一体，形成城市商业街区，融入城市商业体系。
三、项目形象定位
中心东区·30万平米·城市生活街区
中心东区——北江南岸为新城，项目位于新城东区，以城市中心的定义，实现项目区域形象的再造。
30万平米——凸显项目无可比拟的规模优势，以激发目标客户群的置业激情。
生活街区——一种新兴的城市生活模式，超越传统“街坊”理念，除邻里关爱外，突出便利、舒适、时尚、开放的城市居住生活方式，是“新城市主义”的实质体现。
四、目标客户定位
通过市场调研分析，清城购房群体主要由四类阶层组成；一是原住居民的升级换代，改善居住品质；二是政府机关公务员和事业单位职员；三
升级会员 