AAA香港龙头地产旗下优质楼盘配套学校租赁办学协议书.docx

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AAA香港龙头地产旗下优质楼盘配套学校租赁办学协议书

【AAA】香港龙头地产旗下优质楼盘配套学校租赁办学协议书

第一章协议

一、租赁协议5

二、协议双方5

三、建筑物5

四、租赁期限5

五、免租期5

六、权利保留条款5

七、租金6

第二章租金和其他收费

一、租金6

二、税费和其他费用7

第三章乙方[PartyA]义务

一、遵守法律7

二、内外适当维修7

三、消防7

四、赔偿和内部损失/损坏保险7

五、防护措施8

六、甲方[PartyB]的进入8

七、维修通知9

八、维修费和其他费用的偿付9

九、通知甲方[PartyB]损坏10

十、承办商、雇员、代理人和获许人10

十一、搬出建筑物10

第四章甲方[PartyB]义务

一、使用建筑物11

二、检查建筑物11

三、空调维修11

四、优先租赁权11

五、税费和其他费用11

第五章限制和禁止条款

一、安装和改造12

二、建筑物的毁坏12

三、墙、天花板、地板、窗及公用区的损坏12

四、用途12

五、违法或不正当使用12

六、危险物品13

七、不得转让13

八、违反保险条款13

九、不排放有毒或腐蚀性物质14

十、不制造烦扰14

十一、除电或天然气外不使用任何燃料或能源14

十二、宠物和动物14

第六章免责条款

一、设施15

二、电/空调/气/水的供应15

三、火、烟雾、水灾、溢水、沙尘暴和害虫15

四、保安15

五、其他人的行为15

第七章赔偿条款

赔偿15

第八章租金减免

减免16

第九章违约责任

一、违约责任16

二、行使权利17

三、收取租金17

四、承办商、雇员、代理人和获许人的行为17

第一十章押金和预付租金

一、押金17

二、预付租金18

三、返还押金18

第一十一章解释和其他条款

一、旁注、标题和索引19

二、宽容不等于弃权19

三、无报酬19

四、无其他保证19

五、费用19

六、紧急权力19

七、管辖法律20

八、争议20

九、协议登记20

十、附表20

附表A21

附表B22

附件一

附件二

第一章

协议

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方就建立租赁关系的有关事宜，协商达成一致意见，签订此协议：

一、租赁协议

本协议于20TT年TT月TT日，在LN省PC市DH区签订。

二、协议双方

甲方[PartyB]：

NB地产有限公司

该公司为根据中华人民共和国（“中国”）法律成立并登记的中外合作企业，

法定地址为：

中国PC市TTT路TTT号TTT大厦TTT室（以下简称“甲方[PartyB]”，如内文容许应包括甲方[PartyB]的继承人及受让人）；

乙方[PartyA]：

MP国际教育集团

法定地址为：

中国PC市TTT路TTT号TTT大厦TTT室（以下简称“乙方[PartyA]”）。

三、租赁物（建筑物）

甲方[PartyB]应出租且乙方[PartyA]应承租位于天域尚筑小区的教学楼（详细说明见附表A）（以下简称“建筑物”），如建筑物内有固定设施和装备，则连同建筑物一并出租，双方确认建筑物建筑面积为KKK平方米。

建筑物交接、初装修应遵照附表A之规定。

四、租赁期限

1、自20TT年TT月TT日始，20PP年PP月PP日止（以下简称“租赁期限”），除非在本协议所述情况下提前终止。

2、乙方[PartyA]享有附表B规定的免租期。

五、权利保留条款

1、甲方[PartyB]及其所有授权代表保留以下权利：

A.进入建筑物检查、修理及保养现在或将来可能在建筑物内、上或下及被或可被建筑物或其任何部分或任何毗连或相邻的物业使用的下水道、水渠、水管、电线、电缆及线路管道的权利；

B.建立或改造或同意建立或改造目前位於任何毗连或相邻的物业的权利和以其认为合适的方法处置该等物业的权利；

C.对建筑物下方和横向支承的权利

D.使用建筑物外墙的权利，包括但不限于设置天线的权利：

2、租金

在租赁期限内，乙方[PartyA]需向甲方[PartyB]支付根据附表B确定的租金。

该租金需於每月的第一天在不作任何扣减的情况下提前支付。

首次付款应按照第一个租赁月未满期的天数按比例进行计算；最后一次付款应按照最後一个租赁月未满期的天数按比例进行计算。

第二章

租金和其他收费

乙方[PartyA]与甲方[PartyB]同意如下：

一、租金

在甲方[PartyB]没有预先要求的情况下，按照上文规定的期限和方式无任何扣减地在甲方[PartyB]的办事处或甲方[PartyB]不时指定的其他地点支付租金。

如自到期支付日起拖欠缴纳租金15天，乙方[PartyA]需在甲方[PartyB]的要求下另外向甲方[PartyB]支付相当于拖欠款2%的月利息，该利息自到期支付日起（并非到期支付日15天后起）计收，直至付清应付款项。

甲方[PartyB]根据本条款要求及/或收取利息，不损害且不应影响甲方[PartyB]行使及实施本协议项下的其他权力或补救办法（包括收回建筑物的权力）。

二、税费及其他费用

乙方[PartyA]应支付并清偿所有乙方[PartyA]根据中国相关法律及法规应缴的税费和其他费用（包括但不仅限于物业管理费、印花税及本协议约定乙方[PartyA]应承担的费用）。

第三章

乙方[PartyA]的义务

乙方[PartyA]与甲方[PartyB]约定并同意如下：

一、遵守相关法律法规

乙方[PartyA]自本协议签订之日起7天内与天域尚筑小区签订物业管理协议，遵守的业主公约及管理规则及所有与乙方[PartyA]使用建筑物有关或与乙方[PartyA]或其任何雇员、来访者、获许人或受邀者於建筑物内做出、许可、遭受或遗漏的行为有关的由政府或主管部门制定的任何法律、法令、规例、条例、规定或指示，并就违反以上法律、法令、规例、条例、规定或指示向甲方[PartyB]作出赔偿。

二、内外适当维修

乙方[PartyA]需保持建筑物内外处於完好、洁净，可租赁和适当保养的状况（合理磨损除外）。

乙方[PartyA]需在租赁期限届满或提前终止时将建筑物保持上述状态交还给甲方[PartyB]

三、设备维护

乙方[PartyA]在租赁期间负责对除建筑物主体结构以外的房屋、设备设施（包括但不仅限于消防喷淋系统、空调系统、电房、水电管线等设备）进行维修和保养，并承担费用

四、赔偿和内部损失/损坏保险

对任何人或财产的损失、损坏和伤害应负全责并对甲方[PartyB]作出赔偿，无论该损失、损坏和伤害是否直接或间接地由下列情况引起：

1、由於乙方[PartyA]在本协议项下应负责维修的建筑物内部或任何设备或建筑物设施包括但不限于建筑物内部的线路和管道的损坏状况；由於来自建筑物的火或烟的蔓延，或漏水或溢水，包括暴风雨或雨水；

2、由于乙方[PartyA]、其雇员、来访者或获许人的行为、遗漏、过失或疏忽。

乙方[PartyA]应根据教育部门的要求购买足够的保险（包括办学保险），乙方[PartyA]需就建筑物的任何损失或损坏向甲方[PartyB]作出赔偿；同时，在信誉良好的保险公司就以上财产办理充足的保险。

未经甲方[PartyB]的事先同意，保险条款不得取消、修改或受限。

此外，乙方[PartyA]的投保应将与其在建筑物内的动产相关的综合险和第三方的保险责任范围包括在内。

在甲方[PartyB]的要求下，乙方[PartyA]需向甲方[PartyB]出示该保单及最后一笔保险费的缴费收据和保险公司提供的证书，证实保险费已缴清且保险有效并存续。

如乙方[PartyA]未能向保险公司缴纳保险费，甲方[PartyB]有权从押金（定义见下文）中扣除任何保险费。

同时，作为本协议延续的先决条件，乙方[PartyA]应立即应甲方[PartyB]的要求向其支付扣减的金额，否则，甲方[PartyB]有权终止本协议并收回建筑物

五、防护措施

作出防护措施以保护建筑物内部免受暴风雨、沙尘暴、大雨或类似不利的天气条件的破坏，尤其要确保外门和窗在此类恶劣的天气中已关紧

六、甲方[PartyB]的进入

1、允许甲方[PartyB]及其授权的所有人员在所有合理时间内进入建筑物内，视察建筑物维修的状况，对设备进行点算，进行需作出的工程、维修或保养，在租赁期限的最后6个月内，带未来的租户或买家参观建筑物。

在遇到紧急情况时，如有必要，甲方[PartyB]及其员工或代理人可不事先通知强行进入建筑物内。

为履行本条款，乙方[PartyA]应告知甲方[PartyB]其在建筑物内安装的任何保安系统的存在及性质。

由于此强行进入建筑物的行为造成乙方[PartyA]的财产的损失或损坏，甲方[PartyB]不需负责。

2、允许甲方[PartyB]及其授权的代理人进入建筑物内，在建筑物的任一部分或几部分的内部、底下或上面连接所有排水管、水管、电线和电缆。

此外，甲方[PartyB]及其授权代理人有权在给予乙方[PartyA]合理事先通知的情形下於建筑物或其任何部份安装或建立必要的排水管、电线和电缆，及有权在日後按计划的目的使用及保养、修理及替换该排水管、电线和电缆，惟有关安装、建立、保养、修理及替换不可防碍乙方[PartyA]合理享用建筑物及甲方[PartyB]需修复任何由该等工程引致的建筑物或其容纳之物的任何损害

七、维修通知

收到甲方[PartyB]或其授权的代表发出的注明任何需要作出的工程或修理的通知后，且该等工程或修理本是乙方[PartyA]於本协议项下的责任，则乙方[PartyA]应立即尽快及无任何拖延地开始及进行有关工程或修理。

否则，甲方[PartyB]及其员工或代理人有权进入建筑物内展开有关工程或修理，并向乙方[PartyA]收回有关费用，但甲方[PartyB]需就此事给予乙方[PartyA]合理的事先通知

八、维修费和其他费用的偿付

应甲方[PartyB]的要求，向甲方[PartyB]偿付其根据本协议所进行的任何应由乙方[PartyA]负责的维修的费用，及向甲方[PartyB]偿付修复所有因乙方[PartyA]或其雇员、代理人、学生或来访者的行为、遗漏、过失或疏忽造成的建筑物的损坏的费用。

如乙方[PartyA]未能根据本条款偿付费用，则甲方[PartyB]有权从押金中扣除该费用。

同时，作为本协议延续的前提条件，乙方[PartyA]应立即应甲方[PartyB]的要求向其支付扣减的金额，否则，甲方[PartyB]有权终止本协议并收回建筑物。

九、通知甲方[PartyB]损坏

乙方[PartyA]应书面通知甲方[PartyB]任何建筑物的损坏或内裏人仕的伤害及甲方[PartyB]提供的水管、煤气管、电线或装置、固定设备或其他设施的意外或故障。

十、承办商、雇员、代理人和获许人

如同是乙方[PartyA]的行为、疏忽、遗漏及过失一样，乙方[PartyA]需就其所有承办商、雇员、学生、代理人和获许人的行为、疏忽、遗漏及过失向甲方[PartyB]负责。

十一、搬出建筑物

1、在租赁期限届满或提前终止时，乙方[PartyA]应将建筑物连同所有的设备、装置、附加物和建筑设施（包括但不限于在建筑物内的电力及气体装置、管道和线路）以完好、清洁，可租赁的及适当维修的状况平静地交还甲方[PartyB]（上述电力及气体装置、管道和线路的合理磨损除外）。

2、在租赁期限届满或提前终止时，乙方[PartyA]应搬走建筑物内所有由其购买或安装的财产、设备、装置、附加物、隔离物、地面覆盖物、建筑物或改建物；并将建筑物复原为开始租赁时的原来状态，并自费复原、修理及修复所有由於乙方[PartyA]在租赁期限内的疏忽或上述搬离或复原造成的所有损坏。

若乙方[PartyA]未搬走上述物品，则视为放弃，甲方[PartyB]有权自行处置，若由此引起第三方向甲方[PartyB]索偿，乙方[PartyA]应赔偿甲方[PartyB]。

甲方[PartyB]可改变或修改乙方[PartyA]在本条款下的有关搬迁或复原的义务，并书面通知乙方[PartyA]甲方[PartyB]意欲无偿地保留乙方[PartyA]否则要搬走的所有或部分上述设备、装置、附加物、隔离物、地面覆盖物、建筑物或改建物。

就本条款而言，甲方[PartyB]应与乙方[PartyA]共同视察建筑物以确保建筑物已根据上述规定复原或修复。

如乙方[PartyA]未能根据本条款复原、修复及修理建筑物，乙方[PartyA]必须立即应甲方[PartyB]的要求向甲方[PartyB]支付所有甲方[PartyB]用于复原、修复或替换的直接全额费用（包括清洁费或替换费）

第四章

甲方[PartyB]的义务

甲方[PartyB]与乙方[PartyA]同意如下：

一、使用建筑物

如乙方[PartyA]根据本协议规定支付租金并遵守本协议的协议、规定及条款，则享有平静使用建筑物的权利，在租赁期限内不受甲方[PartyB]或任何通过甲方[PartyB]作出要求的人员的干扰

二、建筑物主体结构的维修

在甲方[PartyB]认为合适的时候，定期检查建筑物是否存在危险、水浸或渗漏，并负责建筑物主体结构的维修，包括建筑物基础、外墙立面、天面、梁、柱、楼板、伸缩缝等，但不含因乙方[PartyA]使用不当或自行添加部分造成的维修责任

三、空调主机的初次检测

负责空调主机的初次检测，并保证正常交付使用

四、优先租赁权

在本协议终止时，在同等条件下，乙方[PartyA]可比第三方优先租赁建筑物。

若乙方[PartyA]要求续租，则应在租赁期限届满之日3个月前向甲方[PartyB]提出书面要求，经甲方[PartyB]同意后，双方须在租赁期限届满1个月前签订新的租赁协议或续租协议，否则视为乙方[PartyA]放弃其优先租赁权

五、税费和其他费用

甲方[PartyB]应承担所有其根据中国法律法规就建筑物应缴的所有税费和费用，包括所得税、营业税和房地产税。

第五章

限制和禁止条款

乙方[PartyA]与甲方[PartyB]同意如下：

一、安装和改造

未经甲方[PartyB]的事先书面同意，乙方[PartyA]不得：

1、建立、安装、拆除或改造任一设施、隔离物或建筑设施（包括但不限于电力/气线路/管道或其他建筑物内的安装）；

2、超出建筑物的最高地面负荷或电力/气体容量或进行任何结构性的增置或改造。

甲方[PartyB]有权在给予上述同意时附加任何条件。

乙方[PartyA]及其雇员、代理人、承办商和工人应与甲方[PartyB]充分合作，并遵守甲方[PartyB]就此类工程的开展所制定的条例及指示。

二、建筑物的毁坏

未经甲方[PartyB]的事先书面同意，乙方[PartyA]不得对建筑物的任何部分或任何室内排水设施、卫生设施或安装进行切割、毁坏、钻孔或损坏表面

三、墙、天花板、地板、窗及公用区的损坏

未经甲方[PartyB]的事先同意，乙方[PartyA]不得：

1、使用可能损坏或穿透现有地板材料、地面整平板或水泥板的地面覆盖物或类似地面材料；

2、将腐蚀性液体、物质或材料粘贴或泼在建筑物的窗户或窗框上；

3、损坏或毁坏建筑物的楼梯、电梯或任何下水道、排水管、水渠、水管、电缆、电线、固定装置、设备或设施；

4、损坏、阻塞怡苑的公用区和公用设施，或在公用区倾倒垃圾

四、用途

除学校用途外，建筑物不得被用于或被许可用于其他用途。

违反本条款者，甲方[PartyB]有权收回建筑物，终止本协议并没收押金

五、违法或不正当使用

建筑物不得被用于或被许可用于任何违法或不正当的用途，或中国法律不允许的行为或事件

六、危险物品

1、不将甲方[PartyB]认为或违反任何地方或国家法律、法规、法令规定的任何危险品或任何易燃易爆物品带入或存放于建筑物内或在建筑物内使用，也不得促成或允许此类行为的发生，但本条款不禁止乙方[PartyA]运作科学实验室作教学目的，且将少量化学物质携带入、存放于实验室或在实验室内使用少量化学物质，只要有关携带、存放及使用对学校科学实验室而言是合理及正常的。

2、乙方[PartyA]应确保科学实验室的操作及将此类物质携带入、存放于实验室或在实验室内使用此类物质符合中国的相关法律和法规，并且采取一切必要且合理的预防措施确保安全，防止任何意外的发生。

如因违反中国法律和法规或由于化学物质的带入、存放或使用引致实验室内发生任何火灾、爆炸或其他意外，乙方[PartyA]应承担责任并向甲方[PartyB]作出全额赔偿。

同时，由此造成的任何人员、财产或建筑物的伤亡、损失及第三方追索或由此引发的责任，一并由乙方[PartyA]承担，无论此火灾、爆炸、其他意外或损伤是否因乙方[PartyA]或其代理人、雇员或学生的过失、遗漏或疏忽引起。

七、不得转让

未经甲方[PartyB]的书面同意，乙方[PartyA]不得以分租、借用、共用或其他方式转让、转租建筑物或建筑物的任何部分，或拆分建筑物或其任何部份的使用权。

如XX拆分建筑物的使用权，甲方[PartyB]有权终止本协议，没收押金。

乙方[PartyA]应立即以腾空房的状态向甲方[PartyB]交还建筑物，但不影响任何一方对对方事前不遵守或不履行本协议的任何约定及条款进行追究的权利

八、违反保险条款

不得作出或未能作出任何行动，致使建筑物的保险无效或可被作废，或保险费增加。

如乙方[PartyA]作出、许可或遭受的行为或事件导致该类保险的保险费增加，在不影响任何其他在本协议项下补偿的情况下，甲方[PartyB]有权向乙方[PartyA]追收增加的费用

九、不排放有毒或腐蚀性物质

不得允许以气体、烟、液体或固体或其他状态从建筑物的任何部分排放或泄漏任何有毒、有害或腐蚀性物质，无论排放或泄漏是持续的或间断的，且甲方[PartyB]或相关政府部门认为，该物质对于正常使用建筑物或其任一部分或几部分来说属过量或无必要排放或泄漏。

未经甲方[PartyB]及有关政府部门的事先书面同意，不得安装任何加热炉、锅炉或其他装置或设备，或使用任何燃料或能源，不论是否会因此产生烟尘。

十、不制造烦扰

不得作出或容许作出任何可能对甲方[PartyB]或毗连或相邻建筑物的住户构成烦扰或违反中国法律或法规的行为或事件

十一、除电或天然气外不使用任何燃料或能源

除了电和天然气外，不使用任何形式的燃料和能源。

十二、不在建筑物内饲养任何宠物和动物，以教学为目的的除外。

所有由宠物或动物造成的损坏或毁坏由乙方[PartyA]负责。

第六章

免责条款

除非甲方[PartyB]的疏忽、行为或遗漏，否则甲方[PartyB]不应在任何情况下就下列事情对乙方[PartyA]或任何其他人负责。

同时，本协议规定的租金、通用费用及任何其他费用和开支不得减免或中止支付。

一、建筑设施

由于消防或保安装置及其他设备和建筑物设施的故障或失灵，乙方[PartyA]或其他人遭受的任何人身或财产的损失、毁坏或伤害。

二、电/空调/气/水的供应

由于电、空调、气和水的供应故障，或供应的起伏、减少、变化、中断或停止，乙方[PartyA]或任何其他人遭受的任何人身或财产的损失、毁坏或伤害。

三、火、烟雾、水灾、溢水、沙尘暴和害虫

由于台风、大雨、沙尘暴、火灾、烟雾、水灾，或建筑物内外溢水、漏水或漏电，或老鼠、白蚁、或其他害虫的活动，或其他不受甲方[PartyB]控制的事件，或建筑物或其任何部分的损坏情况，造成乙方[PartyA]或任何其他人的任何人身或财产的损失、毁坏或伤害

四、安保系统

由于建筑物或其任何部分或几个部分的保安系统的故障，或建筑物内的人仕或其他原因，乙方[PartyA]或任何其他人遭受的任何人身或财产的损失、毁坏或伤害

五、其他人的行为

任何由小区的其他业主、租户、住户的行为或疏忽造成的任何损失、毁坏或伤害。

第七章

赔偿条款

倘任何人士因任何空调系统、区域、设备或服务的缺陷或失灵、损坏、终止运行、爆炸或暂停服务、或从建筑物或其任何部份溢水、漏水、灌入雨水或蔓延火警或因乙方[PartyA]、其学生、嘉宾、访客、佣工、承办商、雇员、代理人、受邀人、获许人的行为、疏忽、过失或遗漏（不论是否故意造成）而造成损失、损毁或损伤，导致该些人士对甲方[PartyB]作出任何诉讼、追索、要求、费用、支出或责任，乙方[PartyA]同意及承诺对甲方[PartyB]作出赔偿，以使甲方[PartyB]免受损失。

其中乙方[PartyA]只须对学生、家长、雇员及乙方[PartyA]获许人的行为疏忽过错负责。

如由甲方[PartyB]的获许人、施工人员或其他承办商所造成的损失、过错将由甲方[PartyB]负责

第八章

租金的减免

如建筑物或其任何部分因火警、台风、天灾等不可抗力或其他甲方[PartyB]非能控制且并非直接或间接归咎於乙方[PartyA]的任何行为、遗漏、疏忽或过失的因素影响而遭毁坏、严重损坏或不能到达或不适合使用和占用超过一个月，则承租人将从上述事件发生引致建筑物或其任何部份不适合使用或占用时开始，直至建筑物被复原并可使用时止，不用支付租金或根据损毁情况按比例计算的部份租金。

但是，如甲方[PartyB]认为维修或修复建筑物并不合乎经济效益或可行，则其无须承担维修或修复建筑物的责任。

若整栋或本质上的整栋建筑物已损毁或不适合使用，且在遭损毁或损坏后的六个月内未经维修或修复，本协议的任一方有权在上述维修或修复完成前的任何时间，以书面通知对方终止本协议，但此举并不影响任何一方对另一方之前违反或不履行本协议条款追索权

第九章

违约责任

双方进一步约定并声明如下：

一、违约责任

如果：

1、租金或其任何部分在到期後的15天内仍未支付；

2、乙方[PartyA]未能或忽略遵守或履行其须遵守并履行的本协议的任何约定和条款；

3、乙方[PartyA]破产、无偿债能力或与债权人达成债务和解协议或安排或建筑物或其财产被法庭执行。

在上述任何情况下，甲方[PartyB]依法可随时收回建筑物或其任何部分，而完全终止本协议。

本协议的终止将不影响甲方[PartyB]就乙方[PartyA]任何事前的违反或不履行本协议任何约定及条款的行为提起诉讼的权利，也不影响甲方[PartyB]从押金中扣除相等於未付租金的金额和相等於甲方[PartyB]由此引起的损失及损毁的金额的权利。

二、行使权利

甲方[PartyB]就其行使收回建筑物权利而按本协议内下述列明的方式向乙方[PartyA]发出有关书面通知，则甲方[PartyB]将被视为完全并充分行使了该收回建筑物权利，而无须实际进入建筑物

三、收取租金

甲方[PartyB]收取租金的行为将不被视为放弃对乙方[PartyA]违反或不履行本协议约定、规定和条款的行为进行起诉的权利。

四、承办商、雇员、代理人和获许人的行为

乙方[PartyA]的任何雇员、佣工、访客、承办商或获许人的任何行为、过失、疏忽或遗漏将被视为乙方[PartyA]的行为、过失、疏忽或遗漏。

第十章

押金和预付租金

一、押金

1、为确保乙方[PartyA]对本协议约定、规定和条款的完全遵守和履行，乙方[PartyA]在签署本协议时，必须同时支付甲方[PartyB]一笔相等於KK个月租金的现金，详见附表B（