居民收入与房价的关系研究.docx
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居民收入与房价的关系研究
居民收入与房价的关系研究
————以南京市为例
专业：
土地资源管理
项目成员：
黄羽汤文王波钱梦亚
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摘要：
自我国进行住房改革以来，住房市场蓬勃发展，越来越多的城镇居民通过购买普通商品房和其他政策性住房等市场方式改善了居住条件。
但我国住宅价格的连续上涨己经使越来越多的居民感到了购房的压力，引起的社会各界的广泛重视。
本文就如何衡量居民对住宅的购买力，以南京市为例，并结合南京仙林大学城周边的调查数据，通过实证分析，研究了居民可支配收入与住房价格之间关系，以期为国家制定宏观调控政策，为居民理性购房提供一定的参考。
关键词：
住房购买力；房价收入比；动态和静态分析
ResearchontheRelationshipbetweenIncomeandResidentialPrice
————ACaseStudyofNanjingCity
Specialty：
LandManagement
Name：
HangYuTangWenWangBoQianMengya
Instructor：
FangBin
Abstract：
Sinceourcountrybeganthemarketreformofhousingallotment，housingmarkethasdevelopedrapidly.Moreandmorecitizensimprovedtheirlivingconditionbypurchasingordinaryhouseandotherlivingunitsbenefitedfromgovernmentpolicy.However,continuouslyrisinghousepricehasputaheavypressureoncitizens,andarousedwideattentionsofpublic.Thispaperfocusesonhowtovaluecitizens’housepurchasingpower,andtakesNanjingcityforexample,combiningsurveyoftheareasaroundXianlinguniversitytowninNanjing.Thisstudyontherelationshipbetweenincomeandresidentialpriceisthehopingtoprovidesomereferenceforthegovernmenttomakemacro-controlpoliciesandfortheresidents’rationalhousingconsumption.
KeyWords:
house-purchasingpower,price-incomeratio,dynamicandstaticanalysis
1引言
1．1研究背景
1．2研究现状与问题
1．3本课题研究意义与目的
2房价收入比相关分析
2．1国内外对房价收入比定义研究
2．2房价收入比的研究意义与内涵
2．2．1房价收入比的研究意义
2．2．2房价收入比的内涵
2．3本课题对于房价收入比的定义
3住房价格状况分析
3．1住房价格宏观构成
3．2南京市房地产现状
3．3住房价格与宏观经济指标之间的关系
3．3．1住宅销售价格指数与GDP价格指数
3．3．2住宅销售价格指数与居民消费价格指数
4居民收入状况分析
4．1人均可支配收入
4．2居民总消费支出与住房消费支出
4．3灰色收入对可支配收入的影响
4．4居民收入分配差距情况
5南京市房价收入比分析
6对策建议
6．1加强法制建设与完善监管体系
6．2调整新建住房供应结构
6．3减小收入分配差距
6．4引导健康适度消费观念
参考文献
1引言
1.1研究背景
住宅作为生活必需品关系到国计民生，房价一直是人们关注的话题。
随着近几年房价的上涨，许多从事房地产以及相关科研的人员都对房价增长的原因进行了较为详细的分析。
部分专家认为收入的增长对房地产增长的影响微乎其微；有些专家则认为收入与房价之间联系紧密，并引进了“房价收入比”这个概念来衡量房地产市场是否泡沫化。
然而，我国这一指标的具体数值争议颇多，至今仍然没有一个权威的数值以供援引，更无从寻觅一些公认有效的测算。
目前我国的房价相关理论并不完善，但随着住房体制改革的深入和商品房市场的日渐成熟，相关的研究也将继续深入。
现在的住房价格是否过高？
是否与居民的住房购买力相匹配？
目前商品住宅市场是否存在泡沫？
房价和收入到底有没有联系，有着怎样的联系，合理的关系又是什么样的？
这些问题都亟待我们去探索和解决。
1.2研究现状与问题
随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房价也在不断地攀升，过快增长的房价已对普通百姓形成“挤出效应”，导致我国房价跟居民收入的比例比世界上其他国家都高，进而无法满足大量中低收入家庭的住房需求，这已成为构建和谐社会的一个障碍因素。
（1）市场需求持续旺盛，供求不平衡：
一方面，有效土地供应不足，土地资源的有限性决定了供应上的紧张；另一方面，由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动了城镇居民改善住房的需求，必须进行的旧城改造也导致了一定的被动住房需求。
（2）住房投资加快：
由于贫富差距的增大，许多高收入者以出租或者转卖为目的，追求保值增值，大量购房，哄抬了房价，使得中低收入者无力购房。
（3）住房供应结构不合理：
普通住宅和经济适用房比重过低，供应过少；现在大多数房地产商开发的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭。
房价增速过快：
目前居民收入增长跟不上房价增长的步伐，中低收入居民无力购买大产权房，从而催生了小产权房市场并使之进一步扩大，使得居民的合法权益难以得到保护，房屋质量问题屡见不鲜，使房地产和住房体系趋于不健康。
综上所述：
房价上涨与居民收入增长有着不可分割的关系，而我国的房价收入比较高，限制了中低收入家庭的购房能力，因此，这成为了我国社会经济发展和建设和谐社会过程中的一个矛盾焦点。
1.3本课题研究意义与目的
从长期来看，居民可支配收入构成房地产市场需求方面资金的主要来源，所以在我国房地产价格和居民收入均保持较快的增长速度的情况下，分析居民收入与房价增长的关系具有重要的意义。
本课题选择南京大学城周边区域为调研区，以南京市房价与居民收入统计数据为依据，调查研究为手段，以居民收入和住房价格为调查内容，通过对居民收入增长与房价增长关系的研究，分析房价与居民收入的内在关系，探讨居民收入与房价起伏节点的存在性及存在区段，进而测算未来房价变化的趋势，分析居民的住房价格承受能力以及当前房价的合理性。
研究结果期望为房价定位和房地产管理提供依据，引导健康的住房消费，从而更好的解决我国的住房问题，真正使社会持续发展，构建美好的和谐社会。
2房价收入比相关分析
2．1国内外对房价收入比定义研究
世界银行对房价收入比的定义为：
平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。
联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中定义为：
房价收入比为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比。
包宗华在考察了美国的房价收入比后认为：
住房收入比可以用全国住房平均售价与全国居民平均户收入相比，也可以用中等收入者住房的平均售价与中等收入者平均户收入相比。
刘洪玉认为住宅平均价格（或住宅价格中位数）与家庭平均收入（或家庭收入中位数）之比称为房价收入比（PIR），可用于衡量家庭购买住宅的支付能力。
房价收入比和购房消费比例的关系是：
购房支付年限一定时，房价收入比越低，所需的购房消费比例越低。
2．2房价收入比的研究意义与内涵
2．2．1房价收入比的研究意义
用收入衡量房价的高低一直是国际间的通用做法，在我国由于统计方法和市场经济制度尚处于完善阶段等原因，使得如何运用房价收入比的指标成为各界争论的焦点。
但房价收入比研究依然反映出居民住房购买能力的基本微观意义和宏观意义。
就微观意义而言，房价收入比可以有效的考察家庭单位的住房购买能力，如果家庭单位依据自身的经济条件和抵押贷款的可获得性所计算的可承受房价收入比超过了相应家庭的承受家庭区间上限，则该住房消费是不可承受的。
其住房需求只能构成潜在需求而不是有效需求。
而就宏观意义而言，通过对当地大量家庭单位的房价收入比的统计，可以检验当地目标收入阶层家庭单位在市场条件下对住房的购买能力。
如果统计数据显示和政策目标差距较大，则目标收入阶层大多数家庭的住房购买力不足或过盛，分析其原因可以根据不同收入阶层的房价收入比来调整相应的住房政策和金融政策来满足不同阶层的住房需求。
2．2．2房价收入比的内涵
在一个商品化的房地产市场中，每个不同收入水平的家庭都会按照其支付能力购买相应价位的住宅，从而大致形成商品住宅档次与收入水平档次之间的相互对应关系。
另外，不同收入水平的家庭对房价水平及其变动的承受能力和敏感程度也是完全不相同的。
高收入者在购房时通常会选择位置、环境好，装修档次高的别墅或高档公寓，其投资意识较强，所以在这一层面计算出的房价收入比，其直接意义并不在于考察购房者的实际支付能力，而在于如若出现过高的房价收入比值，是否反映出市场价格与价值存在严重背离，市场上是否存在严重的投机成分，进而如何采取措施避免房地产市场泡沫的加速产生。
中等收入者在购房时虽然也存在一定的投资成分，但多数人购房是为了居住，在这一层面计算及研究房价收入比，除了用以判断房地产投资是否过热及市场是否存在泡沫之外，更主要的目的在于考察房价水平与这部分居民的实际购房支付能力之间是否保持合理的比例，进而适时采取诸如调控市场房价、调整信贷政策、增加住房补贴等相应的政策措施。
低收入者则很难依靠自身收入购买商品房，依当前的房价水平，即使涨幅得到有效控制或有所下降，其仍然是可望不可及。
低收入者的“居者有其屋”绝不能仅靠“居者购其屋”这一种方式来实现，各级政府应给予适当补贴，扶助其购买福利性住房或承租廉租房。
所以，在这一层面计算出的房价收入比，主要是为了合理确定廉租房和福利房的补贴标准，切实解决或改善这部分城市居民的住房问题。
从考察城市居民实际购房支付能力的角度出发，应重点研究和关注的是普通居民住宅或经济适用房的房价与中等及中等以下收入者实际购房支付能力之间的房价收入比。
2．3本课题对于房价收入比的定义
房价收入比应该定义为：
在一定时期内一个国家或城市住房平均价格（或住宅中位数价格）与居民家庭单位平均收入（或家庭收入中位数）之比。
根据该房收入比的一般性定义，房价收入比的基本公式为：
房价收入比=房屋价格/居民家庭收入
这个公式反映出对影响房价收入比各参量计算口径的选择，由于我国房屋面积和欧美等国家采用不同的计算方法，转型期的收入统计也有较大的不确定性，因此计算我国的房价收入比就应选择适合的计算口径。
对于收入口径的选取，采用人均可支配收入依然是现阶段最优的选择，鉴于我国经济发展形势多种多样，影响收入分配的因素也有很多，就此对人均可支配收入乘以相应的调整系数加以修正，以最大程度上反应我国的真实状况。
另外，我国采用的是由于我国统计部门一直采取七分法将中国城镇居民的收入分为了：
最低收入户（10%）、低收入户（10%）、中等偏下收入户（20%）、中等收入户（20%）、中等偏上收入户（20%）、高收入户（10%）、最高收入户（10%）七个阶层来统计家庭平均可支配收入在国民收入分配中的基本状况，而不是采用中等收入家庭的中位数收入来做收入的标准，因此，分别计算不同收入阶层的家庭可支配收入产生的房价收入比所反映的基本状况明显优于全社会平均可支配收入下的房价收入比。
采用不同收入阶层人均可支配收入对全社会人均可支配收入进行分解计算，在最大程度上可以更清晰的反映出房价收入比的社会意义。
对于房价口径的选取，由于西方主要国家在计算住房面积以套为单位计算价格，与我国以单位面积为计算基础的方法存在不一致，因此国内在研究这个问题时通常采用自选房屋户型面积数作为计算标准。
而本课题基于实际情况，对于房屋价格，采用住宅单位面积价格和平均每户家庭住房面积的乘积进行计算。
其中住宅单位面积价格由住宅销售面积和销售额计算得到，平均每户家庭住房面积由平均每户家庭人口和家庭人均住房面积计算得到。
基于上述观点，本文将房价收入比的计算公式确定如下：
住宅单位面积价格*平均每户家庭住房面积
房价收入比=————————————————————————————
不同阶层居民家庭人均可支配收入*户均人口*收入调整系数
3住房价格状况分析
3．1住房价格宏观构成
从我国房地产开发环节所形成的房屋单位价格来看，土地一级市场为国家所垄断，土地价格构成了房屋销售价格的25%—30%。
建筑安装市场为自由竞争市场，建安成本构成了房屋销售价格的30%，地方政府及管理部门通过对房地产开发阶段的全过程行政管理，形成了20%—25%的税费。
房地产开发企业获得了20%—30%的开发利润。
这里面既有市场交换所形成必需的价格，也有因行政性垄断等政策性因素形成的非交换价格。
开发商通过对市场有效需求和购买力大小的基本判断，众多开发符合自身利益最大化的住宅类型和套型面积的产品。
就形成了全体家庭单位面对的整体商品住宅市场。
3．2南京市房地产现状
近年来，南京市积极实施城市化和城市现代化发展战略。
尤其是抓住“十运会”和“沿江开发”等重要机遇，加快城市建设和改造步伐，全市房地产业呈现良好发展态势，已成为地方经济的支柱产业，对改善城市居住条件和促进我市经济社会协调发展起到了重要作用。
目前，南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。
2007年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。
07年以来平均销竣比为2.64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场“拐点”论的影响。
07年南京商品房销售均价平稳增长，08年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。
2007年，南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。
08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。
07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。
08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。
未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
3．3住房价格与宏观经济指标之间的关系
宏观经济高涨会促进居民对房地产的需求，从而对房价产生正面的积极影响；相反，过低的房价也会对宏观经济产生消极的影响。
由于我国目前房地产价格统计房展还不够成熟，相关统计指标并不十分完善，商品住宅价格方面可供选择的指标只有住宅销售价格指数和住宅租赁价格指数。
下面将探讨在整个宏观经济层面下南京市的商品住宅价格变化情况。
3．3．1住宅销售价格指数与GDP价格指数
本文选取了南京市1997~2007年住房销售价格指数与GDP价格指数的时间序列，用以比较两制的增长幅度，如图，我们可以看到：
1997年以来南京市的国内生产总值以及商品住宅价格始终保持了上升的趋势；1997~2000年，两者的涨幅趋同，而2000年以后GDP的涨幅要明显逐年高于商品房售价的涨幅；并且，两者的涨幅差距有继续拉大的趋势。
由此，我们可以得出结论：
南京市商品住宅价格的上涨是有宏观经济基本面支撑的；在GDP持续增长的情况下保持适度的商品住宅价格上涨速度对于宏观经济的发展能起到一定的推动作用。
3．3．2住宅销售价格指数与居民消费价格指数
按年度计算的居民消费价格指数变动率通常被用来作为反映通货膨胀或紧缩的指标。
房价与居民消费价格指数之比反映了货币供给更多地流入到哪些经济部门。
如果货币供给更多地流向房地产等资产部门，那么将造成房地产等资产价格的上升，而其他商品的价格将保持较为稳定的水平。
如果指数之比大于1，及房价的上涨幅度超过了居民消费价格指数增长的幅度，说明货币供给较多地流入房地产产业，市场泡沫因素加大。
4居民收入状况分析
4．1人均可支配收入
1990~2001年，居民人均可支配收入一直处于快速增长中，这个势头在2001~2003年有所减缓，但是，此后收入增长幅度急剧加快。
到2007年，人均可支配收入达到20317.17元。
4．2居民总消费支出与住房消费支出
住房同其他商品一样，是居民生活消费的必需品，在居民的消费支出中占相当大的比重。
尽管住房消费支出占居民总消费支出比重的波动较大，但总体上呈上升的趋势；到2003年，居住类消费支出的比重达到了1990年以来的最高点；2003年以后，住房消费支出所占的比重开始下降。
出现以上现象的原因主要有：
（1）20世纪80年代以来，随着中国社会经济的发展与变革，中国的城市住房改革持续深化。
到90年代初，中国房地产市场已经逐步建立，政府出台引进外资、发放房地产开发和消费贷款等政策，房地产成为投资和消费的热点；自1998年国家取消住房实物分配以来，我国房地产市场进入了商品化阶段，政府启动住房消费，房地产市场得到了更加迅猛的发展，从而形成了1990~2003年居民居住类消费支出比重不断攀升的局面。
（2）2002年下半年，全国经济进入了新一轮的发展期，房地产市场开始出现过热的现象。
2003年开始，政府陆续出台加强土地管理，控制信贷过快增长的政策，抑制房地产投资的过快增长，防止其过热，从而在一定程度上抑制了房价的增长速度；另外，2003年居民的可支配收入开始大幅提高，这也是造成南京市居民居住类消费支出比重下降的原因之一。
4．3灰色收入对可支配收入的影响
近年来，随着我国改革的进行，市场在资源分配的过程中作用越发明显。
尤其是十六大报告进一步“确立劳动、资本、技术和管理等生产要素按贡献参与分配的原则，完善按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度”后，我国的市场经济活动更加活跃，收入分配方式也更加多样化。
但经济发展的同时相应的法制化和道德建设显得明显滞后，在没有统一严肃而规范的行政，财税，法律监管和道德约束机制下，大量的灰色收入随之产生。
我国居民的灰色收入对统计公布的正常可支配收入造成了一定的影响。
在确定房价收入比的“收入”因素时，不得不进行认真考虑我国居民灰色收入的普遍存在状况。
由于目前中国的税收体制尚未健全，因此灰色收入很难统计。
根据李志宁在《一个中国经济学家的忧虑》中的发现，2002年工资总额在扣除居民基本消费后仍有巨量储蓄余额增量，据此估算2002年我国城市居民的“灰色收入”约为1.5万亿元。
徐滇庆在2005年博鳌房地产论坛估计出我国没有计入的居民灰色收入不会低于20%。
按照刘国光对中国城镇贫富差距的看法：
“如果居民拥有较多的‘非正常收入’，则对其可负担能力之提高有所帮助。
但是无论如何，较低收入群体欲藉有‘非正常收入’以舒缓其购房压力的能力，依然不如较高收入群体”。
鉴于灰色收入的普遍性和基本脱离税收监管而无法进入正常的官方统计数据，本文依然采用人均可支配收入作为房价收入比研究中的“收入因素”。
但运用人均可支配收入时考虑了一定的修正扩大系数系数。
4．4居民收入分配差距情况
目前，国际上用来分析和反映居民收入分配差距的方法和指标很多。
基尼系数就是其中一个很重要的分析指标。
由于给出了反映居民之间贫富差异程度的数量界限，他们可以较为客观、直观地反映和监测居民之间的贫富差距，预报、预警和防止居民之间出现贫富两极分化，因此得到世界各国的广泛认同和普遍采用。
按照国际惯例，基尼系数在0.2一下，表示居民之间收入分配“高度平均”，0.2~0.3之间表示“相对平均”，在0.3~0.4之间为“比较合理”，同时，国际上通常把0.4作为收入分配贫富差距的“警戒线”，认为0.4~0.6为“差距偏大”，0.6以上为“高度不平均”。
观察南京市1996~2005年基尼系数时间序列，我们发现：
南京市基尼系数一直处于上升阶段，特别是1998~2003年，基尼系数上涨幅度最大；1996~2003年南京基尼系数处于比较合理的水平；2003年以后，基尼系数突破了收入分配贫富差距的“警戒线”0.4，居民的收入差距开始偏大。
我们可以得出结论：
近几年南京经济在快速增长的同时，居民收入的差距也在逐步拉大，基尼系数越过警戒线已是不争的事实。
5南京市房价收入比分析
考察南京市2001年至2007年的房价收入比变动的时间序列，可以得出以下几个结论：
一是南京市最低收入家庭的房价收入比很高，2005年达到了26.47，为历年最高，低收入户的房价收入比也较高，2005年达到17.45，是南京市平均水平的1.98倍。
二是南京市最高收入家庭的房价收入比很低，2005年只有3.37，仅为南京市平均水平的38%;高收入户的房价收入比也较低，2005年是5.28，是南京市平均水平的60%。
三是南京市最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005年最高收入户的房价收入比仅为最低收入户的12.7%，二者的绝对差达到23.10。
四是南京市最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在减小，2001年最低收入户房价收入比是最高收入户的9.4倍，2002年扩大到11.8倍，2003年扩大到12倍，为历年极值。
2004年降低到7.6倍，2005年又进一步扩大到7.8倍。
五是南京市房价的上涨对各收入阶层都造成了影响，最低收入户的房价收入比由2001年的22.76上升为2005年的26.47，最高收入户的房价收入比由2001年的2.42上升为2005年的3.47。
六是从平均可支配收入下南京房价收入比动态变动趋势可以看出，由于房价的稳定和居民收入的增长，南京市的房价收入比在2003年以前呈逐年下降的趋势，居民购房能力得到了整体的提高。
在2003年之后，由于单位售价的大幅上涨，使得房价收入比出现了明显的增长，2005年以平均可支配收入计算的90平方米普通商品住宅房价收入比8.82，已经超出了可承受区间的限值7.9，但并未超过可以获得政策性贷款的房价收入比上限10.1，这表明南京市房价的上涨对中等收入家庭单位的购买住房能力产生了影响，但总体上是可接受的。
通过对南京市的房价收入比的实证分析，可以看出2003年以前南京的房价收入比是逐渐下降的，居民的购房能力有明显增强的趋势，但进入2004年以来，由于房价的快速上涨，南京市各收入阶层的购买力都受到了不同程度的影响，但购房能力的影响程度是不同的。
至2005年底，部分市民根据可以获得的公积金贷款和经济适用房的购买条件，有效放大了住房购买能力并改善了居住质量，但以全社会的观点来看，多数市民凭借自己的收入己不具备独立购买市售普通商品房的能力。
房地产市场所提供的住宅产品多为高收入和较高收入人群所购买。
6对策建议
对房价收入比的研究不仅仅是技术层面的讨论，也反映出了相当的社会现实问题。
我国作为社会主义国家，在公平的基础上发展市场经
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