规划手续报建房地产开发.ppt

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衡阳市城乡规划局衡阳市城乡规划局建设项目规划报建业务流程介绍建设项目规划报建业务流程介绍（共四部分）（共四部分）第一部分第一部分市规划局机构设置及主要职能市规划局机构设置及主要职能第二部分第二部分建设项目办理建设项目办理第三部分第三部分规划报建程序与办文结果领取规划报建程序与办文结果领取第四部分第四部分当前规划报建工作衔接当前规划报建工作衔接概概述述

（一）近些年来，我市经济发展较快，带动着工程建设不断投入加大，也带动着房地产开发建设。

目前，市委、市政府高度重视城市规划管理，再三强调城市规划在城市建设、城市发展上的龙头作用。

因此，加强建设用地和建设工程规划管理是发挥龙头作用的重要手段。

（二）建设项目的规划报建情况能及时反映我市城市建设的进展落实情况和规划实施情况，统一做好建设项目规划报建，能有利于规范工程建设实施阶段程序管理，达到加强我市城乡规划管理工作的目的。

（三）规范建设项目规划报建业务工作，能够提高建设单位报建工作的效率与质量，从而配合项目建设各工序需求。

概概述述（四）工程建设项目报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。

（五）工程建设项目的报建内容主要包括：

1、工程名称：

2、建设地点；3、投资规模；4、资金来源；5、当年投资额：

6、工程规模：

7开工、竣工日期；8发包方式；9、工程筹建情况。

（六）简单的讲，报建是项目的批文下来后的第一步工作，即向项目主管部门登记备案，由主管部门审核该项目的合理合法性，以及项目后续工作可否开展的依据。

概概述述（七）工程建设项目是指各类房屋建设、土木工程、道路、管线线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，通称为工程建设项目。

（八）我市工程建设项目报建单位主要有：

市发改委、城乡规划局、国土资源局、住建局、人防办、环保局、水利局、气象局等。

（九）建设项目规划报建是指在建设项目规划管理各阶段所进行的报建、受理、审查、审批和许可。

工程建设项目规划报建员基本要求：

诚实守信、认真负责；熟悉国家法律法规；熟悉所在地的规划成果，熟悉所在地的规划报建流程、报建资料要求，对建筑、规划、测绘方面有一定程度的认知，熟悉发改委、住建、国土、环保、消防等部门的审批事项等。

（十）为进一步提升各类建设项目审查审批的工作效率，主动做好建设项目规划报建服务工作,根据我局建设项目报建实际情况，下面对建设项目规划报建资料的准备、内容要求、审批流程等进行简要的整理归纳讲解，供大家学习、交流。

第一部分第一部分规划局机构设置及主要职能规划局机构设置及主要职能

（一）简介：

根据衡阳市人民政府的相关文件批复，市城乡规划局主要负责全市城乡规划、建设用地、建设工程、规划设计、规划执法等的管理。

市局机关下设石鼓规划分局、雁峰规划分局、蒸湘规划分局、珠晖规划分局作为派出机构，实行垂直管理。

第一部分第一部分规划局机构设置及主要职能规划局机构设置及主要职能

（二）规划管理方面我局的内部分工：

建设项目选址意见书、规划条件通知书、建设用地规划许可证（改变土地使用性质）和临时建设用地规划许可证，原则上由用地规划科协调办理。

建设工程规划设计方案审查意见原则由规划设计科协调办理。

建筑工程建设工程规划许可证（改变房屋使用性质）原则上由工程规划科协调办理。

道路、管线和其他工程建设工程规划许可证原则上由市政规划科协调办理。

建设工程竣工规划条件核实（建设工程规划验收）原则上由法规科协调办理。

松木经济开发区和白沙洲工业园区范围内的住宅、商业、公共配套等非工业建设项目的规划许可事项，原则上由总工室协调办理。

第二部分第二部分建设项目办理建设项目办理一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程1、项目类别一：

按国家规定需有关部门批准或核准的项目以划拨方式提供国有土地使用权的（指需要新征用地或使用本单位以外土地的项目）。

适用的程序：

建设单位申请选址建设项目选址意见书、规划条件建设用地规划许可修建性详细规划设计方案（总图）、建设工程设计方案审查建设工程规划许可建设工程放线、验线监督检查竣工核实报送竣工验收资料。

一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程2、项目类别二：

以出让方式提供国有土地使用权的建设项目（指需要新征用地或使用本单位以外土地的建设项目或房地产开发项目）。

适用的程序：

规划条件申请依控规提出规划条件建设用地规划许可修建性详细规划设计方案（总图）、建设工程设计方案审查建设工程规划许可建设工程放线、验线监督检查竣工核实报送竣工验收资料3、项目类别三：

在原有（自有）用地范围内新建、改建和扩建工程，不违反原有用地使用性质及容积率的建设项目（工程建设项目）。

适用的程序：

建设单位申请原已出具规划条件的按原规划条件审查（未出具的,出具规划要求）建设工程规划许可（含修建性详规（总图）、建设工程设计方案审查）建设工程放线、验线监督检查竣工核实报送竣工验收资料。

一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程4、项目类别四：

道路、管线和其他工程建设项目。

适用的程序：

建设单位申请原已出具规划条件的按原规划条件审查（未出具的,出具规划要求）建设工程规划许可（含修建性详规（总图）、建设工程设计方案审查）建设工程放线、验线监督检查竣工核实报送竣工验收资料。

5、项目类别五：

（1）、涉及原核发规划许可证件审核内容变更的项目；

（2）、规划许可证件丢失的项目；（3）、规划许可证件到期申请延期的项目。

适用的程序：

按要求提供相关证明及审批文件经审核后，予以办理。

一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程一、规划局建设项目规划许可业务办理总流程大家知道，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。

在房地产开发建设中，为了更好的做好工程建设项目规划报建工作，有必要对与建设项目规划报建紧密相关的规划专业术语（主要是“一书三证”的概念）进行简单的讲解。

二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理

（一）概述：

建设用地规划管理是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件，确定建设用地定点位置、面积、范围，审核建设工程总平面，核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。

建设用地规划管理是城市政府作为社会管理者，对城市建设用地的利用方式、开发强度、开发时序进行管理和调控，集约和节约利用土地，确保城市规划得到执行和实施，促进经济、社会、环境的可持续发展。

二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理

（二）建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地，包括规划的建设用地、正开发的建设用地和已经使用的建设用地。

（三）建设用地规划管理的原则建设用地规划管理应当遵循中华人民共和国城乡规划法第三十七条、第三十八条、第三十九条和第四十二条、第四十三条的有关规定。

二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理（四）建设用地规划管理的原则内容包括：

1、有效控制各项建设合理使用规划区的土地（控制土地使用性质和控制土地使用强度：

容积率和建筑密度等），保障城市规划的实施，促进城乡协调发展。

2、确定建设用地位置和范围。

主要是通过审核规划条件、建设工程设计总平面图确定建设用地范围、面积等。

3、调整城市用地布局。

依法调整规划中存在的问题，不断完善和深化城乡规划。

4、核定土地使用其他规划管理要求。

除土地使用性质和土地使用强度外，还应根据城市规划对土地使用提出其他规划要求，如是否有规划道路穿越，是否设置绿化隔离带等。

二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理（五）建设用地规划管理的手段有：

建设项目选址意见书、规划条件通知书、建设用地规划许可证（改变土地使用性质）。

1、建设项目选址意见书建设项目规划选址是城乡规划主管部门承担的一个行政许可事项。

规划选址的对象是以划拨用地方式提供国有土地使用权的建设项目或对城市规划有重大影响的项目。

建设项目规划选址是根据建设单位的申请，依据审定的各层次和各项专业规划（包括城市总体规划、控制性详细规划、专项规划、近期建设规划及年度实施计划等）的规定和市政府有关文件的规定，审查建设项目的用地需求是否符合城市规划要求，并初步核定建设用地规模。

二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理2、提供规划条件。

规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划，对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。

规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分。

在国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，对出让地块的位置、面积、使用性质、开发强度、基础设施、公共设施的配置原则等相关控制指标和要求，提出规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

城乡规划法第三十九条规定：

“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

”二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理规划条件一般包括规定性（限制性）条件，如地块位置、用地性质、开发强度（建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等）、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件，如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。

规划条件强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制，有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求，从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障。

二、建设用地规划管理二、建设用地规划管理3、建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设用地规划管理的核心手段。

建设用地规划许可证是获得建设用地使用权的重要法律文件。

建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

三、建设工程规划管理

（一）概述：

建设工程规划管理是在建设用地规划管理的基础上，对处于工程阶段的建设项目进行管理和控制，确保建设项目严格执行建设用地规划许可证的规定。

建设工程规划管理的概念是指城乡规划主管部门根据城市规划及其有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调、审核规划方案、工程规划许可证的行政管理。

因此，依法对建设工程实行统一的规划管理，是城乡规划主管部门的重要行政职能之一，也是城市规划管理日常业务中最大量和主要的工作。

三、建设工程规划管理三、建设工程规划管理

（二）

（二）建设工程规划管理的目的和任务1、有效地指导各类建设活动，保证各类建设工程按照城乡规划的要求有序地进行建设。

2、维护城市公共安全、公共卫生、城市交通等公共利益和有关单位、个人的合法权益。

3、改善城市市容景观，提高城市环境质量。

4、综合协调对相关部门建设工程的管理要求，促进建设工程的建设。

三、建设工程规划管理三、建设工程规划管理（三）（三）建设工程规划管理的内容建设工程类型繁多、性质各异，归纳起来可以分为建筑工程、市政管线工程和市政交通工程三大类。

这三类建设工程形态不一，特点不同，规划管理需有的放矢、分别管理。

（四）（四）建设工程规划许可证1、建设工程规划许可证是实施城乡规划法制管理的又一基本手段。

建设工程规划许可证的作用：

一是确认城市中有关建设活动的合法地位，确保有关建设单位和个人的合法权益；二是作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据；三是作为城市建设档案的重要内容。

2、建设工程规划许可证是有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

没有此证的建设单位，其工程建设是违法建设，不能领取房地产权属证件。

三、