绿城上饶广丰第1街区初步定位及规划建议报告.ppt

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三角洲投资剧情简介剧情简介：

公元2007，广丰地理圆心，城市未来商业核心区，即将上演实现广丰商业创富梦想的传奇大片，领秀赣东北的首席BLOCK街区和景观公园住宅从此开始一、广丰地产市场概况：

一、广丰地产市场概况：

11、经济、产业、人口情况、经济、产业、人口情况

（1）

（1）地理位置：

广丰县位于江西省东北部，上饶市东南部并地地理位置：

广丰县位于江西省东北部，上饶市东南部并地处浙、处浙、赣、闽三省交汇处，上广公路、广二公路、广玉公路、广管公路经过该县城，距离南昌市276公里，距上饶市24.7公里。

（22）人口：

）人口：

据有关数据统计，广丰县总人口为76.3万人，县城常住人口13.6万人，城区总人口为18.8万人，外出工作者近20万人；预测2020年县城常住人口25万人，全县总人口88.41万人。

（33）经济：

）经济：

2005年，全县实现国内生产总值72.92亿元，同比增长31.98%，财政总收入7.01亿元，增长26.3%，其中一般预算收入4.12亿元，增长42.5%；全县固定资产投资完成18.24亿，增长47.84%，累计完成全县消费品零售总额11.91亿，增长14.74%，全县城镇新增就业6120人，城镇职工平均工资达14353，增长16.08%，农民人均纯收入4034，净增391元。

广丰经济建设以第二产业为主，据县政府招商办公室透露，今年1至4月，全县引进工业项目30个，合同资金14.67亿元，实际进资6.2亿元，较去年同比增长126%和80%，大大的提升了广丰工也的综合竞争力，促进第二产业产值持续上涨，加快广丰县经济发展速度。

22、房地产开发情况房地产开发情况广丰县多年来以小型土地拍卖，私人自建的初级模式发展房地产业，从2002年开始，随着大宗土地出让，专业开发商的出现，商品房开发模式才真正成为广丰房地产乃至第三产业的主导，至今日益成为广丰人置业安家的主要选择产品。

根据房管局报表资料统计显示：

2006年上半年，广丰县累计完成房地产开发投资2.4379亿元。

上半年建筑施工总面积16.73万，新开工面积6.62万；批准预售面积为86972.27，累计759套，预售金额达2.4886亿元；另据房产交易所统计，上半年完成存量房交易143宗，其中住宅111宗，交易面积1.64万，成交金额1535.08万元；商品房交易233宗，其中住宅190宗，交易面积2.33万，成交金额2313.11万元。

银行方面，个人商品房抵押贷款468宗，其中住宅贷款387宗，面积12.62万，贷款金额8477.62万元；上半年广丰商品房市场开发、交易活跃。

随着广丰城市化进程加速、旧城改建和新区拓展力度加大，广丰房地产还将不断得到发展。

3、在开发、在销售物业综述、在开发、在销售物业综述目前广丰县境内在开发、在销售楼盘，及可开发地块共有12个，楼盘包括金都广场、创美丽景佳苑、公主楼（已建成，可售面积不完整）、卧龙城、芦南苑、创和家园（仅剩最后一栋多层及4幢别墅）、新天地（住宅售空，少量商铺）、华丽世家、天和文化广场（住宅六栋）、新东街国际城、上广商贸城以及本案等项目。

根据上述项目规模保守估计，广丰县开发总面积超过125万平方米，其中住宅面积近100万平方米、商业面积超过20万平方米，即便是扣除新天地、公主楼、天和文化广场、芦南苑、创和家园、金都广场等住宅售空或存量少的项目面积，同期开发销售的大盘面积也将超过100万平方米，住宅面积至少超过90万平方米。

如下表所示：

广丰县各开发地块主要经济技术指标一览表项目名称土地面积总建面积住宅面积商业面积万盛商城0.05万0.2万0.16万0.04万金都广场0.37万1.73万0.75万0.63万创美丽景佳苑13万15万13万2万公主楼0.46万2.1万0.62万0.6万卧龙城21万40万31.97万7万芦南苑0.8万2万1.7万0.3万新天地1.27万5.4万1.54万2.71万创和家园0.8671万2.58万1.821万无天和文化广场约0.5万约1.3万约0.114万约1.2万雅园山庄17.3万33万32万1万新东街约4.7万约15万约10万约5万广场北区地块（本案）1.42万约7万约5万约2万合计61.7371万125.31万98.675万22.48万由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消化，开发企业面临目标客户群重叠的窘境。

从以往的市场调查情况看，广丰房地产的主要购买力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购买商品房，二次置业（指住宅）需求不明显。

4、房地产开发市场分析、房地产开发市场分析

（1）当地人购房消费习惯当地人购房消费习惯广丰县城居民亲睐于自购土地、自建商住楼。

现主要商业街房屋建筑绝大多数为自建房，受一铺养三代理念的熏陶，底商用于出租或自营，极少出售，住宅多数用于自住。

但近年受政府加强土地管理及外界信息刺激影响，多数人购房观念开始有所转变，尤其都市年青人、成功人士逐渐对商品房有了更成熟的认识，购房观念发生了重大的转变。

据调查广丰外出创业的富裕人士有绝大多数已在县城自建或购买商品房。

购买商品房的多数人是为了改善生活环境，但也有部分人主要目的为了投资。

随着广丰经济的不断发展，住房观念的进一步改善，商品房将成为广丰房地产业的主流趋势。

我们也有理由相信，随着经济的发展、生活水平提高，县城居民对住房的要求会更高，产品需求多样化。

迫使广丰房地产业，在设计理念、产品研发方面加强创新，以满足日益多样化的市场需求，但有一点值得我们正视，在调查中还发现，虽然购房观念在不断改变，但是相比其他房地产成熟地区而言，居民的购房区域观念显得更加严重，致使买卖双方对非传统居住区内物业的价值认识有较大偏差，需求短时间内难以激发，而位于传统居住区优越地段的物业则需求旺盛。

依据对市场供应的产品情况，以及广丰人购房消费习惯的研究，三角洲认为，以下四类产品较符合广丰人的够房消费习惯与需求，并有可能以较快的速度去化。

AA、城市中心区城市中心区11层沿街商铺或中高档商品房；层沿街商铺或中高档商品房；便利的交通、完善的配套、物质生活的享受以及对城市中心地产价值的高度认可，使得城市中心区历来都是需求最为集中的区块，各地均是，广丰也不例外，以月兔广场周边、西关鸟林两街组成的城市中心区内的，沿街商铺、中高档商品房有着强大的号召力，通常成为二次置业及投资者争相购买的抢手货。

符合广丰人消费习惯的产品仍有一定市场空间，顶天立地的情节支撑部分购买需求。

类似上广商贸城这样以沿街落地房为主的项目，更多的对投资需求具有吸引力。

B、城市边缘区顶天立地式自建房；城市边缘区顶天立地式自建房；任何一个市场都必须经过：

萌芽、成长、成熟、衰落、更新。

广丰房地产开发处于成长、并向成熟转变的阶段，在这个过程中，一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少、排屋、别墅的市场保有量非常少，据不完全统计，现阶段市场供应量约200套左右，且大部分以创美供应的排屋为主，单体和连体别墅仅30套左右。

从市场规律角度出发，当初级市场发展到一定阶段，随着生活水平的提高，单一需求开始演变多样化。

初级产品在功能、档次、品位上难以满足更高的消费需求。

需求决定产品，广丰房地产正站在风口浪尖上，准备迎来一次需求的转变，市场在呼唤一种功能更齐全、更贴合广丰人购房习惯的产品出现。

从目前购买习惯的转变情况来看，广丰购房消费者对社区环境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品质、品位的提升。

高品质社区、高端产品受到普遍关注，并将受到众多消费者青睐。

C、中高端市场的别墅、排屋等高品质社区；中高端市场的别墅、排屋等高品质社区；在城市建设向前推进的过程中，伴随着每一次土地开发总会激发一定的被动需求，就目前的收入水平和购买力水平而言，大部分的被动需求处于金字塔底端，需要依靠政府的拆迁政策解决住房问题，类似经济适用房的低端住宅产品也占据这部分需求市场。

D、低端线路的多层经济型住宅；低端线路的多层经济型住宅；

（2）价格成长及走势分析价格成长及走势分析创美及卧龙城是广丰主要的两大商品房开发项目，其价格成长和走势受到普遍关注，并影响整体市场价格走向（良性竞争则价格持续走高，反之则有可能造成价格徘徊疲软），在广丰有一定的代表性，和参考价值。

多层价格以创美及卧龙城为例，05年初至06年中旬期间，销售均价分别上涨至1850元左右和1750元左右；小高层均价卧龙城则卖至1950元左右。

由于两家公司成本及价格策略关系，在价格上一直保持着相对距离的追赶关系。

由此可见广丰房地产价格目前仍呈上升趋势。

但比较其他发达省份，商品房价格偏低，由于销售淡季及部分调控新政的影响，现阶段价格成长相对缓慢。

如下图所示：

创美商品房价格成长图138814501550185005年初05年中05年底06年中卧龙城商品房价格成长图12801400175005年初05年中05年底06年中据房地产相关部门透露，广丰商品房市场整体成交均价在1480元/左右，略高于周边县城。

根据近其房地产投资情况分析，随着后续楼盘相继推出，预计年底市场价格还将刷新，部分地段、位置、楼层、结构较好的物业，销售价格势必突破2000元/（多层商品房），提升广丰房地产市场均价。

更大的价格突破口，会在一些规模、档次和物业类型创新的楼盘身上得以体现。

（3）地产开发热潮促商品房集中放量地产开发热潮促商品房集中放量根据以上对价格的市场调查数据反映可以看出，近两年来广丰房价随着不断涌入市场的地产项目的增加而水涨船高，与此同时也正因为房价、地价的看涨，更加吸引众多个人或开发企业购地开发，火热程度丝毫不亚于大上饶的建设，华丽世家、天和文化广场、新东街国际城以及广场北区地块（本案）的相继推出，便可窥一斑。

目前广丰房地产市场处于上升阶段，登记的13家房开企业，在房价看涨的利诱下，若想追逐资本扩张，就必然要运作项目。

未来一两年内，除在建项目外，仍有大量土地等待开发。

这意味这，随着广丰县城市化进程的不断扩大，房地产项目的不断增加，集中放量的可能性也随之加大，等待市场消化的房源不断增加、沉淀，定将拉长项目的开发、销售周期，对增加开发企业运营成本造成直接影响。

除了供需关系存在的潜在矛盾外，解读广丰上半年各楼盘的销售业绩，我们还应看到新天地、公主楼、金都火暴销售的背后，伴随着卧龙城、创美等大盘的缓慢去化，凸显购买力的大量释放，导致市场消化“后继无力”的现实情况。

面对“强劲背后的虚弱”这一现实存在的市场现象，我们不禁担忧，虚弱的购买力如何能够满足日益增加的销售压力！

（4）（4）产品线的丰富令民众购房观日趋理性产品线的丰富令民众购房观日趋理性“黄金时代黄金时代”向向“产品产品时代时代”过度势在必行过度势在必行至2002第一个商品房开发项目落户广丰之时起，商品房市场由认知到接受，再到如今成为县城主流产品，并受到广大购房消费者的追捧，作为见证者之一的三角洲，曾不止一次的感受到买方市场的浓烈气息。

然而，我们有理由相信，随着地产项目不断推出开发、产品理念继续创新，消费需求必将经历由非理性到理性的重大转变，促使产品路线更加多样化，以满足日益成熟、日趋理性的消费需求，由“黄金时代”向“产品时代”过度势在必行。

（5）开发总量预测及人均住宅商业面积测算开发总量预测及人均住宅商业面积测算在一定时间、一定区域内，市场对房地产需求是恒定的，由该地区宏观经济、总人口、消费观念、市场保有量等综合因素制约和决定，房地产开发一定要注意“时”与“量”两大关键因素的控制。

据不完全统计，广丰现阶段5万平方米以上规模的