验房讲座.ppt

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新房新房验验收系列知收系列知识专题讲识专题讲座座w对于收房的业主来说，虽说验房才是整个收房过程中的“重头戏”，但是在实际验房之前，业主就应该进入“积极备战”状态。

那么，在房屋正式验收前，业主应该注意哪些问题？

购房者在收到开发商发出的收房通知后，应首先查验房屋是否达到交房标准和质量问题？

所以建议房屋的质量检测，包括单体立面检测、天棚面检测、地面检测、给排水检测、强弱电检测、装饰配套安全检测等。

第二审核开发商交房手续是否完善，是否具备交付的全部法律文件，必要时业主可以要求查看相关原件。

购买购买房屋前需要房屋前需要查查看哪些文件看哪些文件w买买房子要看开房子要看开发发商的五商的五证证,五五证齐证齐全前期全前期购买购买房子就不会有大麻房子就不会有大麻烦烦了了.五五证证分分别为别为：

w一、建筑用地一、建筑用地规规划划许许可可证证建建设单设单位向土地管理部位向土地管理部门门申申请请征用划征用划拨拨土土地前地前,经经城市城市规规划行政主管部划行政主管部门门确确认认,该项该项目位置范目位置范围围符合城市符合城市规规划的法律划的法律凭凭证证。

二、建二、建设设工程工程规规划划许许可可证证有关建有关建设设工程符合城市工程符合城市规规划需求的划需求的法律凭法律凭证证。

三、国有土地使用三、国有土地使用证证经经土地使用者申土地使用者申请请,经经城市各城市各级级人人民政府民政府颁颁布的国有土地使用布的国有土地使用权权的法律凭的法律凭证证。

该证该证主要主要载载明土地使用者名明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面称、土地座落、用途、土地使用面积积、使用年限、和、使用年限、和“四至四至”范范围围。

四、四、建建设设工程施工工程施工许许可可证证建建设单设单位位进进行工程施工的法律凭行工程施工的法律凭证证,也是房屋也是房屋权权属登属登记记的主要依据之一的主要依据之一,没有开工没有开工证证的建筑属的建筑属违违章建筑章建筑,不受法律保不受法律保护护。

五、商品房五、商品房销销售售（预预售售）许许可可证证市、市、县县人民政府房地人民政府房地产产管理部管理部门门允允许许房地房地产产开开发发企企业业,销销售商品房的批准性文件售商品房的批准性文件第一步：

第一步：

查验查验房屋交付文件房屋交付文件收房前购房者检查开发商相关交楼手续，是否具备交楼标准，如何无下列“两书两表”不收楼。

w1、住宅使用说明书。

w2、住宅质量保证书。

w3、竣工验收备案表。

w4、面积实测表。

w5、管线分布图。

w6、分户验收表（正常是贴在每个户内的供业主查看）w7、业主还应该查验预售合同约定的其他交付条件。

例如依据购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。

开开发发商交付房屋必商交付房屋必备备条件条件w开开发发商交房必商交房必备备条件一条件一w1、建、建设设工程工程质质量量认认定定证书证书，w2、住宅使用、住宅使用说说明明书书、w3、住宅、住宅质质量保量保证书证书、w4、房地、房地产产开开发发建建设项设项目竣工目竣工综综合合验验收收合格合格证证，w5、竣工、竣工验验收收备备案表案表商品房商品房买卖买卖合同。

合同。

交付房屋必交付房屋必备备条件二条件二w行政机关行政机关颁发颁发的的验验收合格收合格证证明：

明：

w1、规规划划验验收合格收合格证证、w2、消防、消防验验收合格收合格证证、w3、绿绿化化验验收合格收合格证证、w4、环环保保验验收合格收合格证证、w5、卫卫生防疫生防疫验验收合格收合格证证、w6、人防工程、人防工程验验收合格收合格证证、w7、车库车库及道路及道路验验收合格收合格证证明、明、w8、安全防范、安全防范设设施施验验收收证证明、明、w9、配套基、配套基础设础设施和公共施和公共设设施建施建设设合同履行确合同履行确认书认书、w10、工程竣工、工程竣工备备案案证证明明开开发发商交房必商交房必备备条件三条件三w开开发发商交房必商交房必备备条件三：

公用事条件三：

公用事业业部部门门出具的出具的验验收合格收合格证证明：

明：

w1、邮邮政通政通邮证邮证明、明、w2、环卫设环卫设施施验验收合格收合格证证明、明、w3、室外供水管、室外供水管线验线验收合格收合格证证明、明、w4、电电力力户户外管外管线验线验收收证证明、明、w5、社区用房、社区用房验验收收证证明、明、w6、管道煤气工程、管道煤气工程验验收收证证明、明、w7、有、有线电视线电视室外管室外管线验线验收收证证明、明、w8、室内、室内给给水及水及卫卫生生洁洁具具验验收收证证明、明、w9、电电信室外管信室外管线验线验收收证证明明开开发发商交房必商交房必备备条件四条件四w房屋面房屋面积实测积实测表：

表：

w房屋面房屋面积测绘报积测绘报告（表）根据合同法第告（表）根据合同法第136条的条的规规定，房屋面定，房屋面积测绘积测绘表是出表是出卖卖人人必必须须向向买买受人提供的受人提供的资资料，否料，否则买则买受人无受人无法行使法行使买买受人的受人的权权利和履行利和履行买买受人的受人的义务义务，另外公另外公摊摊面面积积的具体的具体计计算算结结果，作果，作为业为业主主有知情有知情权权并是并是结结算房款与算房款与办办理房理房产证产证所必所必需。

需。

根据测量规范，测绘图包括建筑面积、套内面积、使用面积和房屋平面图。

竣工竣工验验收收备备案表案表w房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。

也叫商品房面积实测技术报告书该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，购房者都有权拒绝收房。

而此备案表原件或许不容易看见，但是业主们可以向交付房屋的单位索要竣工验收备案表的复印件及编号。

凡是能够出具该表的房屋则表示通过了国家规定的一些硬性住宅质量标准，在大方向上不会有问题了。

竣工竣工验验收收备备案表案表w建筑法、合同法等法律建筑法、合同法等法律规规定，建定，建筑工程竣工筑工程竣工经验经验收合格后，方可交付使用，收合格后，方可交付使用，这这是国家是国家强强制性制性规规范。

依据有关范。

依据有关规规定目前定目前的房屋的房屋验验收合格的收合格的标标志是取得建筑工程志是取得建筑工程竣工竣工验验收收备备案案证证。

竣工。

竣工验验收收备备案案证证是是办办房房产证产证的依据，交房的依据，交房时时开开发发商必商必须须提供，提供，否否则则房地房地产产商商违规违规交房构成交房构成违约违约，业业主可主可拒拒绝绝收房，延期交房的收房，延期交房的损损失由开失由开发发商承担。

商承担。

住宅住宅质质量保量保证书证书w住宅住宅质质量保量保证书证书是开是开发发商商针对针对房屋房屋质质量及保修期限、范量及保修期限、范围围作出的承作出的承诺诺，必，必须须作作为购为购房合同的附件，与房合同的附件，与购购房合同具有同等房合同具有同等的效力。

收房者要仔的效力。

收房者要仔细审查细审查其中的具体各其中的具体各款，特款，特别别注意保修期限注意保修期限。

此此书书是房地是房地产产开开发发公公司司对对所售商品房承担所售商品房承担质质量量责责任的法律文件，其中任的法律文件，其中应应当当详详细细写明工程写明工程质质量量监监督督单单位核位核验验的的质质量等量等级级、保修范、保修范围围、保修期限和保修保修期限和保修单单位等内容。

开位等内容。

开发发商商应应当按此当按此书约书约定，定，承担保修承担保修责责任。

如果房屋在保修期内出任。

如果房屋在保修期内出现质现质量量问题问题，维维修后使房屋使用功能受到影响，修后使房屋使用功能受到影响，住宅住宅质质量保量保证书证书的具体内容保的具体内容保证证期限期限w商品房保修期从商品房保修期从购购房者收房的当天开始房者收房的当天开始计计算，具体的保修期限和范算，具体的保修期限和范围围是：

是：

地基基地基基础础和主体和主体结结构在合理使用寿命年限内；构在合理使用寿命年限内；w屋面、外屋面、外墙墙面的防水面的防水为为3年；年；w厨房和厨房和卫卫生生间间的防水的防水为为1年；年；w地下室及管道渗漏地下室及管道渗漏为为1年；年；w内内墙墙面、面、顶顶棚抹灰棚抹灰层层脱落和外脱落和外墙墙粉刷自粉刷自动动脱落脱落为为1年；年；w地面空鼓、裂地面空鼓、裂缝缝、大面、大面积积起沙起沙为为1年；年；w门门窗窗翘翘裂、五金件及裂、五金件及卫卫生生洁洁具具损损坏坏为为1年；年；w灯具、灯具、电电器开关、器开关、电电气箱气箱（盘盘）和和线线路路设备损设备损坏坏为为6个月；个月；w给给排水管道排水管道设备设备工程工程质质量、各种通水管道、截量、各种通水管道、截门门漏水、通气孔或漏水、通气孔或烟道不通烟道不通为为6个月；个月；供供热热供冷系供冷系统设备为统设备为一个采暖期或供冷期；一个采暖期或供冷期；w国家国家对对住宅工程另有住宅工程另有规规定的按国家定的按国家规规定。

定。

w其他部位、部件的保修期限，可由其他部位、部件的保修期限，可由买卖买卖双方自行双方自行约约定。

定。

住宅使用住宅使用说说明明书书w住宅使用住宅使用说说明明书书是是针对针对房屋房屋设计设计、施、施工及工及验验收中的具体技收中的具体技术术指指标标，如抗震指数、，如抗震指数、墙墙体体结结构构类类型等作出的相关型等作出的相关说说明和提出注明和提出注意事意事项项。

住宅。

住宅质质量保量保证书证书、住宅使、住宅使用用说说明明书书和管和管线线分布竣工分布竣工图图，您可，您可带带走，走，作作为证为证据据资资料保存。

料保存。

住宅使用住宅使用说说明明书书包含哪些内容？

包含哪些内容？

w此此书书是是对对住宅的住宅的结结构、性能和各部位构、性能和各部位（部件部件）的的类类型、性能、型、性能、标标准等等方面准等等方面做出的做出的说说明和提出的使用注意事明和提出的使用注意事项项，一般情况下包含下内容：

，一般情况下包含下内容：

w开开发单发单位、位、设计单设计单位、施工位、施工单单位，有委托位，有委托监监理的理的还应还应注明注明监监理理单单位；位；w房屋的房屋的结结构构类类型；型；w装修、装装修、装饰饰的注意事的注意事项项；w上水、下水、上水、下水、电电、燃气、燃气、热热力、通力、通讯讯、消防等等、消防等等设设施配置的使用施配置的使用说说明；明；w有关有关设设施、施、设备设备的安装的安装预预留位置留位置说说明和安装的注意事明和安装的注意事项项；w门门、窗的、窗的类类型及使用型及使用时时的注意事的注意事项项；w室内的配室内的配电负电负荷；荷；w承重承重墙墙、保温、保温墙墙、防水、防水层层和阳台等部位的注意事和阳台等部位的注意事项说项说明；明；w其他需要其他需要说说明的明的问题问题。

例如，住宅中配置的。

例如，住宅中配置的设备设备、设设施，如果生施，如果生产产厂厂家有使用家有使用说说明明书书，就，就应应当附在住宅使用当附在住宅使用说说明明书书中。

中。

“房屋面房屋面积测绘积测绘表表”w根据测量规范，测绘图包括建筑面积、套内面积、使用面积和房屋平面图w“房屋面积测绘表”是开发商交房的必要条件，没有“房屋面积测绘表”，购房人有权拒绝收房。

根据合同法第136条的规定，房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务。

比如：

合同约定实际交付的房屋面积的增加或减少时，买受人有哪些权利和义务，若没有房屋面积测绘表，买受人既无法行使合同约定的这些权利，也无法履行合同约定的这些义务。

所以，从法律逻辑和合同法第136条的规定来说，在交房时向购房人提供房屋面积测绘表就是开发商必须向购房人履行的法律义务。

商品房商品房验验收合格相关法收合格相关法规规w参照参照标标准：

准：

w1、关于进一步加强商品住宅交楼管理的通知（穗建开2003278号）第一条：

商品住宅交付使用时，开发企业应当同时向购房业主出示商品住宅交楼书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、商品房面积测绘技术报告书、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）。

w2各种相关验收表格：

是否有