霸州某项目营销建议方案.pptx

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20162016年年1010月月1717日日某项目营销建议方案目录PART1市场概述市场概述本体分析本体分析PART2竞品分析竞品分析PART3营销方案建议营销方案建议PART49.309.30新政调控发布以来，房地产大市场下行，整体市场销量下滑明显；一二线城市新政调控发布以来，房地产大市场下行，整体市场销量下滑明显；一二线城市楼市成交价、量大幅下跌，市场客户观望情绪明显。

楼市成交价、量大幅下跌，市场客户观望情绪明显。

宏观市场简析宏观市场简析l大市场下行，销售下滑明显：

大市场下行，销售下滑明显：

9月新政调整后，市场明显转冷，且一直处于下行调整时期，后续市场演变仍需观察宏观与市场环境变化趋向。

未来市场供求结构或将转变，楼市观望氛围加剧。

2015年全国市场下滑，政府频发利好政策，但效果不明显；全国经济下滑，为刺激消费，2016年年初提出去库存，政销售利好政策频出，市场逐渐掀起热潮；但伴随9.30调整政策，市场成交急剧下滑。

15.10.2315.02.28降准：

央行下调存贷款基准利率0.25个百分点降准：

央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点15.02.0415.03.18中央国家机关住房资金管理中心关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知15.03.27国土部优化住房及用地供应结构15.03.30330新政：

商贷二套首付4成；公积金首付3成；公积金二套首付3成15.04.20降准：

央行决定4月20日起降准1%15.05.11双降：

一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%15.08.25双降：

金融机构一年期贷款基准利率下调0.25百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25百分点至1.75%15.06.28降准：

一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%15.08.30公积金二套首付2成：

再次申请住房公积金贷款购，最低首付款比例由30降低至20；双降：

金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%16.02.14暂停政策性贴息申请降契税，改营业税：

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平米以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税16.04.1116.02.19廊坊限购：

非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

16.02.02降首付：

不限购城市首套房贷首付降至20%，二套最低首付款比例调整为不低于30%；15.09.30930新政：

非限购城市首套房商贷首付比例降至25%公积金可异地贷款双降：

金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%16.09.309.30新政：

9月30日，北京、苏州和天津率先出台楼市调控新政，实施区域化限购、差别化信贷政策；随后十一期间，包括南京、厦门、深圳、苏州、合肥等多个城市重启限购限贷。

14.11.20霸州市场分析霸州市场分析大区域大区域霸州保定开发区n北距京开高速路程约80公里n东距津保-京沪高速70公里路程n西距津保高速65公里路程n霸州处于环渤海经济圈，交通便捷，道路四至发达霸州位于北京市南部，霸州市地处京、津、保三霸州位于北京市南部，霸州市地处京、津、保三大城市核心区，未来发展潜力无限。

大城市核心区，未来发展潜力无限。

霸州市场分析霸州市场分析大区域大区域至北京大广高速京保高速至天津至保定霸州市北京市天津市六环南苑机场霸州交通、区位、资源较为优越霸州交通、区位、资源较为优越铁路：

京九铁路、津保高铁高速：

大广高速、京开高速、津保高速国道：

106、112国道京霸城际铁路：

2015.12开工，2019.5完工资源：

温泉26km霸州第二机场京津冀一体化，大北京规划京津冀一体化，大北京规划、南城新机场建设，南城新机场建设，将带动区域经济、将带动区域经济、霸州霸州交通属性全面升级交通属性全面升级。

霸州市场霸州市场在售项目地图在售项目地图开发区：

临大广高速霸州出口，结合温泉资源的低密板块，离主城区有一定距离，由于孔雀城等品牌项目的入驻，低价高质产品，区域热度空前高涨。

老城区：

霸州市城区早期居住区所在地以及商业中心，开发速度相对缓慢。

项目所在区域，都为普宅产品，当地客群为主，部分临近天津项目，以天津外溢客群为主，整体品质较其他两个区域稍低，价格页较低。

政府新区：

是霸州发展主力区域，整体规划较好，多以中高端产品为主。

目前城区在售项目约约2020个左右。

个左右。

各个片区产品有着明显的区分，其中老城区多以普老城区多以普通住宅为主，政府新区多以中高端产品为通住宅为主，政府新区多以中高端产品为主，开发区多以低密产品为主主，开发区多以低密产品为主。

丽水康城盛豪江山凯城上东区海润印象金哼世家玫瑰庄园提香温泉小镇锦绣华府政府新区开发区公园大道塞纳庄园温泉新都孔雀城恒天枫溪郡诗锦苑裕华西道189号阿尔卡迪亚温泉城四季花园鼎晟国际芳清苑左岸老城区本案四季御泉湾霸州市场霸州市场竞品竞品基础信息基础信息产品类型产品类型项目名称项目名称建筑形式建筑形式容积容积率率均价均价销售情况销售情况开发区开发区塞纳庄园二期别墅0.491.3万/起二期未启动，户型区间80-140平米。

玫瑰庄园别墅、洋房1.1别墅0.9万/别墅现房在售，联排别墅仅剩209-217平米少量房源裕华西道189号高层、洋房1.891.5-2.0万/高层公寓在售，洋房无房温泉新都孔雀城叠拼、联排、高层0.91.5-1.8万/现在属于新品排卡认筹阶段新品排卡认筹阶段；高层洋房80-120别墅160-180，180-220，恒天枫溪郡别墅0.791.3-1.4万/别墅户型160-180，190-230平米；现在属于新品排卡认筹阶段新品排卡认筹阶段政府新区政府新区诗锦苑高层、小高层2.81.05-1.1万/期房20172017年年底交房年年底交房；购房按揭98折全款97折。

90-120两居、三居，在售为三居大户型，小户在售为三居大户型，小户型房源比较热销。

客群以本地人型房源比较热销。

客群以本地人为主。

为主。

盛豪江山高层2.59精装1.6元/精装修，推192套，销售一半左右凯城上东区高层、洋房1.991.1万/10月16日开盘推出18#、21#、25#三栋高层，11#8层洋房，主推户型90-120平米阿尔卡迪亚温泉城高层、洋房2.01.2万/66万抵万抵77万，贷款减万，贷款减100100元元/，全，全款减款减200200元元/；三天内签约再减；三天内签约再减100100元元/；期房销售，2018年交房。

目前在售主推推60-7060-70平米平米22居居；客群以投资客户投资客户，渠道渠道成交成交为主为主。

霸州市场霸州市场竞品竞品基础信息基础信息划分区域划分区域项目名称项目名称建筑形式建筑形式容积率容积率均价均价销售情况销售情况老城区老城区提香温泉小镇高层、洋房2.51.1万/现在基本无房，无优惠直接认购，主推141-176大户型高层。

四季花园小高层、多层1.81.3万/现在基本无房，10月15日将开出6、7#2栋7层电梯洋房，户型100-156锦绣华府多层、小高层2.01.1-1.2万/现房销售，仅剩余二十多套100平米以上三居；新品排卡中（109-130两、三居）；优惠4万抵6万。

鼎晟国际高层2.01.2-1.3万/目前在售三期，无优惠政策，15万订房。

期房销售，2019年交房；无任何证件，现场还未动工。

前期80多平米两居售价较高，现主推96、117、137、154平米的2到4居。

丽水康城高层2.40.9万/（实际成交可达0.7万/）60-120平米一至四居，目前处于封盘状态，部分前期认购房源对外转售成部分前期认购房源对外转售成交价交价0.70.7万万/。

n老城区目前在售项目多处于新品加推阶段，从近期市场调研情况来看，多数项目处于少量房源或无房状态；可究其主要原因：

受新颁布政影响，市场由热销急剧转冷，市场正在经历调整期，而开发企业对于新品的推售也采取谨慎、观望态度；n从产品分析:

多数项目主推为00平米以上的三居户型；仅少量项目推出针对投资客的小户型产品。

霸州市场霸州市场区域客户分析区域客户分析游离客户游离客户重要客户重要客户核心客户核心客户核心客户核心客户霸州本地刚需客户霸州本地刚需客户霸州区域的核心客户主要以本地刚需客户为主，地理位置处于河北核心霸州区域的核心客户主要以本地刚需客户为主，地理位置处于河北核心地段，价格偏低；地段，价格偏低；游离客户游离客户投资客户投资客户以北京区域的投资客群为主；注重社区及周边环境、交通、生活配套，以北京区域的投资客群为主；注重社区及周边环境、交通、生活配套，主要投资点在于区域发展潜力。

主要投资点在于区域发展潜力。

重要客户重要客户天津区域客群天津区域客群天津房价涨幅较高，部分客户转战霸州，天津房价涨幅较高，部分客户转战霸州，霸州距离天津霸州距离天津7070公里，公里，购买购买低价格楼房，区域认知度进一步提高；低价格楼房，区域认知度进一步提高；霸州市场霸州市场区域分析区域分析区域区域SWOTSWOT1、区域房地产市场发展缓慢；2、受到周边区域的影响，客户不会首选霸州区域楼盘。

SWOT分析SS：

优势：

优势WW：

劣势：

劣势OO：

机会：

机会TT：

威胁：

威胁1、霸州享有丰富的温泉资源，首都第二机场对该区域发展具有影响，以本地客群为主，吸引大批周边的投资客群2、该区域后期交通便利，几大高速纵横辐射，距北京、廊坊、永清交通方便，形成本身的核心价值点1、区域认识度有待提升，购房客户主要以当地客群为主，购买力有限；2、距北京较远。

1、霸州处于环渤海经济圈，是河北新兴的区域中心城市，未来发展前景良好；2.大北京及北京南城发展投资计划，以及第二机场的投资建，促进城市发展。

霸州市场霸州市场市场小结市场小结小结小结霸州处于环渤海经济圈，交通发达，河北新兴的区域中心城市霸州处于环渤海经济圈，交通发达，河北新兴的区域中心城市；霸州主要分为政府新区、开发区和老城区，老城区多以普通住宅为主，政府新区多以中高端霸州主要分为政府新区、开发区和老城区，老城区多以普通住宅为主，政府新区多以中高端产品为主，开发区多以低密产品为主；产品为主，开发区多以低密产品为主；主要以本地客群为主，天津客群为辅，因区域有温泉资源，投资客占有小部分；主要以本地客群为主，天津客群为辅，因区域有温泉资源，投资客占有小部分；区域内项目偏多，产品同质化严重，各项目竞争压力大；区域内项目偏多，产品同质化严重，各项目竞争压力大；新政颁布后，受整体环境下行的影响，区域市场供给双方对市场都持观望状态。

新政颁布后，受整体环境下行的影响，区域市场供给双方对市场都持观望状态。

目录PART1市场概述市场概述本体分析本体分析PART2竞品分析竞品分析PART3营销方案建议营销方案建议PART4项目本体分析项目本体分析项目项目单位单位总体指标总体指标一一规划总用地面积规划总用地面积二二总建筑面积总建筑面积其中其中11、地上建筑面积、地上建筑面积（11）住宅建筑面积）住宅建筑面积（22）配套公建建筑面积）配套公建建筑面积（33）幼儿园建筑面积）幼儿园建筑面积22、地下建筑面积、地下建筑面积（11）地下车库）地下车库三三容积率容积率四四建筑密度建筑密度%五五居住人口居住人口人人六六居住户数居住户数户户七七机动车总停车位数机动车总停车位数辆辆其中其中11、地上停车位、地上停车位辆辆22、地下停车位、地下停车位辆辆项目地块指标表项目地块指标表项目产品为项目产品为高层和小高层高层和小高层/多层多层本案所在的老城区区域成熟，同类竞品林立，区域本案所在的老城区区域成熟，同类竞品林立，区域客户资源争夺较激烈，如何在众多竞品中让项目脱客户资源争夺较激烈，如何在众多竞品中让项目脱颖而出是操盘重点。

颖而出是操盘重点。

问题聚焦问题聚焦问题解决：

问题解决：

通过自身价值突出竞争力通过自身价值突出竞争力通过产品配比保证现金流及利润通过产品配比保