精：保利地产房地产投资决策董事长培训.ppt

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房地产投资决策目录目录房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分如何选择项目如何选择项目第二部分第二部分项目投资决策项目投资决策第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分区域性区域性周期性周期性专业性专业性高风险性高风险性（一一）区域性）区域性p房地产项目具有不可移动性和长期使用性。

由于房地产房地产项目具有不可移动性和长期使用性。

由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。

不同城市、的不可移动性，房地产市场的区域性极强。

不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。

平都会大相径庭。

p由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。

面情况。

p房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：

繁荣化的基本规律也是：

繁荣调整调整衰退衰退萧条萧条复苏复苏繁荣。

繁荣。

p房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。

系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。

p因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。

期，从而更好地把握房地产市场的走向。

周期性周期性

（二）周期性

（二）周期性专业性专业性高风险性高风险性区域性区域性p房地产商品具有资本和消费品的二重性。

房地产是一种商品，房地产商品具有资本和消费品的二重性。

房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。

房地产既是一种消也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。

房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。

房地产在一个国家的总财富中一般费品，也是一种有价资产。

房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重，美国不动产占其总财富的占有较大比重，美国不动产占其总财富的73.273.2。

房地产交易。

房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。

只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。

益。

只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。

p房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。

所以房地产开发每个项目都有不栋楼，每一个单位都有差异。

所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。

同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。

做每一做每一个项目都是做全新的事情，个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。

具有很强的专业性。

专业性专业性（三）专业性（三）专业性区域性区域性周期性周期性高风险性高风险性p一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。

如遇到市巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。

如遇到市场不景气，则难以退出市场。

场不景气，则难以退出市场。

p此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。

此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。

特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。

关重要的角色，更容易受到政策的影响。

高风险性高风险性（四）高风险性（四）高风险性区域性区域性周期性周期性专业性专业性目录目录房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分第二部分第二部分项目投资决策项目投资决策第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分如何选择项目如何选择项目如何选择项目如何选择项目p土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。

为了企业的持续发展，我们必须不产企业发展的基础。

为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。

断地寻找土地，发现投资机会。

p区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。

决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。

我们常说，我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。

第三还是区位。

区位不仅仅是一个自然地理位置的概区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。

不同的区念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。

不同的区位适于建造不同的房地产。

位适于建造不同的房地产。

看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件一是看区位一是看区位看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征，如北京的市场需求和消费特征，如北京CBDCBD附近。

附近。

p在当前房地产低速时期，在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市我们投资重心应选择在中心城市的城市中心。

的城市中心。

因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。

因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。

同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。

同时能满足。

同时我们应当以一种发展、动态的眼光把握区我们应当以一种发展、动态的眼光把握区位，位，虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。

将会发生变化。

看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式香槟香槟花园花园市政府市政府火车火车北站北站重庆香槟花园区位图p如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。

场地条件如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。

场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。

基础设施水平及分区限制等。

n不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。

不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。

看场地条件看场地条件二是看地块的场地条件二是看地块的场地条件看区位看区位看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p地块的临街状况，对项目商业布地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。

益都有重要影响。

地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。

广州百合花园p场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。

因拆迁而存在不定因素。

p地块的高差情况。

高差较大，即会影响建筑布局，地块的高差情况。

高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。

还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。

看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式原貌原貌支护现状支护现状p通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。

开发企的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。

开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。

业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。

p如用途。

不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同如用途。

不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。

的物业开发对资金需求也不一样。

p如如建筑密度、高度、容积率。

不同的容积率构成不同的建筑密度、高度、容积率。

不同的容积率构成不同的产品产品。

p还要关注设计条件的可行性。

有时政府给出设计条件，还要关注设计条件的可行性。

有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。

对项目开发限制较大。

看规划条件看规划条件三是看项目的规划条件三是看项目的规划条件看区位看区位看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看区位看区位看付款方式看付款方式看场地条件看场地条件四是看交易方式四是看交易方式看交易方式看交易方式p从获取土地使用权的途径和方式来看，有从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。

和当前土地使用者转让两种途径。

n政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。

政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。

n从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。

不同的操作式，如买断土地过名，收购公司股权。

不同的操作方式，对项目运作影响不同。

方式，对项目运作影响不同。

n买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。

如同政府出让一样操作简单。

n通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。

前面原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。

前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。

大影响。

看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式案例案例江西南昌象湖某项目江西南昌象湖某项目p占地占地600600亩，容积率亩，容积率1.51.5，可做部分联排，销售均价，可做部分联排，销售均价42004200。

p要价要价6868万万/亩，后谈到亩，后谈到6060万万/亩（原土地有效成本亩（原土地有效成本2020万左万左右一亩，每亩溢价右一亩，每亩溢价4040万。

）万。

）p转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。

通过转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。

通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于按照地价按照地价9797万元万元/亩进行土地过名转让。

亩进行土地过名转让。

看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式两种收购让方式经济效益测算两种收购让方式经济效益测算收购公司（20万/亩帐面成本）土地过名（60万/亩帐面成本）销售价格42004200减：

土地成本600600建设成本22002200费用300300营业税金及附加231231销售利润869869减：

土地增值税2350税前利润634869企业所得税258.5217.25税后净利润375.5651.75总投资成本净利率12%21%看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p土地款数额巨大，一般占开发成本土地款数额巨大，一般