泰盈顾问沈阳大潘镇住宅项目前期物业发展、规划设计深化报告.ppt

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土地平整利于开发，河道存在一定污染用地条件：

土地平整利于开发，河道存在一定污染p项目用地平整、方正，无地上物，无高压线等不利因素，比较有利于开发。

p现有细河河道存在一定污染，而且水量较大。

但企业已考虑通过河河道连通，将水引出地块道连通，将水引出地块。

p未来水电不能接入市政配套，是不利因素，但周边范围大多如此，因此影响不大，可考虑通过自身配自身配套解决，预留接口套解决，预留接口。

区位交通：

通过沈盘公路联系主城与产业带，交通便捷区位交通：

通过沈盘公路联系主城与产业带，交通便捷p项目紧贴大潘镇区，在其东侧，能够轻易借势镇区的成熟氛围。

p用地北面紧邻沈盘公路，距张士开发区15分钟车程，距相邻的高花、彰驿两镇均在10分钟车程内，为引入产业人口创造有利条件。

p用地西侧有一规划路，通往规划中的小学，有一定的商业价值。

沈盘公路沈盘公路张士张士开发区开发区沈沈西西工工业业走走廊廊大潘镇大潘镇25分钟分钟15分钟分钟5分钟分钟高花镇高花镇彰驿镇彰驿镇8分钟分钟商业店面商业店面往高花往高花周边配套：

配套落后，从形象和使用上均不能满足项目所需周边配套：

配套落后，从形象和使用上均不能满足项目所需公公安安分分局局大潘大潘综合综合市场市场金汇金汇商城商城大潘大潘镇政镇政府府邮邮局局农农业业银银行行派派出出所所于于洪洪四四院院58中中文文教教新新村村骨骨科科医医院院税税务务局局农村农村信合信合书书店店王铁王铁医院医院大潘大潘小学小学彰彰驿驿镇镇彰彰驿驿镇镇项目项目用地用地往沈阳往沈阳p亟需更高水平的配套，以迎合人们不断提高的生活需求。

用地四至：

形象上应拔高与杂乱的镇区拉开差距，更有利于聚集人气用地四至：

形象上应拔高与杂乱的镇区拉开差距，更有利于聚集人气p东面、南面东面、南面：

规划路（红线各宽60、40米），路旁为村庄待发展用地；p西面西面：

规划路（红线宽30米），路西有一规划的中小学；p北面北面：

沈盘公路。

p项目与镇区之间的距离并不远，吸引人气应不成问题；p应该从形象上有突出的提升，与镇区杂乱的现状形成鲜明对比，成为视觉上的亮点，有利于吸引人气与商气。

杂乱的镇区杂乱的镇区杂乱的镇区杂乱的镇区项目项目用地用地中中小小学学待发展待发展用地用地待发展用地待发展用地待发展用地待发展用地30米米40米米60米米商业氛围渐弱商业氛围渐弱物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略基本指标参考：

沈阳远郊同类项目基本指标参考：

沈阳远郊同类项目沈阳远郊楼盘新城子帝景嘉园苏家屯富城国际花园辉山七里香堤沙岭水木年华总用地面积105105亩亩600600亩亩195195亩亩15001500亩亩总建筑面积1717万万6060万万约约2525万万约约150150万万容积率2.42.41.51.5约约1.41.4约约1.51.5绿地率30%30%40%40%38%38%物业类型多层多层多层多层多层多层多层多层小高层小高层小高层小高层小高层小高层高层高层高层高层联排别墅联排别墅p由于短期内可预见的客户数量有限，本项目的地块指标条件宜选择较为稳健的策略，以参照沈阳远郊同类项目为主，降低市场风险。

基本指标分析基本指标分析本项目地块的用地指标建议总用地面积480480亩亩（含市政路含市政路）净用地面积380380亩（亩（25.425.4公顷）公顷）建议容积率约约1.51.5建议总建筑面积约约38万万建筑高度限制100m100m以下以下绿地率3540%3540%物业类型多层、小高层、情景洋房多层、小高层、情景洋房p占地规模占地规模：

项目属于本地大型楼盘。

p容积率容积率：

受到用地区位条件限制，建议容积率不宜超过同类项目的范围。

容积率1.5比较有利于不同物业类型的搭配，规划设计的弹性较大规划设计的弹性较大。

p物业类型物业类型：

结合项目发展的定位，建议采用混合多样的物业类型搭配混合多样的物业类型搭配多层为主+少量情景洋房/小高层。

退缩范围p东/南/西面：

无要求建议均退规划道路红线5m，与周边环境区隔。

p北面：

退规划道路红线20m北侧过境公路车流量大，污噪影响严重，建议强化植栽，通过多层次综合绿化和水景分隔内外；同时结合商业，利于提升项目形象。

用地条件分析用地条件分析20米5米5米5米物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略综合开发价值分析：

景观价值综合开发价值分析：

景观价值细河河道细河河道p项目周边并无十分突出的景观资源。

p细河河道存在污染，水量较大，应尽量弱化其影响已经计划通过河道连通将河道引出项目地块。

p但细河留下的河道加以改造，仍可作为但细河留下的河道加以改造，仍可作为景观加以利用景观加以利用则地块内便则地块内便具有了一个具有了一个景观的提升亮点景观的提升亮点。

综合开发价值分析：

噪音干扰综合开发价值分析：

噪音干扰p沈盘公路：

项目主要的临街展面，但也是最主要的噪音污染源。

往来过境交通流量大、车速快，噪音污染严重。

p其余三面也都有道路规划，但从大盘镇的形态发展观察，未来的噪音影响并不大。

p本项目以住宅为主，对噪音干扰的抗性较强，应尽可能采取措施规避与化解。

污噪干扰区域污噪干扰区域沈盘公路沈盘公路综合开发价值分析：

商业价值综合开发价值分析：

商业价值p北侧：

临沈盘公路，是镇内主要的空间轴线，各种商业与配套都集中分布于沈盘公路两侧，因此商业价值最高商业价值最高。

p西侧：

西侧规划有学校，未来将成为特定客户集中出入的区域，商业发展的价值商业发展的价值也比较高也比较高。

p东/南侧：

也有规划道路，但未来缺乏人流的吸引力，商业价值次高。

p中部轴线：

结合规划考虑设置社区内部道路，并安排出入口，则发展配套商业也有一定机会，属次高商业价值。

沈盘公路沈盘公路学校学校商业价值次高商业价值次高商业价值较高商业价值较高商业价值最高商业价值最高商业价值次高商业价值次高考虑因素:

景观价值地块综合开发价值分级地块综合开发价值分级考虑因素:

道路污噪污噪干扰区域污噪干扰区域沈盘公路沈盘公路细河流域细河流域考虑因素:

商业价值商业价值最高商业价值最高沈盘公路沈盘公路学学校校ABCD综合评定：

C最佳地块ABCD景观价值景观一般景观一般景观一般景观一般具备提升亮点具备提升亮点具备提升亮点具备提升亮点外部干扰临道路，有污噪影响临道路，有污噪影响临道路，有污噪影响临道路，有污噪影响地块内部，污噪少地块内部，污噪少地块内部，污噪少地块内部，污噪少商业价值位于地块最靠近镇区位置，位于地块最靠近镇区位置，商业价值最高商业价值最高可延续沈盘公路人气，可延续沈盘公路人气，商业价值较高商业价值较高学校为其带来一定人流，商学校为其带来一定人流，商业价值次高业价值次高较低较低综合评价商业价商业价值次高值次高商业价商业价值较高值较高物业发展规划设计深化开发条开发条件分析件分析外部条件内部条件开发价值分级开发开发策略策略住宅策略配套策略基础配套整体整体规划规划物业价值分配规划布局形态交通体系景观体系单体户单体户型建议型建议单体形式户型建议售楼处售楼处建议建议外部形式内部组织结合产品与定位的价格策略项目开发时序易于判断，建议项目开发时序易于判断，建议“小步快走小步快走”滚动开发滚动开发p项目北侧靠近沈盘公路，开发时序思考较为清晰，应从北向南逐步开发。

p考虑到企业首次介入地产开发，资金储备并不丰厚，因此建议采用建议采用“小组团小组团”规划思路，规划思路，“小步快走小步快走”滚动开发滚动开发。

p这样有利于企业根据资金与市场情况灵活调整分期开发策略，以及各期开发量。

沈沈盘盘公公路路项目项目地块地块分期开发依据：

市场开发/销售周期规律住宅开发建议分为住宅开发建议分为5566期，小组团快节奏滚动开发期，小组团快节奏滚动开发参考楼盘水木年华万熹绿景青城假日小城总建筑面积（）4848万万2020万万11.811.8万万分期数分分4646期期分分33期期22期期销售时间44年年22年年2.52.5年年1.51.5年年年去化量（）约约5656万万约约88万万约约77万万约约7.67.6万万p市场反馈常规住宅项目年消化量约为年消化量约为77万万。

p本项目总建筑面积38万，则建议分为分为5656期期（每期占地每期占地63766376亩亩）开发开发，各期相对独立。

p进一步建议每期细分为每期细分为2233个组团个组团，每每半年滚动开发半年滚动开发，有利于以较小的资金量启动项目。

p灵活策略：

小组团开发有利于根据市场情况调整产品，增强项目在长期开发过程中的应变能力。

p首期选点条件p首期选点建议A区：

占地规模约6.3万（约95亩）交通便利交通便利：

便于交通往来，具有明显的客户导向：

便于交通往来，具有明显的客户导向性；性；形象展示形象展示：

宜临近马路，选取人流密集、气氛浓：

宜临近马路，选取人流密集、气氛浓厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立项厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立项目形象；目形象；接近成熟区域接近成熟区域：

可承接镇区人气；：

可承接镇区人气；用地价值用地价值：

综合用地价值一般，避免透支良好的：

综合用地价值一般，避免透支良好的用地资源价值。

用地资源价值。

首期宜选择地块西北部分首期宜选择地块西北部分AABBCCDDp开发次序思路一：

ACBDp发展轨迹首期：

启动区首期：

启动区（略，见前述略，见前述）AA区区迅速提升产品形态，以较高姿态占据市场高位；迅速提升产品形态，以较高姿态占据市场高位；但受区域成熟度限制，资源价值未能最大限度地释放但受区域成熟度限制，资源价值未能最大限度地释放CC区区进一步进一步完善升级完善升级项目配套，提升项目成熟度；项目配套，提升项目成熟度；经济型产品再次居主导。

经济型产品再次居主导。

BB区区项目成熟背景下，再次推出差异化产品，以良项目成熟背景下，再次推出差异化产品，以良好的景观资源促成项目价值的最大化好的景观资源促成项目价值的最大化DD区区首期23期45期不同类型产品、不同价值卖点相互交错，搭配推出6期AABBCCDD用地开发次序，思路一用地开发次序，思路一p开发次序思路二：

ABCDp发展轨迹首期：

启动区首期：

启动区（略，见前述略，见前述）AA区区在首二期推动下推出项目在首二期推动下推出项目最具价值最具价值的产品，确的产品，确立项目在本地的市场地位；届时区域配套已经立项目在本地的市场地位；届时区域配套已经成熟，资源价值得以最大限度地释放成熟，资源价值得以最大限度地释放CC区区进一步进一步完善完善项目配套，提升项目成熟度；有利于形成沿项目配套，提升项目成熟度；有利于形成沿沈盘公路的展示面，但地块内无景观资源，产品提升空沈盘公路的展示面，但地块内无景观资源，产品提升空间较小间较小BB区区承接前势，通过略高的容积率将景观资承接前势，通过略高的容积率将景观资源效益最大化，实现项目价值的巅峰源效益最大化，实现项目价值的巅峰DD区区首期23期项目有利资源押后释放，有利于资源价值最大化6期45期用地开发次序，思路二用地开发次序，思路二ABCDAABBCCDD优势优势：

项目整体成熟快；开发时序符合市场发