沈阳市亿海阳光项目整合行销策划方案.ppt

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房地产商域网房地产商域网亿海阳光项目亿海阳光项目整合行销策划方案整合行销策划方案房地产商域网房地产商域网前言前言2008年，随着政府调控力度的加大，以及龙头开发企业在政府打压房价政策面前的“妥协”，致使多数市民产生持币待购心理。

但这并不能说明，沈阳地产从此将走向衰退，从08年12月份市场供应及消化量来分析，目前，沈阳市民的购房需求还是十分强烈的，另外，随着政府取消交易会购房优惠措施以后，沈阳房地产将逐渐向规范化，理性化，均衡化发展。

随着政府性调控措施成效的进一步体现，可以预见，沈阳房地产市场将告别盲目开发的时代，只有真正具有核心特色的项目及有丰富开发经验的开发商们才能在这场博弈之中取得最后的胜利。

尚城堂地产顾问公司正式在这种前提下介入本项目的全案策划工作的，以期凭借本公司丰富的市场信息积累，及丰富的销售管理经验，协助项目在当前市场情况下合理规划、快速销售，实现利润合理最大化房地产商域网房地产商域网第一部分第一部分市场情况综述市场情况综述房地产商域网房地产商域网项目自身情况描述项目自身情况描述项目位置：

沈阳市皇姑区向工街项目位置：

沈阳市皇姑区向工街经济指标：

经济指标：

总占地面积：

总占地面积：

88073.40平方米平方米总建筑面积：

总建筑面积：

346432.13平方米平方米规划建筑形式：

多层、高层、小高层、商业规划建筑形式：

多层、高层、小高层、商业容积率：

容积率：

3.5建筑密度：

建筑密度：

33.21%绿化率：

绿化率：

30%周边资源：

周边资源：

商业配套：

明廉市场、家乐福、塔湾车行、商业配套：

明廉市场、家乐福、塔湾车行、宠物市场宠物市场公交线路：

公交线路：

209、238教育资源：

向工小学、刑警学院教育资源：

向工小学、刑警学院房地产商域网房地产商域网宏观市场描述宏观市场描述5月份，沈阳房价同比上涨5.9%，涨幅比1月份回落3.7个百分点。

其中，新建房价格上涨4.4%、二手房二手房价格上涨8.4%，涨幅分别比1月份回落4.2和2.7个百分点。

据统计，5月份，沈阳房价比4月份下降0.1%。

年初以来，沈阳房价出现月环比指数回落势头。

1月份比上年12月份回落1.1%，2月份、4月份分别比上月微涨0.3%和0.1%，3月持平，5月份是今年以来房价出现的第二次回落走势。

从今年前5个月的房价走势看，目前，沈阳房价正处于调整期，除1月份是房屋销售淡季，价格回落超过1%外，其他各月房价涨跌均在0.1%-0.3%区间波动。

这是继2007年沈阳房价一路上扬后，2008年出现微涨微跌基本持平的稳定局面。

究其原因，这主要是进入2008年以来，北京等一线城市房价出现“拐点”的影响和沈阳楼市供应量增加，使沈阳卖方市场有所松动。

主要表现是，大量新楼盘提前开盘，市场放量；其次是前两年尾房在近期频繁进入购房者的视野，各种优惠促销政策频出。

房地产商域网房地产商域网汶川地震导致建材价格上涨汶川地震导致建材价格上涨央行加息传闻央行加息传闻通货膨胀及高失业率通货膨胀及高失业率开发贷款政策紧缩开发贷款政策紧缩银行将介入地产项目定价银行将介入地产项目定价大盘项目纷纷降价出售导致的地产大盘项目纷纷降价出售导致的地产“拐点拐点”宏观调控结果的显现，市民刚性需求减弱宏观调控结果的显现，市民刚性需求减弱0707年新土地政策的实施年新土地政策的实施房地产商域网房地产商域网在前所未有的逆境下，我们如何规避市场风险？

实现项目稳定销售？

房地产商域网房地产商域网本项目所在地综合情况评判本项目所在地综合情况评判房地产商域网房地产商域网百年历史的塔湾百年历史的塔湾人文人文/地脉地脉地脉地脉:

1938:

1938年，为了方便明廉地区居民的出行，连通沈阳内年，为了方便明廉地区居民的出行，连通沈阳内环（保工街）与向工街，开始修建大利路。

环（保工街）与向工街，开始修建大利路。

19451945年左右，大年左右，大利路被更名为明廉路，至此，明廉地区正式得名。

利路被更名为明廉路，至此，明廉地区正式得名。

文脉文脉:

无垢净光舍利塔无垢净光舍利塔,无垢净光舍利塔位于沈阳市皇姑区无垢净光舍利塔位于沈阳市皇姑区塔湾街的黄土高坡上，塔湾街的黄土高坡上，10441044年（辽重熙十三年）由北方契年（辽重熙十三年）由北方契丹人修筑，丹人修筑，16401640年（清崇德五年）重修，是沈阳市历史较年（清崇德五年）重修，是沈阳市历史较久的古建筑之一，为省级重点文物保护单位。

此塔为密檐久的古建筑之一，为省级重点文物保护单位。

此塔为密檐塔。

塔。

19851985年维修时，发现塔身为空心，这在全国同类建筑年维修时，发现塔身为空心，这在全国同类建筑中是绝无仅有的。

塔内出土有鎏金佛、舍利子、经卷、瓷中是绝无仅有的。

塔内出土有鎏金佛、舍利子、经卷、瓷器等大批珍罕文物，地宫四壁尚有保存完好的彩色壁画。

器等大批珍罕文物，地宫四壁尚有保存完好的彩色壁画。

清人有诗咏道：

清人有诗咏道：

一湾塔影水流春，寒食烟生树树新，疑一湾塔影水流春，寒食烟生树树新，疑是雨余青到眼，十三山色欲留人是雨余青到眼，十三山色欲留人。

塔湾夕照塔湾夕照是沈阳著是沈阳著名的八景之一。

名的八景之一。

人文人文:

早在早在1919世纪后期，明廉地区开始形成。

世纪后期，明廉地区开始形成。

18771877年，为了年，为了灌溉农田，清政府开始在沈阳兴修水利，并委任一位名叫灌溉农田，清政府开始在沈阳兴修水利，并委任一位名叫范成亭的人专门创办水利局，然后开始在沈阳城西北的塔范成亭的人专门创办水利局，然后开始在沈阳城西北的塔湾地区一带开凿水渠，引浑河水用以灌溉，这条水渠就是湾地区一带开凿水渠，引浑河水用以灌溉，这条水渠就是现在环绕沈阳的新开河，而修建这条水渠的劳工就是明廉现在环绕沈阳的新开河，而修建这条水渠的劳工就是明廉地区的最早一批居民。

地区的最早一批居民。

房地产商域网房地产商域网现代繁华在塔湾现代繁华在塔湾关键词关键词:

蜕变蜕变随着政府改造棚户区工程的开始随着政府改造棚户区工程的开始,塔湾地区也迎来了她蜕塔湾地区也迎来了她蜕变的春天变的春天,2002,2002年年,随着华锐地产的进入随着华锐地产的进入,塔湾地区也正式塔湾地区也正式步入了她高速发展的时代步入了她高速发展的时代.加之家乐福超市的成功进驻加之家乐福超市的成功进驻,塔湾地区更是让人看到了她明日的辉煌塔湾地区更是让人看到了她明日的辉煌.虽然沈北新区的虽然沈北新区的开发在某种程度上影响了该地区发展的速度开发在某种程度上影响了该地区发展的速度,但是但是,并不并不能对它造成过大的影响能对它造成过大的影响20072007年年55月月2424日，皇姑区宣布明廉地区日，皇姑区宣布明廉地区“秀水秀水65”65”朝鲜朝鲜族风情特色经济带建设正式启动。

未来几年内，韩鲜族族风情特色经济带建设正式启动。

未来几年内，韩鲜族人口集中的明廉地区，将会出现一座具有朝鲜族风情的人口集中的明廉地区，将会出现一座具有朝鲜族风情的新城。

新城。

一期规划建设一期规划建设“秀水秀水6565步行街步行街”（“秀水秀水65”65”由秀水街由秀水街6565巷得名），在两侧安置具有朝鲜族特色的中高档餐饮巷得名），在两侧安置具有朝鲜族特色的中高档餐饮服务店铺；服务店铺；二期规划借助秀水二期规划借助秀水6565特色街的辐射力，将相邻的锦水街、特色街的辐射力，将相邻的锦水街、苍山路、明廉路打造成中低档的餐饮、娱乐、韩国精品苍山路、明廉路打造成中低档的餐饮、娱乐、韩国精品店、朝鲜族生活用品店等商贸服务区；店、朝鲜族生活用品店等商贸服务区；三期建设借助三期建设借助“十二线十二线”批发市场迁入秀水街食品公司批发市场迁入秀水街食品公司的契机，把这里打造成朝鲜族食品、用品的物流集散地。

的契机，把这里打造成朝鲜族食品、用品的物流集散地。

房地产商域网房地产商域网发展的瓶颈发展的瓶颈该项目所在区域，在皇姑区来说一直发展比较缓该项目所在区域，在皇姑区来说一直发展比较缓慢，也是沈阳当前棚户区比较集中的地区之一。

慢，也是沈阳当前棚户区比较集中的地区之一。

加之周边几大专业市场，导致该地区的环境比较加之周边几大专业市场，导致该地区的环境比较复杂，各种配套设施仍停留在满足基本生活需要复杂，各种配套设施仍停留在满足基本生活需要的阶段。

虽然随着华锐塔湾新城等项目的建设，的阶段。

虽然随着华锐塔湾新城等项目的建设，及政府一系列改造措施的实施使该地区的基本环及政府一系列改造措施的实施使该地区的基本环境有了明显改善，但是由于塔湾地区历来在百姓境有了明显改善，但是由于塔湾地区历来在百姓心目中形象不佳，加之该地区市民生活水平偏低，心目中形象不佳，加之该地区市民生活水平偏低，因此，该地区暂时不具备建设高品质社区所需要因此，该地区暂时不具备建设高品质社区所需要的基本条件。

另外，该区域内不属于任何知名学的基本条件。

另外，该区域内不属于任何知名学区，因此，一直以来，塔湾地区都是沈阳大众住区，因此，一直以来，塔湾地区都是沈阳大众住宅聚集的区域。

至少近几年内，难以具备高品质宅聚集的区域。

至少近几年内，难以具备高品质项目进驻的人气基础。

项目进驻的人气基础。

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房价房价虽然塔湾地区当前的发展较沈阳其他地区相虽然塔湾地区当前的发展较沈阳其他地区相比尚属落后比尚属落后,但是但是,随着沈阳市场大环境的一随着沈阳市场大环境的一路趋好路趋好,本项目所在地区的商品房价格也随着本项目所在地区的商品房价格也随着节节飙升节节飙升.从从20002000年初期的年初期的23002300元左右迅速蹿元左右迅速蹿升至升至40004000以上以上.并且还有上涨的空间并且还有上涨的空间.从这个从这个意义上说意义上说,项目所在区域可以称上是沈阳地区项目所在区域可以称上是沈阳地区少有的还存在较大上升空间的地段少有的还存在较大上升空间的地段.也可以说也可以说是我们未来发展的一个机会所在。

特别是随是我们未来发展的一个机会所在。

特别是随着政府对该地区改造力度的加大，许多开发着政府对该地区改造力度的加大，许多开发商已经将目光投向了塔湾地区。

相信在不远商已经将目光投向了塔湾地区。

相信在不远的将来，本项目所在区域必将成为沈阳市民的将来，本项目所在区域必将成为沈阳市民置业安居的又一乐土置业安居的又一乐土房地产商域网房地产商域网区域判研小结区域判研小结11、区域当前处于稳步发展的阶段、区域当前处于稳步发展的阶段22、项目所在区域价格将随沈阳地产大趋势而稳步提升、项目所在区域价格将随沈阳地产大趋势而稳步提升33、项目所在区域未来具备形成城市泛中心的基础条件、项目所在区域未来具备形成城市泛中心的基础条件44、项目所在区域的人文及历史优势尚未被充分发觉、项目所在区域的人文及历史优势尚未被充分发觉55、项目所在区域在市民心目中的不良印象正随着外来居民的进入、项目所在区域在市民心目中的不良印象正随着外来居民的进入而逐渐改变而逐渐改变66、所在区域内短时间内不具备满足投资型消费需求的条件、所在区域内短时间内不具备满足投资型消费需求的条件77、项目所在区域目前正由大众住宅区域向中高档区域转换、项目所在区域目前正由大众住宅区域向中高档区域转换88、随着政府发展力度的加强及政策效果的深度体现，项目所在区、随着政府发展力度的加强及政策效果的深度体现，项目所在区域将逐渐弱化中心区域的差异域将逐渐弱化中心区域的差异房地产商域网房地产商域网区域市场描述及分析区域市场描述及分析房地产商域网房地产商域网项目所在区域地产市场描述项目所在区域地产市场描述2007年年12月沈阳市商品房销售均价对比图月沈阳市商品房销售均价对比图由上图可看出，皇姑区地产价格截止由上图可看出，皇姑区地产价格截止2007年年12月，仅为月，仅为3645元元/平方米平方米,比市内其他区域相差最多达到千余元比市内其他区域相差最多达到千余元房地产商域网房地产商域网皇姑商品房价格偏低皇姑商品房价格偏低沈北新区的大规模开发沈北新区的大规模开发中心区域的开发中心区域的开发,大学纷大学纷纷迁址工作的展开纷迁址工作的展开发展不均衡发展不均衡开发项目两极分化严开发项目两极分化严重重,未形成良好有