房地产开发规划与设计.ppt

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规划与设计规划与设计房地产开发的龙头房地产开发的龙头一、房地产开发与城市规划一、房地产开发与城市规划n

（一）房地产开发中分析城市规划的重点

（一）房地产开发中分析城市规划的重点1.1.城市各业用地的区位特点及分区功能城市各业用地的区位特点及分区功能

（1）商业区用地的区位特点及其功能特征

（2）工业区用地的区位特点及其功能特征（3）居住区用地的区位特点及其功能特征迪拜城市规划图迪拜城市规划图迪拜城市大桥夜景迪拜城市大桥夜景JUMEIRAHBEACHHOTEL（朱美拉海滩酒店）BurjAl-ArabHOTEL（阿拉伯之塔）世界第一高楼：

世界第一高楼：

迪拜塔，4000人施工3天长高一层，162层，总高828米2004年9月21日开始动工，2010年1月4日竣工启用，同时正式更名哈利法塔。

拥有56部电梯，速度达每秒18米。

加上周边的配套项目，总投资超70亿美元。

37层以下是世界上首家ARMANI酒店，45层至108层则作为公寓。

第123层是一个观景台，站在上面可俯瞰整个迪拜市。

建筑内有1000套豪华公寓。

空中椰林空中椰林火焰楼波浪大厦（370m，92F）达芬奇塔（迪拜旋转大厦）2.2.与开发有关的城市规划的内容和有关图纸及文件与开发有关的城市规划的内容和有关图纸及文件

（1）总体规划

（2）分区规划（3）详细规划宜昌市总体规划（宜昌市总体规划（2005-20202005-2020）本次规划按照地域范围分为市域和主城区、中心片区三个层次。

市域：

指宜昌市域包括四市五县的行政范围，面积21084平方公里。

主城区：

指中心城市规划建设区，包括西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、小溪塔街办、坝区及乐天溪、三斗坪、太平溪三镇、龙泉镇、红花套镇、白洋镇等。

中心片区：

指西陵组团和伍家岗组团的范围。

城市规划区范围城市规划区范围包括西陵区、伍家岗区、猇亭区、点军区、三峡坝区，夷陵区只包括小溪塔街办、龙泉镇、三斗坪镇、乐天溪镇、太平溪镇，宜都市的红花套镇和枝江市的白洋镇，总面积2230.4平方公里。

（二）房地产开发项目规划的原则

（二）房地产开发项目规划的原则1.按国家和地方政府制定的有关法规、规范、规定、条例办事；2.服从城市的总体规划和地区性规划，做好经济效益、社会效益和环境效益的辩证统一；3.因地制宜，量力而行，同时要有一定的超前意识；4.以人为本，遵循价值规律和供求法则，正确开发项目的定位。

二、房地产开发项目的审批程序及操作流程二、房地产开发项目的审批程序及操作流程城市规划法对建设项目的审批程序做出了明确的规定，即开发项目实行选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，即“一书两证”。

三、房地产开发规划与设计三、房地产开发规划与设计n

（一）规划的基本内容及其要求

（一）规划的基本内容及其要求1.1.土地使用、用地边界与面积土地使用、用地边界与面积

（1）土地使用的相容性（适建性）

（2）用地边界和面积2.2.环境容量环境容量

（1）建筑容积率

（2）建筑密度（3）人口密度（4）绿地率3.3.建筑控制建筑控制

（1）建筑高度（经济层高、经济层次）

（2）建筑后退（3）建筑间距4.4.停车位与出入口规划停车位与出入口规划nn

（二）开发区工程勘察

（二）开发区工程勘察1.1.勘察工作勘察工作

（1）勘察工作的任务和主要程序正确反映地形、地质情况，确保原始资料的准确性，并结合实际，提出明确的评价、结论和建议；从保护环境出发，做好环境地质评价工作。

（2）勘察的具体内容地形测量工程勘测地下水、地表水勘测气象调查2.2.工程勘察的分类工程勘察的分类选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察nn（三）设计的基本内容及其要求（三）设计的基本内容及其要求（三）设计的基本内容及其要求（三）设计的基本内容及其要求1.1.设计工作的任务和程序设计工作的任务和程序2.2.设计工作的基本内容设计工作的基本内容

（1）总体设计

（2）个体设计（3）建筑构造设计3.3.设计工作应注意的几个问题设计工作应注意的几个问题

（1）处理好个体与整体的关系

（2）在设计中体现出对人的关怀（3）做好环境点缀设计四、居住区的规划与设计四、居住区的规划与设计四、居住区的规划与设计四、居住区的规划与设计nn

（一）确定居住区布置结构和道路系统

（一）确定居住区布置结构和道路系统1.1.1.1.居住区的三级布置结构：

居住区的三级布置结构：

居住区居住区居住小区居住小区住宅组团住宅组团住宅组团：

是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，其规模通常以居委会的组织规模构成，约为300700户，占地23公顷。

居住小区：

是由若干个住宅组团的有机组合构成的，人口规模约为0.7万1.5万人，用地1235公顷。

居住区：

是由若干个居住小区的有机组合构成的，其人口规模约为3万5万人，用地50100公顷。

2.2.2.2.居住区道路标准：

居住区道路标准：

居住区级居住区级居住区级居住区级居住小区级居住小区级居住小区级居住小区级住宅组团级住宅组团级住宅组团级住宅组团级居住区级道路是居住区主要道路，用以划分和联系各小区，并解决居住区的对外联系，道路的红线宽度不小于20m。

居住小区级道路是联系其小区内各住宅组团单元的道路，道路的红线宽度不小于16m。

住宅组团级的道路是联系住宅建筑的道路，以通行自行车和人行为主，宽度一般为46m；此外还有通往各住宅单元门口的宅旁小路，其宽度一般为1.52m。

3.3.3.3.居住区道路的功能和布置原则居住区道路的功能和布置原则居住区道路的功能和布置原则居住区道路的功能和布置原则“顺而不穿，通而不畅顺而不穿，通而不畅顺而不穿，通而不畅顺而不穿，通而不畅”。

（二）住宅选型

（二）住宅选型1.点式住宅2.条式住宅（板式住宅）3.错层式住宅4.跃层式住宅5.复式住宅6.退台式住宅7.花园别墅8.综合性商住楼点式住宅板式住宅错层式住宅nn（三）住宅的布置（三）住宅的布置（三）住宅的布置（三）住宅的布置1.周边式布置2.行列式布置3.混合式布置4.散点式布置5.自由式布置nn（四）公共建筑规划布置（四）公共建筑规划布置（四）公共建筑规划布置（四）公共建筑规划布置1.1.居住区级公共建筑规划布置（居住区级公共建筑规划布置（66大类大类3333项）项）

（1）医疗卫生

（2）金融邮电（3）文化体育（4）商业饮食服务（5）行政经济管理（6）其他2.2.居住小区级公共建筑规划布置（居住小区级公共建筑规划布置（66大类大类2323项）项）

（1）教育

（2）经济（3）文体（4）商业饮食服务（5）行政管理（6）其他3.3.公共建筑规划布置原则和基本要求公共建筑规划布置原则和基本要求nn（五）绿地规划布置（五）绿地规划布置（五）绿地规划布置（五）绿地规划布置1.1.居住区绿化系统的范围居住区绿化系统的范围

（1）公共绿地

（2）公共建筑和公用设施专用绿地（3）宅旁和庭院绿化（4）街道绿化2.2.居住区绿地的标准居住区绿地的标准

（1）以人均绿地为标准

（2）以绿地率为标准3.3.居住区绿化规划布置的基本要求居住区绿化规划布置的基本要求

（1）要形成绿化系统

（2）节约用地（3）与经营结合起来（4）注意景观要求五、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析（以五、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析（以五、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析（以五、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析（以居住区的规划设计为例）居住区的规划设计为例）居住区的规划设计为例）居住区的规划设计为例）nn

（一）住宅建筑设计方案的经济因素分析

（一）住宅建筑设计方案的经济因素分析1.外墙周长系数2.平面系数（经济平面）3.层高（经济层高）4.层次（临界层次、经济层次）5.单元组合6.结构形式nn

（二）住宅开发区规划方案的综合经济因素分析

（二）住宅开发区规划方案的综合经济因素分析1.用地容积率2.建筑密度3.建筑间距4.户室比5.造价六、房地产开发项目规划设计方案的评价六、房地产开发项目规划设计方案的评价六、房地产开发项目规划设计方案的评价六、房地产开发项目规划设计方案的评价nn

（一）开发项目规划设计方案评价的特点

（一）开发项目规划设计方案评价的特点1.评价主体的多元性2.评价目标的多样性3.评价值的不确定性nn

（二）开发项目规划设计方案评价的指标体系

（二）开发项目规划设计方案评价的指标体系1.1.住宅建筑设计方案评价的指标体系住宅建筑设计方案评价的指标体系

（1）住宅建筑的适用性

（2）住宅建筑的安全性（3）住宅建筑的经济性（4）住宅建筑的艺术性2.2.小区开发规划设计方案评价的指标体系小区开发规划设计方案评价的指标体系

（1）小区用地面积指标

（2）小区的主要技术经济指标（3）小区综合评价指标nn（三）开发项目规划设计方案评价方法（三）开发项目规划设计方案评价方法（三）开发项目规划设计方案评价方法（三）开发项目规划设计方案评价方法1.综合评分法2.用层次分析法评价开发项目的规划设计方案3.用模糊评价法评价开发项目的规划设计方案

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