房地产企业配套设施开发成本的核算.docx

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房地产企业配套设施开发成本的核算

房地产企业配套设施开发成本核算

（一）、配套设施种类及其支出归集原则

  房地产开发企业开发配套设施，可以分为如下两类：

一类是开发小区内开发不能有偿转让公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让城市规划中规定大配套设施项目，包括：

（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；

（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务给排水、供电、供气增容增压、交通道路等。

这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

  按照现行财务制度规定，城市建设规划中大型配套设施项目，不得计入商品房成本。

因为这些大配套设施，国家有这方面投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。

但在实际执行过程中，由于城市基础设施投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿也只是其中很少一部分。

因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让大配套设施发生支出也计入开发产品成本。

  为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施开发成本，对配套设施支出归集，可分为如下三种：

  1.对能分清并直接计入某个成本核算对象第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生支出；

  2.对不能直接计入有关房屋开发成本第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

  3.对能有偿转让第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

  由上可知，在配套设施开发成本中核算配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象确定和成本项目设置

  一般说来，对能有偿转让大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施开发成本。

对这些配套设施开发成本应设置如下六个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

  （3）基础设施费；

  （4）建筑安装工程费；

  （5）配套设施费；

  （6）开发间接费。

  其中配套设施费项目用以核算分配其他配套设施费。

因为要使这些设施投入运转，有也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务有关设施开发成本。

  对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。

如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目预算成本或计划成本比例，算出各配套设施开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。

至于这些配套设施开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

  （3）基础设施费；

  （4）建筑安装工程费。

  由于这些配套设施支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。

它本身应负担开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。

因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

  （三）、配套设施开发成本核算

  企业发生各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

对发生土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户贷方。

对能有偿转让大配套设施分配其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户贷方。

对能有偿转让大配套设施分配开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户借方和”开发间接费用“账户贷方。

  对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，经批准后可接配套设施预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户借方和“预提费用”账户贷方。

因为一个开发小区开发，时间较长，有需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。

这样，往往是房屋已经建成而有配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。

消防设施等尚未完工情况。

这种房屋开发与配套设施建设时间差，使得那些已具备使用条件并已出售房屋应负担配套设施费，无法接配套设施实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担数额，用预提方式记入出售房屋等开发成本。

开发产品预提配套设施费计算，一般可按以下公式进行：

  某项开发产品预提配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

  配套设施费预提率＝该配套设施预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品预算成本（或计划成本）合计×100%

  式中应负担配套设施费开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发大配套设施。

  如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。

由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等开发成本。

假定各项开发产品和幼托设施预算成本如下：

  101商品房1000000元

  102商品房900000元

  151出租房800000元

  181周转房800000元

  201大配套设施——商店500000元

  251幼托设施320000元

  则

  幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

  各项开发产品预提幼托设施配套设施费为：

  101商品房：

1000000元×8％＝80000元

  102商品房：

900000元×8％＝72000元

  152出租房：

800000元×8％＝64000元

  182周转房；800000元×8％＝64000元

  201大配套设施——商店：

500000元×8％＝40000元

  按预提率计算各项开发产品配套设施费时，其与实际支出数差额，应在配套设施完工时，按预提数比例，调整增加或减少有关开发产品成本。

  现举例说明配套设施开发成本核算如下：

  如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。

上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。

水塔和幼托开发支出按规定计入有关开发产品成本。

水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。

上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：

元）：

  201　　　251　　　252

  商店　　　水塔　　　幼托

  （元）　　（元）　　（元）

  支付征地拆迁费50000500050000

  支付承包设计单位前期工程款300002000030000

  应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000

  应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000

  分配水塔设施配套设施费35000

  分配开发间接费55000

  预提幼托设施配套设施费40000

  则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：

  借；开发成本——配套设施开发成本1050005

    贷：

银行存款105000

  用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：

  借：

开发成本——配套设施开发成本80000

    贷：

银行存款80000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：

  借：

开发成本——配套设施开发成本765000

    贷：

应付账款—一应付工程款765000

  分配应记入商店配套设施开发成本水塔设施支出时，应做：

  借：

开发成本——配套设施开发成本——商店　35000

    贷：

开发成本——配套设施开发成本——水塔35000

  分配应记入商店配套设施开发成本开发间接费用时，应做：

  借：

开发成本——配套设施开发成本——商店55000

    贷：

开发间接费用55000

  预提应由商店配套设施开发成本负担幼托设施支出时，应做：

  借：

开发成本—一配套设施开发成本—一商店　40000

    贷：

预提费用——须提配套设施费　40000

  同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

  （四）、已完配套设施开发成本结转

  已完成全部开发过程计经验收配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：

  1，对能有偿转让给有关部门大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户贷方转入“开发产品——一配套设施”账户借方，做如下分录入贴：

  借：

外发产品—一配套设施　　　　460000

    贷；开发成本——－配套设施开发成本　　460000

  配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

  2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生实际开发成本按一定标准（有关开发产品实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施开发成本，做如下分录入账：

  借；开发成本——－房屋开发成本　265000

    开发成本—一配套设施可发成本　35000

    贷：

开发成本—一配套设施开发成本　300000

  3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生开发成本冲减预提配套设施费，做如下分录入账：

  借：

预提费用—一预提配套设施费320000

    贷：

开发成本—一配套设施开发成本320000

  如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加分配。

如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算开发产品成本。