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《资产评估》考试终极篇备课讲稿

《资产评估》--考试终极篇

1、术语解释

（1）复原重置成本：

是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

（2）更新重置成本：

是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。

（3）实体性贬值：

是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。

（4）功能性贬值：

是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。

（5）经济性贬值：

是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

（6）总使用年限：

是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。

（7）实际已使用年限：

是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。

（8）资产利用率：

表示资产的实际使用强度，其计算公式为：

资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间。

（9）成新率：

反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。

成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。

（10）成本法：

成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。

（11）比较法：

也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。

（12）收益法：

是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。

（1）地产：

即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

（2）房地产：

是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

（3）不动产：

是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。

建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

（4）基准地价：

是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

（5）标定地价：

是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

（6）楼面地价：

是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

（1）金融资产：

是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和未来估价的金融工具的总称。

也可以说，金融资产是一种合约，表示对未来收入的合法所有权。

可以按照合约的不同性质将它们分为债权或股权。

还可以根据金融资产期限的长短，可以将它们划分为货币市场（1年以内）和资本市场的融资工具。

（2）股票的内在价格：

是一种理论价值或模拟市场价值。

它是根据评估人员通过对股票未来收益的预测折现得出的股票价格。

股票内在价格的高低，主要取决于企业的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素。

（3）股票的清算价格：

指企业清算时每股股票所代表的真实价格。

股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。

大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。

（4）股票的市场价格：

指证券市场上的股票交易价格。

在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市场对企业股票内在价值的一种客观评价；而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。

（1）一个企业的价值：

是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。

投资人包括债权人、股权人，债权人是指有固定索取权的借款人和债券持有人，股权人上指有剩余索取权的股权投资者。

投资人索取权的账面价值包括债务、优先股、普通股等资产的价值。

（2）企业的资产价值：

是企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。

（3）企业的投资价值：

是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。

（4）企业权益价值：

代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。

（5）协同作用：

是指目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。

（6）加和法：

也称为调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债（即不包括欠投资人的负债，如应付票据）和递延税款来计算。

（7）可比企业是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。

可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。

（8）市盈率：

等于股价除以每股收益。

2、单项选择题：

BP◆◆被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（a.137117）元

100000×（1+4×18%）/（1+12%）2=137117（元）

BP◆◆被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。

调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于（b.87）万元。

BP◆◆被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于（d.1.054）

BP◆◆被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。

评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于（b.116）万元。

BP◆◆被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。

经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（a、16）万元

BP◆◆被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（b、12.6）万元。

CY◆◆残余估价法属于（c.市场法）中的一种具体方法。

CZ◆◆从资产评估的角度，递延资产属于一种（b.预付费用）。

DG◆◆待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于（d.49）万元。

DG◆◆待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（b.1910000）元。

DG◆◆待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（d.58041）元。

DP◆◆待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（c、10000）元。

DP◆◆待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为（b.12000）元。

FY◆◆复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（c、资产的现时价格）。

GS◆◆估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（c、总物理寿命）。

JT◆◆教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（a、成本法）。

JZ◆◆基准地价系数修正法所要修正的因素是（b.个别因素和市场转让条件）。

JS◆◆假设开发法属于一种（d.倒算法）。

JD◆◆假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于（a.28）万元。

JS◆◆计算建筑期利息的工期应按（b.额定工期）计算。

KJ◆◆会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭，引起账面价值高于市场价值的主要原因是（b、过时贬值）

MZ◆◆某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为（b.8800）元。

MY◆◆某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。

预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（a.1728）元／平方米。

MY◆◆某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为300万元。

这体现了房地产评估的（c.最佳使用原则）

MS◆◆某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（c．115/100）

MJ◆◆某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。

该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（b．392）万元

MZ◆◆某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为（c.89）元。

MZ◆◆某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

该土地投资利息为（b．80）万元

MZ◆◆某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）

c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米

MZ◆◆某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（c.72369）元。

MD◆◆某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。

该地产的评估值最接近于（c.116）万元

MD◆◆某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。

资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于（c.633）万元。

MB◆◆某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（b.1000000元）。

股利增长率=20%×15%=3%900000×10%/（12%-3%）=1000000（元）

MB◆◆某被评估资产1980年购建账面价值为50万元，1989年进行评估，1980年、1989年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（b、70.8）万元。

MG◆◆某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。

1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。

1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。

该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为（a.15120）元[（40000/4）×1.5]+（240/2）=15120（元）

ML◆◆某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（d、6）万元。

规模效益指数为0.5。

MP◆◆某评估参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（b、5）万元。

MP◆◆某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近（c.141）万元。

MJ◆◆某机器设备购建于1994年10月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（b、7）年。

MX◆◆某项资产1997年购建，账面原值100000元，2000年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（d、151800）元。

MS◆◆某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的收益现值为（b、250）万元。

QY◆◆企业价值评估的一般前提是企业的（b、持续经营性）

QY◆◆企业价值大小的决定因素是（d、营利性）

PG◆◆评估人员选择适当的折现率将企业的息前净现金流量进行了资本还原，得到了初步评估结果。

本次评估要求的是企业的净资产价值即权益价值。

对初步评估结果应做的进一步调整是（a、减企业的全部负债）

RF◆◆若反映宗地地价水平，（D.土地总价格/建筑总面积）指标更具说服力。

RG◆◆如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于（c.7.5％）。

TC◆◆通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（c、通用设备）

SC◆◆上市公司股票的清算价格是（d.净资产与总股数的比值）。

QY◆◆企业（投资）价值评估模型是将（a、预期自由现金流量）根据资本加权平均成本进行折现

XP◆◆现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（d、417）万元。

YY◆◆有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为（b.1500）元／平方米。

YW◆◆用物价指数法估算的资产成本是资产的（a、复原重置成本）。

YJ◆◆预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（d、145）万元。

YZ◆◆已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于（c.80）万元。

YY◆◆运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（c、功能性贬值）。

YY◆◆运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（c.土地用途广泛性）。

YY◆◆运用市盈率作为乘数评估出的是企业（c、股权价值）

ZJ◆◆最佳使用是（a.地产）必须考虑的评估前提。

ZQ◆◆证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是（d、价值型投资者）

ZQ◆◆在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的是（c、界定评估具体范围）

ZQ◆◆在企业被收购或变换经营者的可能性较大时，适宜选用（b、股权现金流量）模型进行估价

ZY◆◆在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括（c.利息）。

ZY◆◆在应用市场法时，一般应该选择（　a、3个或3个以上　）参照物进行比较。

3、多项选择题

CZ◆◆重置成本的估算方法有（a、物价指数法b、功能价值法c、规模经济效益指数法d、重置核算法）

DY◆◆递延资产包括的项目有（a、租入固定资产改良支出c、开办费d、固定资产修理支出）。

FY◆◆复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（a、相同的功能效用c、资产现时价格）

FD◆◆房地产评估遵循的原则有（a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则）

FS◆◆非上市债券的评估类型可以分为（c、每年支付利息，到期还本型e、到期后一次还本型）。

GN◆◆功能性贬值包括（a、超额投资性功能性贬值b、超额运营性功能性贬值）

GS◆◆估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（a、维修费用b、保险费用e、管理费用）

GP◆◆股票评估与股票的（a、内在价值c、市场价值d、清算价格）有关。

JS◆◆假设开发法中的投资利润是以（a.专业费用c.卖楼价d.地价e.建筑费用）为计算基础的。

JR◆◆金融资产评估是对被投资方（b、偿债能力评估c、获利能力评估）。

JZ◆◆建筑物应在（b.建筑用途c.容积率d.覆盖率）方面符合政府规定。

PG◆◆评估建筑物需考虑的因素包括（a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平）。

QY◆◆企业价值的表现形式有（a、企业资产价值b、企业投资价值c、企业股东权益价值）

QY◆◆企业的投资价值是（a、企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。

b、企业的资产价值减去无息流动负债价值，d、权益价值加上付息债务价值。

）

QY◆◆企业进入稳定增长阶段的主要特征有（a、实际的销售增长达到均衡水平。

b、企业投资活动减少，只是对现有生产能力的简单更新、常规改进及升级。

d、企业的资本结构定型。

e、企业的各种利润率保持不变。

）

ST◆◆实体性贬值的估算方法有（a、观察法c、使用年限法）

SC◆◆市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有（a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况d.环境质量）。

WG◆◆我国房地产评估的标的物一般包括（a.土地使用权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施）。

XL◆◆下列企业中，可以从股权现金流量估价模型中得出更高估计价值的是（a、b），可以从股利折现估价模型中得出更高估计价值的是（c、d），从两个模型中得出的估计价值相同的是（e）。

a、企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于国债。

b、企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于对其他企业的收购。

c、企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新股票弥补。

d、企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新债券弥补。

e、企业支付的股利等于企业的股权自由现金流量。

YX◆◆影响地价的一般因素有（a.行政因素c.社会因素d.经济因素e.人口因素）。

YX◆◆影响地价的社会因素主要包括（a.政治安定状况b.社会治安程度d.房地产投机）等几个方面。

YX◆◆影响商业用地土地价格的区域因素有（a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制e.交通便捷度）。

YX◆◆影响地价的个别因素主要有（a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素d.地块形状因素e.土地利用因素）。

YY◆◆运用（b、市盈率c价格/销售收入比率d价格/账面价值比率）作为乘数评估出的是企业股权价值

YY◆◆运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（a.交易类型b.用地性质d.供需圈）方面与评估对象保持一致。

ZC◆◆资产评估业务约定书的内容包括有（a、评估范围b、评估目的d、评估基准日）。

ZQ◆◆债券具有以下特点：

（a、债券的流动性d、投资风险较小）。

ZP◆◆在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择（a、价值/重置成本比率e、价值/息税折旧前收益比率）

ZC◆◆造成资产经济性贬值的主要原因有（b该项资产生产的产品需求减少e政府公布淘汰该类资产的时间表）。

4、问答题

（1）资产评估应按照什么样的步骤进行？

（1）资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程，具体应按以下步骤进行：

①资产评估项目的接洽；②组建资产评估项目小组；③拟定资产评估的工作方案；④收集与资产评估有关的资料；⑤待评估资产的清查核实和实地查勘；⑥资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析；⑦选择评估方法并进行估算；⑧编写资产评估报告；⑨与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续

（2）功能性贬值的估算应按照什么样的步骤进行？

（2）①比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。

②确定净超额运营成本。

净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。

③估计待评估资产的剩余使用寿命。

④以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。

对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分。

该部分功能性贬