昆明城中村改造流程.ppt

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第三章、昆明城城中村改造流程瑞度地产运营管理部目录第一节、昆明城中村改造引导模式目录建特色产业基地，即根据区域及村子自身的特色建特色村，如文化村、产业村等；方式一方式二方式三彻底改造融入现代都市，即根据城市规划、功能及发展的需要，彻底推翻重建，如CBD及其周边的村子；推动物业转型，即针对一些建设比较好的村子，改造成廉租房，出租给一些外来人口或收入较低的家庭，解决贫困人口的住房问题；第一节、昆明城中村改造引导模式目录方式五方式四提升环境水平，增强城市配套功能，即一些规模较大的小区里存在一些散落的村子，为了配合周边区域的发展，增强区域配套，进行针对性的改造，如新迎小区里的城中村新草房等。

云南城投与昆明市官渡区合作,探索城中村改造新模式,共同组建官渡区城投公司。

新公司成立后,官渡区政府持股5%,云南城投持股95%。

公司运作资金全部由云南城投提供,官渡区政府负责征地、拆迁安置、供地等工作。

土地达到供地条件后,云南城投独立或联合其他专业开发商,以招拍挂形式获取土地进行开发。

目前,云南城投拟投入100亿元作为官渡区城中村改造专项资金。

第二节城中村开发流程一、城中村开发流程：

城中村项目的开发难度比一般项目开发难度高主要表现在获取土地和资金压力2个大的方面，而前期土地获得对于开发商来说是较为复杂的流程，也是介入城中村项目最重要的环节之一，城中村项目的开发主要有以下几个重要环节构成。

1、政府部门报批流程：

主要分为4个工作阶段：

第一个阶段：

按批第一个阶段：

按批次用地报国务院审批次用地报国务院审批，这个阶段主要是地方向国务院报批阶段，此阶段为纯粹政府工作，开发商不用过多介入，在此不做详细说明。

国土资源部审查提出意见上报国务院区政府纳入报国务院批准城市建设用地上报市国土资源局审查提出意见上报（10个工作日）市政府审核上报省政府省政府审核上报国务院省国土资源厅审查提出意见上报省政府国务院审核批准（第一阶段完成）一、城中村开发流程：

城中村项目的开发难度比一般项目开发难度高主要表现在获取土地和资金压力2个大的方面，而前期土地获得是较为复杂的流程，主要有以下几个重要环节构成。

1、政府部门报批流程：

第二个阶段：

编制实施第二个阶段：

编制实施方案报省政府审批方案报省政府审批，已纳入报国务院批准城市建设用地的农用地转用及土地征收方案的“城中村”改造项目，编制农用地转用及土地征收实施方案上报省政府审批。

由区政府编制实施方案上报市国土资源局审查提出意见上报（10个工作日）市政府审核上报省政府省国土资源厅审查提出意见上报省政府省政府批准实施（第二阶段完成）城中村开发流程报批所需资料报批所需资料1、区政府报市政府的请示文件。

2、区国土资源分局报区政府的审查意见。

3、建设用地一书三方案（呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案）及农用地转用和土地征收实施方案表。

4、拟征收土地分类面积、权属汇总表及拟供地项目说明（区国土资源分局盖章）。

5、市辖区范围内自行补充耕地的耕地开发验收文件，经省国土资源厅同意的跨州（市）委托补充耕地的补充耕地协议，及被委托补充耕地的验收文件。

6、区政府出具的新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明。

区政府出具的新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明。

7、区政府关于征地补偿标准合法性、安置途径及履行征地程序的说明区政府关于征地补偿标准合法性、安置途径及履行征地程序的说明。

8、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。

被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。

99、征地听证材料（包括拟征收现状调查表、听证告知书、送达回证、不申请听证的书面意见或听证会议纪要）。

、征地听证材料（包括拟征收现状调查表、听证告知书、送达回证、不申请听证的书面意见或听证会议纪要）。

1010、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。

、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图。

1111、标注拟占用土地位置标准分幅的土地利用现状图及土地利用总体规划图。

、标注拟占用土地位置标准分幅的土地利用现状图及土地利用总体规划图。

12、用地涉及林地的需提供林业部门的审核意见；用地涉及水域水利设施的需提供水利部门的审核意见；用地涉及文物保护区域的需提供文物管理部门的审核意见。

13、补充耕地位置图。

1414、城市规划部门出具的规划条件；实施时城市规划涉及调整的，还需提供城市规划部门关于调整规划的说明。

、城市规划部门出具的规划条件；实施时城市规划涉及调整的，还需提供城市规划部门关于调整规划的说明。

开发商主要关注用地范围、规划部门出具的规划条件，此阶段开发商可根据地块位置做初步的市场调研和项目定位并和设计院接触对地块进行初步规划概念设计，同时开始配合政府部门与需拆除单位及个人进行拆迁的的初步接触。

城中村开发流程1、政府部门报批流程：

第三个阶段为第三个阶段为“一村一一村一报报”省政府审批，省政府审批，对我市土地利用总体规划确定的建设用地范围内，征收土地面积不超过70公顷且不涉及农用地转用的及未利用地转用的“城中村”改造项目，可参照“单独选址”的项目“一村一报”，具体报批程序及相关要求如右：

区政府纳入城镇批次用地组织资料上报市国土资源局审查提出意见上报（10个工作日）市政府审核上报省政府省政府批准省国土资源厅审查提出意见上报省政府一、城中村开发流程：

城中村项目的开发难度比一般项目开发难度高主要表现在获取土地和资金压力2个大的方面，而前期土地获得对于开发商来说是较为复杂的流程，也是介入城中村项目最重要的环节之一，城中村项目的开发主要有以下几个重要环节构成。

城中村开发流程报批所需资料报批所需资料1、区人民政府关于地区（片区）城中村改造项目征收集体建设用地的请示。

2、区人民政府对项目征地补偿标准合法性、安置途径可行性及征地相关程序的说明。

3、政府关于城中村改造实施方案的批复文件。

4、区国土资源分局的审查意见。

5、建设用地呈报说明书及征收土地方案（一书一方案）。

6、权属汇总表及分类面积汇总表（区国土局加盖公章）。

7、勘测定界技术报告及勘测定界图。

8、城市规划部门出具的规划条件或其他说明材料（需明确城中村改造范围及拟开发用途）。

9、城中村改造实施方案或征收土地公告，集体经济组织（村民）关于征地补偿标准的意见及听证相关材料。

10、标注用地范围的标准分幅土地利用总体规划图及现状图。

11、标注用地范围的城市控制性规划图（须经城市规划部门认定）。

12、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。

相关要求相关要求对按照“一村一报”报批的城中村改造项目，其城中村改造方案必须通过政府批准并征得农村集体经济组织及农户同意，其规划条件必须通过市规划局审批。

开发商对明确后的地块在原来概念规划的基础上更为明确项目的规划，同时提出明确的拆迁补偿方案进入实质的拆迁工作。

城中村开发流程1、政府部门报批流程：

第四个阶段第四个阶段为对我市土地利用总体规划确定的主城建设用地范围外，未占用基本农田，且征收土地面积不超过70公顷、征收耕地面积不超过35公顷的“城中村”改造项目，按照批次用地报批，具体报批程序及相关要求如右一、城中村开发流程：

城中村项目的开发难度比一般项目开发难度高主要表现在获取土地和资金压力2个大的方面，而前期土地获得对于开发商来说是较为复杂的流程，也是介入城中村项目最重要的环节之一，城中村项目的开发主要有以下几个重要环节构成。

区政府纳入城镇批次用地组织资料上报市国土资源局审查提出意见上报（10个工作日）市政府审核上报省政府省政府批准省国土资源厅审查提出意见上报省政府城中村开发流程报批所需资料报批所需资料1、区政府报市政府的请示文件。

2、区国土资源分局报同级政府的审查意见。

3、建设用地一书三方案（呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案）。

4、拟征收土地分类面积、权属汇总表及拟供地项目说明（区国土资源分局盖章）。

5、征地听证材料（包括拟征收现状调查表、听证告知书、送达回证、不申请听证的书面意见或听证会议纪要）。

6、市辖区范围内自行补充耕地的耕地开发验收文件，经省国土资源厅同意的跨州（市）委托补充耕地的补充耕地协议，及被委托补充耕地的验收文件。

7、政府出具的新增建设用地土地有偿使用费准备情况说明。

8、区政府关于征地补偿标准合法性、安置途径及履行征地程序的说明。

9、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保障部门的审核意见。

10、上一年度的城镇批次用地使用情况说明，要求落实到具体建设项目、面积、审批单位及文号。

11、建设用地勘测定界技术报告及勘测定界图。

12、标注拟占用土地位置标准分幅的土地利用现状图及土地利用总体规划图。

13、用地涉及林地的需提供林业部门的审核意见；用地涉及水域水利设施的需提供水利部门的审核意见；用地涉及文物保护区域的需提供文物管理部门的审核意见。

14、涉及规划局部调整的，附规划调整审查意见、批复或土地利用总体规划局部调整方案，及标注申请用地位置的调整前、后标准分幅土地利用总体规划图（市国土资源局盖章）。

15、补充耕地位置图。

备注：

以上材料需上报一式3份，并提供电子报件；所有材料均需提供原件，确实无法提供的请加盖公章确认。

相关要求相关要求按照批次用地报批的要求，区政府需就征地补偿标准及安置方式征求被征地农村集体经济组织及农户意见，并足额准备好相关费用，于每年5月30日前组织报件资料报送市政府便民中心市国土局窗口。

开发商主要征对上一阶段的规划方案进行细化工作同时给出明确后的拆迁方案和准备充足的资金，另外为为保证地块在招拍挂的过程中成功拍得土地，开发商需要配合政府提出此块土地招拍挂的条件。

城中村开发流程2、城中村改造项目强制拆迁并收回土地使用权办理流程图、程序说明及要件一、城中村开发流程：

城中村项目的开发难度比一般项目开发难度高主要表现在获取土地和资金压力2个大的方面，而前期土地获得对于开发商来说是较为复杂的流程，也是介入城中村项目最重要的环节之一，城中村项目的开发主要有以下几个重要环节构成。

由区政府发布“城中村拆迁改造公告”区政府对城中村被拆迁改造单位和个人发出书面通知区人民政府下达强制拆迁决定书区政府请示市政府出收回土地使用权发布土地证书注销公告市政府批准后办理土地使用权收回手续开发商需要配合政府完成以下工作

（一）编制并报批城中村改造专项规划;

（二）对拟改建的城中村进行土地权属调查和建构筑物调查；（三）配合区政府完成对城中村改造土地征收、收回的组织报批工作；（四）拟订拆迁安置补偿方案并经村民同意，报区政府认可；（五）完成城中村改造项目的征地、拆迁安置补偿工作;（六）按照城市规划建设条件，完成城市基础设施配套（市政道路，公共设施，景观工程等）建设;（七）土地一级开发完成后至土地移交前的管理工作;城中村开发流程3、城中村土地出让委托交易供地方案报批流程图及要件区政府委托土地交易，拟定土地供应方案昆明市国土资源局审定供地方案，报市政府审查（批）供地方案土地交易中心拟定土地交易方案，上报市国土资源局审核省国土资源厅审批30亩以上供地方案交易完成后按照交易条件和成交确认书签订出让合同，下发建设用地批准书和出让批准通知书办理土地使用权登记按合同要求缴纳相关税费市国土资源局审核土地交易方案土地交易中心组织土地交易市政府审批30亩以下供地方案开发商重点工作：

配合政府完成以下方案的编写并最大可能的保证土地交易成功招标、拍卖、挂牌出让方案；拆迁安置补偿成本的认定和土地增值收益的起价（区政府）；国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让委托书（区政府名义委托）；土地交易委托方案，包括地块基本情况、土地用途、出让年限、规划设计要求、交易方式、交易条件、交易起价、交易底价、成交价款支付要求、土地移交办法、安置补偿方案及详细的安置补偿规模标准等事项；城镇分批次农用地转用、土地征用（收）的批准文件（或其它土地来源的合法证明材料，存量土地需提供国有土地使用权收回文件）；建设用地规划设计条件（含附图）等规划建设要求；道路红线图及其电子文件；宗地图（1：

500或1：

1000）、测绘成果表并加盖权属审核章；地籍调查表及相关资料；土地勘测定界报告及勘测定界图（图原价