无锡苏宁环球项目营销策略报告N.ppt

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无锡苏宁环球项目营销策略报告2011.12.28接下来，汇报将按左面的顺序来进行项目属性梳理业态布局建议商业价格建议商业概念定位附件：

同策其它资源介绍同策豪宅服务体系介绍商业租售策略成功案例介绍商业部分住宅部分产品建议客户定位与渠道价格建议项目属性梳理无锡位于苏锡常经济区腹地，经济发达，居民购买力旺盛。

项目城市属性无锡：

处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内，是上海大都市圈的有机组成部分。

人口：

无锡市总人口518万，人口密度1114人/k。

无锡市市区人口109.56万，人口密度2116人/k经济环境：

无锡2009年实现GDP近4992亿元,全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元,比上年增长11.6%。

市区城市居民人均可支配收入25027元。

农民人均纯收入12403元。

三城市人均可支配收入对比图单位：

元p收入结构上，纵向来看，无锡城镇居民人均可支配收入，逐年增长，近年来基本保持着10%的增长率。

p横向来看，无锡城镇居民的人均可支配收入与苏州相接近，高于南京，消费有支撑。

pp交通便利交通便利。

地处京沪铁路、。

地处京沪铁路、312312国道、京杭大运河、沪宁高速公路构成的交通要国道、京杭大运河、沪宁高速公路构成的交通要地，境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路相连接。

地，境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路相连接。

pp商贸繁华商贸繁华。

近年来，北塘区充分发挥中心城区的独特优势，形成了以胜利门、青。

近年来，北塘区充分发挥中心城区的独特优势，形成了以胜利门、青石路为核心，集餐饮、购物、休闲娱乐为特色的中心商贸区。

石路为核心，集餐饮、购物、休闲娱乐为特色的中心商贸区。

pp产业蓬勃产业蓬勃。

良好的产业基础、日臻完善的基础设施和优越的投资环境，大力发展。

良好的产业基础、日臻完善的基础设施和优越的投资环境，大力发展现代服务业，目前已有美国、日本、香港、台湾、韩国等外商投资企业百余家。

现代服务业，目前已有美国、日本、香港、台湾、韩国等外商投资企业百余家。

pp规划至远期建设用地规模将达到规划至远期建设用地规模将达到2936.502936.50公顷，规划人口规模为公顷，规划人口规模为40.240.2万人。

万人。

pp北塘区的功能定位是北塘区的功能定位是以发展居住为主以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化水岸文化居住服务综合区。

居住服务综合区。

项目城市属性本案本案北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，面积北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，面积31.531.5平平方公里，全区常住人口方公里，全区常住人口3131万。

本案地处北塘区的核心位置，距离市中心仅万。

本案地处北塘区的核心位置，距离市中心仅33公里。

公里。

区域路网发达，有助于人口导入，项目区域内多条干道，通达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流。

交通系统规划3号线吴桥站pp无锡地铁三号线由西北到东南斜穿无锡城区的一无锡地铁三号线由西北到东南斜穿无锡城区的一条城市快速轨道交通线路。

该线起于惠山区城际条城市快速轨道交通线路。

该线起于惠山区城际铁路惠山站，止于无锡高新区无锡机场站，铁路惠山站，止于无锡高新区无锡机场站，计划计划于于20172017年建成通车年建成通车。

pp规划地铁规划地铁33号线穿过项目基地南角号线穿过项目基地南角并设置吴桥站。

并设置吴桥站。

pp项目所在区域交通便利，沪宁铁路，项目所在区域交通便利，沪宁铁路，312312国道穿境而过，京杭大运河横直国道穿境而过，京杭大运河横直东西，与周边城市通达性好。

东西，与周边城市通达性好。

pp境内主要道路青石路、春申路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路连接。

境内主要道路青石路、春申路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路连接。

pp到无锡机场车程为到无锡机场车程为2525分钟。

分钟。

312国道快速内环锡沪西路锡澄路青石路春申路沪宁铁路项目经济指标项目为中小体量的城市综合体项目，总建面18.8万方，住宅和商业各占约一半。

用地面积（）5.75万方建筑面积（）18.8万方（地上13.5万方）住宅部分9.8万方（地上6.8万方）商业部分9万方（地上6.7万方）容积率2.35绿化率39%建筑密度40%物业类型住宅、集中商业住宅立面Artdeco风格其他限制条件沿兴源路不得开设机动车出入口，沿青石路、凤宾路开口地块内部较平整，南向为区域商业主干道青石路，商业氛围较浓，具备打造城市综合体的条件。

项目四至项目西面的风宾家园项目南面的青石路商业街、以及金太湖项目北面的河道以及北面的兴源路项目东面的凤宾路地块现状地块现状区位本体小结位于经济发达的二线城市，周边居住区较多，距离无锡中心城区较近。

交通区域路网发达，有助于人口导入，项目多条干道大道，通达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流。

配套项目临近区域商业中心干道，周边商业氛围成熟，生活便利性好。

自身条件中小规模，无特色资源占有，北面自然河道，artdeco风格建筑，品质感尚可。

经济发达城市内毗邻居住区的区域级中小型城市综合体项目。

商业概念定位无锡商业市场总体布局11、站前商业区、站前商业区22、胜利门商业区、胜利门商业区33、崇安寺、崇安寺-三阳广场商业区三阳广场商业区44、南禅寺商业区、南禅寺商业区55、青石路特色商业街、青石路特色商业街66、太湖广场商圈、太湖广场商圈pp无锡商业市场整体无锡商业市场整体集中在市中心区域集中在市中心区域，特别是由解放，特别是由解放路围合而成的区域内。

路围合而成的区域内。

pp现有主要商业区域分布于站前、胜利门、崇安寺现有主要商业区域分布于站前、胜利门、崇安寺-三三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块。

阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块。

其中，其中，崇安寺崇安寺-三阳广场商业区最为集中三阳广场商业区最为集中。

pp太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈。

太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈。

pp本项目所在区域定位以餐饮一条街为主，是本项目所在区域定位以餐饮一条街为主，是北塘的商北塘的商业中心。

业中心。

无锡商业聚集效应比较严重，主要在本案所在区域南侧为主，本案位于北塘无锡商业聚集效应比较严重，主要在本案所在区域南侧为主，本案位于北塘区商业中心，区域潜力较大。

区商业中心，区域潜力较大。

77、滨湖新城商业区、滨湖新城商业区商圈站前商业街胜利门商圈崇安寺商圈南禅寺商圈青石路商圈地理位置以无锡站为核心、由通惠路、工运路、解放北路、解放东路围合而成以解放路为主要发展轴带，自工运路起，经北大街至县前西街由解放路为合围而成、集中分布在中山路、人民路两条主干道解放南路、向阳路、槐古路围合而成区域青石路总体商业（）44万5.8万44万12万25.8万商业整体出租率（%）40%98%100%98.50%80%主力商业项目站前步行街、保利广场茂业百货、交电商厦、新交电商厦远东百货、商业大厦、大洋百货、崇安寺商业街、新世界百货、三阳百盛、（恒隆、苏宁未建成）南禅寺文化商城、花鸟古玩市场等金太湖国际城商业区域特点商业中心、以现代化商业街区、购物广场为代表，商业项目单体商业面积较大，规划以综合性消费为主传统商业中心、以传统、家用电器为主要代表，其余沿街店铺以餐饮、娱乐为主传统商业中心，商业集中度高，以百货公司为主要代表项目，新近引入新型商业步行街区以传统文化景点为主要特色，商业与旅游相结合，同时积极发展风味小吃一条街、建筑突出古韵，业态多，但略显繁杂无锡旅游特色街，以各类餐饮为主要代表，结合服饰零售整体档次主力商业项目以中高档为主，其他商业以中低档次为主中档消费主力商业以中高档次为主，其他区域以中档为主中低档中低档业态比重：

零售（%）8075606525业态比重：

餐饮（%）1515253060业态比重：

休闲娱乐%51015515目标消费群体市区中高档消费群体、无锡旅客市区中档消费群体全市中高档消费群体市内中档消费群体，无锡旅游观光消费者市区中档消费群体主要商圈概况本案所在商圈非传统集中性商圈，较与其接近的商业中心，客户截留能力较弱。

本案所在商圈非传统集中性商圈，较与其接近的商业中心，客户截留能力较弱。

核心问题解读核心问题项目自身条件要点外部环境要点p项目有一定的规模优势p地面交通便捷，外来具有轨道交通上的优势p板块商业本身已经有一定的吸引力p区域外来规划利好较多，潜力较大p临近几个商圈商业密集，且档次较高竞争激烈p项目周边在建项目较多，外来人口导入量大，未来居住区的成熟对商业提出了更高的要求如何在融合周边商业的同时建立标杆形象以及独特业态主题如何在融合周边商业的同时建立标杆形象以及独特业态主题如何在融合周边商业的同时建立标杆形象以及独特业态主题目前区域商业现状nn地理位置地理位置：

北塘青石路北塘青石路518518路路nn占地面积占地面积：

14.2114.21万万nn总建设面积总建设面积:

68:

68万万nn容积率容积率：

33nn商业面积商业面积：

25.825.8万万nn住宅面积住宅面积：

17.5717.57万万nn办公、酒店面积办公、酒店面积：

6.896.89万万项目是北塘区目前主要在售大型商业项目，先期以商业的完善逐渐带动其他物业项目是北塘区目前主要在售大型商业项目，先期以商业的完善逐渐带动其他物业形态的销售。

形态的销售。

一期商业售罄二期商业开业在即三期商业未售本案一期：

万象之城，一期：

万象之城，20092009年年99月月2828日开业日开业88万（含地下），以购物、娱乐、休闲、餐饮为一体万（含地下），以购物、娱乐、休闲、餐饮为一体二期：

不夜之城，计划二期：

不夜之城，计划20112011年上半年开业年上半年开业44万（含地下），以大中型酒楼、万（含地下），以大中型酒楼、KTVKTV、夜总会等餐饮娱乐为主、夜总会等餐饮娱乐为主三期：

购物之城，三期：

购物之城，20092009年年99月月2828日开业日开业2020万（含地下），以中心万（含地下），以中心MALLMALL、电影院、真冰溜冰场、书城、百货为主、电影院、真冰溜冰场、书城、百货为主目前区域商业现状11、国际百货、国际百货22、快时尚品牌专卖、快时尚品牌专卖33、沃尔玛、沃尔玛44、精致生活馆、精致生活馆/数码产品区数码产品区55、美食广场、美食广场66、幸福蓝海国际影院、幸福蓝海国际影院77、儿童天地、儿童天地88、停车场、停车场pp一期地下一期地下：

沃尔玛超市沃尔玛超市-1F-1F商业总体规划商业总体规划一期地下招入大型连锁超市沃尔玛主力店，在有效消化了地下层空间的同时，也一期地下招入大型连锁超市沃尔玛主力店，在有效消化了地下层空间的同时，也为后续商业的销售提供了便利。

为后续商业的销售提供了便利。

一期区域三期即将出售二期即将开业目前区域商业现状11、国际百货、国际百货22、精品服饰区、精品服饰区33、时尚生活馆、时尚生活馆44、品牌服装专卖区、品牌服装专卖区55、名品生活馆、名品生活馆66、时尚小百货、时尚小百货77、餐饮区、餐饮区88、幸福蓝海国际影院、幸福蓝海国际影院pp一期一层商业品牌一期一层商业品牌：

工商银行工商银行、KFCKFC餐饮餐饮、服装、服装、中国金店中国金店、UseUse台湾有意思台湾有意思天下第一粉天下第一粉药膳鸡窝药膳鸡窝洪记美食洪记美食依然香牛肉面、茶园烟酒依然香牛肉面、茶园烟酒商行商行黑冰客黑冰客一品鸭血粉丝一品鸭血粉丝奥佐娅奥佐娅美甲化妆美甲化妆芝甲歌、芝甲歌、周六福周六福三十七度三十七度印印度餐厅度餐厅克莉斯订克莉斯订中国黄金等。

中国黄金等。

1F1F商业总体规划定位商业总体规划定位一期一层少数引进了知名品牌，但大部分商业档次为中低档，主要以快速餐饮、一期一层少数引进了知名品牌，但大部分商业档次为中低档，主要以快速餐饮、银行和金店为主整体档次一般，二期