报建课件.ppt

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企业成功要素金字塔企业成功要素金字塔怎样成为一名优秀的报建员怎样成为一名优秀的报建员报建人员的岗位职责职业道德和综合素质报建流程常用必备的建筑知识主要职能部门审查的重点报建费用报建工作中应注意的事项报建人员的岗位职责1、熟悉各相关职能部门的规章制度及办事程序，掌握政策动向,融洽政府职能部门和友邻单位关系，树立良好的企业形象。

2、理清报建各个环节、各阶段、各条线之间的逻辑关系和相关性。

3、拟定项目报建计划，并负责起草上报政府及各职能部门的相关文件。

4、做实项目建设前的报建工作、做稳建设过程中的协调配合工作、做妥建设后期竣工验收备案手续。

5、收集房地产相关信息及政策、法规文件并及时反馈公司各相关部门。

必须具备良好的职业道德和综合素质1、先做人，后做事，学会尊重自己、尊重他人。

2、必须使自己成为一个学习型的人才。

灵活机动、掌握沟通技巧。

3、熟悉政策、掌握程序、关注时事变化。

4、学会拟定切实可行的工作计划并具有结果意识。

5、有较强的责任心、耐心，遇事不推诿、不找借口，具有较强处理事务的决断能力和沟通能力。

6、认真执着且全力以赴去完成每项工作，做完美的自己。

7、注意礼仪，树立良好的企业形象。

战略目标计划检讨评估报建流程1、报建流程取得土地使用权方案设计及审批初步设计及审批施工图设计及审批办理预售许可证各项竣工验收及备案办理权证国土证开开发项目目前期前期报建建建设工程规划许可证立项备案证预售许可证施工许可证建设用地规划许可证开开发项目目后期后期报建建竣工验收备案证房产证投资备案证或核准投资备案证或核准地勘（初勘）及地灾评估报告地勘（初勘）及地灾评估报告办理建设规划用地许可证取得规划红线图办理建设规划用地许可证取得规划红线图方案设计（设计院）方案设计（设计院）综合管网综合管网审查会及审查会及市政审查市政审查意见意见人防工程人防工程方案预审方案预审消防方案消防方案审查意见审查意见园林绿化园林绿化方案设计方案设计审查意见审查意见水保、环评、水保、环评、审查审查规划局方案设计审查意见规划局方案设计审查意见初步设计（设计院）初步设计（设计院）人防初步设计人防初步设计审查意见审查意见节能审查意见节能审查意见园林绿化初步园林绿化初步设计审查意见设计审查意见防雷初步防雷初步审查意见审查意见建委初步设计建委初步设计审查意见审查意见地勘（详勘）地勘（详勘）施工图设计（设计院）施工图设计（设计院）防雷施工图防雷施工图审查意见审查意见消防施工图消防施工图备案备案施工图备案施工图备案委托施工图委托施工图审查意见审查意见人防施工图人防施工图审查意见审查意见（易地建设费）（易地建设费）消防初步消防初步设计审查意见设计审查意见施工图修改（设计院）施工图修改（设计院）综合管网施工图备案综合管网施工图备案规划施工图审查规划施工图审查规划局放线通知书规划局放线通知书规划局验线规划局验线市勘测院放线回执市勘测院放线回执缴纳规划局管理规费缴纳规划局管理规费发放规划许可证发放规划许可证办理招投标手续（邀标、招标、直接发包）办理招投标手续（邀标、招标、直接发包）发放中标通知书发放中标通知书缴纳各种规费及资本保证金缴纳各种规费及资本保证金办理配套费及缴纳手续费办理配套费及缴纳手续费办理安管、质监及建管手续办理安管、质监及建管手续缴纳民工保证金缴纳民工保证金发放施工许可证发放施工许可证房屋面积预测预售许可证预售资金监管物管用房审批预售合同登记物业合同签定房屋预售抵押合同登记建立楼盘表银行按揭全套施工图（施工单位）全套施工图（施工单位）房屋工程项目竣工房屋工程项目竣工面积二面积二次测绘次测绘市勘测院市勘测院竣工测量图竣工测量图消防消防验收验收防雷防雷验收验收绿化绿化验收验收市政市政验收验收室内环境测试室内环境测试门窗及电梯测试门窗及电梯测试环保预验收环保预验收白蚁防治验收白蚁防治验收灯饰工程验收灯饰工程验收主体竣工验收主体竣工验收规划验收规划验收节能验收节能验收人防人防验收验收档案验收档案验收办理竣工备案登记证办理竣工备案登记证栋证国土附图和每栋界址表栋证国土附图和每栋界址表纯国土产权证纯国土产权证缴纳大修基金缴纳大修基金修改楼盘资料提交房交所修改楼盘资料提交房交所栋证（大产权证）办理栋证（大产权证）办理售后权属登记售后权属登记商品房买卖登记商品房买卖登记常用必备的建筑知识建筑常用术语解释建筑常用术语解释住宅户型简析住宅户型简析住宅面积计算住宅面积计算一、建筑常用术语解释一、建筑常用术语解释建设用地面积总建筑面积套内建筑面积建筑占地面积公摊面积容积率建筑密度进高、层高、进深、开间绿地率总建筑面积：

总建筑面积：

指所有建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围小平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑（在计算容积率时，只包含地上建筑面积的总和）建筑占地面积：

建筑占地面积：

地块内所有建筑物的投影总面积，即建筑物首层建筑投影面积。

容积率：

容积率：

指总建筑面积与建设用地面积的比值。

建筑容积率计算公式：

S1FAR=S2其中：

FAR建筑容积率S1总建筑面积S2建设用地面积建筑密度：

建筑密度：

建筑密度指一定地块内所有建筑物的投影总面积占建设用地面积的比值（用百分比表示）。

建筑密度的计算公式：

S3D=100%S2其中：

D建筑密度；S2建设用地面积；S3建筑投影总面积。

建筑投影总面积的计算：

除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影总面积。

绿地率：

绿地率：

各类建设用地内的绿化用地面积占用地总面积的比例（以下称绿地率），应当符合重庆市城市园林绿化条例及其他有关规定的指标。

其中，旧城改造区绿地率不低于25%，新建区绿地率不低于30%。

套内建筑面积：

套内建筑面积：

指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

（重庆主城区使用的套内面积）公摊面积：

公摊面积：

应分摊的公用建筑面积的组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

套内（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。

二二、住宅面积计算、住宅面积计算1、全面积、全面积永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。

自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围水平投影面积计算。

穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

居住建筑层高大于3.6米、小于或者等于5.8米（即3.6+2.2）的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于5.8米、小于或者等于8米（即5.8+2.2）的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于8米的，以此类推。

跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算；通高部分超过该层套内建筑面积的35%或者大于7.2米的，按照本条第一款的规则计算。

除门厅、起居室、餐厅、与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的，按照上述规则计算。

商业建筑（含各类配套服务建筑）按照单元式划分，单元面积小于3000平方米，层高大于5.1米、小于或者等于7.3米（即5.1+2.2）的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.3米、小于或者等于9.5米（即7.3+2.2）的，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于9.5米的，以此类推。

商业建筑（含各类配套服务建筑）按照单元式划分，单元面积大于或者等于3000平方米，层高大于6米、小于或者等于8.2米（即6+2.2）的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.2米、小于或者等于10.4米（即8.2+2.2）的，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于10.4米的，以此类推。

有特殊功能要求的，须专题论证。

办公建筑、酒店建筑层高大于5.1米、小于或者等于7.3米（即5.1+2.2）的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.3米、小于或者等于9.5米（即7.3+2.2）的，不论其层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于9.5米的，以此类推。

居住建筑底层架空部分净高大于或者等于3.6米，且仅用于绿化、公共休闲活动空间、公共通道等非经营性用途的，其面积不计入计容建筑面积，但计入项目的建筑面积。

公共建筑的封闭式阳台、封闭式走廊，按照其结构底板投影面积计入计容建筑面积。

2、半面积与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。

阳台计算

（一）套型建筑面积小于或者等于60平方米的住宅，其阳台进深大于2.4米的，或者每户阳台结构底板投影面积之和大于10平方米的，超出部分按照全面积计入计容建筑面积，未超出部分按照一半计入计容建筑面积；阳台计算

（二）套型建筑面积大于60平方米的住宅，其阳台进深大于2.4米的，或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的比例大于17%的，超出部分按照全面积计入计容建筑面积，未超出部分按照一半计入计容建筑面积；住宅的空中院馆、空中花园、入户花园等，均按照阳台计算方法计容建筑面积。

3、不计面积层高在2.20m以下的房屋，净高在2.05m以下的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

房屋之间无上盖的架空通廊。

无柱的雨蓬。

建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋层用作街头巷通行的部分。

房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。

消防、检修等用途的室外爬梯。

构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池、罐，地下人防干、支线等。

主要职能部门审核的重点主要职能部门审核的重点1、规划局：

主要控制点：

案名审核、总平面布局、外立面、天际轮廓线控制、规模（容积率、覆盖率）、间距、物管用房、体育设施、社区用房、车位配套及公共空间等项目在方案设计过程中，由于设计深度不够，在初步设计和施工图阶段有可能出现调整，调整中应注意以下问题：

1）调整范围不能突破总指标（如：

容积率、绿化率、覆盖率等经济指标）2）如需增加地下不计容部分面积，可事先与规划部门沟通调整。

3）调整后报规划审查，取得复函意见，作为验收依据。

如设计范围调整大，必须重新报方案设计审查、初步设计审查（包括专家审查、节能审查和协办部门的审查），并进行施工图备案。

4）目前规划对外立面审查更加严格，特别是城市主干道、沿江项目，色调主要以浅灰色调为主，要求简洁，不提倡采用玻璃幕墙。

方案要求做二到三个方案进行比选，方案中要求有效果图，平面图，立面图、区位图、鸟瞰图、实景融入图、外墙使用材质及色板图。

（案例一）2、消防：

防排烟（机械排烟、自然排烟、正压送风系统）、疏散通道（不能使用三合一消防前室）、扑救面、消防通道、消防设施、设备（水系统：

喷淋、室内外消火栓；电系统：

报警、烟感、温感设置、双电源发电机，气体灭火）；建筑外保温材料、微型消防站及停机坪（超高层）的设置要求。

3、园林局：

绿化总平面布局、绿地率、绿化配置1）配套绿地面积：

距多层及以下建构筑物外墙1米起算距高层建筑物外墙1.5米起算。

如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地