房地产开发项目可行性研究ppt.ppt

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CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院华侨大学土木学院毛茂松毛茂松第三章第三章房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究【内容提要内容提要】本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别本章围绕房地产开发项目可行性研究，分三个专题分别介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、房地产开发项目财务评价。

房地产开发项目财务评价。

【重点掌握重点掌握】房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。

地产市场预测方法、房地产开发项目财务评价指标的计算。

1可行性研究概述可行性研究概述2房地产可行性研究的内容房地产可行性研究的内容主要内容主要内容3房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析4房地产开发项目财务评房地产开发项目财务评价价1可行性研究概述可行性研究概述1.11.1可行性研究的概念可行性研究的概念1.51.5房地产项目可行性研究的程序房地产项目可行性研究的程序1.41.4可行性研究的质量、时间、费用可行性研究的质量、时间、费用1.31.3可行性研究的类型可行性研究的类型1.21.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员房地产开发项目可行性研究的机构和人员1.11.1可行性研究的概念可行性研究的概念可行性研究可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

方案进行优选的科学方法。

可行性研究的内容是以市场供需为出发点；以经济资源可行性研究的内容是以市场供需为出发点；以经济资源（生产生产资料和劳务资料和劳务）的投入为基础；以经济评价为结果。

的投入为基础；以经济评价为结果。

也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：

也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是：

投投资资项项目目的的产产品品能能否否以以有有利利的的价价格格卖卖出出去去；项项目目的的建建设设生生产产有有没没有最经济合理的资源供应和技术运用。

有最经济合理的资源供应和技术运用。

它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。

市场是前它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。

市场是前提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即投资效果分析。

提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即投资效果分析。

因此，可行性研究具有两方面的任务：

因此，可行性研究具有两方面的任务：

第一，是要确定项目能第一，是要确定项目能否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。

否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最佳投资效益。

1.21.2房地产开发项目可行性研究的机构和人员房地产开发项目可行性研究的机构和人员机构：

专业咨询研究机构机构：

专业咨询研究机构参与人员：

经济专家、市场分析专家、房地产业参与人员：

经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。

专家、建筑工程专家、财会专家。

1.31.3可行性研究的类型可行性研究的类型投资机投资机会研究会研究初步可行初步可行性研究性研究详细可行详细可行性研究性研究项目的评项目的评估和决策估和决策该阶段的主主要要任任务务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。

一般投资机会研究又分三种：

地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。

特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议概略的投资建议，使投资者可据以决策。

投投资资机机会会研研究究的的主主要要内内容容有：

地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼笼统统的的估估计计而不是依靠详细的分析。

如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工。

初步可行性研究亦称“预可行性研究”。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

主主要要解解决决的的问问题题包包括括：

分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。

在初步可行性研究阶段需对以以下下内内容容进进行行粗粗略略的的审审查查：

市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

详细可行性研究详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。

内容见2房地产可行性研究的内容项目的评估和决策项目的评估和决策：

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。

1.41.4可行性研究的质量、时间、费用可行性研究的质量、时间、费用

（1）质量国际上通用的质量要求：

机会研究的投资误差范围是30初步可行性研究的投资误差范围是20可行性研究的投资误差范围是10

（2）时间时间花费与研究深度、项目规模有关。

一个中型项目的可行性研究一般需要89个月的时间；大型项目的研究一般在1.52年或更长的时间。

从整个基本建设的工程来看，用于可行性研究的时间约占1/3；工程规划设计和准备约占1/3；施工建设亦占1/3。

即前期的研究分析和设计共占去2/3的时间。

（3）可行性研究的费用可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。

在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下：

机会研究0.21.0初步可行性研究0.251.5可行性研究大型项目0.21.0小型项目1.03.0以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5。

1.51.5房地产项目可行性研究的程序房地产项目可行性研究的程序

（1）讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。

（5）经济研究。

包括项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、项目的国民经济宏观考察和社会环境效益等。

（4）技术研究。

包括项目实施全过程的所有运转环节的衔接处理、地质处理、环境保护措施、项目工程施工工艺和物料投入等。

（3）市场预测分析。

（2）市场实地调查、收集情报和资料。

（6）方案设计与选择。

根据研究内容设计可供选择的项目实施方方案设计与选择。

根据研究内容设计可供选择的项目实施方案，要求将项目的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定案，要求将项目的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最佳方案，或集中优点出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最佳方案，或集中优点重新修订设计最佳方案。

重新修订设计最佳方案。

（7）制定实施计划。

对选取的方案制订详细的实施计划书，要求制定实施计划。

对选取的方案制订详细的实施计划书，要求确定所有具体的技术指标范围，估算投资成本支出和收益幅度等财确定所有具体的技术指标范围，估算投资成本支出和收益幅度等财务状况，说明成本、价格或进度等情况发生变化时可能对项目效果务状况，说明成本、价格或进度等情况发生变化时可能对项目效果带来的影响及其应变能力。

带来的影响及其应变能力。

（8）编制可行性研究报告。

不同项目的可行性研究报告在结构和编制可行性研究报告。

不同项目的可行性研究报告在结构和内容上各有特定的要求和规范。

房地产开发项目的可行性研究报告内容上各有特定的要求和规范。

房地产开发项目的可行性研究报告可根据项目的性质、用途、规模等具体情况来编写。

可根据项目的性质、用途、规模等具体情况来编写。

（9）对可行性报告进行评价与决对可行性报告进行评价与决策策见下页图见下页图教材P402房地产可行性研究的内容房地产可行性研究的内容2.82.8项目开发组织机构、管理费用的研究项目开发组织机构、管理费用的研究2.112.11项目经济分析及综合效果分析评价项目经济分析及综合效果分析评价2.52.5规划设计方案选择规划设计方案选择2.32.3项目用地的现状调查及动迁安置项目用地的现状调查及动迁安置2.22.2可行性分析概况说明可行性分析概况说明2.12.1项目概况项目概况2.42.4市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定2.62.6资源供给资源供给2.72.7环境影响和环境保护环境影响和环境保护2.92.9开发建设计划开发建设计划2.102.10项目财务分析项目财务分析2.122.12关于引进技术和进口设备的说明关于引进技术和进口设备的说明2.132.13结论及建议结论及建议2.142.14可行性研究报告的各类附件可行性研究报告的各类附件2.12.1项目概况项目概况

（1）项目名称、开发建设单位。

项目名称、开发建设单位。

（2）项项目目的的地地理理位位置置。

包包括括项项目目所所在在城城市市、区区和和街街道道，项项目目周周围围主要建筑物等。

主要建筑物等。

（3）项项目目所所在在地地周周围围的的环环境境状状况况。

主主要要从从工工业业、商商业业及及相相关关行行业业现现状状及及发发展展潜潜力力、项项目目建建设设的的时时机机和和自自然然环环境境等等方方面面说说明明项项目目建建设设的必要性和可行性。

的必要性和可行性。

（4）项目的性质及主要特点。

项目的性质及主要特点。

（5）项目开发建设的社会、经济意义。

项目开发建设的社会、经济意义。

（6）可行性研究工作的目的依据和范围。

可行性研究工作的目的依据和范围。

2.22.2可行性分析概况说明可行性分析概况说明

（1）可行性研究的起迄时间。

可行性研究的起迄时间。

（2）可行性研究的费用及占总投资比例。

可行性研究的费用及占总投资比例。

（3）参加可行性研究的工作人员，包括其技术职称、参加可行性研究的工作人员，包括其技术职称、级别和能力描述。

级别和能力描述。

（4）研究分析的主要内容。

研究分析的主要内容。

（5）可行性研究结论。

可行性研究结论。

2.32.3开发项目用地的现状调查及动迁安置开发项目用地的现状调查及动迁安置

（1）土土地地调调查查。

包包括括开开发发项项目目用用地地范范围围内内的的各各类类土土地地面面积积及及使使用用单位等。

单位等。

（2）人人口口调调查查。

包包括括开开发发项项目目用用地地范范围围内内的的总总人人口口数数、总总户户数数，需动迁的人口数、户数等。

需动迁的人口数、户数等。

（3）调调查查开开发发项项目目用用地地范范围围内内建建筑筑物物的的种种类类，各各种种建建筑筑物物的的数数量量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

（4）调调查查生生产产、经经营营企企业业以以及及个个体体经经营营者者的的经经营营范范围围、占占地地面面积积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。

建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。

（5）各各种种市市政政管管线线。

主主要要应应调调查查上上水水管管线