房地产开发流程演示文件6.17.ppt

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北京市房地产项目开发流程北京市房地产项目开发流程报告报告赖伟浩赖伟浩赖伟浩赖伟浩20020055年年年年66月月月月一一北北京京市市房房地地产产项项目目开开发发总总流流程程二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-取得土地、立项取得土地、立项操作要点11土地信息资料收集土地信息资料收集规划条件规划条件22市场定位市场定位33概念设计概念设计44成本测算成本测算55竟拍方案确定竟拍方案确定66签签订订协协议议、取取得得土土地地，办办理理立立项项及及土土地地出出让让手手续续（国国有有土土地地使使用用证）证）77项项目目建建议议书书（代代可可研研报报告告）-立项立项政府部门：

11土地储备整理中心土地储备整理中心土地招标拍卖挂牌程序22发展与改革委员会发展与改革委员会项目建议书（代可研报告）-立项33国土资源和房屋管理局国土资源和房屋管理局国有土地使用权出让转让-国有土地使用证44规划局规划局规划意见书规划指标查询二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-建设用地规划许可证建设用地规划许可证环境评估环境评估操作要点：

11办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证提交：

提交：

11）项目建议书）项目建议书22）地形图（）地形图（1/20001/2000或或1/5001/500）33）钉桩成果报告）钉桩成果报告22建设项目环境影响评价，取得建设项目环境影响评价，取得环评报告环评报告33建设项目交通影响评价，取得建设项目交通影响评价，取得交评报告交评报告政府部门：

11规划委员会规划委员会建设用地规划许可证22市环保局市环保局环评报告审批操作要点：

11委托设计委托设计-规划设计图纸规划设计图纸22组织交通影响评价组织交通影响评价-评价报告评价报告33人防人防消防消防园林意见咨询园林意见咨询44向规委提交设计方案向规委提交设计方案55取得审定设计方案通知书取得审定设计方案通知书政府部门：

11规划委员会规划委员会1）提交发改委审批的项目建议书2）提交规划意见书及附图；3）提交标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制的总平面图（比例尺：

单体建筑1/500，居住区1/1000）2份；居住区（居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建筑的编号；4）各层平面图、各向立面图、剖面图（比例尺：

1/100或1/200）各2份；5）拟建项目周围相邻居住建筑时，附日照影响分析图及说明；6）规划意见书或修改设计方案通知书要求做交通影响评价报告的项目，应附交通影响评价报告22市人防办市人防办市消防局市消防局市园林局市园林局二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-方案设计与审定方案通知书方案设计与审定方案通知书二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-办理建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证操作要点：

11项目列入年度开发计划项目列入年度开发计划22办理消防意见审批办理消防意见审批33办理人防意见审批办理人防意见审批44办理园林意见审批办理园林意见审批55办理交通组织方案审批办理交通组织方案审批66办理工程档案登记办理工程档案登记77完善规划设计图纸完善规划设计图纸88办理工程规划许可证办理工程规划许可证市政配套方案市政配套方案-自来水、排水自来水、排水、电力、电力、燃气、热力、中水燃气、热力、中水.电信、道路各部门审查意电信、道路各部门审查意见及方案见及方案销售方案销售方案,成本分析及开发方案成本分析及开发方案政府部门：

11发改委发改委项目开工计划项目开工计划22市消防局市消防局33市人防办市人防办44市园林局市园林局55市公安交通管理局市公安交通管理局66市建筑档案馆市建筑档案馆77规划委员会规划委员会二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-初步设计（公建）初步设计（公建）操作要点：

11规划设计图纸深化规划设计图纸深化-初步设计初步设计22市政配套方案市政配套方案自来水、排水自来水、排水、电力、燃气、热力、中水、电力、燃气、热力、中水、电信、道路各部门审查意见电信、道路各部门审查意见33消防、园林、人防、交通初步消防、园林、人防、交通初步设计方案审批设计方案审批44环评报告批准文件环评报告批准文件55初步设计报审初步设计报审完成三通一平完成三通一平政府部门：

1市消防局、园林局、人防办、公安交通管理局、环保局2规划委员会初步设计会审市政各归口部门：

市政各归口部门：

自来水公司、供电局、燃气集团、电信公司、热力公司二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-建设工程施工许可证建设工程施工许可证操作要点：

11施工图设计施工图设计22施工图报审施工图报审取得审查通知书取得审查通知书33领取施工许可证表领取施工许可证表44办理监理、施工单位招标办理监理、施工单位招标55监理、总承建商招标、签订合同及备案监理、总承建商招标、签订合同及备案66办理建设资金保函或证明办理建设资金保函或证明77办理质量、安全监督登记办理质量、安全监督登记88办理园林审批办理园林审批99办理统计注册登记办理统计注册登记1010办理人防工程备案办理人防工程备案1111交纳散装水泥费交纳散装水泥费1212交纳新型材料专项基金交纳新型材料专项基金1313交表与领取开工证交表与领取开工证政府部门：

11建委建委22建委招标办建委招标办33公司开户银行公司开户银行44建委质量监督总站建委质量监督总站55市园林局市园林局66市统计局市统计局77市人防办市人防办二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-施工管理施工管理操作要点：

11工程进度管理与协调工程进度管理与协调现场管理架构、施工组织设计施工进度计划、现场监督、承包商、供货商的选择22工程质量控制工程质量控制工程质量保证体系与措施工程质量验收标准与程序、监理33工程成本控制工程成本控制工程预算、合同造价、洽商与变更控制、结算招标、材料设备采购合同管理工程付款控制44施工安全控制施工安全控制施工安全保证措施、安全管理架构培训、施工方案的审查二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点预预（销销）售许可证售许可证,产权证产权证操作要点:

11预售商品房面积的测绘预售商品房面积的测绘22与开户银行签订预售房价款监管协与开户银行签订预售房价款监管协议书议书33办理预售许可证办理预售许可证44办理竣工商品房测绘取得报告办理竣工商品房测绘取得报告55办理竣工项目地价款核实办理竣工项目地价款核实补（退）交地价款补（退）交地价款66办理产权证办理产权证政府部门：

11测绘部门测绘部门22房地局房地局其它部门其它部门:

11开户银行开户银行二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点-竣工验收竣工验收操作要点：

11自检自检22电梯验收电梯验收33人防验收、环保验收（发电机）、水人防验收、环保验收（发电机）、水质化验、其他市政专业验收质化验、其他市政专业验收44消防验收消防验收55竣工验收竣工验收66规划验收规划验收77竣工备案竣工备案88档案资料移交档案资料移交政府部门：

11质量监督局质量监督局22市人防办市人防办33市环保局市环保局44市政各主管部门市政各主管部门55市消防局市消防局66建委质量监督总站建委质量监督总站77规划委员会规划委员会88北京市建筑档案馆北京市建筑档案馆二、项目开发的关键节点二、项目开发的关键节点预预（销销）售许可证售许可证1、北京市商品房预售许可证申请表北京市商品房预售许可证申请表；2、授权委托书授权委托书；3、开户银行证明开户银行证明；4、商品房预售方案商品房预售方案；5、地价款交纳核实函地价款交纳核实函；6、建设工程规划许可证及附件；7、建设工程施工许可证；8、工程施工合同；9、国有土地使用权出让、转让合同；10、国有土地使用证；11、企业法人营业执照副本；12、开发企业资质等级证书；三、主要政府部门三、主要政府部门-市国土资源和房屋管理局市国土资源和房屋管理局招标拍卖挂牌程序招标拍卖挂牌程序国有土地使用权出让转让（招标出让）国有土地使用权出让转让（招标出让）国有土地使用权出让转让（拍卖出让）国有土地使用权出让转让（拍卖出让）1313个工作日个工作日国有土地使用权出让转让（国有土地使用权转让）国有土地使用权出让转让（国有土地使用权转让）国有土地使用权出让转让（协议出让的新建项目）国有土地使用权出让转让（协议出让的新建项目）国有土地使用权出让转让（协议出让的现状项目）国有土地使用权出让转让（协议出让的现状项目）国有土地使用权出让转让（国有土地使用权出让转让）国有土地使用权出让转让（国有土地使用权出让转让）国有土地使用权出让转让（变更出让合同）国有土地使用权出让转让（变更出让合同）国有土地使用权出让转让（竣工项目地价款核实）国有土地使用权出让转让（竣工项目地价款核实）拆迁许可证拆迁许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售登记商品房预售登记商品房预售预购登记商品房预售预购登记国有土地使用权及房屋所有权抵押登记国有土地使用权及房屋所有权抵押登记房屋所有权登记房屋所有权登记项目建议书（代可行性研究报告）批复项目建议书（代可行性研究报告）批复-5252个工作日个工作日招标项目的招标范围和招标方式招标项目的招标范围和招标方式-1414个工作日个工作日开工计划开工计划-2424个工作日个工作日、年度计划、年度计划三、主要政府管理部门三、主要政府管理部门-发展和改革委员会发展和改革委员会规划意见书规划意见书-2828个工作日个工作日建设用地规划许可证建设用地规划许可证-4545个工作日个工作日设计方案设计方案-审定方案通知书审定方案通知书-个工作日个工作日建筑工程初步设计审批建筑工程初步设计审批-32-32个工作日个工作日建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证-13-13个工作日个工作日建设工程规划验线建设工程规划验线-3-3个工作日个工作日建设工程规划验收建设工程规划验收-7-7个工作日个工作日项目名称命名、更名项目名称命名、更名-15-15个工作日个工作日三、主要政府管理部门三、主要政府管理部门-市规划委员会市规划委员会三三房地产开发企业设立审批程序房地产开发企业设立审批程序工程质量监督注册登记工程质量监督注册登记市政工程质量监督注册登记市政工程质量监督注册登记建设工程施工招标方式备案建设工程施工招标方式备案-55个工作日个工作日招标文件备案招标文件备案招标过程监督招标过程监督合同备案合同备案-7-7个工作日个工作日建设工程项目施工许可证建设工程项目施工许可证-11-11个工作日个工作日建筑工程安全文明施工检查建筑工程安全文明施工检查房地产开发企业二级以下资质办理房地产开发企业二级以下资质办理三、主要政府管理部门三、主要政府管理部门-市建设委员会市建设委员会三、主要政府管理部门三、主要政府管理部门-公安消防局、交通管理局公安消防局、交通管理局建筑设计防火审批建筑设计防火审批-816-816个工作日个工作日建设工程施工现场消防安全许可建设工程施工现场消防安全许可建筑工程消防验收建筑工程消防验收建设项目交通评估建设项目交通评估建设项目交通组织审批建设项目交通组织审批-20-20个工作日个工作日停车场及设施审批停车场及设施审批三、主要政府管理部门三、主要政府管理部门-市人防办市人防办人防规划设计审批人防规划设计审批-20-20个工作日个工作日人防