当前房地产市场运行情况及其分析-顾老师.ppt
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当前房地产市场运行情况及其分析一、运行情况
（一）
（一）20032003年、年、20042004年及年及20052005年一季度年一季度房地产市场发展概况。
房地产市场发展概况。
11、供应：
、供应：
全国房地产投资：
全国房地产投资：
2004年达年达13158亿元，亿元，占固定资产总投资占固定资产总投资18.7%，同比增长，同比增长28.1%；对比；对比2003年的同比增长年的同比增长29.7%，增幅下降增幅下降1.8个百分点；个百分点；2005年一季度，年一季度，投资同比增长投资同比增长26.7%，同比增幅下降，同比增幅下降14.4个百分点。
个百分点。
新开工面积：
新开工面积：
2004年同比增长年同比增长10.4%；对比；对比2003年的同比增长年的同比增长28.5%，增幅下降，增幅下降18.1个百个百分点；分点；2005年一季度，同比增长年一季度，同比增长9.3%，同比增，同比增幅下降幅下降13.2个百分点。
个百分点。
商品房竣工面积：
商品房竣工面积：
2004年同比增长年同比增长2.1%，对，对比比2003年的同比增长年的同比增长21.5%，增幅下降，增幅下降19.4个个百分点；百分点；2005年一季度同比增长年一季度同比增长13.1%，同比，同比增幅下降增幅下降8.2个百分点。
个百分点。
22、需求：
、需求：
商品房销售面积：
商品房销售面积：
2004年同比增加年同比增加13.9%，对比对比2003年的同比增加年的同比增加28.9%，增幅下降，增幅下降15个个百分点；百分点；2005年一季度，同比增加年一季度，同比增加20.3%，同，同比增幅回落比增幅回落15.1个百分点。
个百分点。
商品房销售额商品房销售额2004年同比增加年同比增加30%，对比，对比2003年的同比增加年的同比增加34.1%，增幅回落，增幅回落4.1个百分个百分点。
点。
2005年一季度同比增加年一季度同比增加35.3%，同比增幅，同比增幅回落回落9.1个百分点。
个百分点。
33、空置：
、空置：
2004年底商品房空置面积年底商品房空置面积1.23亿亿M2，同比下同比下降降8.3%，出现了自，出现了自1998年以来，空置面积首次年以来，空置面积首次下降。
其中商品住宅空置面积为下降。
其中商品住宅空置面积为0.74亿亿M2，同同比下降比下降15.6%。
2005年三月底商品房空置面积年三月底商品房空置面积同比增加同比增加5.5%，其中商品住宅空置面积为，其中商品住宅空置面积为0.58亿亿M2，同比下降同比下降0.6%，商业用房空置面积达，商业用房空置面积达0.26亿亿M2，同比增加同比增加20.3%。
44、房价：
、房价：
2004年商品房销售价为年商品房销售价为2722元元/M2，同比上同比上涨涨14.4%，对比，对比2003年同比上涨年同比上涨3.9%，增幅提，增幅提高高11.3个百分点。
个百分点。
2005年一季度商品房价格继年一季度商品房价格继续上扬，同比涨幅为续上扬，同比涨幅为12.5%。
（二）当前房地产市场运行中的一个突
（二）当前房地产市场运行中的一个突出问题：
住宅价格上升过快。
出问题：
住宅价格上升过快。
1998年实施房改以来，全国商品住宅年实施房改以来，全国商品住宅平均价格一直保持平稳上升的态势，平均价格一直保持平稳上升的态势，2002年的涨幅为年的涨幅为3.0%，2003年为年为3.9%。
而而2004年迅速达到年迅速达到15.2%涨幅。
涨幅。
2005年一年一季度涨幅为季度涨幅为13.5%。
房价过快上升的主要原因：
房价过快上升的主要原因：
第一，供不应求。
第一，供不应求。
2004年商品住宅竣工面积年商品住宅竣工面积为为34677万万M2，销售面积为销售面积为33820万万M2，其供其供求比为求比为102:
100。
2005年一季度的供求比为年一季度的供求比为73:
100，而，而2002年和年和2003年的供求比，分别为年的供求比，分别为120:
100和和113:
100。
从从2004年供求比年供求比102:
100看，表面上是看，表面上是供略大于求二个百分点，实际上由于供供略大于求二个百分点，实际上由于供应结构与需求结构的不对称，只要有应结构与需求结构的不对称，只要有2%以上的新建商品住宅适销不对路，就会以上的新建商品住宅适销不对路，就会引起供不应求。
这一点，还可以从商品引起供不应求。
这一点，还可以从商品住宅空置面积的减少反映出来。
在住宅空置面积的减少反映出来。
在2003年之前几年，全国商品住宅空置面积一年之前几年，全国商品住宅空置面积一直呈增加势头，直呈增加势头，2003年出现小幅下降年出现小幅下降（2.1%），而），而2004年出现了年出现了15.6%的下的下降。
降。
第二，开发成本加大。
第二，开发成本加大。
表现为买地价格上涨，表现为买地价格上涨，原材料涨价以及住宅建造品质提升。
原材料涨价以及住宅建造品质提升。
第三，市场预期作用。
第三，市场预期作用。
在在2004年，商品住宅年，商品住宅的买、卖双方均知道要控制土地和资金供应，的买、卖双方均知道要控制土地和资金供应，会造成住宅供应紧张。
房价上升的心理预期，会造成住宅供应紧张。
房价上升的心理预期，买涨不买落的消费行为，加上部分开发商的炒买涨不买落的消费行为，加上部分开发商的炒作，也起到了催升房价作用。
作，也起到了催升房价作用。
在上述三项原因中，供不应求是主因。
在上述三项原因中，供不应求是主因。
（三）供不应求的因素分析。
（三）供不应求的因素分析。
从住宅需求看，当前商品住宅的三种需求，从住宅需求看，当前商品住宅的三种需求，增速虽稍有放慢，但依然旺盛。
增速虽稍有放慢，但依然旺盛。
其一：
自住性需求。
其一：
自住性需求。
又可分为三类。
又可分为三类。
被动型：
被动型：
因城市更新，房屋拆迁，一部分居因城市更新，房屋拆迁，一部分居民民“被迫行动被迫行动”买房或租房。
这几年买房或租房。
这几年“被动需被动需求求”占住房市场总需求量一般要占三分之一以占住房市场总需求量一般要占三分之一以上，有的城市高达达上，有的城市高达达5060%（例如现在的天（例如现在的天津）。
津）。
2004年拆迁规模明显缩小，拆迁旧房年拆迁规模明显缩小，拆迁旧房0.7亿亿M2，只是只是2003年年1.4亿平方米的一半。
这亿平方米的一半。
这是是2004年住宅需求稍有放慢的主要因素。
年住宅需求稍有放慢的主要因素。
自动型：
自动型：
农民进城务工经商，买房、租房是农民进城务工经商，买房、租房是“自然行动自然行动”。
20042004年有年有17001700万农民进城，如万农民进城，如按每人按每人5566平方米建筑面积计，就需约平方米建筑面积计，就需约11亿平亿平方米住房。
方米住房。
其二，投资性需求：
其二，投资性需求：
可分为二种。
可分为二种。
长期投资：
长期投资：
主要用于出租。
许多人通过回收主要用于出租。
许多人通过回收租金来还按揭，并实现盈利。
租金来还按揭，并实现盈利。
短期投资：
炒房。
短期投资：
炒房。
在房价快速上升的城市，在房价快速上升的城市，往往是短期投资者的往往是短期投资者的“乐园乐园”，先是，先是“温州炒温州炒房团房团”，后是杭州、上海人炒房。
许多上海居，后是杭州、上海人炒房。
许多上海居民，过去炒股票，现在炒房产。
据观察，上海民，过去炒股票，现在炒房产。
据观察，上海楼市中，炒楼者已过二成，市中心楼盘的投资楼市中，炒楼者已过二成，市中心楼盘的投资者比例还要更高些。
者比例还要更高些。
其三，其三，“转基因转基因”需求：
需求：
即从非商品化和市即从非商品化和市场化（单位建房、个人建房等）的住房需求转场化（单位建房、个人建房等）的住房需求转为住宅商品化和市场化（房地产开发建房）的为住宅商品化和市场化（房地产开发建房）的住房需求。
住房需求。
据统计，新增住宅商品化率（新建商品住宅据统计，新增住宅商品化率（新建商品住宅占新建城镇住宅的比例），从住宅面积看占新建城镇住宅的比例），从住宅面积看19901990年时仅为年时仅为31.6%31.6%，20032003年已提高到年已提高到61.4%61.4%；从住；从住宅投资看宅投资看19901990年时仅为年时仅为52.2%52.2%，20032003年已提高年已提高到到78.6%78.6%。
从住宅供应看，在宏观调控下，商品住宅供从住宅供应看，在宏观调控下，商品住宅供应仍在增长，但增速明显放慢。
应仍在增长，但增速明显放慢。
宏观调控，收紧宏观调控，收紧“地根地根”和和“银根银根”，导致，导致商品住宅供应发生明显变化。
商品住宅供应发生明显变化。
其一，把住供地闸门。
其一，把住供地闸门。
暂停半年农用地转为暂停半年农用地转为非农用地；非农用地；“8.31”“8.31”大限全面推行土地大限全面推行土地“招、招、拍、挂拍、挂”。
在在20042004年购置土地面积（同比增长年购置土地面积（同比增长5.4%5.4%）比）比20032003年增幅（同比增长年增幅（同比增长21.5%21.5%）下降）下降1616个百分个百分点，点，20042004年完成开发土地面积同比下降年完成开发土地面积同比下降11.40%11.40%之后，之后，20052005年一季度，购置土地面积同比增长年一季度，购置土地面积同比增长仅仅3.9%3.9%。
同比增幅回落同比增幅回落29.329.3个百分点，完成土地开发个百分点，完成土地开发面积同比下降面积同比下降7.5%7.5%，这必将对今、明、后年的，这必将对今、明、后年的商品住宅供应产生大的影响。
商品住宅供应产生大的影响。
其二，把住资金供应闸门。
其二，把住资金供应闸门。
紧缩房贷、加强紧缩房贷、加强监管，开发项目自有资金比例提高到监管，开发项目自有资金比例提高到35%35%。
20042004年房地产开发到位资金同比增长年房地产开发到位资金同比增长29.9%29.9%，但银行贷款只增长，但银行贷款只增长0.5%0.5%。
20052005年一季度房地年一季度房地产开发到位仍有产开发到位仍有25.5%25.5%的增长，但银行贷款也的增长，但银行贷款也只有只有12.1%12.1%的增长。
的增长。
银行贷款占资金总量比例从银行贷款占资金总量比例从20032003年的年的23.8%23.8%，下降到，下降到20042004年的年的18.4%18.4%。
20052005年一季度的这年一季度的这个比例为个比例为21.7%21.7%。
迫使房地产开发商走银行之。
迫使房地产开发商走银行之外的正规和非正规的融资渠道。
外的正规和非正规的融资渠道。
主动型：
主动型：
居民为改善和提高住房条件，老职居民为改善和提高住房条件，老职工工“主动主动”以旧房换新房，以小房换大房，新以旧房换新房，以小房换大房，新职工职工“主动主动”按揭、负债买房。
据判断，现正按揭、负债买房。
据判断，现正处在中等收入家庭购房的热潮之中。
处在中等收入家庭购房的热潮之中。
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