关于工程保修期专题讨论.pptx

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罗浮天赋2012年营销策略总纲及执行关于工程保修期专题讨论（武汉中心-成本控制部）焦点问题-1工程保修期与工程保修期与业主工程保修业主工程保修期不一致？

期不一致？

为抢备案，验为抢备案，验收备案实际时收备案实际时间在物业分户间在物业分户验收之前？

验收之前？

焦点问题-1问题一：

保修期的起始时间建设施工合同与商品房销售合同之间的差异1、明确了具体的保修期，那么涉及到的就是保修期的起始时间，开发商往往会将开发商和施工单位的施工合同中的条款对抗业主与开发商的合同，认为保修期限应当从竣工验收合格之日起计算，但是从法律法规定的规定和司法实践中，开发商的该理由一般不会得到支持，业主和开发商对于商品房保修期的约定应当严格限定自入住之日起开始计算。

建设工程质量管理条例第二十五条明确规定：

“施工单位对建设工程的保修期，自建设工程竣工验收合格之日起计算。

房地产开发企业对其销售的商品房保修期，自交付购房人之日起计算，并在商品房买卖合同中载明。

焦点问题-2问题二：

保修期的顺延问题维修部位的维修部位的保修期如何保修期如何计算？

计算？

维修部位维修部位保修金再保修金再如何预留如何预留？

一、保修期在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

1.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；5.装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

二、开工日期合同约定的开工日期，一般为工期开始计算的相对日期。

如开工日期基本已确定，并按此日期做开工准备的，则应约定具体的开工日期；如开工日期尚未确定，则合同约定时应注明，“具体以取得施工许可证后甲方或监理发出的开工令为准”。

开工令发出的日期并非开工日期，按施工合同示范文本应当还有7日的准备期。

建设工程开工时间一般以发包人签发的开工报告确认的时间为准。

但如果发包人签发的开工报告确认的开工时间并不具备开工条件时，如早于建设行政主管部门颁发的施工许可证确认的开工时间，则以建设行政主管部门颁发的施工许可证确定的开工时间作为建设工程开工时间；又如发包人签发开工报告后，迟延向承包人提交施工资料、施工场地，则开工时间以发包人实际提交施工资料、施工场地的时间计算。

三、竣工日期合同约定的竣工日期，一般为承包人完成工程的相对日期或绝对日期。

在没有特殊约定的情况下，竣工日期为工程通过竣工验收的日期。

建设工程施工合同示范文本（GF-1999-0201）通用条款中约定，竣工日期为乙方送交竣工验收报告的日期；需修改后才能达到竣工要求的，应为乙方修改后提请甲方验收的日期。

但实践中发包人为了规避风险，往往会要求对竣工日期做特别的约定，具体表现在：

1竣工日期，特别约定为：

建设工程档案的备案日期。

2竣工日期，特别约定为：

竣工验收后再维修整改完成的日期。

3竣工日期，特别约定为：

竣工验收后物业公司再行验收整改合格的日期。

4竣工日期，特别约定为：

可能在承包工程范围外的消防验收、规划验收等各部单位或分部验收完成的日期。

如某住宅工程施工合同中约定，工程全部竣工验收及质量合格，需符合三个条件：

（1）工程通过质监站参与的竣工验收，质量合格；

（2）乙方竣工资料齐全，并办理城建档案馆归档备案手续，取得备案回执；（3）业主入住前通过物业管理公司的验收，直至最后取得甲方、监理、物业管理、施工四方签字盖章的建设单位工程竣工验收合格证书。

合同范本相关条款-1工期：

指甲方乙方在合同中约定，按照总日历天数（包括法定节假日）计算的承包天数。

本合同中实际竣工日期是指甲方、监理单位及相关质检部门、物业管理公司验收合格后，正式接受钥匙移交的日期。

工期开工、竣工、交付时间开工时间：

年月日（具体以甲方通知为准）竣工时间：

年月日交付时间：

年月日备案时间：

年月日合同范本相关条款-2竣工验收预验收：

工程具备竣工验收条件，乙方按国家工程竣工验收有关规定，提前15日向监理提供完整竣工资料、竣工验收报告及工程质量保修书。

监理认为符合验收条件后组织甲方、监理公司初步验收，对每栋、每单元、每套房间进行验收，填写“竣工验收检查表”（见附件），不合格处必须整改并达到复验合格标准。

正式验收：

初验合格后，甲方组织乙方、监理、分包单位、物业公司进行分户验收，并填写“分户验收单”。

对分户验收中发现的问题，要求乙方或分包方限期整改。

）。

政府验收：

甲方与有关部门联系，确定验收日期，组织有设计单位、监理、政府有关部门、甲方、乙方参加的竣工验收。

甲方应在竣工验收后5日内提出整改意见，乙方按意见整改。

工程竣工验收必须达到合同约定的质量标准；否则，乙方向甲方支付合同价款5%的违约金。

乙方在竣工验收后10日内向甲方移交完整的竣工资料及竣工图纸三套及相应的电子磁盘资料（含每户水电竣工图，竣工资料及竣工图纸必须准确真实的反映实际施工情况）。

另外，乙方应及时向城市档案馆办理工程资料验收和移交，属于甲方应提供的资料由甲方负责及时提供给乙方，由乙方汇总整理后移交档案馆，乙方未按规定向档案馆移交资料造成的损失由乙方承担。

合同范本相关条款-3工程移交根据工程需要，完成某阶段工作时，应向下一工序的施工单位办理工序移交手续。

乙方应在竣工验收后10日内撤出全部临建、施工人员、机械设备和剩余材料（除收尾工程所需的以外），并将所有承包范围内的工程清理干净，如乙方不能及时拆除或清理，对于占用地甲方将收取每天6元/的租金，甲方并有权委托他人随时进行拆除并清理，造成的费用及责任均由乙方承担。

乙方应填写工程移交书，经甲方及物业公司验收通过后，视为工程移交完毕；乙方逾期未向甲方移交，造成甲方向业主交楼时间延误，造成的费用和责任均由乙方承担。

工程在未移交甲方之前，乙方负责维护；如甲方提前使用，因使用损坏发生的修理费用由甲方承担。

工程符合交付条件或甩项交付条件时，乙方不得以工程款尚未结算或工程款结算未完成及其他事由为理由拒绝交付。

合同范本相关条款-4工程质量保修协议书关于保修期的计算相关条款：

质量保修期从竣工验收通过之日的次日起开始计算。

保修期限内因工程质量问题乙方已经进行过维修的，该维修项目的保修期从修复之日起计算，保修期相应顺延。

质量保修金支付工程结算时，乙方向甲方预留工程结算造价总额的5%作为工程质量保修金。

如质量保修金余额不足以支付工程保修及赔偿等费用，乙方在接到甲方通知后15天内将差额补齐。

质量保修金返还1.渗漏质量保证金：

按质量保修金总额的20留取，如未发生渗漏质量问题，在5年保修期满后支付；若出现渗漏质量问题，乙方负责无偿返修，维保期和质保金未返还部分的10%都相应顺延（从维修完成之日起重新计算）。

若门窗出现渗漏，出现一个点，不论责任方，乙方承担2万元罚款，门窗施工单位承担2万元罚款。

2.工程质量验收满1年后，如无质量问题，经甲方、丙方签字同意后，20天内付质量保修金总额的40（扣除相应费用）。

工程质量验收满2年后，如无质量问题，经甲方、丙方签字同意后，20天内支付质量保修金总额的40（扣除相应费用及渗漏质量保证金），若工程存在质量问题，乙方负责无偿返修，维保期和质保金未返还部分的10%都相应顺延（从维修完成之日起重新计算）。

3.质量保修金的返还并不免除乙方在保修期内的保修责任。

交付时间在招标（或合同洽谈）时应明确，不能确认时为竣工验收后的三个月，保修期从交付之日起计算，超过三个月按5000元/单元月计算补偿费用。

保修期的计算从：

通过物业管理公司的验收，直至最后取得甲方、监理、物业管理、施工四方签字盖章的建设单位工程竣工验收合格证书交付之日起计算若工程存在质量问题，乙方负责无偿返修，维保期和质保金未返还部分的10%（或本次维修金额30%）（取费用高者）都相应顺延（从维修完成之日起重新计算）。

总包合总包合同修改同修改结论建议-1：

要求物业公司在业主收房时，以书面形式告知业主保修范围及保修日期。

在符合交房条件后及时通知业主收房，如果因为业主个人原因拖延收房，那么保修期一般来说可以从开发商通知之日起开始计算。

对物业公司的要求工程类合同保修期两年起步，分两次返还2%、3%其他工程合同要求结论建议-2：