世联-深圳后海公馆阶段性营销活动总结-36PPT.ppt

世联-深圳后海公馆阶段性营销活动总结-36PPT.ppt

《世联-深圳后海公馆阶段性营销活动总结-36PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世联-深圳后海公馆阶段性营销活动总结-36PPT.ppt（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的。

11/11/2022后海公馆后海公馆阶段性营销活动总结阶段性营销活动总结后海公馆项目组后海公馆项目组20072007年年1111月月本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

目目录录1、行动前的思考1.1、市场情况分析1.2、项目情况分析2、问题的提出3、“品牌联盟”&“圈层营销”系列活动3.1、外资银行投资理财讲座3.2、“礼遇醇醉中秋”中秋活动3.3、“水晶&苹果假日”国庆活动3.4、“礼遇的速度”BMW试驾会3.5、“引荐的礼遇”老带新活动3.6、名酒沙龙港股投资论坛4、营销活动的沉淀与分享5、合作资源简介2本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

政策频出，宏观调控力度加大，销售与推广束缚较多政策频出，宏观调控力度加大，销售与推广束缚较多市场分析市场分析政策区域政策区域时间时间相关政策相关政策关键词关键词二级市场二级市场2007.6.22深圳广告专项整治工作方案整顿广告宣传整顿广告宣传，客户积累受限2007.7.11深圳关于规划境外机构和境外个人购买商品房的通知限制外资炒房限制外资炒房，外籍客户受限2007.7.13现场监管售楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交开盘方案，价格表信息透明化信息透明化，营销工作前置，客户摸查受限2007.9.272007.9.27关于加强商业性房地产信贷管关于加强商业性房地产信贷管理的通知理的通知第二套住房首付比率不得低于第二套住房首付比率不得低于40%40%，贷款利率不低于同期同档次基准，贷款利率不低于同期同档次基准利率的利率的1.11.1倍倍二、三级二、三级市场市场2007.7.13深圳关于进一步规划我市商品房销售行为的通知三部联合发布，范围更广禁办VIP卡，十日开盘令，价格提前登记公示，预售合同管理，二手房明码标价三级市场三级市场2007.8.12007版深圳市二手房预约买卖及居间服务合同和深圳市二手房买卖合同正式启用统一合同文本统一合同文本，杜绝阴阳合同及期房销售货币政策货币政策2007年，连续四次上调存贷款基准利率，银行放贷门槛提高，购房资金成本增加3本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

客户观望情绪严重，信心不足，从客户观望情绪严重，信心不足，从88月开始，二手房市月开始，二手房市场成交量锐减场成交量锐减从7月到10月，深圳一手房市深圳一手房市场整体走跌场整体走跌，价格月均跌幅14.7%，成交量月均跌幅19.7%；二手房市场有价无市二手房市场有价无市，7-10月二手房价格维持在一定水平，但成交量却出现大幅下跌成交量却出现大幅下跌，月均跌幅38.8%，10月成交量仅占6月的7.9%。

市场分析市场分析4本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

新政的实施，市场反应强烈。

新政的实施，市场反应强烈。

99、1010月份进线、上门及月份进线、上门及成交量较成交量较77、88月份有明显下降。

月份有明显下降。

市场分析市场分析如何才能有效提高客户如何才能有效提高客户的进线量、上门量？

的进线量、上门量？

Q1:

5本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

市场竞争激烈，营销推广泛滥，同质化严重，客户接触市场竞争激烈，营销推广泛滥，同质化严重，客户接触信息量过度，产生视觉疲劳。

信息量过度，产生视觉疲劳。

短信泛滥，客户产生审美疲劳：

短信泛滥，客户产生审美疲劳：

“xx项目二期阔景高层热辣开盘！

会员狂享”2房送2万！

3房送3万“开盘大礼！

空中狂享人！

今世浪漫家！

预约专线：

xxxxxxxx。

“xx项目，稀缺多层、小高层美宅，66-92平米格调样板房全城震撼登场，诚邀品鉴。

联系电话：

xxxxxxxx市场分析市场分析后海公馆如何后海公馆如何“楼市混战楼市混战”中脱颖而出，中脱颖而出，抓住客户的眼球？

抓住客户的眼球？

Q2:

6本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

项目开盘之前，项目开盘之前，因开发商要求，产品未作因开发商要求，产品未作任何宣传推广，任何宣传推广，前期市场知名度低，储客量有限。

前期市场知名度低，储客量有限。

项目入市之际，正值政府颁布新房销项目入市之际，正值政府颁布新房销售政策，项目在开盘之前没有做任何宣售政策，项目在开盘之前没有做任何宣传推广，市场知名度低，客户储备量有传推广，市场知名度低，客户储备量有限。

限。

在取得房地产预售证之前：

在取得房地产预售证之前：

禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为禁止发布项目销售广告禁止收取任何预定性质款项取得预售许可证需备案开盘方案和价格表取得预售许可证需备案开盘方案和价格表取得取得房地产预售许可证房地产预售许可证后后十日开盘令，不得囤积房源、捂盘惜售预售房明码标价、价格网上公示预售合同管理、网上下载打印、限制更名统一合同文本项目情况分析项目情况分析7本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

8.28.2特区报硬广特区报硬广公开发售，会所、园林样板空间首度公开发售，会所、园林样板空间首度开放开放8.28.2电台电台形象广告形象广告8.38.3世联平台短信世联平台短信园林、会所、样板房开放园林、会所、样板房开放8.48.4明珠台明珠台形象广告形象广告8.48.4LEDLED形象广告形象广告8.108.10特区报软文特区报软文后海公馆重建社区与空间之间的关系后海公馆重建社区与空间之间的关系8.108.10世联平台短信（约世联平台短信（约3300033000批）批）园林、会所、样板房开放园林、会所、样板房开放8.148.14媒体见面日活动媒体见面日活动建筑背后的故事建筑背后的故事8.168.16外部短信（约外部短信（约100000100000条）条）公开发售中，园林、会所、样板房开公开发售中，园林、会所、样板房开放放8.16-8.178.16-8.17新闻报道新闻报道媒体见面日活动新闻媒体见面日活动新闻8.308.30外部短信外部短信公开发售中，样板空间开放公开发售中，样板空间开放8.308.30特区报软文特区报软文后海公馆建筑理念后海公馆建筑理念8月份开始，营销推广全面铺开，推广渠道以短信、推广渠道以短信、网络、楼体条幅为主，辅以网络、楼体条幅为主，辅以电台、电视、直邮、电台、电视、直邮、LEDLED、电影贴片电影贴片等，效果明显。

客户以南山、蛇口及后海的地缘客户地缘客户为主；成交客户中具有投资意识具有投资意识的客户占的客户占77成左右，成左右，走得最好的是66m2两房；客户认知途径主要为路过路过及朋友介绍。

及朋友介绍。

88月份，营销推广全面拉开，市场知名度逐渐提升。

客月份，营销推广全面拉开，市场知名度逐渐提升。

客户以南山地缘客户为主，认知途径以路过为主户以南山地缘客户为主，认知途径以路过为主。

项目情况分析项目情况分析8本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

项目进入销售中期，如何扩大项目的市场知名度，拓展项目进入销售中期，如何扩大项目的市场知名度，拓展客户群是目前的主要问题！

客户群是目前的主要问题！

9月份开始，项目进入销售中期，销售中期，在展示基本到位的情况下，如何进如何进一步扩大市场知名度、扩展客户群，一步扩大市场知名度、扩展客户群，树立项目在市场上新一代豪宅标杆树立项目在市场上新一代豪宅标杆及高品质形象，及高品质形象，是项目组面对的第一大问题。

项目情况分析项目情况分析项目现场展示到位项目现场展示到位9面对单价和总价趋高的单位，如何突破客户的价格敏面对单价和总价趋高的单位，如何突破客户的价格敏感点及总价承受度，是后续销售面临的难题之一。

感点及总价承受度，是后续销售面临的难题之一。

本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

前期销售主要走的是单价和总价相对较低的单位，后期销售单位的单价和总价在不断趋高，而此时市场表现越趋惨淡，观望情绪浓郁，因此突突破客户的价格敏感点及总价承受度、破客户的价格敏感点及总价承受度、坚定市场信心，坚定市场信心，是项目目前的关键任务之一。

项目情况分析项目情况分析项目现场展示到位项目现场展示到位10本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

目目录录1、行动前的思考1.1、市场情况分析1.2、项目情况分析2、问题的提出3、“品牌联盟”&“圈层营销”系列活动3.1、外资银行投资理财讲座3.2、“礼遇醇醉中秋”中秋活动3.3、“水晶&苹果假日”国庆活动3.4、“礼遇的速度”BMW试驾会3.5、“引荐的礼遇”老带新活动3.6、名酒沙龙，港股投资论坛4、营销活动的沉淀与分享5、合作资源简介11本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

QUESTION1QUESTION1：

如何应对目前的市场状况，坚定市场信心，有效提高客户上门量？

QUESTION2QUESTION2：

如何在同质化严重的“楼市混战”中脱颖而出，树立项目在市场上的高品质形象和独特风格？

QUESTION3QUESTION3：

如何不断突破客户的心理价格承受度，促进高价单位的快速销售？

问题的提出问题的提出12本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

“造不一样的场，走不同寻常的路造不一样的场，走不同寻常的路”对消费模式与趋势的分析：

“竞争性消费竞争性消费”与“炫耀性消费炫耀性消费”成为新的消费主义，“圈子圈子”越来越成为人们生活与情感的诉求，“圈子”的语言和标签越来越成为影响消费的主要因素之一。

对后海公馆项目本身及其客户的分析：

后海公馆秉承简约独特的简约独特的风格风格，在激变的市场中始终保持淡定从容淡定从容的高姿态；后海公馆的客户属于“城市中坚的创意中产有远见，有主见，又国际化视野，不仅追求居住区域的价值，亦注重居住细节的品质与品位。

对营销策略的分析：

通过品牌联盟与嫁接的营销策略品牌联盟与嫁接的营销策略，选择与项目品质和个性相契合的品牌进行合作，利用其品牌影响力迅速突破迅速突破项目在市场上的形象占位问题，同时让客户产生良好的品牌延伸和项目在市场上的形象占位问题，同时让客户产生良好的品牌延伸和品牌联想。

品牌联想。

应对问题的思考应对问题的思考13本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

营销平台的营销平台的“合合”聚变聚变品牌联盟系列活动品牌联盟系列活动n荷兰银行梵高贵宾理财荷兰银行梵高贵宾理财讲座讲座n与与“哈根达斯哈根达斯”共度中秋共度中秋n“SwarovskiSwarovski”水晶水晶&苹果之约（十一活动）苹果之约（十一活动）n礼遇之速度礼遇之速度BMWBMW试驾活动试驾活动n“引荐的礼遇引荐的礼遇”老带新活动老带新活动n名酒沙龙，港股投资论坛名酒沙龙，港股投资论坛应对问题的思考应对问题的思考14本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

目目录录1、行动前的思考1.1、市场情况分析1.2、项目情况分析2、问题的提出3、“品牌联盟”&“圈层营销”系列活动3.1、外资银行投资理财讲座3.2、“礼遇醇醉中秋”中秋活动3.3、“水晶&苹果假日”国庆活动3.4、“礼遇的速度”BMW试驾会3.5、“引荐的礼遇”老带新活动3.6、名酒沙龙港股投资论坛4、营销活动的沉淀与分享5、合作资源简介15本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

荷兰银行梵高贵宾理财讲座荷兰银行梵高贵宾理财讲座活动前的考虑活动前的考虑“品牌联盟”系列活动的起势与序幕。

通过对前期成交客户的深度分析看出，项目的客户对投资理财方面的信息关注度较高，有这方面的需求；同时荷兰银行梵高贵宾理财中心是外资银行中个人投资理财方面的NO1,与项目高品质的形象定位相契合。

活动主题活动主题“财来自何方”品牌联盟之一品牌联盟之一活动当天的报版活动当天的报版（具有视觉戏剧效果的图片）16本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。

现场包装与展示现场包装与展示活动现场布置精美，时间节点控制得当，准备有讲座区、餐饮区、休息区、洽谈区，同时现场配有小提琴、萨克斯演奏、真人塑像表演等。

相关配合相关配合开发商、世联项目组、荷兰银行、风火广告、美纶会所、樱亭等多个合作方分工明晰，沟通及时，合作顺畅，保证活动的成功举办。

品牌联盟之一品牌联盟之一荷兰银行梵高贵宾理财讲座荷