雪野湖市场.pptx

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雪野片区房地产市场分析缺乏产业导入，房地产市场活跃度低项目名称建筑类型总占地备注绿城桃花源合院、独栋4200亩在售恒大金碧天下洋房、高层、别墅8049亩在售莱钢左岸水都洋房、别墅409亩暂停销售原乡庞伯里公寓、别墅1500亩现房未开盘海逸山庄酒店、别墅84亩暂停销售白马庄园酒店、别墅153亩在建金融小镇商业办公230亩规划中恒大金碧天下原乡庞伯里金融小镇海逸山庄白马庄园莱钢左岸水都绿城桃花源p雪野片区开发于2008年启动，山东高速、莱钢为首批进入的开发商，2010年后，恒大、绿城两家品牌房企以及居易等中小开发企业陆续进入。

p片区开发缺乏产业导入，旅游产业发展缓慢，房地产市场持续低迷，中小开发企业放慢开发节奏，个别企业意欲退出雪野。

p目前恒大金碧天下和绿城桃花源为主要在建在售项目，其它项目基本处于停滞状态。

项目名称恒大金碧天下规划总占地8049亩；配套设施汇聚“七星级酒店”，会议中心、运动中心、饮食中心、养生中心、商业中心、儿童欢乐中心等“九大中心”；将开创山东省内唯一一座室内滑雪场与室内溜冰场，定位于打造中国北部高端休闲旅游平台、大型商务会议中心。

物业类型高层、洋房、双拼、独栋产权年限住宅70年开盘时间2011年7月目前均价（元/）高层5300；洋房7000双拼8000；独栋11000交房标准高层精装（1500元/平）洋房、别墅毛坯交付外立面高层：

1-3层墙面砖，4层及以上外墙漆洋房：

1层墙面砖，2-4层外墙漆别墅：

外墙漆客户分析高层：

70%济南、20-25%莱芜、5%省内其它城市（泰安、临沂、聊城、枣庄、淄博）；洋房、别墅：

90-95%来自济南独栋双拼恒大金碧天下绿城桃花源无产业导入、产品定位偏离市场需求，最终导致整盘去化缓慢，高层、洋房年均去化20-30套，双拼、独栋年均去化10套；洋房2-4层滞销，高层为整盘去化难点。

p开发初期即开工建设会议中心、酒店、儿童游乐中心，但目前仅儿童游乐中心开业运营，会议中心、酒店闲置未能启用。

p洋房无电梯，1层带院畅销、2-4层滞销；高层为整盘去化难点。

三期：

洋房2013年开盘二期：

双拼2012年开盘一期：

高层、双拼、独栋2011年开盘未拿地地块户型/面积（）供应套数年均去化（套）热销户型热销原因一期高层（15/18F）两房：

97；三房：

110、130、140、160；四房：

18045820-30三房：

110-140总价合理、满足度假功能需求一期独栋384-5278210一期双拼254、270、290、315、3458610254、270、290总价二期双拼同上5910同上同上三期洋房（4F）150、180、22815025180首层带院恒大金碧天下绿城桃花源p项目开盘至今约六年共计销售9.18亿去化情况成交金额备注2011年3.5亿一期房源为384-527独栋别墅82套、254-349双拼别墅172套、精装高层398套，共计652套房源；2011年7月开盘。

2012年0.6亿二期房源为254-349双拼别墅，均价7000元/2013年0.6亿三期房源为花园洋房，2013年5月开盘，均价6000元/2014年0.4亿因13年交付质量问题，14年累计退房2000万2015年0.28亿独栋、双拼为主2016年3.34亿2016年6-8月清盘促销价格：

高层3000、洋房4200、双拼4800、独栋6000，促销期间成交近3.2亿元，仅8-9套为平销期内成交。

2017年1-4月0.46济莱高铁年内开工建设、绿地签约雪野湖等利好消息释放后，项目成交明显升温，各产品均价上涨800-1000元不等。

无产业导入、产品定位偏离市场需求，最终导致整盘去化缓慢，高层、洋房年均去化20-30套，双拼、独栋年均去化10套；洋房2-4层滞销，高层为整盘去化难点。

恒大金碧天下绿城桃花源典型户型296双拼别墅p地下一层，地上三层，庭院面积100-270，单价8000元/，折后总价200万左右，是总价控制最好、得房率最高的产品。

恒大金碧天下绿城桃花源总结：

p1、配套设施闲置，无产业导入，无法产生有效的人流导入，更难以吸引度假客户购买；p2、项目整体定位偏离区域市场价值，辐射客群由济南转向莱芜，低价融入莱芜改善性市场供应，受客群所在区域宏观经济影响，去化缓慢；p3、洋房无电梯，2-4层滞销，高层不符合远郊度假市场需求，这两类产品成为整盘去化难点。

恒大金碧天下绿城桃花源项目名称绿城桃花源规划整体规划用地4200亩，总建筑面积约60万方，是一个低密度社区，整体分为六期开发，开发周期为10-15年。

物业类型合院、独栋产权年限商业40年开盘时间2013年9月目前均价合院18000元/（毛坯）独栋12000-15000元/（毛坯）交房标准首批推出的合院产品为精装（3500元/）其余均为毛坯外立面真石漆（小法产品局部为石材）产品亮点合院产品，围合式布局，每户赠送庭院50平层、100小独栋每户赠送15农田客户分析70%-80%的客户来自济南市区（主要为绿城济南项目的老业主），其余以莱芜客户为主，少量来自省内其它地市（泰安、临沂、淄博、聊城）恒大金碧天下绿城桃花源户型/面积（）供应套数一期合院、独栋合院：

一房50、两房80-100独栋：

2706522二期独栋小小法：

270、280、300、585（临湖）；小法：

600-900（小法目前作为配套暂不销售，计划2019年入市）6510三期合院、独栋合院：

两房100（上下2层）；独栋：

180-2007010一期：

合院、独栋开盘时间：

2013.9合院已售罄，剩余4套独栋三期：

合院、独栋开盘时间：

2015.11剩余1套合院4套独栋二期：

独栋开盘时间：

2014.8剩余33套江南里（在建）江南里（在建）入市入市时间：

2017下半年下半年绿苑山东高速于2013年前开发的别墅项目，剩余60套现转让给绿城恒大金碧天下绿城桃花源云锦园西区合院产品围合式院落、前庭后院、小面积两层别墅等产品创新，赢得了市场的青睐南向庭院入户、围合式院落、庭院面积为房屋两倍大小、各房间方正通透、阳光露台最小独栋别墅、前庭后院设计、各房间方正通透、阳光露台恒大金碧天下绿城桃花源入市时间户型/面积（）赠送面积（）供应套数目前总价（万元/套）目前单价（元/）月均去化（套）一期（云锦园）平层合院2013.9一房50、两房80-100庭院：

30-4065已售罄，开盘单价1.7-1.8万元/，含精装3500元/（硬装+软装）12独栋2013.9270庭院：

200-30022380-450主力总价40014000-160000.5二期（什锦园）独栋（小小法）2014.8270、280、300、585（临湖）露台：

20-30庭院与建面比：

1:

165（其中10套585临湖独栋）270-300户型：

300-370，主力总价340585临湖独栋：

650-70012500临湖独栋110008三期（云锦园西区）平层合院双层合院2015.1190-100露台：

8-9庭院：

60-7055套双层15套单层180（精装267）1800010独栋2015.11180-200露台：

12-13庭院：

25010280-300155000.5高速绿苑双拼、独栋2017.5双拼270独栋388/46860预计12000-13000p合院：

为该项目的主打产品，约占总成交金额的一半，月均去化10-12套，并在后期规划中着力打造优化，单价由2013年的15000元涨至目前的18000元，后续推出的中式合院预计毛坯单价为22000元；p独栋：

前期去化难度较大，月均去化0.5套。

近期在内部配套逐渐完善、高铁开工等利好消息促进下，去化良好，月均去化8套，目前主力在售的小法产品毛坯单价12500元。

恒大金碧天下绿城桃花源p合院的产品附加值高、总价低，是该项目的主力去化产品，200以上的独栋产品（总价300万元以上）是该项目的去化难点；p从去化速度上来看，2013年9月至2016年9月的3年时间内，该项目受制于配套不成熟、合院产品供应断档等因素，项目整体去化速度缓慢；p2016年9月开始，虽然剩余货量均为200以上的独栋产品，但项目配套逐步完善（14项配套于2016年5月建成并投入使用）、济南限购政策带来市区客户外溢，使得该项目销售明显好转，2017年3月成交2000万元（相当于之前3个月的总和），2017年4月，成交约3600万元，绿苑认筹约2亿元。

配套完善成为绿城桃花源项目销售转好的重要契机，2017年3月开始，滞销两年多的200以上独栋产品已陆续去化约50%。

恒大金碧天下绿城桃花源去化情况合同额备注2013年1亿2013年9月推出云锦园，产品为合院、独栋。

其中，50-100合院为去化主力，当年去化80%2014年约0.3亿2014年8月推出什锦园，产品为65套独栋，入市后的两年左右时间内，除工抵约20套外，去化为零2015年约0.5亿2015年11月推出云锦园西区，产品为合院、独栋。

合院仍为去化主力，月均去化约10套2016年0.9亿2016年5月配套建成投入使用，下半年开始，来电来访成交持续增长2017年1-4月0.9亿什锦园独栋于2017年3月重新包装入市，截止4月18日，去化约12套合计3.6亿2013年9月开盘以来，累计销售约3.6亿元、2.8万方。

经历2014年和2015年两年的萧条期，从2016年下半年开始，在内部配套逐步完善和高铁即将开工等利好消息的促进下，成交逐渐转暖。

恒大金碧天下绿城桃花源p江南里为桃花源项目第四期产品，预计2017年下半年入市。

p作为绿城在北方代表中式作品，江南里建筑风格为江南园林风格中式宅院，传承中国传统建筑独特审美韵味。

同样保留青砖黛瓦、镂空花窗、石雕、飞檐等极具代表性的中式建筑元素。

p规划：

3000亲水商业，包含超市、银行、特色餐饮等；2000绿城独有的“颐乐学院”，拟配置蓝熙健康中心、社区门诊、禅修堂等；10000精品酒店，地上4层地下1层，配件有露天泳池、水岸休闲中心等。

恒大金碧天下绿城桃花源恒大金碧天下绿城桃花源恒大金碧天下绿城桃花源恒大金碧天下绿城桃花源恒大金碧天下绿城桃花源恒大金碧天下绿城桃花源总结：

p1、配套是远郊度假产品的第一痛点，完善的配套是实现去化的前提；p2、庭院是远郊度假客户的重要诉求点，50-100合院产品的庭院面积在30-70之间、露台面积8-9，独栋产品的庭院面积与建面比例通常达到1:

1甚至更高，宽敞的庭院为产品带来较高附加值，是打动客户的重要产品要素；p3、200以上别墅产品一度成为该项目的滞销户型，因此，在片区发展和项目开发初期，为控制风险，别墅的户型面积应控制在200以内。

恒大金碧天下绿城桃花源