房地产估价第九章.ppt

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第九章第九章假设开发法假设开发法一、假设开发法概述一、假设开发法概述1、假设开发法的含义2、假设开发法的理论依据3、假设开发法适用的估价对象和条件4、假设开发法估价的操作步骤11、假设开发法假设开发法的含义的含义假设开发法假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值的方法。

说明说明：

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。

22、假设开发法假设开发法的理论依据的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。

说明说明：

1）假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。

两者的主要区别是：

成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

2）假设开发法更深层的理论依据类似于地租原理（可详见教材第11章第1节“地租理论及测算”）。

只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

3、假设开发法假设开发法适用的估价对象和条件适用的估价对象和条件11）假设开发法适用的估价对象）假设开发法适用的估价对象凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房地产可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。

以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。

说明说明：

对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。

在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或专家意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。

推测其最可能的城市规则设计条件，然后具此估价，但必须在报告中作出特别提示，将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件，并说明其对估价结果的影响。

22）假设开发法估价需要具备的条件）假设开发法估价需要具备的条件在实际估价中，运用假设开发法测算出的结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：

是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；是否根据当地房地产市场状况，正确预测了开发完成后的房地产价值。

当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。

运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：

要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括要有一个长远、公开的土地供给计划；要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括要有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。

44、假设开发法假设开发法估价的操作步骤估价的操作步骤运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

1）调查分析待开发房地产状况；2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；3）预测后续开发经营期；4）预测开发完成后的价值；5）预测后续必要支出及应得利润；6）测算待开发房地产价值。

二、假设开发法的基本公式二、假设开发法的基本公式1、假设开发法最基本的公式2、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式3、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式1、假设开发法最基本的公式、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产价值开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润其中，后续必要支出及应得利润取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润说明说明：

与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式公式为：

开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润22、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式11）求生地价值的公式）求生地价值的公式

（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

（2）适用于将生地开发成熟地的公式生地价值开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润22）求毛地价值的公式）求毛地价值的公式

（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润33）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）熟地价值开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润44）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）在建工程价值续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润55）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）旧房价值装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润33、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式11）适用于开发完成后的房地产销售的公式）适用于开发完成后的房地产销售的公式VVp-C式中：

V待开发房地产的价值；Vp采用市场法测算的开发完成后的价值；C后续必要支出及应得利润。

22）适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式）适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式VVR-C式中：

VR采用收益法测算的开发完成后的价值；V、C同上。

三、现金流量折现法和传统方法三、现金流量折现法和传统方法1、现金流量折现法和传统方法的定义2、现金流量折现法与传统方法的区别3、现金流量折现法和传统方法的优缺点说明说明：

运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有：

现金流量折现法和传统方法。

11、现金流量折现法和传统方法的定义、现金流量折现法和传统方法的定义房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。

但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：

1）采用折现的方式采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；2）采用计算利息的方式采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

2、现金流量折现法与传统方法的区别、现金流量折现法与传统方法的区别1）对开发完成后的房地产价值和后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

33、现金流量折现法和传统方法的优缺点、现金流量折现法和传统方法的优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程较为复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。

就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。

这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：

后续开发经营期究竟多长要预测准确；各项收入、支出在何时发生要预测准确；各项收入、支出发生的金额要预测准确。

由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。

尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。

在难以采用现金流量折现法时，可采用传统方法。

四、假设开发法计算中各项的求取四、假设开发法计算中各项的求取1、后续开发经营期2、开发完成后的价值3、后续必要支出及应得利润4、折现率5、测算中的其他有关问题11、后续开发经营期、后续开发经营期开发经营期开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

开发经营期可分为建设期和经营期。

开发期可称为开发建设期。

建设期建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工之日。

对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期可分为前期和建造期。

前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。

建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

经营期经营期可根据开发完成后的房地产经营方式而具体化。

未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售（包括预售，下同）、出租、营业、自用。

因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售这种情况针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况针对出租、营业、自用这些情况）。

销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。

销售未来开发完成的房地产，即预售。

在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。

运营期的起点是开发完成后的房地产竣工之日，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束之日。

在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。

说明说明：

确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。

确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

开发经营期、建设期、经营期等之间的关系详见教材P354图9-1。

22、开发完成后的价值、开发完成后的价值开发完成后的价值开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。

该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。

开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。

1）对于销售的房地产对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合（长期趋势法的内容详见教材第10章），即根