廊坊整体市场报告.ppt

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廊坊整体市场概述南部片区代表项目南部片区市场总结北部片区代表项目北部片区市场总结廊坊整体市场概述北部片区南部片区西部片区万庄片区东部片区北部片区：

以华夏、新奥项目为代表的当地一线开发商在此区域属绝对强势地位，品牌知名度、美誉度高，项目体量巨大。

北部代表廊坊未来发展方向，聚集了廊坊市场最多的中高端客户，区域内竞争较为激烈，但各竞品项目价格差异不大，目前此区域内高层均价8000-8300，洋房均价9000-10000。

南部片区：

恒大、证大、红星、鸿坤、宏泰、德荣等全国性一二线开发商与本地二三线开发商云集，但单个项目体量不大（k2、德荣除外），各个项目从低价、产品、户型、配套、自然环境等各个角度突围市场，市场竞争极其激烈，目前此区域高层均价6300-6800，洋房均价8500-8800，叠墅均价9000-9500。

东部片区：

极为成熟的区域，目前基本无新项目入市西部片区：

以学府区为最大卖点，区域内竞品较少万庄片区：

区域不成熟，各项目价格竞争白热化，高层均价6000-6300，洋房均价7500-8000北部片区南部片区西部片区万庄片区东部片区安次区客户广阳区客户北京客户下县客户万庄片区：

50%-60%北京客户，30%-40%地缘性广阳区客户。

10%左右下县客户北部片区：

20%北京客户，50%-60%广阳区客户。

25%-30%安次区客户，10%-15%左右下县客户南部片区：

5%-10%北京客户，20%广阳区客户。

60%-70%安次区客户，10%-15%左右下县客户北部片区南部片区西部片区万庄片区东部片区抗拒向往认可区域标签：

偏远、缺乏配套区域标签：

政务区、公园、富人区区域标签：

学府区区域标签：

成熟、发展前景小区域标签：

落后广阳5-8年、价格相对便宜、项目多，发展前景较好南部片区代表项目竞品项目竞品现状竞品监测开发商K2地产位置安次区南龙道与银河路交口产品类型高层相关指标建筑面积500万平米/容积率2.5/绿化率35%在售产品类型5#楼正在排卡中，5#楼为25层，2个单元，2梯3户，共150套房源，主力户型为69平米两居、99平米小三居，103平米的三居目前销售价格高层均价6600-6700项目销售方式30余家代理分销项目亮点超大规模、自建商业配套齐全项目缺陷项目口碑差、销售人员乱承诺、价格不稳定、后续更改规划据传手续有问题，层有业主集体到政府维权。

目前尚未有人入住。

K2狮子城竞品项目竞品现状竞品监测开发商宏泰地产位置安次区南龙道与银河路交口红星美凯龙南侧产品类型高层相关指标建筑面积34万平米/容积率1.9/绿化率32%在售产品类型12#楼于8月28日开盘，12#楼为24层，本次开盘1单元，户型包括99、111，114，预计2016年5月交房；宏泰龙邸目前二期2#9#13#楼在售，主力户型80-90两居、100-120三居目前销售价格高层均价6500-6700，特价房5800（140以上）项目销售方式自销项目亮点无项目缺陷物业服务差、开发商品牌美誉度低宏泰龙邸竞品项目竞品现状竞品监测开发商红星地产位置安次行政中心南侧产品类型高层、叠墅（跃层洋房）相关指标建筑面积25万平米/容积率2.2/绿化率45%在售产品类型高层7号楼排卡中，主力户型为86平米两居，87平米三居，139平米四居跃层洋房1-4号楼在售，均为6层跃层洋房，1梯2户设计，户型面积120-150平米目前销售价格高层均价6500-6700，跃层洋房9200-9500户型价格差距较大，89平小三居售到7200元/平米项目销售方式自销+代理项目亮点叠墅产品局部挑空（赠送面积大），附加值高、高绿化率项目缺陷外立面效果非常差红星国际西苑竞品项目竞品现状竞品监测开发商红星地产位置阳光逸墅对面产品类型高层、叠墅相关指标建筑面积40万平米/容积率2.0/绿化率35%在售产品类型预计9月入市，首开高层1#2#楼，26层、2个单元、2梯4户，户型为89平米全阳通透小三居户型，叠拼别墅23#-28#号楼，户型面积169平米，跃层设计，1梯2户备注：

目前部分产品正在改规划，目的是调小叠墅产品的户型面积。

目前销售价格高层均价6200-6400，叠墅9200-9500（无赠送面积）项目销售方式自销+代理项目亮点叠墅产品赠送小院、露台等附加值项目缺陷叠墅面积过大，总价过高红星国际东苑竞品项目竞品现状竞品监测开发商证大地产位置红星国际西苑东侧产品类型高层、洋房相关指标建筑面积50万平米/容积率2.0/绿化率35%在售产品类型前期房源楼尾房在售，以顶层和底层为主。

目前10号楼排号中，户型为82、87平米两居、90、103平米三居，预计9月内入市项目基本售罄备注：

目前项目东侧还有90亩地尚未开发，预计明年开始动工。

目前销售价格高层均价7000-7300，洋房9000-9500项目销售方式自销项目亮点户型设计较好、大拇指广场商业综合体配套项目缺陷出现严重质量问题，部分洋房下沉严重，墙体开裂证大大拇指广场竞品项目竞品现状竞品监测开发商京汉地产位置安次南龙道与建设路交口南800米产品类型高层、多层、公寓相关指标建筑面积28万平米/容积率2.0/绿化率35%在售产品类型8月15日开盘2#楼，2#楼为11层、1梯2户设计，4个单元，以85平米的两居和93平米的三居为主力户型目前销售价格高层均价6300-6500项目销售方式代理项目亮点无项目缺陷无突出卖点，存在感较低京汉君庭竞品项目竞品现状竞品监测开发商恒大地产位置富士康南门产品类型高层、底商相关指标建筑面积37万平米/容积率2.0/绿化率33%在售产品类型首期住宅售罄，二期推出时间待定底商销售中，40-120目前销售价格高层均价6500-6700底商均价12000，活动期间可享受5.5折（前提是购买了恒大的住宅或公寓，方可享受此政策。

）项目销售方式代理项目亮点精装、低价、湖景园林、星级会所项目缺陷住宅户型设计较差恒大翡翠华庭竞品项目竞品现状竞品监测开发商首开地产位置富士康西南产品类型高层相关指标建筑面积42万平米/容积率1.8/绿化率47%在售产品类型12#楼在售中，有两个单元，一单元为28层、两梯三户设计，边户为88、95的通透三居，中间为82的全阳两居；二单元为24层、两梯三户设计，边户为95、112的通透三居，中间为82的全阳两居目前销售价格高层均价6200-6300项目销售方式代理项目亮点户型设计好、滨河公园、准现房销售、绿化率高项目缺陷位置偏远、受恒大影响销售困难首开国风悦都竞品项目竞品现状竞品监测开发商荣翔地产位置安次银河南路龙河南岸产品类型高层相关指标建筑面积84万平米/容积率2.2/绿化率37%在售产品类型三期22号楼正在销售中，27层，3个单元，2梯4户设计，户型为59.37平米一居，85.67平米、87.55平米、90.67平米两居，107.63平米、121.18平米三居。

项目东区仅剩余150套左右尾房，西区还未推出目前销售价格高层均价6200-6300项目销售方式自销项目亮点滨河、百米楼间距项目缺陷部分楼座非正南正北朝向、距垃圾处理厂较近、德荣帝景竞品项目竞品现状竞品监测开发商鸿坤地产位置安次龙泽路西龙河北岸产品类型高层、洋房、叠墅相关指标建筑面积31万平米/容积率2.0/绿化率35%在售产品类型六层洋房：

1-5层为89平米通透三居，首层赠送40平米私院，顶层80平米通透两居赠送露台四层叠墅：

120-125平米上下两层，一单元四户目前销售价格洋房7500-8000/叠墅9500-10000项目销售方式自销+分销+代理项目亮点经济型洋房、叠墅0公摊项目缺陷暂无明显缺陷鸿坤理想澜湾南部片区市场总结K2狮子城红星国际证大大拇指红星国际东苑京汉君庭恒大名都翡翠华庭首开国风悦都德荣帝景鸿坤理想澜湾宏泰龙邸目标地块大家新城1、建筑规模：

30-40万平米（超级大盘仅狮子城1个），项目分布密集2、相关指标：

容积率2.0-2.2左右/绿化率35%左右/车位配比1:

1左右3、产品类型：

12个项目，7个为纯高层，2个为高层+叠墅，2个为高层+洋房，1个为高层+洋房+叠墅3、户型面积：

高层80-88两居、89-95小三居、110-120三居；洋房120-140三至四居；叠墅130-180四居及以上，其中以两居及小三居最畅销4、价格区间：

高层6300-6800，洋房8300-8500，叠墅9000-9500。

53-55万两居/60-63万小三居最为适销对路，当单套价格超过120万时，则明显去化困难5、客户来源：

70%以上为安次老城区及南八乡客户区域市场特点：

K2狮子城红星国际证大大拇指红星国际东苑京汉君庭恒大名都翡翠华庭首开国风悦都德荣帝景鸿坤理想澜湾宏泰龙邸目标地块大家新城区域项目竞争力分析：

第一梯队恒大名都绝对低价精装修翡翠华庭鸿坤理想澜湾产品考究精准定位刚需总价低第二梯队K2狮子城规模大、房源多销售能力强悍红星国际位置较好德荣帝景下县知名度认可度高已入住部分示范效应第三梯队宏泰龙邸即将售罄，后续房源很少证大大拇指大家新城价格低、质量差、口碑差京汉君庭项目平庸，存在感低下首开国风悦都位置偏远，被恒大系碾压北部文化新城简介北部文化新城规划按照智慧城市、绿色城市、生态城市建设理念，依据“生态、智能、商务、休闲”城市形态和功能定位，突出高标准、大手笔、高品质，力争把生态文化艺术新区建设成为生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚的创新城市实验中心，成为彰显廊坊城市特质的核心区域。

生态文化艺术新区南起廊坊市北凤道、北至桐万道，东起创业路、西至大皮营引渠，总面积36.7平方公里，由市民服务中心片区、文体中心片区、会展中心片区、运动休闲片区4个功能区组成。

2012年起生态文化艺术新区将先期重点实施：

市民服务中心项目、“梦廊坊”文化产业园项目、丹凤公园项目、未来创新城市生活实验区项目、环城奥林匹克公园项目、开发区提升项目、基础设施等7个方面的工程项目。

北部片区代表项目孔雀城公园海及大公馆/新世界花园/上善颐园/万向城商业及幸福城底商竞品项目竞品现状竞品监测开发商华夏地产位置廊坊广阳区北凤道与永兴路交口丹凤公园西侧产品类型高层、洋房、公寓在售户型1.5期为11层洋房/高层，主力产品为103-137三居1.6期为高层/小高层，主力产品为77-105二至三居公寓：

26-38精装公寓大公馆：

大平层，138三居、167四居目前销售价格11层洋房均价9000-10000；7层洋房11000；高层均价8300-8400；公寓均价7500-8000；大平层均价10000-11000剩余房源公园海1.5期剩余300套、1.6期剩余400套；大公馆剩余150套孔雀城公园海及大公馆1.61.5竞品项目竞品现状竞品监测开发商新绎地产位置廊坊广阳区艺术大道西沿线与银河北路交口产品类型高层、洋房在售户型24层高层：

户型面积87平米、95平米、100平米、116平米、138平米；6、7层洋房：

一梯两户，户型面积139平米、152平米、170平米、200平米目前销售价格高层8300-8500；洋房：

12000元库存及后续房源高层大概1200套，洋房：

220套，目前高层洋房都在蓄客（预计十月份首次开盘）上善颐园竞品项目竞品现状竞品监测开发商新世界地产位置廊坊广阳区北凤道与银河北路交口在售产品类型高层：

135/147三居洋房：

180跃层目前销售价格洋房11000元，高层8000-8300元库存及后续房源高层：

约500套、洋房：

约200套新世界花园竞品监测万向城商业及幸福城底商由于北部新城地区暂无商业在售，仅以距离其最近的万向城及幸福城商业租金及定价水平作为参考：

幸福城均为临街底商，其中部分商业作为抵款转给施工方，其他均为华夏自持由于商业规模较大，户型较多，40-2000平米不等，底商为2-4层根据位置及户型不同，目前租金水平为2.5-4块/平米/天万向城商业由普通底商和综合商业构成，普通底商两层，综合商业四层；普通底商面积以120平米为主，售价40000-42000元/平米；综合商业面积10-285不等，其中一层均价35000元，二层均价26000元，三层均价20000元，四层均价15000元；万象城所