商业业态以及规划调研报告.docx
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目录
一、引言 2
二、案例分析 2
1、香港兰桂坊酒吧一条街 2
2、阳朔西街 9
3、丽江四方街 12
4、riverwalk 14
三、四条著名商业街对比分析 15
四、项目商业街规划 16
1、商业街设计原则 16
2、商业业态设置 17
3、业态配比原则 17
4、业态规划原则 17
5、重点业态设置 18
6、商业街策划内容 18
7、商业内容展示 20
一、引言
商业究竟是什么？
是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？
带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的四个商业街的气氛，用以寻找什么是商业，什么是我们XX项目将表达的商业。
二、案例分析
1、香港兰桂坊酒吧一条街
1）名称：
香港兰桂坊酒吧一条街
2）简介：
兰桂坊是香港的一道风景线了。
平实的街道布置，两条平行的步行街，外加一小段连接两条步行街的大道，步行街不长，每条街步行不过七八分钟路程。
街巷短小、狭窄、呈Ｌ形并用鹅卵石铺成，街巷满布西式餐馆和酒吧，街道两旁的酒吧门面狭小。
超过五十家餐厅和各样的消费埸所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。
3）图片展示：
兰桂坊酒吧logo
兰桂坊酒吧logo
（欧风）
Marli
营业时间：
每天下午17点至凌晨2点
（欧风）
Agave龙舌兰
（营业时间：
每天下午17点至凌晨）
（欧风）
Al’sDiner
（营业时间：
每天上午11点至凌晨2点（星期五、星期六营业到凌晨4点）
（欧风）
BarGeorge乔治酒吧，营业时间：
每天下午3点到凌晨
（欧风）
Beiru
营业时间：
中午12点至凌晨
（欧风）
Cbar
营业时间：
每天上午9点到凌晨1点
（科幻）
Volar
（科幻）
ChefJapaneseRestaurant&Bar 巨匠日本料理&酒吧
（科幻）
Club97
（古典）
Insomnia 失眠症
营业时间：
每天24小时营业
（古典）
TheDublinJack
营业时间：
每天中午12点至凌晨
地图
位于繁华区域
4）结合项目进行特色分析
特色文化：
富西方文化的地区
l酒吧文化是一种反叛的文化，最初由年轻人兴起和推崇，强调夜晚不归，强调狂欢和沉沦、刺激和纵欲。
现在已经成为青年人的天下，亚文化的发生地。
l全国酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展，（北京的酒吧 粗犷开阔，上海的酒吧细腻伤感，广州的酒吧热闹繁杂）成都的玉林酒吧以其艺术小酒吧而鹤立鸡群，独彰异彩。
l分析兰桂坊的特色，项目可以借鉴其酒吧一条街的做法，但是基于其商业区位以及文化底蕴等方面的限制，项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合，项目需要创造一种有别于兰桂坊的酒吧文化，同时也有别于成都艺术小酒吧的文化，一种生动但不糜烂，一种洋溢但不颓废的酒吧文化。
项目需要注意问题
兰桂坊的特色
l项目酒吧一条街的规划，需要充分借鉴成都艺术小酒吧以及兰桂坊酒吧的特色，小体量，小规模，小门面展现，充分凝聚酒吧的商业人气；
l酒吧风格以丰富为首要出发点，欧式、中式、远古、超现实、科幻等都可以尝试，分别根据不同的消费年龄段进行项目的氛围包装；
l酒吧文化成功与否是酒吧一条街成功与否的关键。
项目的酒吧文化可以充分挖掘项目“小手牵大手”的打造理念，创造儿童也可以泡的儿童健康吧，以大自然的和谐为设计主题，形成文化，形成亮点；
l项目风格主要是欧式风格，项目酒吧设置中，可以创造中欧对比系列文化，从风格到创意。
正如兰桂坊中，小小的中式店面，巨大的英文招牌，极具特色；
l项目将餐饮和酒吧结合起来，充分发展中西合璧的饮食文化。
l一条食街，既有意大利的餐厅，又有苏豪式的酒吧，具有中西合璧的饮食消费文化
l节庆活动；圣诞节、万圣节、兰桂坊节、食品节
l消费水平：
一杯鸡尾酒也不过二三十港元，一杯加冰的伏特加50元港币，酒吧还为所有客人免费提供花生、无花果等小食品。
一瓶355毫升的嘉士伯啤酒，一些酒吧最低时仅卖15元。
l每次叫酒水，都要随即付费，一般还要付给酒吧服务员一定小费
l区域规划设置：
酒吧多数的规模都很小，只有几十个坐位；几家日式餐厅，法国化妆品店、雪茄店，经营着日本“铁板烧”、印度咖喱、马来西亚、泰国、越南及中式美食的各式餐馆。
l发展趋势：
注入新元素，旁边的SOHO区以开创饮食界传奇为发展重心，使得兰桂坊在原有的历史年代之外，又注入多元化新生命。
l上海的兰桂坊、广州和北京“兰桂坊”等发展很好；，“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌，而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。
消费人群分析
l消费人群以年轻人为主，中年人
l预计项目消费人群比例为成都中高收入群体（80%）、省内外度假游客（10%）、国外游客（10%），针对80%的成都本地消费者，需要杜绝一次性消费情况；需要在酒吧的经营模式上创造消费者连续消费的可能，比如实施分时消费，折扣付款方式；或者投掷幸运蛋的方式，留驻消费者。
l有待深化。
l人群：
外籍人士以及本土的年轻白领
l消费习惯：
聊天、欢歌热舞、观光旅游感受气氛、物色对像寻求刺激
l消费内容：
涉及毒品、色情和赌博香港新闻时常有报道，影星在兰桂坊吸毒事件
2、阳朔西街
1）名称：
阳朔西街
2）内容：
西街全长517米，宽8米，大理石路面，呈弯曲的S形，房屋建筑古色古香，地方特色浓厚。
荟翠各种旅游纪念品、小吃于街市。
西街充满了异国情调的夜景更是风情万种，风俗浓郁。
街中有众多的工艺品店、书画店、旅馆、咖啡厅、酒巴、中国功夫馆，街道两侧的建筑，效仿西洋建筑风格建造的，这里是洋人聚集最多的地方，其中外国人在此开店就有20多家，被称为洋人街。
3）项目图片展示：
4）结合项目进行特色分析
特色文化：
中外结合文化
l阳朔西街是经营很成功的商业街，一方面，除了其具有的地理优势以外，另一方面其商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。
项目借鉴西街在商业业态规划和设置方面的经验。
项目需要注意的问题
西街特色分析
l项目的商业街需要将餐饮、旅馆结合起来；商业街道本身就是一个旅游景点，这点在项目建设中，需要注意，而不仅仅是游客发生商业行为才来的地方商业街与周边建筑融合，共同展示一种文化氛围。
；
l阳朔西街的休闲方式，零散而且随意，充分利用了街道之间的空隙，创造随处商业；项目中需要利用这种布局优势，创新性的延伸街道商业；
l中西合璧的特色：
英语角和跨国婚恋的温床；
l几十家仿西方旅游餐馆的旅店、咖啡馆、西餐馆，近千家专卖旅游工艺品的店铺、摊点；
l酒吧、餐厅、旅店的格局充满了异域风情；
l商业街中有外语学校、培训中心、口语训练营及电脑培训班，增加了语言学习机会；
l消费人群：
阳朔旅游的“背包老外”，以美国、英国、法国等发达国家学生、学者或打工族为主；消费人群在当地观光、生活、工作、学习。
l项目商业业态设置中，需要考察业态之间的衔接方式，如何以更优良的布局，创造游客愿意接受的旅游动线，是像迪斯尼一样（引导性的旅游动线），还是模仿指示性迷宫（创造一个最终的目标，游客带着目的开始寻找的旅游动线）。
小马的天（桥下咖啡馆）
丰吧（这里有西街最大的比萨）
黑蜻蜒（茶的味道不错）
SOLO吧（一个只卖酒的酒吧）
阳朔babyface酒吧（从大门到大厅全部用玻璃装修，让你的心情在＂水晶＂世界的折射下变得更加开阔，热情的老板，欢快的音乐，人世间所有的烦恼全部在baby face 遗忘…）。
3、丽江四方街
1）名称：
丽江四方街
2）内容：
四方街是丽江古城心脏，交通四通八达，周围小巷通幽，这里是茶马古道上最重要的枢纽站，是丽江经济文化交流的中心。
从四方街四角延伸出四大主街，直通东南西北四郊，又从主街岔出众多街巷，往来畅通。
由此形成以四方街为中心，四周店铺客栈环绕的格局。
五花石板铺成的街道旁，比肩接踵的店铺门庭若市。
铜器、木雕、木刻、字画、染织等工艺纪念品琳琅满目。
3）图片展示：
4）结合项目进行特色分析
特色文化：
纳西文化
项目需要注意的问题
四方街特色分析
l街道很窄，任何一个街道上都流淌有水，水环绕着人而生的感觉。
丽江古城街道将水运用到极致，真正实现了人与水的那种无微不至的亲近。
丽江的成功，部分得益与古城的这种布局关系；
l项目借鉴的riverwalk，同样将商业、街道、水、河流联系起来，从另一个角度延伸了丽江的感觉；
l四方街以其古往今来的地理位置获得了今天在古城的重要地位，商业繁荣，人潮如织。
项目的商业街需要选择独天得厚的区位，集中游客；同时需要推广活动，让游客产生除了游玩游乐区，还要游览商业街的心理渴望，实现商业街道的最大价值；
l四方街特殊的冲刷方式，让游客叹为观止，项目商业街需要创造多个独特的主题，比如情人广场、卡通守护神（每个店铺都有一个卡通守护神，以各种方式悬挂在店铺前）、华山论剑（商业街各店铺成为论剑的各方高手，街道临时搭建白宫演讲台，即兴演讲，即兴拉客）等，形式多样，游客除了感觉舒适之外，更多的是惊喜。
l对歌活动；
l民间集体歌舞活动（四方街的中间升起篝火，从四面八方来的游客在当地人的带领下手拉手地围咸一圈，随着音乐节奏起舞，形成一片欢乐的海洋）；
l不计其数的小餐馆、纪念品商店，美食店（米线）；
l客栈庭院内小桥流水、花木葱郁，继承了千百年来纳西民族的审美情趣，配备了四星级的硬件设备；
l街道并不水平，而是向东稍有倾斜；夜晚，西河水就漫上河岸流向四方广场，四周店铺的主人则用棍乘水势挑拨，污水流入东河，去灌溉千顷农田。
利用河水自流洗街，既干净，又免了扫地之劳，这在我国的城市中恐怕是绝无仅有的。
4、riverwalk
（在此略述）
三、四条著名商业街对比分析
兰桂坊
阳朔西街
丽江四方街
Riverwalk
地址
香港商业核心区
漓江码头上岸边，桂林
丽江古城中心区
美国圣安东尼奥河上，城市景点之一
借鉴价值
借鉴吻合度
50%
98%
100%
100%
不可借鉴原因
商业中心，人气以及商气难以复制和创造，存在局限性
西街本身属于一个独立的景点，已经形成自己独特的旅游动线以及配套
可借鉴内容
布局以及氛围打造
全部（建筑需要根据项目定位改变风格和体量）
全部（欧式商业临水商业街道，商业业态需要适度变化）
参考内容
街道形状
两条平行的步行街道，中间以一条街道相连（L型）
（S型）街道
从中间广场往四方延伸，类似于人体四肢（十型）
/
铺设物
鹅卵石
本地产的槟榔纹大理石铺成，暗青油亮
当地出产五花石板，经年岁月，磨出别致花纹
鹅卵石铺成
体量
宽约8米，长近800米
每条街步行不过七八分钟路程
房屋样式
青代的建筑：
青一色的二、三层小楼，每一幢小楼的大门都是深红色的高大木板门，古旧风貌
传统四合五天井、走马转阁楼的纳西建筑样式，一二层。
欧洲式样建筑
水态
无
街内本无水，但是源出漓江之岸；本无水，也便有了水
“一水生二水”，城内处处柔情似水
环水而建
商业业态
酒吧、餐饮（中西合璧）
（度假区），酒吧、餐厅、客栈、艺术画廊、手工艺品店
餐厅、文化礼品店、客栈、装饰品、民族商品、像馆、科贡坊
餐厅、酒店、礼品店、艺术画廊、手工艺品店等
氛围
老外聚集地、美食集中区
英语村和异国婚恋
失恋者的天堂
特色
水洗街
发展延伸
Soho区，开创了创意美食
西街民俗走廊，延伸了西街
成为圣最热的游览景区
四、项目商业街规划
1、商业街设计原则
l街道以紧凑、简捷、体量小为特色。
l水流穿梭在街道以及街道商铺中，形成“前店后宅”，或者“一宅两店”形式。
l街道不宜单向街道，“回字型”或者“u”字型街道较适合，形成独有的旅游动线；建议采用街道宜5——8米宽，长度为500米左右。
l街道要创造独有的特色文化，比如“水”文化，将水流引入商业区，形成穿院过桥之势，让游客感觉处处被水环绕。
2、商业业态设置
餐饮、住宿、酒吧、茶楼、游乐、会所、水休闲、养生、商品、演艺等
3、业态配比原则
l满足感官的阶段刺激与跳跃，以降低消费者疲劳度
l突出消费舒适性
l大众、定向消费业态或商品布置在人流难以抵达的区域
l冲动型消费的业态布置在人流量大的区域
l各业态之间要充分思考其消费带动作用，互为补充
4、业态规划原则
l空间与时间相结合，功能与产业相叠加，做出各街区的鲜明特色，采取时空大跨度、夸张手法经营穿梭古今的体验
5、重点业态设置
主题酒店、特色饮食、影视、演艺、水疗、活动
6、商业街策划内容
商业街名称
区位
风格
模式
设置
建成后描述
江畔嘉年华
1、everyday
第一组团商业区
健康自然
酒吧为主体，配套（饮品店、商品店、餐厅等）
1、以现代人生活方式中关乎健康的五大元素为设计主题：
自然（天空、水、草原等）、蔬菜、红绿灯、人民币、爱。
分别创造一个充满了人性、关怀和感恩的酒吧文化。
五大主题元素像五个标志一样，张扬着江安河自然健康吧的第一个亮点。
2、兰桂坊
第二组团商业区
中西合璧
兰桂坊
餐饮、酒吧、酒店、娱乐活动厅等
2、后现代主义的灯红酒绿时代，江安河边最繁华热闹的地方。
吸引所有人的目光，蛊惑性灵。
酒吧时刻穿梭着妖艳的托盘女郎，西方美食飘香，散发着零丁味的歌声，穿过走廊，飘向远方。
3、楼上楼下
第三组团商业区
舒适原始
丽江和阳朔西街
餐厅、茶水、快捷店、酒吧、水吧、可乐店、商品店、工艺品店、小旅店、剧院、电影院
3、真正度假舒适的商业街，街道。
2层楼的住宅，随意坐在阳光暖暖的午后，看着楼下行人喧嚣过市，招呼一声，“要去那里？
”，那将是怎么样的一种场景和心情。
穿廊而过的汩汩水流，透过玻璃地板，清晰的印出人的面庞；清澈水流中，似乎可见鱼儿在游荡；多种露天的活动，调动夜晚和白天的激情，狂歌声声、舞悦翩翩，一派盛世XX项目。
Riverwalk
滨河步道
闲事、舒展、惬意、随情
美国圣安东尼奥项目
餐厅、舞台、剧场、影院、游戏室、儿童乐园、t型展台、酒店、spa馆、会议室等
4、光影之间，江安已经流泻了千年；XX项目梦中伸手，碎了一地的清梦；夜晚，游客徜徉水流声声诉的良宵，清晨，享受鸟儿鸣翠的酣畅，午后，一缕阳光，一杯清茶，丝丝耳语，待到了入夜；天凉水冷，灯火阑珊，舞台尽处，相织媚影，XX项目滨河布道，依然无眠。
将是XX项目最时尚、最悠闲的一个地方。
大型折扣店区
XX项目shopping
高档酒店附近
奢华购物区
各大奢侈品店
各大品牌折扣店
餐厅、休憩区、咖啡馆等
5、想到XX项目疯狂的奢侈一把，或者想大买国外大品牌的超级a货，那就来这里吧。
形成项目区内，聚集时尚青年一族以及商务人士的地方。
7、商业内容展示
主题酒店
餐饮
酒吧
魔术表演
蜡像馆
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